Михаил Медведев: «Разрешения на строительство превратились в продукт»
Новый проспект
Интервью

Михаил Медведев: «Разрешения на строительство превратились в продукт»

Прочитано: 1059
Михаил Медведев: «Разрешения на строительство превратились в продукт»
Михаил Медведев, собственник Группы ЦДС, рассказал «Новому проспекту» о запуске новых девелоперских проектов и сокращении штата, объяснил, почему растут цены на жилье, во что нужно инвестировать и чем дело для души отличается от бизнеса.
Михаил Анатольевич, как компания пережила смену законодательства о «долевке»? Всё ли было гладко при переходе на эскроу-счета?

— Эта реформа была нужна для стабильности рынка в целом, для решения острой проблемы обманутых дольщиков. Теперь наша система финансирования строек больше напоминает ситуацию в Европе, где вся цепочка отношений между банком, застройщиком и покупателем жилья прозрачна. Так что идеологически реформа была правильным решением, да и технически переход на эскроу-счета произошел довольно плавно, сбоев почти не было. У реформы есть два больших плюса. Первый: строители больше не будут начинать рискованные проекты и продавать квартиры по заниженной цене — в новой системе банк просто не даст этого сделать. Второй: если финансовая модель проекта хорошая, он будет строиться независимо от колебаний спроса на рынке и будет сдан в срок.

Этот год был сложным для всех и из-за пандемии, и из-за скачка курса доллара. Как ваша компания его завершает?

— Да, год выдался непростой. Но он ценен и важен не меньше других. Кстати, в нем тоже было много хорошего. Это был год серьезной работы, по-своему интересный. Пока еще рано подводить итоги, но по ощущениям мы выходим на уровень прошлого периода, а, может быть, и превзойдем его. Мы думали, что в связи с карантином будет большой провал в апреле, поэтому в марте начали проводить стимулирующие акции и, в принципе, много продавали. В первой половине апреля действительно у всех произошел спад. Его глубину определяла готовность каждой конкретной компании к дистанционной работе. Но уже в мае все адаптировались к изменениям, и начался рост по всем направлениям. Цены растут до сих пор. За год они увеличились процентов на двадцать. Основной фактор, который повлиял на ситуацию, — это доступная ипотека. Взять ее очень легко. У нас более 80% сделок происходят с привлечением таких кредитов.

Как складываются ваши отношения с банками?

— Сейчас у нас с банками интересы совпадают, и проблем нет. Они заинтересованы в кредитовании жилья. Стройка — один из немногих секторов, где банки могут зарабатывать, а строителям нужны кредиты, так что диалог получается конструктивный.

Как изменилась маржа строителей за этот год?

— Сложно говорить о марже в коротком промежутке времени. Все-таки цикл стройки — это 2–3 года. Экономику нужно смотреть после завершения проектов.

Но, наверное, у людей стало меньше денег?

— Да, есть такое ощущение, но ипотека помогает. Квартира не массовый товар, ее приобретают 1–2 раза в жизни, и если появляется возможность купить, люди всё для этого делают.

Как в кризис вы оптимизировали издержки? Было ли сокращение персонала?

— Да, мы летом сократили штат на 10%. Это была плановая история, которая, однако, совпала с рыночным трендом. Когда коллектив работал дистанционно, очевидней стал вклад каждого в общее дело и многие проблемы стали заметны. Сейчас мы меняем систему работы в компании с учетом удаленки, отдельные подразделения трансформируем. У нас будут иначе выстроены бизнес-процессы, так как сейчас на рынках происходят значительные изменения и нужно им соответствовать. У нас нет задачи всё сломать и построить заново, но изменения неизбежны.

Число дефолтов строительных компаний в этот кризис, по вашему прогнозу, будет так же велико, как и в 2014 году?

— Я, честно говоря, кризис 2014 года помню плохо. Видимо, замедление тогда было локальное. Зато отлично помню ситуацию 2008 года, когда кризис грянул резко и почистил рынок основательно. Сейчас я не вижу предпосылок для массовых банкротств строителей. Пик проблем отрасли наблюдался 2 года назад. Тогда были и обманутые дольщики, и переход на новое законодательство. Многие этой нагрузки не выдержали и до пандемии не дожили. Остальные компании, кажется, научились работать. Да и у регуляторов появилось больше понимания, чем живут строители. Так что ничего ужасного я не жду, в ближайшее время точно.

С потребительским экстремизмом сталкивались?

— Острым этот вопрос для нас никогда не был. Время от времени происходят отдельные инциденты, в которых приходится разбираться, но это обычные рабочие ситуации, которые не выходят за рамки. Если компания здоровая (а сейчас только такие и остались), она способна решить все вопросы, не превращая их в конфликты.

Какой сейчас портфель проектов у ЦДС? Как он изменился за год?

— В нашем портфеле всегда поддерживается объем проектов более чем на 1 млн м2 жилья. В этом году мы не покупали новые участки, но год еще не закончился — всё может быть. Каждая покупка для нас — это трепетная история, поэтому, пока сделку не закроем, молчим.

Что можете сказать о земельном рынке города на данный момент? Как он изменился?

— Рынка земли как такового нет. Есть отдельные сделки, по которым невозможно говорить об общей картине. Разрешения на строительство превратились в продукт, без них земля строителей не интересует, а разрешений мало: за неполных четыре квартала этого года в городе было выдано всего 34 разрешения, а не сотни, как раньше. Почему сократилась их выдача? Во-первых, из-за пандемии — ведомства тоже были на карантине; во-вторых, из-за серьезных изменений в градостроительных нормативах и по социальной, и по другой инфраструктуре. Согласования проектов идут тяжело, дефицит предложения жилья нарастает, а спрос стабилен. Так что рост цен на жилье в нынешней ситуации — естественная история.

Много неподготовленной земли в «сером поясе». Какими вам видятся перспективы его развития?

— Технологии меняются, и рынок меняется вслед на ними. Где раньше были большие заводы, сейчас пустыри и разруха. Современным производствам много земли не нужно. Ее теоретически можно отдавать под застройку недвижимостью без ущерба для промышленного потенциала города. Но это функция Генплана — определить, где и что должно быть. Он определяет правила игры, а строители по ним играют.

Какие нужны преференции инвесторам, чтобы они активней брались за проекты с памятниками? И интересны ли вам такие проекты?

— Интересны, но у нас таких проектов пока нет. Работа с памятниками — это высшая степень сложности оформления документов. Но раз смельчаки появляются, значит, они понимают что делают и готовы к неожиданностям. А по поводу преференций мое мнение, что они таким девелоперам не нужны. Работать с памятниками должны только профессионалы, а слово «преференции» может привлечь дилетантов, которые наломают дров.

На каком этапе ваш флагманский проект в Новосаратовке?

— Хотим в конце года выйти на площадку. У нас есть два согласованных ППТ на 1 млн м2 и есть разрешение на строительство 70 тыс. м2, с них и начнем. Мы в этом проекте улучшили планировки, пересобрали дома под изменившиеся предпочтения покупателей. Приходится так обновлять проект, чтобы он был интересен новому поколению горожан.

А чем новое поколение отличается от предыдущих?

— Оно более мобильное, с другими интересами и стилем жизни. Требования к жилью, к его комфорту и размеру у них тоже иное.

Партнер в проекте «Новосаратовка» у вас будет?

— Мы начинаем этот проект сами. Это серьезное решение. Но параллельно мы ведем переговоры с другими девелоперами о возможном взаимодействии. Не исключено, что они войдут в проект. Но продавать землю в «Новосаратовке» мы не будем. Вся работа там будет идти в рамках утвержденной концепции.

Депо метрополитена на этой территории появится?

— Тема на повестке, место зарезервировано. Это необходимая составляющая проекта.

А что с проектом в Парголово?

— Скоро начнем. Там будет 350 тыс. м2 продаваемой площади, из них 70 тыс. м2 — в первой очереди, а весь проект рассчитан на 5–7 лет.

Говорят, интерес людей к загородному жилью на фоне пандемии вырос. Нет ли у вас планов строить коттеджные поселки в Ленобласти?

— Нет, я не знаю этот рынок. В моем понимании он более рыхлый, чем первичный городской, и подход к работе там другой, и другая оборачиваемость денег. Да, пандемия активизировала этот сегмент, но она не вечна и скоро закончится. За всплеском спроса последует неизбежный спад. Дело в том, что загородный дом, в отличие от квартиры, это не предмет острой необходимости и не базовая потребность. Его покупают богатые люди с лишними деньгами. Но в кризис лишних денег ни у кого нет. В связи с этим мы ориентированы на строительство массового жилья, которое нужно всем. Ближайшие десятки лет этот рынок точно будет далек от насыщения.

Апарты вам интересны? Многие начали их строить...

— Нет не интересны. Если выбирать между апартаментами и жильем, конечно, жилье в приоритете. Оно продается быстрее и стоит дороже.

Есть ли у вас планы по освоению других регионов страны? Может быть, Москвы?

— Нет пока, но горизонт планирования очень маленький: сейчас ничего не планируем, а что будет через месяц — посмотрим. Если ситуация на рынке будет чуть более прогнозируемой, возможно, выйдем в Москву или Московскую область. Все-таки это самый большой и крепкий рынок недвижимости в стране.

Дайте оценку инвестиционному климату в Петербурге. Что изменилось при новом губернаторе?

— Революций не случилось. Определенное развитие идет, но я особенно за городской повесткой не слежу, сосредоточен на своем бизнесе. Вижу, что город по-прежнему интересен людям из регионов. У нас половина продаж приходится на приезжих, это показательно.

Вас устраивает, как решен вопрос со строительством социальной инфраструктуры в городе?

— Довольно долго в Петербурге был дефицит социальных объектов, и до сих пор вопрос до конца не решен. Так что мы строим социальные объекты за свой счет. Ничего не изменилось: нагрузка как была, так и осталась. Хочется ли ее снизить? Всегда чего-то хочется, но не всегда получается.

Год назад вы стали инвестором проекта по биопротезированию. Как он развивается?

— Это не бизнес, а дело для души. Ко мне пришла группа молодых ребят с уникальным продуктом — биопротезами рук. Действительно замечательное изобретение за адекватные деньги. Мне их идея понравилась, захотелось помочь, что я, собственно, и сделал. Сейчас получаем сертификаты на этот продукт в Европе, в следующем году планируем выйти на рынок Польши. Но бумажные вопросы решаются медленно — на Западе тоже бюрократия, и даже больше, чем у нас. Но базовые цены на протезы за рубежом выше, чем в России, так что есть за что бороться.

Вы большие средства тратите на благотворительность, но всегда делаете это тихо. Нет ли у вас планов создать благотворительный фонд и вести эту работу системно?

— Не исключаю, что так и поступлю в будущем. Но не хочется, чтобы просто появился еще один фонд. Для чего? Чтобы деньги потратить? Я и так это делаю. Или чтобы собрать с других и потратить? Но в этом случае фонд превращается в большое предприятие, которым надо управлять. Придется потратить 5–10 лет, чтобы фонд как бизнес был эффективным и продвигал вперед свою идею, иначе во всем этом нет смысла. Чтобы в любом деле быть успешным, надо отдать кусок жизни, во всем разобраться. Без этого даже хорошая идея станет убыточной.

Сколько денег вам надо для счастья?

— Для счастья не деньги важны, а понимание, что ты всегда сможешь их заработать. А еще здоровье, семья и друзья. А деньги? Сегодня они есть, а завтра нет. Пандемии и кризисы показали, что надо инвестировать в себя: в образование, навыки и компетенции. Тогда всё будет хорошо в любой ситуации.

девелопмент жилищное строительство инвестиции
Другие статьи автора Читайте также по теме
Как инвестиционный инструмент апартаменты уверенно обходят квартиры в новостройках. О том, за счет чего это стало возможно, рассуждает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта Status Сергей Ногай.
Конкурсное производство на Петербургской макаронной фабрике (производила продукцию под брендом «Знатные») завершилось мировым соглашением. Эксперты склоняются к мысли, что теперь имущественный комплекс на ул. Коли Томчака в Московском районе ждет редевелопмент.
Мурманская компания «Мега Фуд» запустила в Петербурге производство охлажденного мяса под брендом «Мясное подворье». Инвестиции в проект составили 250 млн рублей.

Результаты электронного голосования в столице пересчитают заново
22.09.2021
Венедиктов о подсчете электронных голосов: "Была введена дополнительная функция, которая все усложнила"
22.09.2021
Парню, который расстрелял студентов в университете Перми, ампутировали ногу
21.09.2021
Очередная попытка реконструкции Петербургской консерватории будет стоить 13,6 млрд рублей
21.09.2021
В Сертолово создадут ТПУ почти за 6 млрд рублей
21.09.2021
Бывшее офисное здание застройщика "Петротрест" продают в Петербурге за 230 млн рублей
21.09.2021
"Единая Россия" получила в новой Госдуме 324 места из 450 возможных
21.09.2021
"Они нас выдавливают". "Роскосмос" обвинил SpaceX в демпинге
21.09.2021
Плати и останавливайся. В центре Петербурга стало больше мест для платной парковки
21.09.2021
Метростроители города перейдут на работу в новую компанию только после медосмотра
21.09.2021
ВВП России в 2021 году вырастет выше прогноза - до 4,2%
21.09.2021
Павлюченко поделился ожиданиями от матча «Челси» — «Астон Вилла»
21.09.2021
В Петербург планируют вернуть зимние кафе
21.09.2021
Сбербанк продает 19 торговых центров, в том числе "Июнь" в Петербурге
21.09.2021
Мандат и девичья фамилия. Дочь экс-спикера ЗАКСа Вячеслава Макарова после избрания в парламент вернет себе фамилию отца
21.09.2021
В деле отравления Скрипалей появился третий обвиняемый - тоже российский разведчик
21.09.2021
Чертова водительская дюжина. На 13 участках КАД ограничено движение
21.09.2021
ЕСПЧ: Российские власти несут ответственность за отравление Литвиненко
21.09.2021
Россию ждет сезонный рост цен на фрукты и овощи. Он будет выше инфляции
21.09.2021
Глава УИК Петербурга, где произошел погром, стал фигурантом уголовного дела
21.09.2021
Компания Wildberries арендовала склад на юге Петербурга
21.09.2021
Объемы производства мебели в России приблизились к "доковидным" показателям
21.09.2021
Турбизнес просит ФАС не регулировать цены в отелях во время форумов
21.09.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки