Николай Антонов: "Как веревочке ни виться, а в недвижимость надежнее всего вложиться"
Интервью

Николай Антонов: "Как веревочке ни виться, а в недвижимость надежнее всего вложиться"

Прочитано: 121

Генеральный директор компании «МТЛ. Недвижимость» Николай Антонов рассказал в интервью «Новому проспекту» кто сегодня покупает апартаменты, почему недвижимость остается самым надежным инвестиционным активом и сколько проектов компания запланировала развивать в регионах.

Несколько лет назад некоторые наблюдатели предсказывали, что рынок апартаментов в Петербурге скоро перегреется, потому что инвесторы заявляют слишком много проектов. Так ли это? Что происходит сейчас?

— Перегрет ли рынок апартов? У меня тогда обратный вопрос про рынок жилья. Он перегрет? И сколько еще россияне будут скупать и скупать квартиры? Можно ли считать значительным нынешний объем ввода жилья и будут ли реализованы все заявленные проекты? ВТБ еще недавно отчитывался о рекордных суммах, выданных на ипотеку.

Стоит также отметить, что, по данным Knight Frank, свободное предложение апартаментов за последний год в Петербурге сократилось вдвое, примерно с 5 тыс. до 2,5 тыс. юнитов. То есть речь идет о том, что россияне охотно покупают студии в апарт-отелях. Поэтому сложно говорить о том, что рынок апартаментов сейчас перегрет или затоварен.

Мы думали 4 года назад, что в 2023 году наступит уже полное насыщение рынка. Но мы немного ошиблись, оно до сих пор не произошло. Но можно сказать, что к 2023 году количество номеров в действующих апарт-отелях в Петербурге будет сопоставимо с числом сервисных апартаментов в крупных европейских городах.

Не стоит также забывать, что у нас идет централизация городов: они впитывают в себя значительную часть трудоспособного населения из других регионов. И приезжим нужно где-то жить. Это может быть и квартира, и студия на окраине, и номер в апарт-отеле.

И все-таки какие факторы могут повлиять на резкое сокращение строительства номеров в апарт-отелях и их покупку? Когда сокращение может произойти?

— Рынок апартов может обрушиться, если россияне не смогут платить по счетам и обслуживать ипотечные кредиты, что приведет к ипотечному кризису. Тогда наступит выброс на рынок дешевых квартир, которые находятся в качестве залога в банках. В таком случае рынок жилья потянет за собой и рынок апартов, поскольку апарты — такой же сегмент-спутник для рынка жилья, как Луна — спутник Земли.

В то же время строительство новых апарт-отелей может замедлиться, если в экономике не будет нового платежеспособного спроса на аренду с сервисом. Апарт-отели работают с верхним сегментом спроса — наиболее обеспеченными арендаторами жилья, теми, кто может позволить себе доплату за комфорт.

Как рынок апартов переживает коронакризис? Как меняется структура аренды?

— Есть три категории аренды апартов. Самое очевидное — это краткосрочное пребывание для туристов, сроком на 3-5 дней. Тут апарты могут конкурировать с классическими гостиницами уровня три звезды и выше за счет более низких цен на размещение. В отличие от гостиничного номера, в апартаментах, как правило, есть стиральная машина, кухня. Для некоторых категорий туристов, например тех, кто путешествует с детьми, это удобно. При этом апарт-отели проходят классификацию по обычным требованиям к классическим гостиницам, как правило, им присваивают те же звездочки.

Традиционно также есть долгосрочная аренда сроком от нескольких месяцев до года и более. Она интересна людям, которые находятся в стадии переезда из других городов и еще не определились с постоянным жильем, а также тем, кто ждет, когда достроится его квартира или делает в ней ремонт. Также этот вид аренды подходит корпорациям, которые ведут в Петербурге длительные проекты, они арендуют апартаменты для своих команд. Это удобно как с точки зрения финансовой отчетности, так и в смысле условий для командированных сотрудников.

При этом очень часто забывают о среднесрочной аренде сроком больше 2 недель и до 1-2 месяцев. Этой возможностью, в частности, активно пользуются люди, которые приехали в Петербург работать, но пока находятся на испытательном сроке, а также граждане, которые не очень хотят снимать квартиру в «сером» сегменте, переплачивать риелтору и так далее. Еще одна категория тех, кого интересует среднесрочная аренда, — это люди, которые приехали на учебу (курсы) или на лечение. Таким потребителям среднесрочная аренда может быть интересна, потому что долго жить в гостинице дорого, в квартире — не хочется.

Так что у апарт-отеля есть волшебный рубильник, который позволяет переключаться на разные виды аренды, выбирая наиболее востребованный. Именно этот рубильник помогает пережить кризисы.

В низкий сезон мы около 50-60% номерного фонда переводим на «долгосрок», тем самым поддерживая 95% заполняемости в комплексе. Под корпоративные нужды сейчас бронируется уже около 40% апартаментов. Поэтому даже в низкий сезон у нас загрузка апарт-отелей высока — около 90%.

Сколько стоит снять номер в апарт-отеле в Петербурге?

— Стоимость аренды самого маленького номера, например, в наших апартах на Петроградке в доковидный год составляла 38 тыс. рублей в месяц, сейчас — 47 тыс. рублей в месяц. Это ненамного дороже, чем снимать квартиру без сервиса в этом же районе.

А в апарт-отеле LIKE недалеко от площади Мужества студия стоит уже 30 тыс. рублей. В тариф входят так называемые коммунальные услуги, услуги УК, охрана и служба ресепшн и так далее.

Если спрос на апарт-отели большой, почему новые проекты стали компактнее и почему становится меньше площадь самих апартаментов?

— Сейчас потребление снижается, и у арендаторов востребованы менее просторные квартиры и помещения, чем раньше. Люди привыкают жить более компактно, то есть человеку достаточно студии площадью 30-40 м². При этом ему важно жить в месте, где есть вся инфраструктура: кафе, магазины, спорткомплекс. И сейчас любой апарт-отель позволяет реализовать эти потребности.

Небольшие номера также выгодней с точки зрения будущей доходности для инвестора. Получается оптимальное соотношение затрат на приобретение и содержание актива и денежных поступлений от аренды.

Что касается уменьшения размеров самих апарт-отелей, то небольшой проект на 300-400 апартаментов гибче и легче в управлении, чем комплекс на 1 тыс. номеров и больше. Сервисные апарты и должны быть вот такими камерными, максимум до 800 юнитов.

В Европе, кстати, апарт-отели обычно рассчитаны на 100-200 номеров, реже — 400-450 номеров. При этом их должно быть не меньше 100, иначе строительство и управление таким объектом будет экономически невыгодно. Ведь у УК есть расходы на содержание персонала, который обслуживает объект, услуги на аутсорсинге и другие траты.

Не убьет ли интерес к апарт-отелям рост цен на них?

— Да, цена действительно растет. Еще 3 года назад в студии в апартах «квадрат» стоил 130 тыс. рублей. Сейчас еще можно найти что-то по цене 240-250 тыс. рублей за «квадрат», но в новых проектах, которые будут выходить в продажу в следующем году, цена будет не меньше 330 тыс. рублей за 1 м². Тем не менее сделки идут. До сих пор многих покупателей привлекала высокая капитализация квадратного метра по ходу строительства (при удачной конъюнктуре и в хорошем проекте цена метра от котлована до ввода в эксплуатацию могла прибавить 100% и больше). То есть номер еще ни разу не сдавался, а его цена удвоилась. Довольно обычной была инвестиционная стратегия, когда инвестор брал ипотеку, приобретал сразу несколько номеров, потом продавал один-два в высокой стадии готовности, гасил обязательства перед банком, а оставшиеся сдавал в аренду, получая регулярный доход.

Теперь, когда застройщики получают средства на строительство не от частных инвесторов, а от банков, в формате проектного финансирования, им уже неинтересно начинать продажи на котловане и давать большой дисконт покупателям. Они предпочитают начинать продажи попозже, когда апарт-отель уже почти наполовину построен. Поэтому заработать на быстрой спекуляции теперь вряд ли получится.

На первый план выходит доходность от сдачи в аренду. По мере того, как растет цена квадратного метра, доходность становится меньше. Однако и сейчас в петербургских апартах она составляет 8-9%, иногда до 10% в год. Это то, чего нет у владельца классической квартиры.

Кто в основном покупает апарты в Петербурге?

— Около 20% покупателей — это иногородние. Остальные — жители Петербурга и Ленобласти. Понятно, что это семейные граждане в возрасте около 40 лет с доходами выше среднего, для которых покупка номера в апарт-отеле — не первая инвестиция в недвижимость. Квартира у покупателя уже точно есть, и, возможно, не одна. Он прекрасно разбирается в продукте, его характеристиках, знает разницу между жилой и коммерческой недвижимостью и хорошо умеет считать.

Квалифицированного инвестора интересует не только стоимость «квадрата», но и район, репутация застройщика и УК, бизнес-модель, по которой будут управлять апарт-отелем, спектр услуг, инфраструктура здания и квартала: магазины, рестораны, коворкинги, фитнес-центры, клиники, общественные пространства, места для прогулок.

На что еще обращает внимание покупатель, когда собирается приобрести номер в апарт-отеле?

— Микроинвестор ищет доходность в районе 7-8% годовых от сдачи в аренду и ставку капитализации от 5% в год при входе на рынок по цене 230 тыс. рублей за 1 м². Он также оценивает, сможет ли он сдать апартамент самостоятельно, если управляющая компания его разочарует. Молодые инвесторы обращают внимание на атмосферу апарт-отеля, наличие выигрышных точек для селфи, инстаграм-сессий и т. д., поскольку это притягивает понятных им арендаторов.

Есть ли спрос на апарт-отели в регионах?

— Да, в регионах отношение к апартам изменилось. Раньше местные инвесторы считали, что апарты им не нужны, однако прошлый год стал переломным. Стоимость земельного участка в городе-миллионнике мала, а использовать его хочется с максимальной отдачей. Если на нем можно построить жилье, вопросов не возникает, а вот если назначение участка строительства жилья не предусматривает, апарт-отель становится интересной альтернативой бизнес-центру или торговому комплексу. В общем-то понятно почему. Экономика городов-миллионников растет не очень быстро, новых арендаторов для офисов немного. После того как пандемия подстегнула развитие интернет-торговли, традиционные торговые центры тоже испытывают проблемы с заполняемостью. А арендовать жилье люди не перестали, в каком-то смысле это вечная тема.

Кроме того, застройщик может легко «отбить» вложения, распродавая апартаменты в розницу частным инвесторам. Сделать то же самое с офисами или торговыми площадями гораздо труднее. Инвесторам же, обычным людям, как мы с вами, надо спрятать деньги от инфляции. Они хотят приобрести актив, который будет кормить в будущем лучше, чем обычная квартира. За счет низкой конкуренции и более низкой, чем в столицах, стоимости квадратного метра, вложения в апартаменты в городах-миллионниках всё еще могут приносить 10-12% годовых. Поэтому — да, региональные девелоперы действительно заинтересовались строительством апартов, и у нас уже два проекта в Новосибирске. Кроме того, ведем переговоры с Иркутском, Пензой, Евпаторией, в том числе обсуждается развитие сети апарт-отелей по франшизе.

Во что всё-таки имеет смысл инвестировать в кризис?

— Обесценивание денежной массы сегодня составляет, конечно, не 10%, а 20-30% в год. Во что вкладывать деньги? Можно передержать в валюте, но там есть свои риски. Расти валютные накопления не будут, а инфляция сейчас давит и на доллар, и на евро. Если вы планируете жить в России, вам придется подумать об активе, который будет приносить устойчивый доход в рублях. В акции инвестировать рискованно, это бумага и бумагой останется. Доверять брокерам, которые советуют, что купить, рискованно. Вывод простой: как веревочке ни виться, всё равно всё будет вложено в недвижимость, в том числе и в апарт-отели.

Собственно, апарты — это то, что раньше, в досоветские времена, называлось доходными домами. Только у доходного дома собственник был один, а в апарт-отеле их много. И можно сказать, что доходные дома пережили все кризисы. И мне кажется, что и безо всяких советов россиянин до сих пор считает, что инвестировать в недвижимость в кризис — самое надежное.

справка нового проспекта

Николай Антонов. В 1998 году окончил Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «Инженер-строитель». Как предприниматель пробовал себя еще в студенческие годы. В течение следующих 15 лет работал инженером, инженером-проектировщиком, коммерческим и генеральным директором в строительных компаниях, в том числе в собственном бизнесе.

В 2013 году переехал в Петербург и возглавил компанию Profman. В 2014 году закончил Открытую школу бизнеса, получив степень MBA. Три года руководил комитетом по офисной недвижимости в Российской гильдии управляющих и девелоперов — проводил классификацию бизнес-центров в регионах России и мастер-классы для управляющих.

В 2016 году приобрел долю в компании «МТЛ. Управление недвижимостью» и стал ее генеральным директором. Компания входит в ГК «БестЪ» и занимается управлением и эксплуатацией коммерческой и жилой недвижимости.

Под руководством Николая Антонова компания увеличила портфель недвижимости с 227 тыс. до 350 тыс. м², получила компетенции гостиничного оператора в сегменте апарт-отелей, освоила работу с гибкими офисами, взяла в управление сеть коворкингов Page.

Женат, воспитывает двоих детей.

Хобби: чтение, путешествия, теннис, жизнь за городом, литературный клуб Page.


недвижимость апартаменты
Другие статьи автора Читайте также по теме
В декабре 2021 года спрос на частное домостроение в Петербурге и Ленобласти вырос на 16,99% относительно результата за ноябрь нынешнего года. Так, рост количества запросов по этим двум регионам фиксируется 2 месяца подряд.
12.01.2022
Компания Полис Групп в 2021 году заключила три кредитных договора с банком ДОМ.РФ на общую сумму более 22 млрд рублей. На выделенные средства девелопер построит более 200 тысяч кв.м. жилья.
12.01.2022
Рынок коммерческой недвижимости пережил непростой год. Но если торговым центрам пришлось несладко, то склады буквально жировали. Почему не унывают застройщики офисов, как меняются моллы и апартаменты, рассказывают участники рынка.

Ириновский проспект Петербурга планируют продлить до Всеволожска в Ленобласти
16.01.2022
В эксперимент по маркировке товаров включат детские товары и крепкий алкоголь
16.01.2022
Компания "Л1" миллиардера Павла Андреева построит на пр. Космонавтов жилой комплекс c пилястрами
16.01.2022
Песков: Россия может прекратить отношения с США из-за санкций против первых лиц страны
16.01.2022
В России впервые с 5 июля зарегистрировано менее 700 смертей от COVID-19
16.01.2022
Центр им. Гамалеи может создать вакцину на основе "дельты" и "омикрона"
16.01.2022
Путин проведет переговоры с президентом Ирана в Москве
16.01.2022
Новый автобус от станции "Ладожская" свяжет три густонаселенных района Петербурга
16.01.2022
Компания "Легенда" построит большой жилой комплекс на месте бывшего текстильного комбината
16.01.2022
Тиктокер соединил музыку Oxxxymiron и Уэста по желанию замглавы МИД Сергея Рябкова
16.01.2022
Глава "Нафтогаза" заявил, что Германия может получить преимущества после запуска "Северного потока — 2"
16.01.2022
Новый клип Шнурова о Петербурге набрал более 7 млн просмотров за 12 часов
16.01.2022
В Госдуме предложили ограничить продажу алкоголя в выходные дни
16.01.2022
Кремль отверг причастность России к кибератаке на сайты правительства Украины
16.01.2022
Песков рассказал о высокой напряженности на российско-украинской границе
16.01.2022
Число заражений ковидом в Петербурге подскочило вдвое за 4 дня. Достигнут максимум с начала пандемии
16.01.2022
Финансирование массового спорта в Петербурге в 2022 году увеличат в три раза
16.01.2022
В Петербурге объявили мобилизацию из-за угрозы вспышки "омикрона"
16.01.2022
На Петербург надвигается мокрый снег с дождем и сильным ветром
16.01.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки