Михаил Москвин: «Для нерадивого бизнеса у нас есть кнут и пряник, но кнут больше»

Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин рассказал «Новому проспекту» о промежуточных результатах битвы с коронавирусом, об интересе к области со стороны застройщиков из других регионов и о снижении норматива по вводу жилья.

Минстрой согласовал для Ленобласти снижение норматива по вводу жилья в 2020 году. Как теперь выглядит норматив?

— В начале этого года Минстрой ставил перед Ленобластью план по вводу в эксплуатацию 3,3 млн м² жилой недвижимости, но нам удалось снизить норматив на треть. По данным на 1 ноября 2020 года в регионе было введено 1,8 млн м² жилья, в том числе индивидуального — 884 тыс. м². При этом мы держим в уме, что данные по вводу ИЖС за октябрь Росреестром не предоставлены, поскольку там идет внедрение новой программы. В ноябре ведомство обещает раскрыть данные за 2 месяца. Уверен, у нас сейчас уже около 2 млн м², а к концу года приблизимся к 2,5 млн м².

Означает ли это, что застройщикам дали команду строить медленнее? 

— Нет, конечно. Никто никогда и не дает команд выполнять или нет норматив Минстроя. Правительство региона с бизнесом работает по другим правилам: власть создает условия для эффективной работы, а строители пополняют региональный бюджет налогами и создают комфортную среду. Но решения об объемах строительства и запусках новых проектов принимают сами застройщики. 

Мы заинтересованы не только в строительстве жилья, но и в росте числа застройщиков, которые зарегистрированы на территории региона, даже если они регистрируют здесь не головные структуры, а обособленные подразделения и предприятия, не имеющие никакого отношения к строительству. Ведь стройка имеет кумулятивный эффект для роста всей экономики. Один рубль, вложенный в стройку, дает 6–12 рублей в смежных отраслях. Развитие строительной отрасли тянет за собой развитие транспортной сферы, а также коммунальной и производственной. Их взаимное проникновение составляет 25%. 

Если стройка так важна для экономики региона, почему норматив сократили?

— Во-первых, выполнить прежний повышенный норматив могла только государственная структура в рамках плановой экономики, а мы живем в рыночных условиях, и невидимая рука рынка всё сама регулирует. Ввод около 2 млн м² — это примерно тот объем, который будет востребован покупателями и позволит застройщикам работать в прибыль. Мы эту цифру и утвердили на уровне министерства.

Второй момент тоже экономический. Бюджет региона испытывает огромную нагрузку, которая возникла не только и не столько из-за строительства или выкупа социальных объектов у застройщиков, сколько из-за роста затрат на коммунальное содержание «социалки». Размер этих затрат уже превышает расходы бюджета на строительство и выкуп областных школ, детских садов, поликлиник, больниц, дворцов культур, спортивных объектов. Так что я благодарен за снижение норматива бывшему министру Владимиру Якушеву. Это он помог Ленобласти найти выход из ситуации и снять повышенные обязательства по вводу жилья. 

Крупные девелоперы просили не включать сельские поселения, находящиеся в зонах интенсивной урбанизации, в госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий". По их мнению, это создало бы нездоровую конкуренцию новостроек в городе и в ближайших районах Ленобласти, поскольку на областные проекты тогда бы распространялась "сельская ипотека" под 2,7% годовых. Как вы к просьбе строителей отнеслись?

— С пониманием. Но письмо, подписанное застройщиками, я читал с болью в сердце. Я понимаю: если бы правительству Ленобласти удалось распространить сельскую ипотеку по всему региону, этого письма бы не было. Я предложил разделить Кудрово и Мурино на четыре агломерации так, чтобы в каждой из них население оказалось меньше 30 тыс. человек. Это дало бы основание присоединить агломерацию к одному из соседних сел. И тогда можно было бы запустить на этих территориях сельскую ипотеку. Но это предложение, к сожалению, не пропустил юридический комитет. А поскольку Мурино граничит с Буграми (с одной стороны дороги — один населенный пункт, а с другой стороны — другой), то Бугры были исключены из программы, как и Мурино, и Кудрово. К сожалению. 
Но не согласиться с доводами застройщиков мы не могли. Конкуренция действительно приобретала вид нечестной.

Мы также ограничили этажность объектов, которые участвуют в программе «сельская ипотека»: дома должны быть не выше пяти этажей. Кстати, сельская ипотека под 2,7% годовых распространяется и на индивидуальное жилье в Ленобласти. В таких показателях программа укладывается в изначальную логику — поддержка аграриев и сельских жителей.

Почему в Ленобласти такие высокие показатели по вводу ИЖС? 

— Мои знакомые, пережив первую волну коронавируса в городской квартире, уже этим летом ее продали и перебрались за город. Так самоизоляция и пандемия изменили покупательские настроения людей: если теперь можно работать удаленно, то почему бы не жить комфортно? Предполагаю, что в ближайшее время многоэтажное жилье заменит среднеэтажное, а малоэтажное станет самым востребованным. Возможно, застройщики уйдут в поля, подальше от КАД, потому что покупателю будут интересны проекты в отдалении. К слову, сейчас ИЖС — это совсем не избушка в глухой деревне. Современный покупатель требует комфорт и определенный набор социальных условий. Застройщики строят такие индивидуальные жилые дома в Верево, Федоровском, Щеглово. Здесь уже достигнут высокий уровень транспортной доступности. Опять же статистику по ИЖС подтягивает и дачная амнистия, то есть регистрация на льготных условиях уже построенного жилья. 

Бизнесмены заявляют, что для индивидуального жилья крайне сложно решается вопрос со строительством коммуникаций... 

— Если есть желание построить — построят. Этот принцип работает при разных финансовых возможностях. Можно из централизованной сети тащить коммуникации, а можно построить локальные сети в малоэтажном комплексе или коттеджном поселке. Это не запрещено законом и значительно дешевле. 

Но не все выбирают этот путь. Накануне мы обсуждали проект строительства домов для многодетных семей в Выборгском районе. Для этого нужно протянуть по дну с материка на остров сети и подключить их к местному канализационному коллектору. Вы представляете объем инвестиций для реализации такого проекта? И сколько его будут строить, и как будут вложения возвращать? Я понимаю, что электроэнергию и газ надо тянуть к строящимся объектам. Но вопрос с водой и канализацией можно решить локально. Для канализации в малоэтажных проектах достаточно септика, а водоснабжение можно провести от скважины.

Назовите топ-5 самых проблемных строек региона.

— Для нас каждый проект важен. Не хочу никого обидеть. По каждому объекту у нас есть решение или план действий. Особняком стоит ЖК «Молодежный квартал» в поселке Романовка. В кооперативе 396 договоров, жилье обещали построить к концу 2015 года. Деньги пайщиков привлекались под предварительный договор аренды земли, то есть была реализована мошенническая схема. Сложность в том, что этот долгострой не подходит ни под одну схему достройки. Для него невозможно найти инвестора, потому что у объекта нет земельного участка, нет разрешения на строительство. По той же причине нельзя привлечь «ДОМ.РФ».

Мы написали обращение председателю правительства РФ Михаилу Мишустину, где попросили принять адресное решение по данному случаю — выделить отдельное финансирование на достройку (прецеденты в стране есть).

Как вообще регион решает проблему достройки зависших проектов?

— Есть два способа ее решить. Первый — достроить проблемные объекты с использованием механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Второй — правительство ищет инвестора, который достраивает долгострой и взамен получает бесплатный компенсационный земельный участок. Летом прошлого года компаниям-донорам также дали право на первоочередной выкуп социальных объектов в своих проектах. Кроме того, бюджет за свой счет готов строить в таких проектах дорожную и инженерную инфраструктуру, проводить благоустройство. На данный момент заключено 14 договоров с застройщиками-донорами. Так достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.

Как находите инвесторов?

— Они к нам приходят сами. Как правило, что-то просят для своих проектов. И мы предлагаем часть будущих доходов направить на благие цели. Например, взять на себя достройку проблемного объекта. Инвестор, как правило, соглашается. Не сразу, но соглашается. Так силами застройщика «Строительный трест» достраивают проблемный ЖСК «Лаголово-2». Первый застройщик ЖК, дочерняя структура компании «Мегаполис», в 2018 году был признан банкротом. Компания «ЛенРусСтрой» уже достроила ЖК «Яблоневый цвет» в Малом Верево за обанкротившимся НПФ «Свит». Компания «Академия» завершила ЖСК «Лаврики 42» за ИСК «Викинг», а ГК «Полис Групп» завершила два дома ЖК «Щегловская усадьба» за ГК «Навис». Много таких примеров.

Насколько я знаю, столичная группа «ПИК» тоже вышла в Ленобласть через достройку чужих объектов?..

— Да, они начали с благого дела — достраивают ЖК «Галактика» в Новом Девяткино и ЖК «Карат» в Кингисеппе. «ПИК» планирует остаться в Ленобласти и освоить здесь для начала четыре локации. Разрешение на строительство мы планируем дать или в конце этого года, или в начале следующего.

Много ли строителей из других регионов планируют в ближайшее время выйти на рынок Ленобласти?

— Немного, но есть. Они приходят, советуются. Хотят приобретать земельные участки с документацией, в идеале — с разрешениями на строительство. Кроме группы «ПИК» есть еще одна московская группа, которая только присматривается к нашему рынку. Возможно, кто-то из крупных застройщиков продаст им часть своей земли. Кроме того, стремятся на рынок Ленобласти и застройщики из удаленных городов: Новосибирска, Екатеринбурга, Барнаула. Но покупают они, как правило, те земельные участки, где уже есть планировка территорий. То есть происходит замена одних застройщиков на других, а не развитие новых участков.

Почему им интересна Ленобласть?

— Всегда и в любом регионе застройщикам интересна только прибыль, а проекты в нашем регионе имеют неплохую рентабельность. Новички будут работать уже в новых условиях — прибыль им гарантирует система эскроу-счетов. 

Какая средняя маржа у строителей в регионе?

— Я не могу назвать вам какую-то среднюю маржинальность. Лет десять назад строитель мог продать жилье по 80 тыс. рублей за 1 м², при этом себестоимость «квадрата» составляла 35 тыс. рублей. Сейчас застройщики говорят о марже в 5–7%. Как правило, большую прибыль получают крупные компании, а мелкие и средние работают на грани выживания. Причина в том, что банки неохотно открывают финансирование для небольших компаний с неустойчивой экономикой.

У многих компаний в регионе есть сложности с банками?

— Таких немного, но они есть. В их числе Колтушская строительная компания и ИСК «ВИТА», которая строит малоэтажный ЖК «Федоровское». Главная проблема — плавающая процентная ставка. Кроме того, банки никак не унифицировали комплект документов. Он и так огромный, но банкиры от застройщиков постоянно требуют дополнительные документы. А самый тяжелый момент — они требуют дополнительные залоги.

То есть строить в Ленобласти могут лишь большие компании? 

— Нет. Та же Группа ЛСР получила разрешение на строительство на территории бывшего аэропорта «Ржевка» еще в феврале 2017 года, но к строительным работам так и не приступила: финансовая модель «не едет», экономики проекта нет. Большая нагрузка по инженерной, социальной и транспортной инфраструктуре — она же возложена на застройщика. Мы планируем помогать через программу «Стимул» и прорабатываем тему инфраструктурных облигаций с «ДОМ.РФ», но для их выпуска требуются гарантии со стороны бюджета Ленобласти. Мы пока их дать не можем, потому что придется часть бюджета превратить в некий стратегический запас. На прошлой неделе депутаты рассматривали областной бюджет. Он уже дефицитный, так что мы не сможем дать гарантии по облигациям. Но диалог с федеральным центром по этой теме продолжается. 

Будут ли в ближайшее время закрываться отраслевые предприятия на карантин из-за пандемии?

— Пока никто не закрылся. Поставки материалов на стройки стабильны.

Есть ли в регионе планы по открытию новых предприятий, производящих стройматериалы?

— У нас 466 предприятий промышленности строительных материалов. Из них добывающих предприятий — 181, предприятий по производству строительных материалов — 285. В основном в Ленобласти реализуется добыча. Разрабатывают месторождения песка, щебня, строительного камня. Чего не производит Ленобласть? Мог бы сказать, что у нас нет производства стекла, но у нас есть Российская стекольная компания, мощности которой размещены на 1,5 га земли в Осиновой. По сути, концентрация по добыче и производству стройматериалов в регионе достигла 100%.

Какие-то инвестиционные проекты завершатся в ближайшее время?

— Да. ООО «Ровское» (Подпорожский район) инвестирует 1,6 млрд рублей в строительство промышленного комплекса по переработке кварцито-песчаников. Мощность комплекса — 500 тыс. м3 в год. А завод по производству сухих строительных смесей ЗАО «МАПЕИ» (Волосовский район) будет реконструирован. Объем инвестиций составит 500 млн рублей. Общая мощность после реконструкции достигнет 48,7 тыс. т сухих смесей в год и 6 тыс. т жидких продуктов в год. Опять же до 2023 года АО «ЛСР. Базовые» вынесет все свое производство стройматериалов в Ленобласть. В 2020 году Группа ЛСР инвестирует в реконструкцию производственных мощностей 192 млн рублей, а прогноз инвестиций до 2023 года — 514 млн рублей.

Как в регионе решают вопрос с дефицитом кадров, который возник на фоне пандемии? 

— Это огромная проблема. Со строек региона уехало до 40% рабочих со Средней Азии, а оставшиеся подняли цены на свои услуги на 25–30%. Это сложный вопрос, очень сложный. Мы ждем открытия границ, а пока переманиваем специалистов из соседних регионов. Надеемся на рабочих из Карелии, Новгорода, Пскова. Мне кажется, если границы будут закрыты еще месяцев шесть, на стройках наконец появятся граждане из России.

Очень сильно помогают белорусы, они никуда не уехали и продолжают работать. 

Учить жителей региона строительным специальностям планируете?

— Уже учим! Через областной учебно-курсовой комбинат ежегодно проходят более 30 тыс. человек. Но обойтись без мигрантов мы пока не можем. На стройках огромный дефицит каменщиков, бетонщиков, отделочников. Знаю, что застройщики даже перекупают друг у друга рабочих. Тем самым они пилят сук, на котором сидят. Да, на короткий срок они обеспечивают себя рабочей силой, но при этом взвинчивают цены на рынке. Тяжелый сейчас бизнес: каждый за себя.

Готова ли строительная отрасль региона ко второй волне коронавируса и были ли какие-то ЧП в первую волну?

— Весной этого года в Бокситогорском районе заболели рабочие, которые прокладывали газопровод. Но строительный городок был в лесу, и рабочие никого не заразили. Они все уже выздоровели. Всё хорошо. Вообще, нормы безопасности на стройках соблюдаются: работы идут на свежем воздухе, все соблюдают социальную дистанцию. У рабочих есть маски, на стройках привыкли работать в полной экипировке, с перчатками. Теперь еще и приходится покупать дополнительные средства для дезинфекции, но это небольшие траты.

Как пандемия повлияла на подрядчиков, которые работают по госконтрактам? 

— Стоимость рабочей силы изменилась, как и стоимость стройматериалов. Мы видим, что некоторые госконтракты могут не поместиться в процент увеличения стоимости, предусмотренный законом — разрешённая «вилка» в 10% уже не покрывает расходы. У нас уже есть ряд подрядчиков на строительстве аварийного жилья, которые работают в убыток. В каждом таком случае вопрос об увеличении сметы будет решаться индивидуально. Вообще, и без коронавируса риск не исполнить госконтракт есть. Так случилось, например, в Сертолово, где завис проект Дома культуры, и в Ивангороде, где так и не построили бассейн. Контракты сорвали подрядчики. Коронавирус здесь ни при чем, хотя сейчас многие пытаются свалить проблемы именно на пандемию.

Как регион решает проблемы со срывом сроков госзаказа?

— У нас есть только два способа общения с нерадивыми подрядчиками: кнут и пряник. Пряников мало, кнута гораздо больше. Можем расторгнуть контракт в одностороннем порядке. Признаюсь, так бывает нечасто, но случалось. К сожалению, поиск нового подрядчика всегда затягивает срок реализации проекта и увеличивает смету. 

Вообще много жалоб от строителей выслушиваете?

— Жалобы на жизнь от застройщиков я слышу все 5 лет, что работаю во власти. И всё время вспоминаю слова главного героя фильма «Роман Израэл»: «Мне надоело для неблагодарных делать невозможное». Причин для жалоб множество. Но жалобщики приходят в правительство не пешком и даже не на общественном транспорте приезжают. Обычно у них личное авто представительского класса, нередко с личными водителем. Значит, пока дела идут.

Есть в регионе какая-то профилактика банкротств среди отраслевых компаний?

— Стройка — это не ресторан, где без посетителей невозможно получить прибыль. Это совсем другой бизнес. Локдауна в стройке не было, нет и не будет. Мораторий на признание банкротства пока не снят. Более того, правительство продляет на следующий год запрет на проверки бизнеса. Возможно, будут продлены моратории на выплату пеней и на банкротства. Это палка о двух концах. С одной стороны, это поддержка бизнеса, с другой стороны, пропадают рычаги влияния на застройщиков и у власти, и у дольщиков. Теперь с решением задач не торопятся даже респектабельные застройщики, ведь пени им не грозят.

Бюджетные средства на спасение застройщиков планируете выделять?

— Нет! У нас на это денег нет и желания их искать тоже. В регионе можно строить самое разное жилье, от коттеджей до высотных домов, есть хороший спрос, есть понятные градостроительные документы и правила игры, достаточно инженерных ресурсов и сетей. Работать можно. 

В Ленобласти недавно обновлена структура органов власти. Вы теперь зампредседателя правительства по строительству и ЖКХ. Изменился ли ваш рабочий график?

— Никак не изменился. Он как был ненормированным и круглосуточным, так и остался. Я теперь не отвечаю за транспортный и энергетический блок, но пока еще провожу совещания по этим вопросам. Из хорошего — теперь появилось время для более детальной проработки вопросов строительно-коммунального блока. Но изменений мало, потому что губернатор у нас один и политика тоже одна. А кто курирует работу того или иного блока, не столь важно.

Справка "Нового проспекта":
Михаил Москвин, родился в 1968 году в Ленинграде. Окончил Государственный институт физической культуры им. П.Ф. Лесгафта (тренер по хоккею), Санкт-Петербургский государственный университет путей сообщения (экономист-менеджер), Санкт-Петербургский международный институт менеджмента (финансы и кредит и Северо-Западный институт управления (государственное управление и государственная служба).
В ноябре 2012 года стал председателем комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области. С февраля по октябрь 2015 года - вице-губернатор Ленобласти по строительству. С октября 2015 года - зампред Правительства Ленинградской области по строительству. С октября 2020 года - зампред председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ.