Илья Еременко: «У нас не земельный рынок, а земельный базар»
Новый проспект
Интервью

Илья Еременко: «У нас не земельный рынок, а земельный базар»

Прочитано: 1123
Илья Еременко: «У нас не земельный рынок, а земельный базар»
Совладелец Setl Group Илья Еременко рассказал «Новому проспекту», почему цены на жилье не падают, как строители справляются с дефицитом рабочих рук на стройке, о новых проектах и планах выхода в Москву.
Илья Анатольевич, уходящий год был сложным для всех бизнесменов и из-за пандемии, и из-за скачка курса доллара. Как ваша компания его переживает? 

— Нормально, как и все. Все меры безопасности, которые еще весной были рекомендованы, мы принимаем. Офисы и строительные площадки у нас полностью оснащены средствами дезинфекции, выездная медицинская лаборатория регулярно поводит тестирование сотрудников, часть персонала, чья производительность не зависит от присутствия в офисе, работает удаленно. Конечно, из-за требований и ограничений возникло больше каких-то сопутствующих затрат, действий. Но, с другой стороны, стало и больше дисциплины. Мы полностью отладили процесс перевода людей на удаленку. Покупатели тоже оценили возможность приобретения квартиры дистанционно: это удобно и безопасно. 

Как в кризис оптимизировали издержки? Было ли сокращение персонала? 

— Мы никого не сокращали. Как и раньше, кто-то приходил в компанию, кто-то уходил, но это не было связано с карантином, а только с решением обычных производственных задач.

Вы недавно переехали в новый офис на Ушаковской набережной. Почему решили сменить адрес?

— Это важный этап в жизни компании. Мы переехали в собственный бизнес-центр, который построили сами, с учетом всех потребностей и масштабов компании. Здесь продумано всё: площади, технический функционал, сопутствующая инфраструктура, концепция интерьера с учетом фирменного стиля, логистика и взаимосвязи между отделами. Всё стало более технологичным, эффективным, комфортным. 

Как компания пережила смену законодательства о «долевке»? Всё ли было гладко при переходе на эскроу-счета? Что вообще думаете по последствиях реформы для строительного рынка?

— Мы с проектным финансированием работаем уже лет пятнадцать: отчетность по МСФО, аудиторы, облигации на бирже — всё это у нас есть. Так что с точки зрения финансовой дисциплины у нас всё налажено, поэтому переход компании на эскроу прошел безболезненно. А если оценивать реформу с точки зрения рынка, то новая система прибавила уверенности покупателям в том, что дома, в которые они инвестировали средства, будут достроены в срок. С точки зрения имиджа первичного рынка это положительный шаг. Понятно, что возникли дополнительные издержки в виде комиссии банков, но на себестоимости «квадрата» жилья это кардинально не сказалось. В целом всё, что произошло в отрасли, довольно позитивно.

Как изменились за год спрос на жилье и цены на него?

— Вы же видите: спрос есть, и цены растут. По нашему холдингу они в этом году выросли в среднем на 18–20%. На ситуацию повлияли несколько факторов. Во-первых, фактор некоторого ослабления рубля и желание людей сохранить свои капиталы в недвижимости. Во-вторых, предложение, которое в этом году заметно сокращалось. Ну и льготная ипотека, которая стимулировала людей не тянуть с покупкой жилья. Однако, я думаю, в следующем году ситуация как по ценам, так и по спросу будет стабилизироваться. Рынок придет в состояние относительного равновесия. 

А как изменилась маржа строителей за год? Что сильнее всего на нее повлияло?

— Маржа разная — всё от проекта зависит. Но в целом сначала она подросла, а сейчас скорее снижается. Все-таки у девелоперских проектов много обременений: социалка, дороги и пр. Опять же, себестоимость «квадрата» растет: из-за роста зарплат рабочих, стоимости материалов. И хотя мы фиксируем крупные товарные позиции в начале года, всё равно по итогу себестоимость догоняет цену продаж. Если уменьшится спрос, а цена на жилье стабилизируется при росте себестоимости, маржа неизбежно сократится еще сильнее. 

С проблемой дефицита рабочих рук вы столкнулись в этом году?

— На наших проектах дефицит сказался чуть слабее, поскольку мы даем нашим партнерам стабильные большие объемы работ. Они сильно заинтересованы в нас и внимательно относятся к нашим требованиям и срокам. При необходимости привлекают рабочих с других объектов на наши, если возникает какое-то кадровое проседание.

Однако в целом, безусловно, проблема в городе есть. Не хватает низкоквалифицированных рабочих. Мы и многие наши коллеги по рынку написали много писем в Минстрой с просьбой скорректировать постановление о въезде в страну так, чтобы рабочие получили возможность приехать и работать. Проблему нужно решать, иначе это будет негативно сказываться и на себестоимости строительства, и на сроках ввода в эксплуатацию, в том числе важных инфраструктурных и социальных объектов.

Как складываются ваши отношения с банками? Всё ли в диалоге гладко?

— Мы много лет сотрудничаем с крупнейшими банками России и города, имеем высокий уровень рейтингов кредитоспособности от международных и национальных агентств. На текущий момент все наши проекты обеспечены поддержкой банков, в том числе ведущих федеральных структур.

Ваша компания в этом году купила три новых участка в Петербурге под застройку: на Васильевском острове, на Лиговке и в Стрельне. Есть ли еще планы покупок на этот год?

— Это были плановые и понятные покупки. Новые приобретения планируем, а кое-что из купленного пока не анонсируем. Расскажу, когда участки будут в понятном с точки зрения градостроительной документации виде. Пока же мы на предварительном этапе согласования. Пополнение земельного банка — это естественный рабочий процесс. У нас вся деятельность распланирована на 5 лет вперед с конкретными объемами строительства и ввода жилья. Мы вводим ежегодно 1 млн м2 жилья, поэтому нам надо пополнять адресную программу. 

Что можете сказать о земельном рынке Петербурга и ближайших окрестностей? Как он изменился? Стали ли лендлорды сговорчивей?

— Это не земельный рынок, а земельный базар. К сожалению, многие собственники участков не понимают, что надо оперативно договариваться и входить в сделки. Нельзя терять драгоценное время, ведь параметры участков со временем меняются не в пользу экономики проекта: уменьшается высотность и плотность допустимого строительства, увеличивается социальная нагрузка. И когда девелопер спустя какое-то время вновь считает экономику, оказывается, что она не бьется. А значит, он не может дать землевладельцу ту цену за участок, которую обсуждали ранее. Поезд ушел — актив потерял привлекательность. Поэтому не вижу смысла сидеть и ждать. Ждать, что цены на жилье и дальше будут скакать вверх на 20% в год? Не будет этого. В лучшем случае они стабилизируются. 

На фоне пандемии вырос интерес людей к загородному жилью. Нет ли у вас планов строить коттеджные поселки в Ленобласти?

— На загородном рынке, насколько я слышал, вырос спрос в основном на аренду, а не на покупку жилья, и это понятно. Все-таки покупка загородного дома — это целое событие, под которое придется менять жизнь. За хозяйством такого дома нужно следить самостоятельно, а это дорого. В целом загородный рынок довольно узкий. А наша компетенция несколько в другом, поэтому эту рыночную нишу мы осваивать не будем.

В Стрельне будет продолжение «Солнечного города»? 

— Да, там будет еще 170 тыс. м2 малоэтажного жилья. Проект большой. Но это и хорошо. Проекты комплексного освоения территорий дают девелоперу возможность создать новую благоустроенную среду. Не просто дом, зажатый в старой застройке, а всю палитру функциональности и комфорта: скверы, детские и спортивные площадки, торговую и социальную инфраструктуру. У нас есть пример, когда мы создали целый парк и подарили городу. Поэтому и энергетика новых районов приятная. Я, например, часто бываю в Кудрово, когда езжу в «Мегу». Так вот мне нравится просто пройтись вглубь района, посмотреть на людей, на архитектуру, почувствовать атмосферу. Как раз в проекте-миллионнике создать ее можно. Тут главное не сплоховать на старте. Если ты первую очередь большого района делаешь на совесть и покупатели довольны, включается сарафанное радио. А дальше шаг за шагом формируется среда на большом пространстве. Людям это нравится. А нам нравится делать то, что нравится людям.

У вас несколько проектов в «сером поясе»: «Светлана-Парк», «Пульс» на Октябрьской набережной... Как они развиваются? И каким вам видится будущее редевелопмента промышленных территорий в городе?

— Первую очередь «Пульса», где 90 тыс. м2 жилья, сдаем в этом году. Там очень красивая территория получилась: современные детские площадки, ландшафтный дизайн. А ведь раньше территория была жутком состоянии: давно закрывшееся производство, свалки, развалины. Когда мы ее покупали, никакого производства там уже давно не было. Как только первую очередь сдадим, пойдем дальше. Там будет 350 тыс. м2 к 2024 году. 

Что касается «Светлана-Парк» — это современный благоустроенный квартал рядом с двумя красивыми парками. Здесь к 2022 году появится около 100 тыс. м2 нового жилья комфорт-класса. При этом на части территории будет сохранено наукоемкое производство. Это тоже важно и для города, и для страны. 

В целом потенциал у редевелопмента городского «серого пояса» большой, но по каждому участку нужно изучать специфику и все внимательно считать. 

На намыв шагать не планируете? 

— Мы анализировали для себя выход на намыв, но приняли решение в его застройке не участвовать. 

Многие строители активно строят апартаменты. У вас тоже есть проект на Торфяной дороге с апартами. Что думаете о перспективах этого вида недвижимости?

— Хороший формат. На Торфяной у нас два здания из пяти отданы под апартаменты. Они востребованы, то есть рынок есть. Не могу сказать, что очень большой, но интересный и динамичный. Так что если нам попадутся участки под такие проекты, будем рассматривать. 

Как развиваются ваши проекты в Калининграде?

— Общая площадь домов, которые сейчас строятся в Калининграде и Светлогорске, около 50 тыс. м2. Емкость рынка в этом регионе меньше, чем в Петербурге, и цены тоже. Для нас этот регион не является стратегическим. Но исторически так сложилось, что мы там работаем, и для нас это тоже интересный успешный опыт.

Вы в Москву собирались выходить. Эти планы на повестке? Почему медлите?

— Собирались и собираемся. Смотрим проекты. Как только найдем то, что нас устроит, — выйдем. Но пока нет конкретики, всё на уровне диалога.

У вас в управлении два коттеджных поселке в Финляндии. Как они сейчас выживают — границы-то закрыты?

— Сейчас, безусловно, заполняемость этих домов минимальная. Финскому населению такой формат малоинтересен, они привыкли к чему-то более компактному. Но есть некоторый небольшой спрос со стороны русских граждан, переехавших временно или постоянно жить в Финляндию. Экономика этих проектов сейчас, конечно, далека от идеала, но для нас это не является проблемой, данный бизнес далеко не основополагающий. 

Дайте оценку инвестиционному климату в городе. Как он изменился при новом губернаторе?

— Сейчас больше внимания уделяется вопросам прямого соответствия нагрузки по социальной инфраструктуре параметрам жилой застройки. Идет конструктивное взаимодействие. 

То, как сейчас решена проблема с социалкой в Петербурге, вас устраивает? Нужно ли здесь что-то менять?

— А что тут можно поменять? Понятно, что социальная инфраструктура городу нужна. Она нужна людям, покупающим квартиры в наших домах. Было бы идеально, если бы всё это возводилось за счет налогов, к тому же их мы платим не так мало. Каждый квадрат возводимого жилья, по нашим подсчетам, генерирует до 30 тыс. рублей налогов по всей цепочке производства жилья. Эти деньги идут и в федеральный, и в городской бюджеты. Отрасль реально является локомотивом экономики. Но всё равно, видимо, этого недостаточно, поэтому что-то приходится строить и за свой счет. 

Справка «Нового проспекта»:

Илья Еременко родился в 1974 году в Ленинграде. Закончил СПГТУ по специальности «Экономика и управление машиностроительным предприятием», получил квалификацию «инженер-экономист». В 1994 году начал трудовую деятельность в корпорации «Петербургская недвижимость». С 1997 года — учредитель и руководитель нового структурного подразделения ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» в рамках корпорации «Петербургская недвижимость». С 2009 года — генеральный директор Setl City.

Setl Group — крупнейший застройщик на рынке жилья Северо-Запада. Входит в топ-3 застройщиков России. На рынке с 1994 года. За время работы построил 217 жилых домов в Петербурге, Ленобласти и Калининграде. Основатель и крупнейший акционер — Максим Шубарев.

Фото: peoples.ru

девелопмент строительство жилищное строительство
Другие статьи автора Читайте также по теме
Конкурсное производство на Петербургской макаронной фабрике (производила продукцию под брендом «Знатные») завершилось мировым соглашением. Эксперты склоняются к мысли, что теперь имущественный комплекс на ул. Коли Томчака в Московском районе ждет редевелопмент.
Елена Греб, финансовый директор алтайского строительного холдинга «Союз», который строит в поселке имени Тельмана на границе с Колпино жилой комплекс за 1,5 млрд рублей, поговорила с «Новым проспектом» о красоте, высотках и выходе на рынок Петербурга.
Редакция 06.09.2021
Фасад регионального памятника, Дома Чубакова на Васильевском острове, покрыт трещинами. Кто виноват: соседняя стройка, аварии «Водоканала» или незаконные перепланировки в здании — разбирался «НП».

Правительство готовит план перехода к альтернативной энергетике
20.09.2021
В "Росгеологии" рассказали, насколько хватит запасов российских нефти, газа и алмазов
20.09.2021
Главного тренера «Алании» дисквалифицировали на пять матчей
20.09.2021
Выборы в Госдуму объявлены состоявшимися — в ней будет представлено восемь партий
20.09.2021
Путин продил еще на год действие эмбарго на поставки продуктов из стран ЕС и США
20.09.2021
Выборгский судостроительный завод передал заказчику рыболовецкий траулер
20.09.2021
"Петербургская недвижимость" запустила сервис полной меблировки новых квартир
20.09.2021
Сбербанк вложит в проект Gatchina Gardens 2,3 млрд рублей
20.09.2021
Итоговая явка на выборах в Петербурге оказалась ниже 40%
20.09.2021
Группа "Самолет" построит в Колпино новый детский сад на 220 мест
20.09.2021
Россияне стали реже опаздывать на работу. Пунктуальных сотрудников больше среди россиян старше 45-ти
20.09.2021
Пользователи Telegram по всему миру жалуются на сбои в работе мессенджера
20.09.2021
Россиянам без суда спишут долги на 1,6 млрд рублей
20.09.2021
"Единая Россия" снова получит большинство в Госдуме
20.09.2021
В Пермском университете стреляли. Погибли восемь человек, стрелок нейтрализован
20.09.2021
ЦИК запретил копировать информацию со своего сайта. Алексей Куприянов объясняет, что это значит
19.09.2021
МВД зафиксировало 750 жалоб за три дня выборов
19.09.2021
В России разработали новый пистолет-пулемет для спецназа
19.09.2021
Явка на выборах в Госдуму превысила 45%
19.09.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки