Оксана Кравцова: «Покупателям элитных квартир не хватает пространства для общения»

Оксана Владимировна, как вы оцениваете прошедший год? Каким он был для ГК «Еврострой»?

— В 2019 году весь строительный рынок с волнением ожидал, как на практике будет работать новое законодательство. Для нас год прошел ровно и стабильно, мы все свои объекты вывели на серьезную стадию готовности: клубный дом Esper Club готов на 80%, комплекс апартаментов NEXT — на 90%, а сданную в 2018 году «Привилегию» практически полностью заселили. Мы довольны результатами продаж, особенно в комплексе NEXT на Васильевском острове и клубном доме «Идеалист» в Адмиралтейском районе, который был выведен на рынок в апреле.

NEXT стоит несколько особняком по отношению к другим апарт-отелям, в которых популярна нарезка небольших юнитов и довольно демократичная стоимость. Этот проект бизнес-класса с просторными планировками и сопутствующей инфраструктурой оказался крайне успешным и востребованным.

Что каcается «Идеалиста» на Малодетскосельском проспекте, то, открыв продажи на раннем этапе во II квартале, к концу года мы реализовали в нем почти 50% квартир.

Как прошел переход на эскроу-счета? Были неудобства, затруднения?

— Стадия готовности наших проектов и объемы продаж позволили нам избежать перехода на эскроу-счета. А вот проектное финансирование для нас — это комфортный вариант работы, ставший позитивным открытием. Например, уже более года мы реализуем апартаменты NEXT совместно с банком «Санкт-Петербург»: финансирование строительства производится за счет проектного финансирования, по которому мы направляем в погашение ссудной задолженности 70% поступлений от текущих продаж.

А в чем комфорт для застройщика?

— На рынке есть всплески и спады покупательской активности, и это часто не связано с работой отдела продаж. Это циклический процесс, который я, уже много лет работая в этой сфере, себе до сих пор объяснить не могу. Это уже даже не связано с сезонностью. Раньше считалось, что декабрь или, скажем, сентябрь — хорошие месяцы, а в январе или июле продавцам недвижимости нужно ожидать снижения спроса. Теперь это уже хаотичная история, и если не быть к ней готовым, это чревато недофинансированием, срывом сроков оплат подрядчикам и, в конечном счете, нарушением темпа и качества строительства. При поддержке банка объект строится качественно и быстро, никаких задержек оплаты не возникает. За много лет наша компания заработала репутацию надежного застройщика, банки с радостью готовы с нами работать. Сейчас вместе с ПАО «Сбербанк» мы будем реализовывать клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной. Все новые объекты тоже пойдут по принципу проектного финансирования, и я уверена, что все будет хорошо.

Какие у вас планы на ближайший год?

— В 2019 году мы сделали хороший задел: приобрели несколько земельных участков, и в этом году планируем вывод на рынок двух объектов.

Что за участки приобрели?

— Первый — в самом сердце Петроградской стороны, на Малом проспекте. Как и многие наши пятна, его когда-то приобрела компания «Строймонтаж», она планировала снос расположенных на нем зданий. Однако весь комплекс — это наследие династии Бенуа: в строительстве участвовал правнук великого архитектора Логин Шретер. Мы эти здания исследовали, поняли, что несущие конструкции великолепно сохранились. Мы сохраним существующие постройки и приспособим под новые реалии. Планируем 15% площадей комплекса занять апартаментами, разместим их во внутреннем флигеле, и 85% — жильем. Это будут квартиры премиум-класса: правильные планировки с просторными ванными комнатами и гардеробными, высокие потолки, великолепная инфраструктура. Объект можно было бы даже назвать элитным — место позволяет, но у нас нет возможности сделать подземный паркинг. Поэтому будем позиционировать его как премиум. Вообще, Петроградская сторона любима петербуржцами. Почти все здания здесь без подземных паркингов. Так что, я уверена, его отсутствие не скажется на покупательском спросе.

В нашем городе только две локации для элитного жилья — Крестовский остров и центр города, все остальное — это премиум

Будете ли продолжать серию NEXT?

