Максим Ельцов: «Рынок изменился кардинально, но цены не рухнут»
Новый проспект
Интервью

Максим Ельцов: «Рынок изменился кардинально, но цены не рухнут»

Прочитано: 326
Максим Ельцов: «Рынок изменился кардинально, но цены не рухнут»

Максим, закончилась вторая неделя самоизоляции россиян. При этом, если верить официальным заявлениям, строительство жилых объектов не останавливалось ни на один день. Получается, режим самоизоляции никак не изменил строительный рынок?

— Рынок изменился кардинально. Сейчас, в первой декаде апреля, участники рынка оказались в вакууме: многие сделки под угрозой срыва, так как у клиентов ограничена возможность осмотреть объект недвижимости, подписать договор в офисе застройщика. Еще в конце марта активно шли сделки с недвижимостью: ожидание роста ипотечных ставок и ослабление рубля подтолкнули покупателей. В этот момент даже цены на квадрат стали чуть-чуть подниматься, и вдруг одномоментно рынок охладился. Возникли сложности с регистрацией договоров: покупатели деньги завели на аккредитив, а возможность подать документы в МФЦ исчезла, далеко не все сделки в принципе можно зарегистрировать онлайн. И образовалась такая пауза непонимания: что делать дальше? То, что сейчас происходит, невозможно даже как-то охарактеризовать: отрасль заблокировали от поступления средств.

Кредитные учреждения тоже изменили правила выдачи потребительских и ипотечных займов: работающим в наиболее пострадавших от самоизоляции секторах экономики кредиты теперь не выдают?

— Да. В банках шаблоны поведения изменились недели две назад: ранее к ряду клиентов даже вопросов не возникало, а теперь они получают отказы. Да, все, кто сейчас получают отказ, работают в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. К оценке их уровня дохода и соотношения платеж-доход применяются не стандартизированные подходы, а дополнительные риск-факторы. Я понимаю, что с ними работают по протоколам, которые были разработаны в 2008 году, а позже дополнены и уточнены в кризисном 2015 году.

Как вы оцениваете действия банкиров и предложенные государством меры по поддержке заемщиков?

— Я понимаю их. Считаю, что это расчет, и так бы поступал любой менеджер, который оценивает риски при выдачи любых кредитов. Что касается помощи от государства, то на нее вообще лучше не рассчитывать. Первый вариант закона об ипотечных каникулах ошарашил. На отсрочку платежей могли рассчитывать только те, чей размер кредита не превышал 1,5 млн рублей. После поправок в Петербурге на ипотечные каникулы могут рассчитывать те, у кого заем составляет 3,5 млн рублей. То есть отсрочку получат заемщики с небольшими суммами кредита, в том числе те, кто покупал квартиру, что называется, на последние деньги. При этом важно понимать, что даже им государство позволило лишь отсрочить платежи. Их не освободили от уплаты процентов за фактическое пользование деньгами, им не уменьшили сумму кредита: государство лишь позволило заплатить не сейчас, а потом. Так что говорить о помощи и реальной поддержке со стороны государства пока не приходится.

А обещанная предпринимателям отсрочка по налогам — это реальная помощь?

— Наемные работники и предприниматели моментально потеряли как минимум 10% своего ежегодного дохода. А бизнесу дарованы или отсрочка, или совершенно несопоставимое снижение налоговых платежей. Причем сделано это не для всех предпринимателей России, дары от государства тщательно дозированы по отраслям и категориям. Поймите одно: российские предприниматели рассчитывают на поддержку со стороны государства не для увеличения прибыли, а для того, чтобы сохранить как рабочие места в частности, так и в целом бизнес. А государство старательно не замечает этой борьбы. В настоящий момент не сделано ничего, но обещана помощь к 1 мая — к этому моменту правительство планирует разработать дополнительные меры по поддержке бизнеса и заемщиков. Однако в текущей ситуации наблюдаются лишь словесные интервенции и масштабный пиар властей. Но разговоры экономике не помогут никогда.

Что будет происходить с рынком дальше? Цены на вторичное жилье рухнут?

— Сложно предрекать, но почти уверен, что в будущем заметное число нынешних заемщиков не сможет обслуживать имеющиеся ипотечные займы. А это значит, что на рынке сначала появятся квартиры, реализуемые самими заемщиками, а потом объекты будут продаваться с торгов и балансов банков. Но цены не рухнут. На рынок, конечно, будет давить ситуация с ипотекой. Ипотечная пружина действует так: пока цены стабильны или тем более растут, чему способствует низкая ипотечная ставка, в покупку недвижимости вовлекаются всё большие слои населения, в том числе не самые платежеспособные. Когда рынок остывает, есть вероятность снижения цен — приток новых ипотечных покупателей, поддерживавших рынок, снижается. Одновременно ослабление экономики подталкивает тех, кто не справляется с ипотечными платежами, выставлять квартиры на продажу. Появляется дисбаланс между спросом и предложением, который (спустя месяцев 9–12) усилится, тогда на рынок выйдут квартиры дефолтных заемщиков, выставленные на торги. Однако нельзя сбрасывать со счетов, что рынок жилья очень инертен: недвижимость считается безальтернативным способом сбережения средств, даже сейчас «ненадежный рубль» переводят в «твердые бетонометры».

Недвижимость как инвестиционный инструмент своей популярности не теряет? Доходность этих инвестиций по-прежнему высока?

— Боюсь, что меня сейчас помидорами закидают. Но мы же все понимаем, что это не способ инвестирования. Средний рентный доход по квартирам уже давно не превышает 6% годовых. Единственное, что это вложение защищено от инфляции и этот актив всегда будет приносить пусть не высокий, но стабильный доход. Покупка недвижимости считается у населения наилучшим способом сберечь накопления.

Именно поэтому мы видели скачок спроса перед тем, как рынок встал на паузу. Люди не хотят хранить деньги в рублях, не доверяют и валюте. Банковские вклады, особенно на фоне введенного налогообложения процентов, тоже потеряли привлекательность. И вот если перед россиянином среднего класса стоит вопрос, как сохранить накопленные средства, то многие видят смысл вкладывать их в «бетонометры». А если мы говорим об инвестировании в чистом виде, то, наверное, нет.

А что будет с ценами на квадратный метр новостройках?

— Предвосхищаю вопрос: они не рухнут точно. У застройщиков нет возможности значительно снижать себестоимость строительства, так что цена квадратного метра в новостройках, особенно в приличных домах, вряд ли будет снижаться. При этом сейчас строительные компании ведут борьбу не только за цену квадрата, но и за сохранение темпов строительства. Все понимают, что если остановить стройку, то хорошо не будет никому. Стройка — это непрерывный процесс, который нельзя поставить на паузу.

Правильно ли я понимаю, что в нынешних условиях застройщикам может быть экономически невыгодно возводить жилье?

— Да, запросто! Повторюсь: сейчас строительный рынок развивается в условиях падения спроса на недвижимость, падения уровня доходов и полной неуверенности в завтрашнем дне. При этом у самих застройщиков растет себестоимость строительства и снизить цену квадратного метра они не могут. И тут, конечно же, встает вопрос об экономической целесообразности огромного количества проектов. Выживут в первую очередь те, у кого самые маржинальные и продуманные проекты. Развиваться будут девелоперы, которые смогут предложить покупателю жилье, максимально превышающее по качеству основную массу строящегося и уже построенного.

Читайте на эту тему:

Остановить нельзя строить. Строители о работе в режиме карантина​

Как регистрируются сделки с недвижимостью в нерабочие дни​

Эпидемия цифровизации. Бизнес выбирает удаленные рабочие места

Вирусные сервисы. Эпидемия вызвала взрывной рост рынка телемедицины

Николай Вавилов: «Коронавирус — не причина, а повод»

 

 


жилищное строительство Банки&Застройщики застройщики недвижимость Сделки с недвижимостью прогнозы коронавирус пандемия
Другие статьи автора Читайте также по теме
Как эволюция шеринговой экономики привела к появлению «кухонных» и медицинских коворкингов, рассказывает генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.
«Новый проспект» нашел ответы на основные вопросы, связанные с прививкой от коронавируса. Читайте в нашей подборке о сути вакцинации, в том числе для переболевших ковидом, о противопоказаниях и возможных побочных эффектах, о QR-кодах и записи через госуслуги.
Хозяйство «Урожайное» в Ленобласти, которым владеют бывшие топ-менеджеры ГУП «Водоканал», готовят к торгам, и, возможно, к последующему перепрофилированию.

Удалить нельзя оставить. «Новый проспект» и Союз журналистов Петербурга и Ленобласти провели правовой вебинар для редакторов и журналистов
16 июня 2021
Подкаст «Под ключ». Новый выпуск «Недвижимость vs биржа ─ сравниваем доходность, плюсы и минусы»
19 мая 2021
Из-за внешности отказывали в работе больше половины HR-менеджеров — опрос
29.07.2021
Авиакомпания "Россия" начнет возить туристов на курорты Египта с 9 августа
29.07.2021
Федора Конюхова сняли со льдины возле Северного полюса после завершения миссии
29.07.2021
Новый вид материи обнаружили с помощью Большого адронного коллайдера
29.07.2021
Активисты "Другой России" устроили в Петербурге перфоманс под окнами управления Минюста
29.07.2021
Восьмое "золото" России завоевала команда рапиристок
29.07.2021
На рынок управления новостройками Петербурга выходит новая УК
29.07.2021
В Москве суд подтвердил незаконность предписания об обязательной вакцинации
29.07.2021
Сбербанк закончил полугодие с рекордной прибылью
29.07.2021
Google впервые оштрафован за несоблюдение закона о персональных данных россиян
29.07.2021
Из-за пандемии цены на коттеджи в окрестностях Петербурга бьют рекорды
29.07.2021
В России в третий раз повторяется антирекорд по смертности от коронавируса
29.07.2021
Mail.ru Group сообщил о чистом убытке в 2,1 млрд рублей за полугодие
29.07.2021
ВВП России в первом полугодии вырос сильнее прогнозов — на 4,6%
29.07.2021
Суд в Нидерландах присудил компенсацию в $5 млрд бывшей компании из структуры ЮКОСа
29.07.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки