Мария Черная: «У строителей жилья бизнес-класса нет запасных аэродромов»

Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», дочерней структуры шведской компании Bonava, Мария Черная рассказала «Новому проспекту» о пополнении земельного банка во время локдауна, о причинах роста цен на жилье и работе коллег по холдингу в других европейских странах.

Мария, за последний год ваша компания серьезно пополнила земельный банк. Чем обусловлена такая активность на земельном рынке и насколько покупка новых участков сейчас рискованна?

— На реализацию девелоперских проектов всегда влияет множество факторов, и говорить, что сейчас рисков стало больше, было бы не совсем корректно. Пополнение земельного банка — это работа на будущее. В идеальных условиях с момента приобретения участка до получения разрешения на строительство проходит около года. Но в реальности на это обычно уходит от 2 до 3 лет. Поэтому для обеспечения производственного цикла мы активно пополняем земельный портфель. По ряду участков находимся на завершающей стадии переговоров. Надеюсь, о новых сделках объявим в ближайшее время.

Какова общая площадь участков, которые были приобретены компанией в этом году, и каков сейчас земельный банк компании?

— В этом году мы объявили о покупке трех участков общей площадью около 3 га: на Благодатной ул. рядом с Парком Победы и на ул. Ольги Берггольц и Ткачей вблизи метро «Елизаровская». А еще мы приобрели 1,5 га на пр. Мориса Тореза. Кроме того, мы продолжаем реализовывать наш флагманский проект Magnifika на берегу Охты и Gröna Lund во Всеволожске. Совокупная площадь нашего земельного банка — 30 га. 

Увеличилось ли предложение участков на рынке за год?

— Не могу сказать, что появилось много новых предложений. И как такового всплеска интереса к земельным активам со стороны девелоперов я не наблюдаю. Увеличение числа сделок по большей части связано с цикличными процессами в девелопменте, а также с завершением сделок, переговоры по которым ведутся порой не один год.

За год серьезно выросли цены на жилье. Как вы считаете, будут ли они расти и дальше?

— Цены будут расти по ряду причин. Во-первых, несмотря на заявления администрации, в Петербурге очень мало территорий, где можно реализовывать качественные девелоперские проекты. И с каждым годом предложение на рынке сокращается. При этом мы видим возрастающий спрос на улучшение качества жизни со стороны петербуржцев: жители города хотят переехать из районов советской застройки в новые дома — красивые, удобные и безопасные. Сейчас даже дома 137-й серии, которые раньше казались хорошими, вызывают у людей вопросы. В плачевном состоянии находится и старый фонд в историческом центре: ни водопровод, ни канализация, ни система сбора и вывоза мусора в таких домах не выдерживают никакой критики.

Во-вторых, у застройщиков продолжают расти затраты. Мы используем много технических решений, требующих закупки оборудования за рубежом. Например, в России не производят аналогов скандинавской системы рекуперации. После падения курса рубля приобретение таких систем и другой иностранной инженерии обходится значительно дороже. Растут и цены на отечественные материалы. Например, производителям металла в текущих условиях выгоднее продавать продукцию за рубеж, поэтому они повышают цены и на внутреннем рынке, чтобы не терять прибыль. Только в этом году мы фиксируем увеличение цен на металлоконструкции в диапазоне от 5 до 20%.

Никуда не исчезли и социальные обязательства: пока в городе полностью отсутствует единая система расчета социальной нагрузки на объект — всё каждый раз считается в ручном режиме. В одном случае от застройщика может потребоваться капитальная реконструкция существующих объектов, в другом — строительство новых дорог, школ, детсадов, опорных пунктов полиции, стадионов. Формирование социальных затрат непрозрачно и непредсказуемо. И все это в конечном счете ложится дополнительными расходами на плечи покупателей.

Наконец, еще один важный фактор — переход компаний на проектное финансирование: после ввода дома в эксплуатацию застройщики могут получить средства только через 3–4 месяца. Это значит, что они почти на квартал лишены возможности инвестировать деньги в запуск новых проектов. А ведь речь о сотнях миллионов рублей, а иногда и о миллиардах!

Как пандемия повлияла на продажи квартир от Bonava?

— Мы фиксируем стабильно высокий спрос. Этот тренд был особенно заметен в III квартале прошлого года и продолжился в IV квартале. Тем не менее локдаун всё же сказался негативно на нашей работе. Мы вынуждены выводить на рынок новую очередь ЖК Magnifika позже, чем было запланировано из-за серьезных ограничений в работе государственных органов. Например, весной Росреестр в течение 2 месяцев практически не работал. Многие процедуры были перенесены в онлайн. Но не все девелоперские задачи можно выполнить удаленно.

Насколько выросли цены год к году в ваших проектах?

— Средние цены по нашим проектам выросли на 15–30%. Такой рост объясняется и повышением готовности домов, и ажиотажным спросом. Объекты, введенные в эксплуатацию в этом году, проданы почти полностью — на 98%.

Как изменилась маржа застройщиков за последний год?

— Вряд ли кто-то из девелоперов скорректировал целевой показатель прибыли. А вот если компания на регулярной основе не достигает его, то возникают вопросы либо к руководителю, либо к бизнесу как таковому — насколько он интересен собственникам при снижающейся прибыльности.

Столкнулась ли компания с нехваткой рабочей силы в связи с закрытием границ?

— Мы не заметили существенного ухудшения ситуации и какого-то недостатка рабочей силы. Но надо отметить, что у нас довольно обширная группа собственных сотрудников, занимающихся, например, полной отделкой квартир. К этому мы пришли еще несколько лет назад, когда поняли, что сменяющиеся подрядчики не смогут обеспечить нам должный уровень качества работ.

Активно ли банки сейчас работают с застройщиками?

— Если говорить о Bonava, то мы постоянно получаем предложения о проектном финансировании. Но об опыте работы по новой схеме говорить пока рано: первый объект по новым правилам мы запустили только в конце декабря — это новая очередь ЖК Magnifika.

Вы упомянули о том, что у Bonava сформулированы критерии будущих проектов. Каковы они?

— Мы будем реализовывать проекты исключительно в Петербурге: компания не планирует идти ни в Ленобласть, ни в другие регионы. В городе мы рассматриваем проекты небольшой и средней площади — на 200–700 квартир. Нас не интересуют большие участки, КОТы, земли под реновацию. Мы полностью исключили для себя исторический центр как очень политизированную территорию с высокими рисками. Благо, Петербург — большой город, где можно найти участки под любые критерии. Важными характеристиками для нас являются транспортная доступность, близость к зеленым зонам, а также к набережным, идея развития которых, на мой взгляд, крайне удачна. Так, в проекте Magnifika мы ведем благоустройство береговой линии Охты.

Уточните, пожалуйста, какой размер участка под застройку может заинтересовать Bonava?

— Сейчас оперировать только категорией размера участка невозможно, поскольку на одной и той же площади можно разместить совершенно разные по наполнению проекты. Мы смотрим на участки от 1 до 4 га, но это очень условно, каждый участок оценивается индивидуально. К примеру, нам важно, чтобы в проекте можно было создать закрытый двор, где у жильцов будет ощущение безопасности, добрососедства и уюта. В целом наши проекты предполагают наличие большого количества общественных пространств, где жители могли бы проводить время.

В каких сегментах будет строить новые проекты Bonava?

— Класс нашего продукта — это то, что мы называем у себя «B+» и «B-». Иными словами, это бизнес-класс и комфорт-класс. В этих сегментах мы видим основной спрос со стороны покупателей. Сегментами «эконом» и «премиум» мы заниматься не будем.

Как обстоит ситуация с участком на Ольги Берггольц, недавно приобретенном компанией? Знаю, что там есть сложности. В чем их причина?

— Этот участок стал предметом судебного разбирательства. Но спор связан с взаимоотношениями между прежними собственниками и носит исключительно экономический характер. К Bonava он не имеет отношения, но мы внимательно за ним следим.

Кроме того, оказалось, что подготовленный нами проект планировки затрагивает интересы пользователя другого участка в квартале. Сейчас он ведет спор с комитетом имущественных отношений Смольного. Слушания по ППТ временно приостановлены. Мы много раз говорили, что девелопмент — сложный и долгий бизнес, поэтому нас такое развитие ситуации не пугает. Об отказе от проекта речи нет.

Когда планируете выходить на площадки на пр. Мориса Тореза и на Благодатной ул.?

— Для развития участка на Благодатной мы подали заявку на внесение изменений в Генеральный план. Поправки в него должны внести до 1 марта 2021 года, но, скорее всего, эта процедура затянется на несколько месяцев. Мы ожидаем, что нам придется отложить запуск этого проекта. А по участку на Тореза мы готовим градостроительную документацию. С этим проектом мы выйдем на рынок в I–II квартале 2022 года.

В целом отмечу, что планы большинства застройщиков из-за замедления административных процедур сдвинулись примерно на полгода, и это в будущем аукнется рынку. Многие говорят о том, что есть некий резерв, сформированный в прежние периоды, когда разрешения на строительство получали «впрок». Но я бы его не переоценивала: в сегментах «бизнес» и «комфорт» нет запасных аэродромов.

Нет ли у компании планов строить апартаменты?

— Нет. Мы хорошо знаем, что наши покупатели — это семьи, приобретающие квартиру для себя, а не с инвестиционными целями.

Как вы оцениваете инвестиционный климат в Петербурге, с точки зрения ведения девелоперского бизнеса?

— Это тонкий вопрос. Очень часто с городских трибун звучит, что жилищное строительство — это не инвестирование. Хотя, на мой взгляд, это очень любительская и популистская позиция, связанная с историческим флером, когда застройщики могли продавать жилье с 50–70%-ной прибылью. Мне, как человеку, работающему в отрасли и увлеченному идеей создания качественного продукта, такая позиция крайне неприятна. И я, без сомнения, отношу девелоперскую деятельность к инвестиционной, которая должна вестись в тесном контакте с властями.

Мы благодарны коллегам из профильных комитетов, которые занимаются линейным сопровождением проектов. Они зачастую находятся под перекрестным огнем между девелоперами, управляющими органами и градозащитниками, которые, как известно, не всегда действуют в интересах города и граждан. На операционном уровне мы также находим общий язык и с районными архитекторами, и с главами администраций.

Чего именно ждут застройщики от городских властей?

— От города девелоперы ждут цельной, ясной, последовательной и преемственной градостроительной политики, которая будет вестись независимо от того, кто возглавляет город. Кроме того, необходим систематический подход, а не хаотичное нормативное творчество как на федеральном, так и на локальном уровне.

Bonava работает на разных рынках. Как локдаун повлиял на продажи квартир в других странах мира?

— Мы работаем в девяти странах Европы, в том числе в Скандинавии, Прибалтике и Германии. В каждой из этих стран были свои особенности ковидного года. Но и по группе, и по российскому подразделению могу назвать промежуточные результаты прошлого года очень хорошими. Что объединяло все регионы присутствия, так это технические сложности, связанные с использованием СИЗ, ограничением физических встреч, а также в ряде стран — с необходимостью работать удаленно. Но везде были найдены способы решения возникших проблем.

Интересно, что за год на всех рынках присутствия Bonava увеличился спрос на загородные проекты с придомовыми участками — такие, как наш проект Gröna Lund во Всеволожском районе. У нас даже появилась новая категория клиентов, приобретающих квартиру в Gröna Lund в качестве дачи. 

Мы также фиксируем изменение взгляда покупателей на квартиры: они всё больше обращают внимание на планировки, наличие больших балконов, которые можно использовать и как детскую, и как кабинет.

На фоне других стран можно выделить разве что Швецию, которую все обсуждали в контексте отсутствия ограничительных мер. Там задолго до локдауна рынок достиг своего пика, и поэтому пандемия на продажи особо не повлияла: стагнация там продолжается уже в течение нескольких лет.

Справка «Нового проспекта»:

Мария Черная родилась в 1977 году в Ленинграде. В 1999 году закончила СПбГУ по специальности «Юриспруденция». Получила диплом IFL Executive Education Стокгольмской школы экономики. Работала юристом в КУГИ Санкт-Петербурга. С 2001 по 2003 год — советником арбитражного управляющего в ОАО «Самсон». В 2005 году пришла в NCC Жилищное строительство (Россия) на должность юриста, где проработала до 2016 года уже в должности руководителя юридического управления. После ребрендинга NCC была заместителем гендиректора ООО «Бонава Санкт-Петербург». С января 2017 года и по сей день — генеральный директор компании. 

Холдинг Bonava — шведский девелопер жилья (до ребрендинга в 2016 года — NCC), один из крупнейших застройщиков в Северной Европе. Работает на рынке с 1930-х годов. Компания представлена в девяти странах, в том числе в Европе, России и Прибалтике. Оборот компании в 2018 году — €1,4 млрд. В ней работают 2,1 тыс. человек. Акции Bonava котируются на бирже Nasdaq в Стокгольме.

Фото: bonava.ru