Оксана Кравцова: «Покупателям элитных квартир не хватает пространства для общения»
Новый проспект
Интервью

Оксана Кравцова: «Покупателям элитных квартир не хватает пространства для общения»

Прочитано: 487
Оксана Кравцова: «Покупателям элитных квартир не хватает пространства для общения»

Оксана Владимировна, как вы оцениваете прошедший год? Каким он был для ГК «Еврострой»?

— В 2019 году весь строительный рынок с волнением ожидал, как на практике будет работать новое законодательство. Для нас год прошел ровно и стабильно, мы все свои объекты вывели на серьезную стадию готовности: клубный дом Esper Club готов на 80%, комплекс апартаментов NEXT — на 90%, а сданную в 2018 году «Привилегию» практически полностью заселили. Мы довольны результатами продаж, особенно в комплексе NEXT на Васильевском острове и клубном доме «Идеалист» в Адмиралтейском районе, который был выведен на рынок в апреле.

NEXT стоит несколько особняком по отношению к другим апарт-отелям, в которых популярна нарезка небольших юнитов и довольно демократичная стоимость. Этот проект бизнес-класса с просторными планировками и сопутствующей инфраструктурой оказался крайне успешным и востребованным.

Что каcается «Идеалиста» на Малодетскосельском проспекте, то, открыв продажи на раннем этапе во II квартале, к концу года мы реализовали в нем почти 50% квартир.

Как прошел переход на эскроу-счета? Были неудобства, затруднения?

— Стадия готовности наших проектов и объемы продаж позволили нам избежать перехода на эскроу-счета. А вот проектное финансирование для нас — это комфортный вариант работы, ставший позитивным открытием. Например, уже более года мы реализуем апартаменты NEXT совместно с банком «Санкт-Петербург»: финансирование строительства производится за счет проектного финансирования, по которому мы направляем в погашение ссудной задолженности 70% поступлений от текущих продаж.

А в чем комфорт для застройщика?

— На рынке есть всплески и спады покупательской активности, и это часто не связано с работой отдела продаж. Это циклический процесс, который я, уже много лет работая в этой сфере, себе до сих пор объяснить не могу. Это уже даже не связано с сезонностью. Раньше считалось, что декабрь или, скажем, сентябрь — хорошие месяцы, а в январе или июле продавцам недвижимости нужно ожидать снижения спроса. Теперь это уже хаотичная история, и если не быть к ней готовым, это чревато недофинансированием, срывом сроков оплат подрядчикам и, в конечном счете, нарушением темпа и качества строительства. При поддержке банка объект строится качественно и быстро, никаких задержек оплаты не возникает. За много лет наша компания заработала репутацию надежного застройщика, банки с радостью готовы с нами работать. Сейчас вместе с ПАО «Сбербанк» мы будем реализовывать клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной. Все новые объекты тоже пойдут по принципу проектного финансирования, и я уверена, что все будет хорошо.

Какие у вас планы на ближайший год?

— В 2019 году мы сделали хороший задел: приобрели несколько земельных участков, и в этом году планируем вывод на рынок двух объектов.

Что за участки приобрели?

— Первый — в самом сердце Петроградской стороны, на Малом проспекте. Как и многие наши пятна, его когда-то приобрела компания «Строймонтаж», она планировала снос расположенных на нем зданий. Однако весь комплекс — это наследие династии Бенуа: в строительстве участвовал правнук великого архитектора Логин Шретер. Мы эти здания исследовали, поняли, что несущие конструкции великолепно сохранились. Мы сохраним существующие постройки и приспособим под новые реалии. Планируем 15% площадей комплекса занять апартаментами, разместим их во внутреннем флигеле, и 85% — жильем. Это будут квартиры премиум-класса: правильные планировки с просторными ванными комнатами и гардеробными, высокие потолки, великолепная инфраструктура. Объект можно было бы даже назвать элитным — место позволяет, но у нас нет возможности сделать подземный паркинг. Поэтому будем позиционировать его как премиум. Вообще, Петроградская сторона любима петербуржцами. Почти все здания здесь без подземных паркингов. Так что, я уверена, его отсутствие не скажется на покупательском спросе.

В нашем городе только две локации для элитного жилья — Крестовский остров и центр города, все остальное — это премиум

Будете ли продолжать серию NEXT?

— Да, и это еще одно значимое приобретение прошлого года. Мы купили участок на Васильевском острове под NEXT-2 — в 10 минутах от комплекса апартаментов NEXT на Среднем проспекте. Там тоже будут апартаменты бизнес-класса, но немного другого формата. Для создания этого проекта мы пригласили архитектурную группу «Юсупов и партнеры». А с Евгением Подгорным, автором NEXT и многих наших других проектов, будем сотрудничать в элитном сегменте. Еще один проект будем реализовывать в Московском районе, на Заставской улице, рядом с Московскими воротами. Там построим небольшой клубный дом на 7–8 тыс. м2, очень камерный, всего на три парадные, по две квартиры на этаж, и с очень качественной инфраструктурой.

Вы планировали строить жилье для спортсменов у Ледового дворца. Как обстоят дела с этим проектом?

— Мы долго думали над этой идеей и поняли, что она идеалистическая. Многие спортсмены предпочитают снимать жилье, они все время в разъездах, сегодня они в одной команде, завтра в другой. Мы будем строить жилье бизнес-класса в Невском районе, на улице Подвойского, но не обязательно для спортсменов. Это около 20 тыс. м2 площади, первый этаж отдадим под инфраструктуру, над концепцией которой сейчас работаем. Например, серьезно думаем о том, чтобы сделать кинотеатр. А может быть, вообще два этажа отдадим под инфраструктуру. Этот актив пока самый дальний в наших планах.

Когда начнете продажи в «Приоритете»?

— Планируем этой весной или летом. Этот объект мы давно приобрели, но не торопились выводить его на рынок. Там был очень сложный нулевой цикл, связанный с локацией. Впереди — Большая Нева, по соседству исторические здания, сложные грунтовые воды — необходима крайняя осторожность. На нулевом цикле в итоге мы проработали почти 2 года, сейчас он подходит к завершению, уже установили башенный кран. До последнего работали над концепцией проекта, решали, будем ли мы делать квартиры с отделкой под ключ, как во всем мире, или сдавать его так, как привык петербургский рынок — с черновой отделкой.

Почему в Петербурге чистовая отделка не приживается?

— Да, это наша особенность. Вся Москва уже перешла на чистовую отделку под ключ, как и Лондон, Монако. Все сдают уже готовые квартиры, кто-то с меблировкой, кто-то без. И это правильно, потому что когда квартиры сдаются без отделки и люди еще годами после этого делают ремонт, это создает дискомфорт для соседей. Но и в Петербурге за последние 2 года наметилась тенденция, что люди хотят сразу въехать в квартиру и ищут соответствующие предложения. Но покупателям в нашем сегменте сложно угодить. Коллеги вывели два объекта с отделкой под ключ, но их темпы продаж показали, что пока рынок не созрел для этого. Мы собираемся рискнуть, и уже целый год разрабатываем дизайн-проект квартир в «Приоритете». Мы пригласили на эту работу несколько архитектурных мастерских с международным опытом и упорно работаем над идеальным проектом.

На кого ориентируетесь в оценках?

— На себя с мужем, потому что, как показала практика, то, что нравится нам, нравится большинству. Мы очень много ездим по миру, смотрим самый передовой опыт девелоперов, самые лучшие и дорогие объекты. Каждые 3 месяца у нас такая поездка: ездили в Лондон, Монако, Дубай, Сингапур, до Америки только не добрались. Мы действительно понимаем тенденции: что востребовано, что хорошо продается. В «Приоритете» хотим сделать несколько вариантов отделки по стилю и цветовой гамме на выбор: предложить современную английскую классику и продуманный ар-деко. И вот уже почти год примеряем каждый сантиметр интерьера, каждый стол, стул, плитку, камень, и, чувствую, до финиша уже недалеко.

С чем связана диверсификация портфеля вашей компании? Раньше вы занимались только «элитой».

— Традиционно ГК «Еврострой» позиционировала себя как застройщик, работающий в элитном сегменте. Сейчас мы поняли, что портфель проектов необходимо расширять, и на данный момент все планируемые объекты — это дома и жилые комплексы премиум-класса. «Приоритет» — это элитный клубный дом, еще три других объекта относятся к бизнес-классу. В этом году вводим в эксплуатацию элитный Esper Club, в котором для покупки еще доступно чуть больше двух десятков квартир. И на этот год мы ставим себе задачу приобрести еще один проект именно в нашем любимом сегменте — элитном.

Людям нужно общение и очень нужны общественные пространства

В более массовые сегменты не собираетесь?

— Мы пока не пойдем ни в эконом, ни в комфорт. По сравнению с премиумом там совершенно другой принцип работы. Мы каждым объектом занимаемся индивидуально. Это серьезное погружение: чтобы сделать хороший продукт, ты сам должен быть в него влюблен, это должно доставлять удовольствие. Это по-настоящему творческий процесс. В массовой застройке же для творчества не остается места, потому что главное там — построить как можно больше и как можно дешевле. Потому что если ты будешь выбиваться из рынка, ты проиграешь. Там покупательский спрос определяет исключительно ценовая политика. Это понятно, по-другому никак. Но места для творчества там нет. И пока мы с супругом у руля компании, ГК «Еврострой» вряд ли пойдет в масс-маркет.

Что происходит с ценами на элитное жилье? Они растут так же, как и в массовом сегменте?

— Стоимость квадратного метра растет, но если сравнивать ее с той, что была до кризиса 2008–2009 годов, то тогда в пересчете на доллары и евро мы продавали дороже. Себестоимость строительства выросла в разы, а вот квадратный метр, если проиндексировать в валюте, рост в такой пропорции не показал. Сегодня себестоимость в элитных объектах доходит до 270 тыс. рублей за квадратный метр: это очень дорогие земельные участки и материалы, большой объем общественных пространств. В целом, по нашим оценкам, за последний год стоимость элитного жилья выросла на 10%. В «Привилегии» мы дважды поднимали цены по 5%, но, на мой взгляд, этот комплекс вообще недооценен.

Есть ли какой-то признак, по которому жилье однозначно можно отнести к классу «элит»?

— В классификации объектов недвижимости действительно происходит какой-то хаос, причем это касается как массовых сегментов, так и премиальных. За последние 4 года на петербургский рынок вышло много объектов, которые назвали себя элитными. И рынок отреагировал, показав, что это неправильно: с точки зрения продаж многие подобные объекты находятся в плачевной стадии — они введены в эксплуатацию, но не продаются. «Элита» — это прежде всего месторасположение. Не будем говорить, что «элиту» можно принести практически в любую локацию, доработав ее дополнительными преференциями. Локация всегда и везде определяет, в любой точке мира — в Англии, на Лазурном берегу или в Петербурге. В нашем городе только две локации могут соответствовать этому названию. Это Крестовский остров и центр города, все остальное — это премиум.

Достаточно ли в Петербурге пятен под элитную застройку?

— Пятна под элитное жилье не закончатся, просто их мало. В центре есть такие объекты, которые можно реализовать при помощи капитального ремонта или реконструкции. Но ведь «элиты» много и не должно быть. Для того, чтобы быть востребованной, элитная недвижимость должна быть безупречна, качественна и уникальна. И она стоит больших денег. А для этого рядом не должно быть объектов, которые строятся с применением экономичных материалов и создаются с менее идейным подходом и невысокими ценами. Это убивает само понятие «элита».

Многие застройщики меняют схему реализации жилья, переходя от собственных продаж к агентским. Распространяется ли эта тенденция на застройщиков «элиты»?

— Безусловно, да. Раньше мы своими силами осуществляли до 80% продаж, на агентства особо не рассчитывали. Да и покупатели предпочитали идти напрямую к застройщику. Сейчас, благодаря высоким технологиям и новым способам коммуникаций, всё стремительно поменялось. В среднем 50% продаж у нас делают агентства, мы сотрудничаем более чем с 20 партнерами в Петербурге, Москве и регионах.

Каковы перспективы элитного рынка?

— Будем дальше двигаться в сторону еще более безупречного качества строительства и, что интересно и важно, сервиса. Для нас «Привилегия» стала открытием в том плане, что нашим жильцам нужен сервис, причем не только как в гостинице уровня 5 звезд. Опыт «Привилегии» показал, что людям нужно общение и очень нужны общественные пространства, где можно собираться за завтраком, участвовать в литературных вечерах или, например, посещать с друзьями сигарный клуб. Это был серьезный эксперимент, который удался. И мы обязательно будем применять такой подход и в других наших объектах, не обязательно элитных.


недвижимость элитное жилье жилищное строительство девелопмент проектное финансирование в строительстве
Другие статьи автора Читайте также по теме
Губернатор Петербурга Александр Беглов решил заморозить уже подписанный закон «О комплексном развитии территорий». Граждане восприняли жесткий документ в штыки. «Новый проспект» спросил экспертов рынка, какая программа реновации нужна городу.
Санкции не только увеличили свободные площади в торговых и офисных центрах города, но и обернулись нехваткой инженерного оборудования для них. Что больше всего беспокоит собственников коммерческой недвижимости, разбирался «Новый проспект».
Несмотря массовый уход зарубежных компаний из России, за первое полугодие 2022 года петербургские инвесторы охотнее всего вкладывались в офисы. Почему так происходит и как долго сохранится эта тенденция, "Новому проспекту" рассказал руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg Сергей Дуванов.

С октября россияне смогут сами ограничивать банковские онлайн-операции, чтобы защититься от мошенников
17.09.2022
"АвтоВАЗ" разработал первые прототипы автомобилей нового семейства Lada
17.09.2022
В Петербурге придумали названия для 40 безымянных мостов и путепроводов
17.09.2022
В Петербурге возродят сеть блинных "Чайная ложка"
17.09.2022
Миллиардер Владимир Потанин заявил, что "хочет вернуть четверть "Норникеля" людям"
17.09.2022
Датский производитель мяса Goodvalley продал бизнес в России отечественному аграрию
17.09.2022
В отделениях Почты России теперь можно сдать упаковку на переработку
17.09.2022
Шри-Ланка собирается восстановить авиасообщение с Россией к середине октября
17.09.2022
Умер режиссер "Зимней вишни" и "Шерлока Холмса" Игорь Масленников
17.09.2022
Россия перестала быть стороной Европейской конвенции по правам человека
17.09.2022
Петербуржцы окунутся в прошлое России на выставке Центрального музея связи имени Попова
17.09.2022
Строительство газопровода перекроет движение транспорта по Ярославскому проспекту с 19 сентября
17.09.2022
Циклон сохранит пасмурную и дождливую погоду в Петербурге 17 сентября
17.09.2022
Минюст внес Максима Галкина в список иноагентов за критику действий России на Украине
16.09.2022
Почта России будет продавать недвижимость на торгах РАД
16.09.2022
В СПбГУ открылась Высшая школа безопасности труда
16.09.2022
Минюст исключил из списка иноагентов правозащитный проект "Апология"
16.09.2022
Китай введет санкции против глав двух оборонных компаний США
16.09.2022
Британский фунт впервые за 37 лет упал ниже $1,14
16.09.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки