Генеральный директор компании VIPFLAT Леонид Рысев больше 25 лет продает элитные квартиры в Петербурге. Он рассказал «Новому проспекту», сколько дорогих квартир скупили состоятельные горожане с начала пандемии, почему жилье площадью больше 190 м2 не в моде, сколько еще продлится рост цен на элитное жилье и кто теперь покупает дорогую недвижимость вместо чиновников и классических бизнесменов.
Леонид, что происходит на рынке элитной недвижимости Петербурга в новой реальности?
— За последний год цены на элитную недвижимость выросли на 20-25%, а рекламные цены — до 50%. При стоимости квартиры 80 млн рублей и выше это существенное повышение. В поисковике Яндекса запрос «элитные квартиры в Петербурге» в сентябре-ноябре 2020 года вырос на 30% по сравнению с предыдущим годом. Это хоть и косвенный показатель, но он очень ярко характеризует ситуацию на рынке: спрос растет из-за пандемии и инфляции. В результате в прошлом и нынешнем году в Петербурге была скуплена треть предлагаемых к продаже элитных квартир.
На массовом рынке застройщики тоже увеличили цены на 30%, ставки по ипотечным кредитам выросли. Значительно подорожали стройматериалы. Некоторые покупатели ждут, что цены откатятся назад, но этого не произойдет из-за инфляции.
В этот кризис все продавцы недвижимости ждали повторения ситуации 2008 года, тогда продажи выросли на 30%, а потом на столько же или даже больше рухнули. Рынок восстанавливался несколько лет. Но тогда правительство США (как мы помним, с этой страны начался мировой финансовый кризис в 2008 году) не поддерживало экономику. Корпорации банкротились, а государство ничего не делало. Сейчас пошли по другому пути: американское правительство в 2020—2021 годах напечатало и раздало $ 4 трлн нуждающимся в финансовой помощи гражданам и корпорациям. Это сгладило кризис, финансовой катастрофы не произошло, но деньги стали обесцениваться. И эта инфляционная спираль сейчас раскручивается во всем мире: товары и услуги повсеместно дорожают.
При этом покупатели элитных квартир не верят, что цены на недвижимость останутся на нынешнем уровне. Они уверены, что стоимость снизится, так как рынок перегрет. Но, на мой взгляд, период ожидания падения цен завершится через 2-3 месяца, и цены продолжат расти ближайшие 2 года.
То есть сейчас на рынке элитной недвижимости стагнация?
— Стагнации нет, но ажиотажный спрос ушел. Сейчас продажи на уровне осени 2019 года. Но эмоциональное состояние покупателей другое — они более дерганые, нервные. Видят, что купить нечего, цены выросли и инфляция продолжается. Привлекательных предложений действительно мало, а некоторые застройщики и вовсе убрали с продажи свои объекты или же поставили очень высокую цену. Когда сдача дома намечена только через 2 года, продавать жилье здесь и сейчас компаниям невыгодно: деньги будут всё это время лежать на счете в банке и обесценятся не меньше чем на 15% из-за инфляции. Поэтому они начинают продавать квартиры ближе к дате сдачи дома или ставят запредельные цены. Некоторые застройщики несколько раз за сентябрь-октябрь повышали цены. Поэтому сегодня на вторичном рынке цены привлекательнее, чем на первичном.
Застройщики новые пятна быстрее стали раскупать?
— Пятен под элитную застройку мало в городе, поэтому продают их по очень высоким ценам, даже перекупают. Например, в прошлом году была крупная и показательная сделка: строительная компания «Красная стрела» выкупила у финансовой группы QBF земельный участок площадью 2,63 га на Московском пр., прямо у станции метро «Московские ворота». Или другой пример: компания RBI, у которой репутация очень педантичного игрока, сейчас стала рассматривать для покупки даже слегка проблемные активы, хотя раньше этого никогда не делала. А в целом на островах — Каменном, Крестовском, Петровском — мест под застройку не осталось. И, конечно, Петровский остров застроили безобразно.
Кто сегодня лидер на рынке элитного жилья?
— За последний год-полтора игроки сменились. Группа ЛСР, которая была лидером в элитном сегменте, свернула эту деятельность на рынке и, за исключением проекта на Петровском, ушла в масс-маркет. В кризис элитное жилье не так хорошо продается, как массовое.
Лидером рынка стал «Еврострой». В настоящее время компания увеличивает число объектов. Среди наиболее привлекательных я бы выделил дом «Три грации» напротив оранжереи Таврического сада. В «Еврострое» собственники (семья Кравцовых. — Прим. «НП») сами управляют бизнесом и напрямую общаются с клиентами. При работе в сегменте элитных квартир это важно. А Группа ЛСР — это большая финансовая корпорация. Собственники «Евростроя» устраивают в будущих объектах для потенциальных покупателей квартирники, спектакли с участием московских звезд театра. Такой подход повышает лояльность аудитории и дает возможность осмотреть квартиры, хорошо провести время в высшем кругу.
Среди лидеров также Setl Group, у них есть несколько интересных проектов. Еще я бы отметил ЖК One Trinity Place, который проектировало британское архитектурное бюро. «ПСК» тоже выходит на элитный рынок, и первые проекты компании симпатичные. «Росстройинвест» раньше работал на массовом рынке, а теперь идет в «элитку».
Сколько сегодня стоит «квадрат» элитной квартиры в городе?
— Раньше мы считали, что его стоимость 300 тыс. за 1 м2, а сейчас по такой цене чаще продается недвижимость бизнес-класса. Нижняя цена в элитных квартирах — 500 тыс. рублей за 1 м2, верхняя планка — более 1 млн рублей за 1 м2. Но в Петербурге квартир с такой высокой стоимостью совсем мало. Это уникальные объекты. С точки зрения метража практичность вышла на первый план даже у элитной аудитории, и сегодня квартиры площадью больше 180-190 м2 уже очень тяжело продаются.
Какие требования предъявляет к квартирам состоятельные петербуржцы?
— Я бы отметил несколько трендов. Это запрос на квартиры с четырьмя-пятью спальнями, где количество ванных комнат равно количеству спален. Это актуально, поскольку среди покупателей довольно много многодетных семей. А у нас в Петербурге таких предложений мало, практически не найти. Популярен запрос на квартиры под ключ, и если покупатель решился на покупку, то он хочет получить желаемое прямо сейчас. Неизвестность никуда не делась, и люди поняли, что надо жить сегодняшним днем. Никто не предполагал же, что будет эпидемия.
Но хит сезона — это жилье с террасой и панорамными окнами, чтобы было много света. Но таких квартир тоже очень мало в Петербурге.
Еще состоятельные петербуржцы хотят жить в однородной среде. Одна из причин смены квартир — это даже не повышение качества жилья, а смена окружения. Например, дом был сдан 10 или 15 лет назад, соседи поменялись, кто-то обеднел, кто-то съехал, однородная среда нарушилась. То есть раньше жилец знал всех своих соседей, кто чем занимается, в какой сфере работает, а потом это всё исчезло. И возникает ощущение, что он живет не в своем окружении.
Кто сегодня покупатели элитных квартир?
— Стало меньше чиновников, среди них остались покупатели, но покупают уже не так открыто, как раньше, а через третьих лиц, тайно. Раньше было много сотрудников ФСБ, сейчас их тоже практически нет.
Нашими основными покупателями в основном были классические бизнесмены, работающие в реальном секторе, топ-менеджеры, чьи имена известны, эти люди публичны. Сейчас появились среди клиентов какие-то тайные миллиардеры — бизнесмены, чьи фамилии не найти в публичном пространстве.
За последние пару лет у нас появились программисты и блогеры-миллионники, они покупают квартиры и за 40 млн рублей, и за 100 млн рублей. Например, молодая девушка-блогер с 2 млн подписчиков купила квартиру за 70 млн рублей. Причем они все довольно молодые, многим едва исполнилось 30 лет. Были среди айтишников и совсем юные — 23-25 лет, они смотрят квартиры за 100-150 млн рублей. Есть клиенты из шоу-бизнеса. В прошлом году мы подобрали квартиру в центре Петербурга известной теле- и радиоведущей Лере Кудрявцевой.
Стали появляться криптовалютчики. Причем по ним сразу видно, что слишком быстро разбогатели, сознание у них еще не поменялось, и их это богатство даже немного пугает. Иногда даже в ступор впадают при просмотре, видимо, не верят до конца, что могут себе позволить покупку такой дорогостоящей квартиры.
Какая у вас самая дорогая сделка этого года?
— Это продажа квартиры за 430 млн рублей на Каменном острове. Там, кстати, случайных людей нет, местные так и говорят, что «чужие здесь не ходят». Одна из основных причин покупки — это как раз приобщиться к кругу людей определенного статуса.
Еще мы продали в этом году два пентхауса в One Trinity Place по 200+ млн рублей. Один был куплен благодаря наличию террасы площадью 200 м2. Она выходит на восток в сторону реки Невки. Покупатель занимается йогой, поэтому купил, чтобы встречать рассвет на этой террасе. Это бизнесмен, который занимается производством и продажей промышленного оборудования. Покупателем второго пентхауса стала семья, живущая не в России.
Покупают своим выросшим детям, но не очень дорогие квартиры — за 15-20 млн рублей. Но есть и уникальные сделки, например, родители подарили своей дочке на 18-летие видовую квартиру с полной отделкой за 80 млн рублей.
Леонид Рысев. Родился 12 декабря 1970 года в Ленинграде. Закончил с отличием Балтийский государственный технический университет «Военмех» им. Д.Ф. Устинова и получил диплом по специальности «системы автоматического управления». В 2006—2007 году получил диплом Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета и прошел обучение по президентской программе подготовки управленческих кадров «Менеджмент».
Свою бизнес-карьеру начал в 1993 году в Агентстве недвижимости «Бекар», где в 2003 году создал и возглавил департамент «Продажи квартир V.I.P.». В 2007 году основал компанию «Элитные квартиры» (бренд VIPFLAT). Резидент Sotheby’s, автор книг «Откровенно о недвижимости» и «Ваша квартира. Как грамотно продать, купить, обменять».
Фото: vipflat.ru
