Руслан Юсупов: «Стресс — обычное состояние девелоперского бизнеса»

Руслан Дамирович, с 1 июня минимальная площадь студий в новостройках Ленобласти возросла с 24 до 28 м². Как вы оцениваете эти изменения и к каким последствиям они приведут?

— Рынок всё это переживет, никто страдать не будет. После этой новости я ни разу не слышал, чтобы кто-то из девелоперов лил по этому поводу слезы.

Студии были прорывным видом планировок, который вывел на рынок петербургский застройщик ЛЭК (сейчас «Л1». — Прим. «НП»). Но во всём должна быть золотая середина. Проблема же не в том, что этот формат плохой, просто есть проекты, где их количество чрезмерно. Студии больше подходят для студентов, а не для семей с ребенком.

Квартирография новостроек в последние 15 лет постоянно менялась. Свою первую квартиру в Санкт-Петербурге я купил в 2007 году, это как раз была студия, площадью 30 м². По нынешним меркам — просто хоромы! Это был обычный дом с прекрасными трехкомнатными квартирами по 100-115 м2, которых сегодня даже в бизнес-классе днем с огнем не сыщешь. Сейчас, если посмотреть на квартирографию, все пытаются мельчить, уже никого не удивит «трешка» площадью 65 м².

То есть рынок постоянно меняется и развивается. Это касается планировок, размеров, составов квартир в проектах и востребованности определенных форматов. Спрос есть на практичные двух- и трехкомнатные семейные квартиры, а маленькие студии не востребованы.

Как на строительном рынке скажется отмена льготной ипотеки?

— Ее отмена началась с прошлого года, когда стали ужесточаться условия по этим программам. То есть фактически процесс запущен давно. Эффект уже есть: продажи проседают.

Отмена льготной ипотеки — самая обсуждаемая тема среди девелоперов. Когда меня спрашивают, что же будет дальше, я отвечаю, что не помню периодов, когда на протяжении хотя бы года всё было бы спокойно. Девелоперский бизнес всегда развивался скачкообразно. Состояние стресса — его обычное состояние: сегодня так, завтра будет иначе, может, лучше, может, хуже. Я отношусь к этому философски. В результате любых потрясений компании становились только лучше, по крайней мере те, кто выжил.

Например, в 2023 году на 2-3 месяца просели продажи. Тогда ЦБ стал бороться с совместными программами у застройщиков по снижению процентной ставки по ипотеке до 0,1%. Строители жаловались друг другу и властям, рисовали страшные сценарии. Были проекты, у которых на вводе не распродали и 50% жилья, что является настоящей катастрофой. И чем в итоге всё закончилось? В августе рынок пошел вверх. Произошли какие-то очередные изменения, по телевизору опять пошли слухи про отмену льготной ипотеки, стали ужесточаться условия по ней. Потребители, выжидавшие 2-3 месяца, ломанулись покупать и просто смели остатки.

И вот так на моих глазах рынок развивается все 14 лет, что я занимаюсь этим бизнесом. Поэтому будет ровно всё то же самое. Да, наметится какой-то спад, многим сейчас проще положить деньги на депозит, потому что ставки по ним от 10% и выше. Люди станут пережидать, это займет полгода, а может быть, и больше, ведь когда ЦБ начнет снижать ставку, я не знаю. Но когда это произойдет, все, кто пересиживал в депозитах, побегут улучшать свои жилищные условия.

Естественно, эти качели бьют по малому бизнесу. Крупный застройщик с проектом, рассчитанным на 6-10 лет, может пересидеть вдолгую и продолжительное время работать в ноль. А когда ситуация нормализуется и цена вырастет, он компенсирует свои недополученные доходы на следующих очередях проекта. Но, к сожалению, небольшая компания так работать не сможет. У нее, как правило, один проект, и в зависимости от того, в какой момент кривой спроса и предложения она попадает, зависит успех ее бизнеса.

Эти качели могут привести к банкротствам застройщиков?

— Сомневаюсь. Сейчас весь рынок четко встал на рельсы проектного финансирования, и из повестки ушли новости про срывы сроков сдачи. С учетом перехода на эскроу-счета никто не заинтересован строить долго. Банк, по сути, стал участником проекта, который контролирует его развитие. Кредитные организации поднаторели в этом — они развили собственные службы.

В последние годы в Петербурге значительно выросла стоимость квадратного метра, тогда как в Ленобласти это происходит не так стремительно (средняя цена «квадрата» — 224 тыс. рублей против 149 тыс. рублей). Значит ли это, что из-за разницы в цене и ужесточения условий выдачи ипотеки спрос из города начнет перетекать в область?

— Разрыв в цене колоссальный, притом что инфраструктурно проекты в Ленинградской области ничуть не хуже городских. Вся разница только в этом транспортном плече, которое необходимо преодолеть. Люди в большинстве своем хотят жить в Петербурге, так как многие из них работают в городе. Понятное дело, есть те, кто живут в том же Мурино или Кудрово и прекрасно себя чувствуют, не выезжая за их пределы, но таких немного. Зачем заниматься самообманом? При возможности человек купит квартиру ближе к работе и только при отсутствии необходимой суммы выберет, например, Всеволожский район.

Я сам езжу в город каждый день и вижу, о каком трафике идет речь. В идеале я добираюсь минут тридцать, но, когда есть пробки, могу ехать и час, а в понедельник утром в дачный сезон и полтора. Так себе впечатление.

Транспортные связи между регионами нужно развивать, но это происходит не так быстро, как хотелось бы. Например, построить станцию метро в Кудрово обещают с момента закладки первого камня в основание будущего города еще при губернаторе Валентине Матвиенко.

Баланс спроса между регионами довольно стабильный уже много лет. Но я вижу, как много развивается в области промышленных зон, что создает новые рабочие места, и, вероятно, со временем спрос сместится в сторону этого региона.

Как изменилась себестоимость строительства с 2022 года? Что подорожало больше всего?

— Приведу пример — свой последний проект, который мы закончили и передаем ключи. С большей частью подрядчиков мы подписывали контракты в апреле-мае 2023 года. Когда я общался с ними уже в ноябре, то все пересмотрели цены, увеличив их на 15-20% в зависимости от позиций. То есть себестоимость растет бешеными темпами.

Это началось даже не с 2022 года, а с пандемии из-за нарушений логистических цепочек. И процесс с 2020 года никак не может остановиться. Дорожает всё, даже карьерный песок, который добывают в Ленобласти.

В 2022 году некоторые производители ушли с рынка. Больше всего это коснулось отделочных материалов и инженерного оборудования. В тот год мы вводили в эксплуатацию жилой дом и были вынуждены уже перед финишем искать, чем заменить часть оборудования. Тогда был просто провал, яма, шоковая ситуация, когда исчезли понятные и знакомые материалы, например популярное у застройщиков насосное оборудование фирмы Wilo. Пришлось искать альтернативу, в качестве которой мало кто разбирался.

Без ошибок не обошлось, но в целом рынок адаптировался. И сейчас производителей, которые были 2-3 года назад, заменили другие. Как правило, это Турция, Китай, также появилось много отечественной продукции.

На рост себестоимости строительства влияют и зарплаты рабочих. Из-за падения курса рубля многие трудовые мигранты покинули российские стройплощадки. Почувствовали ли вы на себе отток и как обстоит ситуация сейчас?

— Зарплаты в строительной сфере среди рабочих выросли просто до небес. Сейчас на стройках вы не найдете работягу, который берет меньше 4 тыс. рублей в день.

В конце прошлого года, когда готовили наш объект к сдаче, я видел, как это происходило у наших подрядчиков. У компаний просто не было людей. В итоге они бегали по соседним стройкам и переманивали друг у друга рабочих, предлагая Х2 к цене. И те всё бросали и уходили. Сейчас условия диктуют трудовые мигранты, и подрядчикам приходится с ними соглашаться. И нехватка персонала продолжает наблюдаться.

Как повышение ключевой ставки сказалось на активности девелоперов по пополнению земельного портфеля? Насколько ожидания собственников земли сейчас адекватны рынку?

— Они давным-давно уже неадекватны. Иногда появляются новости, что кто-то в каком-то регионе купил 100 га. Буквально несколько лет назад считалось, что строить можно только в Москве, Петербурге, Московской области, Ленобласти, Краснодарском крае и в Тюмени с Казанью. Но никто не строил, например, в Омской области или Новгородской. Безусловно, какая-то работа шла, но в ограниченных масштабах. А сейчас крупные федеральные игроки пополняют земельный банк, покупая десятки гектаров по всей стране. Но я уверен, что это всё какие-то неденежные истории. Это могут быть совместные проекты с латифундистом, доли участия, обмены активами, то есть игра вдолгую. Я не верю, что за эти земли реально платят деньги, так как пополнение земельного банка без кредитных средств невозможно, а при ставке 20% она убьет любой проект.

Кто-то развивается, кто-то занял выжидательную позицию. Но у меня нет ощущения, что застройщики массово пополняют свой банк. Сообщения о покупке 100 и более гектаров каких-то полей я воспринимаю как пиар, а не реальные сделки.

Активность девелоперов снизилась, но земли на рынке меньше не стало. Собственники предлагают ее, однако часто у продавца нарушена связь с реальностью. Например, приносят проекты в Санкт-Петербурге с нагрузкой по стоимости земли в цене метра до 80 тыс. рублей, а сверху еще социалка с дорогами. И это не какая-то золотая локация, а условная промка в Красногвардейском районе. И когда смотришь на это, не понимаешь, чем люди вообще руководствуются?

Не знаю, находятся ли покупатели на такие предложения. Никто же не делится тем, на каких условиях он приобрел проект, но я сомневаюсь, что они кому-то подходят. У собственников земли часто есть ощущение, что у них золотой актив, что достаточно просто воткнуть палку в землю, и из нее вырастут фунты стерлингов. И они сидят с этими участками годами, и все их уже знают и пятьсот раз посмотрели.

На последнем съезде строителей застройщики говорили о низкой выкупной стоимости социальных объектов. На встрече губернатор пообещал поручить финансистам, юристам и Госстройнадзору проработать предложения от застройщиков. Если ли какие-то решения?

— Обсуждением это не назовешь. Как только мы об этом только заикнулись, нам сразу было сказано, куда с этим идти. Сегодня не самая лучшая экономическая ситуация, а у областного бюджета очень много социальных обязательств. Я очень сильно сомневаюсь, что в этом вопросе кто-то сейчас пойдет нам навстречу.

Мы ни на что особо не рассчитывали, просто хотели заявить о проблеме, потому что она есть и говорить о ней важно, чтобы в нужный момент все стороны подошли к ее решению подготовленными. Застройщики же думают на перспективу. Сегодня мы как-то работаем и выкручиваемся. Пока бизнес выживает за счет того, что многие проекты были проинвестированны в предыдущие годы — в землю, сети, дороги, социальную инфраструктуру. Но что делать дальше, непонятно.

Поэтому и возникает такая громадная разница между ценой в городе и в области. В городе застройщик социалку и инфраструктуру может смело заложить в цену квадратного метра, и рынок это выдержит. Там всё равно найдется клиент, который это купит. В Ленинградской области это сделать невозможно. Мы долгие годы держали снижали цену как раз за счет того, что была возможность отбить ощутимую стоимость затрат, например, благодаря федеральной программе «Стимул». Но ее нет уже несколько лет, и это всё вынуждает повышать стоимость квадратного метра, потому что чудес не бывает.

Интересно ли вам развитие в Петербурге или вы сосредоточены на Ленобласти?

— Ленинградская область для меня — это родной регион, мне здесь понятнее и гораздо проще. В Петербурге же, как я уже говорил, входной билет стал неразумный. И в городе наблюдается тенденция к выдавливанию малых компаний: никто не хочет видеть небольших застройщиков. Рынок идет по пути монополизации.

Это общая тенденция для страны. Государству проще, чтобы в стране остался топ-20 застройщиков федерального уровня, которые будут строить везде, начиная от Москвы и заканчивая Владивостоком. Потому что это более управляемая история. В этом случае можно собрать собственников и руководителей в одном московском кабинете и при необходимости объяснить новые правила. Это удобнее, чем разбираться с массой мелких компаний по всей стране. В городе эта тенденция выражена ярче, чем в Ленинградской области, и в этом ее громадное преимущество. Поэтому регион так нравится девелоперам, несмотря на то что доходность по сравнению с городом сильно ниже.

Стало ли больше случаев потребительского экстремизма? Что чаще всего используют дольщики?

— До введения проектного финансирования это была частая проблема, когда дольщики под воздействием так называемых юристов массово взыскивали с застройщика неустойку за срыв сроков сдачи. Тогда практически все компании так или иначе не укладывались в сроки. В этом плане 214-ФЗ сформулирован предельно четко: есть простая формула, по которой можно вычислить размер неустойки, плюс закон «О защите прав потребителей», а это еще 50% к сумме компенсации. Для слабых компаний, работающих в низкомаржинальном сегменте, это могло стать приговором.

Но так было до введения эскроу-счетов. Сейчас проблема срыва сроков ушла, так как застройщики стали более аккуратными и осторожными, появился дополнительный контроль со стороны банков и, главное, исчезла проблема стабильности финансирования строительства. К тому же периодически вводился мораторий на взыскание штрафов за срыв сроков с девелоперов. В итоге мы провели пару лет в тишине, но нашлась новая фишка. Теперь всякого рода «помощники» принимают участие в приемке квартир. Дольщик платит 5-10 тыс. рублей, и с ним приходит эксперт с чемоданчиком, задача которого найти как можно больше замечаний.

Когда я принимал свою первую в жизни квартиру, у меня даже мыслей не было ходить с лупой, с линеечкой что-то вымерять. Я подписал акт, ключи забрал, пошел, сделал ремонт, счастливо жил. Сейчас же это шоу. Мы на передачу каждой квартиры тратим от часа до двух. Как только проект подходит к передаче ключей дольщикам, их начинают просто одолевать навязчивой рекламой всяких компаний, «помогающих» принять квартиру. Стоит это недорого, но в процессе им предложат массу сопутствующих услуг. Да, конечно же, бывает, что эти эксперты находят какие-то недостатки, которые внутренние службы застройщика пропустили случайно, по недосмотру. Но чаще всего такого рода замечания и без помощи подобных помощников были бы устранены. Большинство обнаруженных нареканий носят настолько несущественный, надуманный, высосанный из пальца характер, что только диву даешься человеческой изобретательности. Они ничем не помогают людям, а только накручивают стороны и создают конфликты на пустом месте.

В дальнейшем кто-то из клиентов идет в суд и требует взыскать с застройщика штраф и неустойку за какие-то выдуманные недостатки, прожив в квартире, например, полгода. К счастью, это не носит массовый характер, так как в большинстве своем люди все-таки адекватные и порядочные. Но количество подобных исков в последние 2 года растет, что не может не беспокоить. И это опять же в результате работы не очень чистоплотных на руку юристов.

Как с этим можно бороться?

— В Госдуме уже давно есть законопроект, который должен регламентировать взаимоотношения застройщика и дольщика в случае возникновения претензий последнего к качеству квартиры, в том числе ограничить максимальный размер штрафов и утвердить порядок устранения замечаний. Однако почему-то он застрял. Я думаю, что сейчас просто не до него.

Вы возглавляете «ЛенОблСоюзСтрой» с 2018 года, совмещая эту должность с руководством ГК «Академия». Где интереснее работать: в бизнесе или в общественной организации?

— Руководитель общественной организации должен активно взаимодействовать с властью, но при этом хорошо разбираться в процессах внутри отрасли, чьи интересы представляет. Это возможно только занимаясь бизнесом на практике, никакие теоретические знания здесь не помогут. Поэтому для меня это очень ценный опыт — одновременно руководить общественным объединением и строительной компанией.

«ЛенОблСоюзСтрой» — это прекрасный инструмент, но им нужно постоянно пользоваться. Проблемы и задачи своей компании занимают много времени, но и о коллегах думать нужно столько же, если не больше. К сожалению, не всегда хватает на это времени, и меня угнетает, что я не всегда успеваю сделать то, что должен для них. Меня периодически накрывает, и хочется кому-то это дело передать. Но пока я с этим мирюсь.

Так что — да, в бизнесе мне интереснее.