— Да, и это еще одно значимое приобретение прошлого года. Мы купили участок на Васильевском острове под NEXT-2 — в 10 минутах от комплекса апартаментов NEXT на Среднем проспекте. Там тоже будут апартаменты бизнес-класса, но немного другого формата. Для создания этого проекта мы пригласили архитектурную группу «Юсупов и партнеры». А с Евгением Подгорным, автором NEXT и многих наших других проектов, будем сотрудничать в элитном сегменте. Еще один проект будем реализовывать в Московском районе, на Заставской улице, рядом с Московскими воротами. Там построим небольшой клубный дом на 7–8 тыс. м², очень камерный, всего на три парадные, по две квартиры на этаж, и с очень качественной инфраструктурой.

Вы планировали строить жилье для спортсменов у Ледового дворца. Как обстоят дела с этим проектом?

— Мы долго думали над этой идеей и поняли, что она идеалистическая. Многие спортсмены предпочитают снимать жилье, они все время в разъездах, сегодня они в одной команде, завтра в другой. Мы будем строить жилье бизнес-класса в Невском районе, на улице Подвойского, но не обязательно для спортсменов. Это около 20 тыс. м² площади, первый этаж отдадим под инфраструктуру, над концепцией которой сейчас работаем. Например, серьезно думаем о том, чтобы сделать кинотеатр. А может быть, вообще два этажа отдадим под инфраструктуру. Этот актив пока самый дальний в наших планах.

Когда начнете продажи в «Приоритете»?

— Планируем этой весной или летом. Этот объект мы давно приобрели, но не торопились выводить его на рынок. Там был очень сложный нулевой цикл, связанный с локацией. Впереди — Большая Нева, по соседству исторические здания, сложные грунтовые воды — необходима крайняя осторожность. На нулевом цикле в итоге мы проработали почти 2 года, сейчас он подходит к завершению, уже установили башенный кран. До последнего работали над концепцией проекта, решали, будем ли мы делать квартиры с отделкой под ключ, как во всем мире, или сдавать его так, как привык петербургский рынок — с черновой отделкой.

Почему в Петербурге чистовая отделка не приживается?

— Да, это наша особенность. Вся Москва уже перешла на чистовую отделку под ключ, как и Лондон, Монако. Все сдают уже готовые квартиры, кто-то с меблировкой, кто-то без. И это правильно, потому что когда квартиры сдаются без отделки и люди еще годами после этого делают ремонт, это создает дискомфорт для соседей. Но и в Петербурге за последние 2 года наметилась тенденция, что люди хотят сразу въехать в квартиру и ищут соответствующие предложения. Но покупателям в нашем сегменте сложно угодить. Коллеги вывели два объекта с отделкой под ключ, но их темпы продаж показали, что пока рынок не созрел для этого. Мы собираемся рискнуть, и уже целый год разрабатываем дизайн-проект квартир в «Приоритете». Мы пригласили на эту работу несколько архитектурных мастерских с международным опытом и упорно работаем над идеальным проектом.

На кого ориентируетесь в оценках?

— На себя с мужем, потому что, как показала практика, то, что нравится нам, нравится большинству. Мы очень много ездим по миру, смотрим самый передовой опыт девелоперов, самые лучшие и дорогие объекты. Каждые 3 месяца у нас такая поездка: ездили в Лондон, Монако, Дубай, Сингапур, до Америки только не добрались. Мы действительно понимаем тенденции: что востребовано, что хорошо продается. В «Приоритете» хотим сделать несколько вариантов отделки по стилю и цветовой гамме на выбор: предложить современную английскую классику и продуманный ар-деко. И вот уже почти год примеряем каждый сантиметр интерьера, каждый стол, стул, плитку, камень, и, чувствую, до финиша уже недалеко.

С чем связана диверсификация портфеля вашей компании? Раньше вы занимались только «элитой».

— Традиционно ГК «Еврострой» позиционировала себя как застройщик, работающий в элитном сегменте. Сейчас мы поняли, что портфель проектов необходимо расширять, и на данный момент все планируемые объекты — это дома и жилые комплексы премиум-класса. «Приоритет» — это элитный клубный дом, еще три других объекта относятся к бизнес-классу. В этом году вводим в эксплуатацию элитный Esper Club, в котором для покупки еще доступно чуть больше двух десятков квартир. И на этот год мы ставим себе задачу приобрести еще один проект именно в нашем любимом сегменте — элитном.

Людям нужно общение и очень нужны общественные пространства

В более массовые сегменты не собираетесь?

— Мы пока не пойдем ни в эконом, ни в комфорт. По сравнению с премиумом там совершенно другой принцип работы. Мы каждым объектом занимаемся индивидуально. Это серьезное погружение: чтобы сделать хороший продукт, ты сам должен быть в него влюблен, это должно доставлять удовольствие. Это по-настоящему творческий процесс. В массовой застройке же для творчества не остается места, потому что главное там — построить как можно больше и как можно дешевле. Потому что если ты будешь выбиваться из рынка, ты проиграешь. Там покупательский спрос определяет исключительно ценовая политика. Это понятно, по-другому никак. Но места для творчества там нет. И пока мы с супругом у руля компании, ГК «Еврострой» вряд ли пойдет в масс-маркет.

Что происходит с ценами на элитное жилье? Они растут так же, как и в массовом сегменте?

— Стоимость квадратного метра растет, но если сравнивать ее с той, что была до кризиса 2008–2009 годов, то тогда в пересчете на доллары и евро мы продавали дороже. Себестоимость строительства выросла в разы, а вот квадратный метр, если проиндексировать в валюте, рост в такой пропорции не показал. Сегодня себестоимость в элитных объектах доходит до 270 тыс. рублей за квадратный метр: это очень дорогие земельные участки и материалы, большой объем общественных пространств. В целом, по нашим оценкам, за последний год стоимость элитного жилья выросла на 10%. В «Привилегии» мы дважды поднимали цены по 5%, но, на мой взгляд, этот комплекс вообще недооценен.

Есть ли какой-то признак, по которому жилье однозначно можно отнести к классу «элит»?

— В классификации объектов недвижимости действительно происходит какой-то хаос, причем это касается как массовых сегментов, так и премиальных. За последние 4 года на петербургский рынок вышло много объектов, которые назвали себя элитными. И рынок отреагировал, показав, что это неправильно: с точки зрения продаж многие подобные объекты находятся в плачевной стадии — они введены в эксплуатацию, но не продаются. «Элита» — это прежде всего месторасположение. Не будем говорить, что «элиту» можно принести практически в любую локацию, доработав ее дополнительными преференциями. Локация всегда и везде определяет, в любой точке мира — в Англии, на Лазурном берегу или в Петербурге. В нашем городе только две локации могут соответствовать этому названию. Это Крестовский остров и центр города, все остальное — это премиум.

Достаточно ли в Петербурге пятен под элитную застройку?

— Пятна под элитное жилье не закончатся, просто их мало. В центре есть такие объекты, которые можно реализовать при помощи капитального ремонта или реконструкции. Но ведь «элиты» много и не должно быть. Для того, чтобы быть востребованной, элитная недвижимость должна быть безупречна, качественна и уникальна. И она стоит больших денег. А для этого рядом не должно быть объектов, которые строятся с применением экономичных материалов и создаются с менее идейным подходом и невысокими ценами. Это убивает само понятие «элита».

Многие застройщики меняют схему реализации жилья, переходя от собственных продаж к агентским. Распространяется ли эта тенденция на застройщиков «элиты»?

— Безусловно, да. Раньше мы своими силами осуществляли до 80% продаж, на агентства особо не рассчитывали. Да и покупатели предпочитали идти напрямую к застройщику. Сейчас, благодаря высоким технологиям и новым способам коммуникаций, всё стремительно поменялось. В среднем 50% продаж у нас делают агентства, мы сотрудничаем более чем с 20 партнерами в Петербурге, Москве и регионах.

Каковы перспективы элитного рынка?

— Будем дальше двигаться в сторону еще более безупречного качества строительства и, что интересно и важно, сервиса. Для нас «Привилегия» стала открытием в том плане, что нашим жильцам нужен сервис, причем не только как в гостинице уровня 5 звезд. Опыт «Привилегии» показал, что людям нужно общение и очень нужны общественные пространства, где можно собираться за завтраком, участвовать в литературных вечерах или, например, посещать с друзьями сигарный клуб. Это был серьезный эксперимент, который удался. И мы обязательно будем применять такой подход и в других наших объектах, не обязательно элитных.