Мария Черная: «У строителей жилья бизнес-класса нет запасных аэродромов»
Интервью

Мария Черная: «У строителей жилья бизнес-класса нет запасных аэродромов»

Прочитано: 847
Мария Черная: «У строителей жилья бизнес-класса нет запасных аэродромов»
Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», дочерней структуры шведской компании Bonava, Мария Черная рассказала «Новому проспекту» о пополнении земельного банка во время локдауна, о причинах роста цен на жилье и работе коллег по холдингу в других европейских странах.
Мария, за последний год ваша компания серьезно пополнила земельный банк. Чем обусловлена такая активность на земельном рынке и насколько покупка новых участков сейчас рискованна?

— На реализацию девелоперских проектов всегда влияет множество факторов, и говорить, что сейчас рисков стало больше, было бы не совсем корректно. Пополнение земельного банка — это работа на будущее. В идеальных условиях с момента приобретения участка до получения разрешения на строительство проходит около года. Но в реальности на это обычно уходит от 2 до 3 лет. Поэтому для обеспечения производственного цикла мы активно пополняем земельный портфель. По ряду участков находимся на завершающей стадии переговоров. Надеюсь, о новых сделках объявим в ближайшее время.

Какова общая площадь участков, которые были приобретены компанией в этом году, и каков сейчас земельный банк компании?

— В этом году мы объявили о покупке трех участков общей площадью около 3 га: на Благодатной ул. рядом с Парком Победы и на ул. Ольги Берггольц и Ткачей вблизи метро «Елизаровская». А еще мы приобрели 1,5 га на пр. Мориса Тореза. Кроме того, мы продолжаем реализовывать наш флагманский проект Magnifika на берегу Охты и Gröna Lund во Всеволожске. Совокупная площадь нашего земельного банка — 30 га. 

Увеличилось ли предложение участков на рынке за год?

— Не могу сказать, что появилось много новых предложений. И как такового всплеска интереса к земельным активам со стороны девелоперов я не наблюдаю. Увеличение числа сделок по большей части связано с цикличными процессами в девелопменте, а также с завершением сделок, переговоры по которым ведутся порой не один год.

За год серьезно выросли цены на жилье. Как вы считаете, будут ли они расти и дальше?

— Цены будут расти по ряду причин. Во-первых, несмотря на заявления администрации, в Петербурге очень мало территорий, где можно реализовывать качественные девелоперские проекты. И с каждым годом предложение на рынке сокращается. При этом мы видим возрастающий спрос на улучшение качества жизни со стороны петербуржцев: жители города хотят переехать из районов советской застройки в новые дома — красивые, удобные и безопасные. Сейчас даже дома 137-й серии, которые раньше казались хорошими, вызывают у людей вопросы. В плачевном состоянии находится и старый фонд в историческом центре: ни водопровод, ни канализация, ни система сбора и вывоза мусора в таких домах не выдерживают никакой критики.

Во-вторых, у застройщиков продолжают расти затраты. Мы используем много технических решений, требующих закупки оборудования за рубежом. Например, в России не производят аналогов скандинавской системы рекуперации. После падения курса рубля приобретение таких систем и другой иностранной инженерии обходится значительно дороже. Растут и цены на отечественные материалы. Например, производителям металла в текущих условиях выгоднее продавать продукцию за рубеж, поэтому они повышают цены и на внутреннем рынке, чтобы не терять прибыль. Только в этом году мы фиксируем увеличение цен на металлоконструкции в диапазоне от 5 до 20%.

Никуда не исчезли и социальные обязательства: пока в городе полностью отсутствует единая система расчета социальной нагрузки на объект — всё каждый раз считается в ручном режиме. В одном случае от застройщика может потребоваться капитальная реконструкция существующих объектов, в другом — строительство новых дорог, школ, детсадов, опорных пунктов полиции, стадионов. Формирование социальных затрат непрозрачно и непредсказуемо. И все это в конечном счете ложится дополнительными расходами на плечи покупателей.

Наконец, еще один важный фактор — переход компаний на проектное финансирование: после ввода дома в эксплуатацию застройщики могут получить средства только через 3–4 месяца. Это значит, что они почти на квартал лишены возможности инвестировать деньги в запуск новых проектов. А ведь речь о сотнях миллионов рублей, а иногда и о миллиардах!

Как пандемия повлияла на продажи квартир от Bonava?

— Мы фиксируем стабильно высокий спрос. Этот тренд был особенно заметен в III квартале прошлого года и продолжился в IV квартале. Тем не менее локдаун всё же сказался негативно на нашей работе. Мы вынуждены выводить на рынок новую очередь ЖК Magnifika позже, чем было запланировано из-за серьезных ограничений в работе государственных органов. Например, весной Росреестр в течение 2 месяцев практически не работал. Многие процедуры были перенесены в онлайн. Но не все девелоперские задачи можно выполнить удаленно.

Насколько выросли цены год к году в ваших проектах?

— Средние цены по нашим проектам выросли на 15–30%. Такой рост объясняется и повышением готовности домов, и ажиотажным спросом. Объекты, введенные в эксплуатацию в этом году, проданы почти полностью — на 98%.

Как изменилась маржа застройщиков за последний год?

— Вряд ли кто-то из девелоперов скорректировал целевой показатель прибыли. А вот если компания на регулярной основе не достигает его, то возникают вопросы либо к руководителю, либо к бизнесу как таковому — насколько он интересен собственникам при снижающейся прибыльности.

Столкнулась ли компания с нехваткой рабочей силы в связи с закрытием границ?

— Мы не заметили существенного ухудшения ситуации и какого-то недостатка рабочей силы. Но надо отметить, что у нас довольно обширная группа собственных сотрудников, занимающихся, например, полной отделкой квартир. К этому мы пришли еще несколько лет назад, когда поняли, что сменяющиеся подрядчики не смогут обеспечить нам должный уровень качества работ.

Активно ли банки сейчас работают с застройщиками?

— Если говорить о Bonava, то мы постоянно получаем предложения о проектном финансировании. Но об опыте работы по новой схеме говорить пока рано: первый объект по новым правилам мы запустили только в конце декабря — это новая очередь ЖК Magnifika.

Вы упомянули о том, что у Bonava сформулированы критерии будущих проектов. Каковы они?

— Мы будем реализовывать проекты исключительно в Петербурге: компания не планирует идти ни в Ленобласть, ни в другие регионы. В городе мы рассматриваем проекты небольшой и средней площади — на 200–700 квартир. Нас не интересуют большие участки, КОТы, земли под реновацию. Мы полностью исключили для себя исторический центр как очень политизированную территорию с высокими рисками. Благо, Петербург — большой город, где можно найти участки под любые критерии. Важными характеристиками для нас являются транспортная доступность, близость к зеленым зонам, а также к набережным, идея развития которых, на мой взгляд, крайне удачна. Так, в проекте Magnifika мы ведем благоустройство береговой линии Охты.

Уточните, пожалуйста, какой размер участка под застройку может заинтересовать Bonava?

— Сейчас оперировать только категорией размера участка невозможно, поскольку на одной и той же площади можно разместить совершенно разные по наполнению проекты. Мы смотрим на участки от 1 до 4 га, но это очень условно, каждый участок оценивается индивидуально. К примеру, нам важно, чтобы в проекте можно было создать закрытый двор, где у жильцов будет ощущение безопасности, добрососедства и уюта. В целом наши проекты предполагают наличие большого количества общественных пространств, где жители могли бы проводить время.

В каких сегментах будет строить новые проекты Bonava?

— Класс нашего продукта — это то, что мы называем у себя «B+» и «B-». Иными словами, это бизнес-класс и комфорт-класс. В этих сегментах мы видим основной спрос со стороны покупателей. Сегментами «эконом» и «премиум» мы заниматься не будем.

Как обстоит ситуация с участком на Ольги Берггольц, недавно приобретенном компанией? Знаю, что там есть сложности. В чем их причина?

— Этот участок стал предметом судебного разбирательства. Но спор связан с взаимоотношениями между прежними собственниками и носит исключительно экономический характер. К Bonava он не имеет отношения, но мы внимательно за ним следим.

Кроме того, оказалось, что подготовленный нами проект планировки затрагивает интересы пользователя другого участка в квартале. Сейчас он ведет спор с комитетом имущественных отношений Смольного. Слушания по ППТ временно приостановлены. Мы много раз говорили, что девелопмент — сложный и долгий бизнес, поэтому нас такое развитие ситуации не пугает. Об отказе от проекта речи нет.

Когда планируете выходить на площадки на пр. Мориса Тореза и на Благодатной ул.?

— Для развития участка на Благодатной мы подали заявку на внесение изменений в Генеральный план. Поправки в него должны внести до 1 марта 2021 года, но, скорее всего, эта процедура затянется на несколько месяцев. Мы ожидаем, что нам придется отложить запуск этого проекта. А по участку на Тореза мы готовим градостроительную документацию. С этим проектом мы выйдем на рынок в I–II квартале 2022 года.

В целом отмечу, что планы большинства застройщиков из-за замедления административных процедур сдвинулись примерно на полгода, и это в будущем аукнется рынку. Многие говорят о том, что есть некий резерв, сформированный в прежние периоды, когда разрешения на строительство получали «впрок». Но я бы его не переоценивала: в сегментах «бизнес» и «комфорт» нет запасных аэродромов.

Нет ли у компании планов строить апартаменты?

— Нет. Мы хорошо знаем, что наши покупатели — это семьи, приобретающие квартиру для себя, а не с инвестиционными целями.

Как вы оцениваете инвестиционный климат в Петербурге, с точки зрения ведения девелоперского бизнеса?

— Это тонкий вопрос. Очень часто с городских трибун звучит, что жилищное строительство — это не инвестирование. Хотя, на мой взгляд, это очень любительская и популистская позиция, связанная с историческим флером, когда застройщики могли продавать жилье с 50–70%-ной прибылью. Мне, как человеку, работающему в отрасли и увлеченному идеей создания качественного продукта, такая позиция крайне неприятна. И я, без сомнения, отношу девелоперскую деятельность к инвестиционной, которая должна вестись в тесном контакте с властями.

Мы благодарны коллегам из профильных комитетов, которые занимаются линейным сопровождением проектов. Они зачастую находятся под перекрестным огнем между девелоперами, управляющими органами и градозащитниками, которые, как известно, не всегда действуют в интересах города и граждан. На операционном уровне мы также находим общий язык и с районными архитекторами, и с главами администраций.

Чего именно ждут застройщики от городских властей?

— От города девелоперы ждут цельной, ясной, последовательной и преемственной градостроительной политики, которая будет вестись независимо от того, кто возглавляет город. Кроме того, необходим систематический подход, а не хаотичное нормативное творчество как на федеральном, так и на локальном уровне.

Bonava работает на разных рынках. Как локдаун повлиял на продажи квартир в других странах мира?

— Мы работаем в девяти странах Европы, в том числе в Скандинавии, Прибалтике и Германии. В каждой из этих стран были свои особенности ковидного года. Но и по группе, и по российскому подразделению могу назвать промежуточные результаты прошлого года очень хорошими. Что объединяло все регионы присутствия, так это технические сложности, связанные с использованием СИЗ, ограничением физических встреч, а также в ряде стран — с необходимостью работать удаленно. Но везде были найдены способы решения возникших проблем.

Интересно, что за год на всех рынках присутствия Bonava увеличился спрос на загородные проекты с придомовыми участками — такие, как наш проект Gröna Lund во Всеволожском районе. У нас даже появилась новая категория клиентов, приобретающих квартиру в Gröna Lund в качестве дачи. 

Мы также фиксируем изменение взгляда покупателей на квартиры: они всё больше обращают внимание на планировки, наличие больших балконов, которые можно использовать и как детскую, и как кабинет.

На фоне других стран можно выделить разве что Швецию, которую все обсуждали в контексте отсутствия ограничительных мер. Там задолго до локдауна рынок достиг своего пика, и поэтому пандемия на продажи особо не повлияла: стагнация там продолжается уже в течение нескольких лет.

Справка «Нового проспекта»:

Мария Черная родилась в 1977 году в Ленинграде. В 1999 году закончила СПбГУ по специальности «Юриспруденция». Получила диплом IFL Executive Education Стокгольмской школы экономики. Работала юристом в КУГИ Санкт-Петербурга. С 2001 по 2003 год — советником арбитражного управляющего в ОАО «Самсон». В 2005 году пришла в NCC Жилищное строительство (Россия) на должность юриста, где проработала до 2016 года уже в должности руководителя юридического управления. После ребрендинга NCC была заместителем гендиректора ООО «Бонава Санкт-Петербург». С января 2017 года и по сей день — генеральный директор компании. 

Холдинг Bonava — шведский девелопер жилья (до ребрендинга в 2016 года — NCC), один из крупнейших застройщиков в Северной Европе. Работает на рынке с 1930-х годов. Компания представлена в девяти странах, в том числе в Европе, России и Прибалтике. Оборот компании в 2018 году — €1,4 млрд. В ней работают 2,1 тыс. человек. Акции Bonava котируются на бирже Nasdaq в Стокгольме.

Фото: bonava.ru
девелопмент строительство жилищное строительство
Читайте также по теме
Группа «Эталон» покупает в Екатеринбурге ООО «Генеральный застройщик района Солнечное». ФАС одобрила сделку. Вместе с юрлицом «Эталон» получит земельный участок в центре Екатеринбурга под дебютный проект на новом рынке.
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group рассказал «Новому проспекту», как можно спасти ветшающий исторический центр Петербурга, применив метод восстановления старого фонда.
Исполнение предвыборных обещаний важно там, где за неисполнение могут спросить на следующих выборах. У российских губернаторов избиратель, как известно, по сути один, и если этому единственному избирателю всё равно, то и мотивации нет никакой.

СМИ: "В Нижнем Новгороде сотрудники чеченской полиции пытаются похитить федерального судью"
20.01.2022
В конгресс США внесен законопроект о санкциях против России. Губернатор Беглов в списке
20.01.2022
Еще одна фотосессия на фоне московского храма стала уголовным делом
20.01.2022
Подарок к юбилею. Главе "Газпрома" присвоили звание Героя Труда
20.01.2022
30 лет спустя. Предполагаемого убийцу певца Игоря Талькова заочно арестовали в Петербурге
20.01.2022
Сбербанк замотивирует сотрудников на 50 млрд рублей
20.01.2022
"Мера пресечения не может быть суровее приговора". С Майкла Калви сняли все судебные ограничения
20.01.2022
JLL займется комплексным развитием территорий
20.01.2022
Производитель теплоизоляции URSA вошел в состав международной группы Etex
20.01.2022
"Дом.РФ" профинансирует развитие трамвайной сети Петербурга
20.01.2022
Стрит-ритейл Петербурга в 2021 году приблизился вплотную к допандемийным показателям
20.01.2022
Миллионеры США, Канады и стран Европы призвали участников Давосского форума платить больше налогов
20.01.2022
ФАС согласовала сделку по покупке группой "Эталон" 50% долей тюменской строительной компании
20.01.2022
РАД выставил на торги нежилое здание на Курской улице
20.01.2022
Тайланд отменил карантин для привитых туристов
20.01.2022
Bloomberg: "Запрет на криптовалюты в России продвигает ФСБ"
20.01.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки