Илья Еременко: «У нас не земельный рынок, а земельный базар»

Совладелец Setl Group Илья Еременко рассказал «Новому проспекту», почему цены на жилье не падают, как строители справляются с дефицитом рабочих рук на стройке, о новых проектах и планах выхода в Москву.

Илья Анатольевич, уходящий год был сложным для всех бизнесменов и из-за пандемии, и из-за скачка курса доллара. Как ваша компания его переживает? 

— Нормально, как и все. Все меры безопасности, которые еще весной были рекомендованы, мы принимаем. Офисы и строительные площадки у нас полностью оснащены средствами дезинфекции, выездная медицинская лаборатория регулярно поводит тестирование сотрудников, часть персонала, чья производительность не зависит от присутствия в офисе, работает удаленно. Конечно, из-за требований и ограничений возникло больше каких-то сопутствующих затрат, действий. Но, с другой стороны, стало и больше дисциплины. Мы полностью отладили процесс перевода людей на удаленку. Покупатели тоже оценили возможность приобретения квартиры дистанционно: это удобно и безопасно. 

Как в кризис оптимизировали издержки? Было ли сокращение персонала? 

— Мы никого не сокращали. Как и раньше, кто-то приходил в компанию, кто-то уходил, но это не было связано с карантином, а только с решением обычных производственных задач.

Вы недавно переехали в новый офис на Ушаковской набережной. Почему решили сменить адрес?

— Это важный этап в жизни компании. Мы переехали в собственный бизнес-центр, который построили сами, с учетом всех потребностей и масштабов компании. Здесь продумано всё: площади, технический функционал, сопутствующая инфраструктура, концепция интерьера с учетом фирменного стиля, логистика и взаимосвязи между отделами. Всё стало более технологичным, эффективным, комфортным. 

Как компания пережила смену законодательства о «долевке»? Всё ли было гладко при переходе на эскроу-счета? Что вообще думаете по последствиях реформы для строительного рынка?

— Мы с проектным финансированием работаем уже лет пятнадцать: отчетность по МСФО, аудиторы, облигации на бирже — всё это у нас есть. Так что с точки зрения финансовой дисциплины у нас всё налажено, поэтому переход компании на эскроу прошел безболезненно. А если оценивать реформу с точки зрения рынка, то новая система прибавила уверенности покупателям в том, что дома, в которые они инвестировали средства, будут достроены в срок. С точки зрения имиджа первичного рынка это положительный шаг. Понятно, что возникли дополнительные издержки в виде комиссии банков, но на себестоимости «квадрата» жилья это кардинально не сказалось. В целом всё, что произошло в отрасли, довольно позитивно.

Как изменились за год спрос на жилье и цены на него?

— Вы же видите: спрос есть, и цены растут. По нашему холдингу они в этом году выросли в среднем на 18–20%. На ситуацию повлияли несколько факторов. Во-первых, фактор некоторого ослабления рубля и желание людей сохранить свои капиталы в недвижимости. Во-вторых, предложение, которое в этом году заметно сокращалось. Ну и льготная ипотека, которая стимулировала людей не тянуть с покупкой жилья. Однако, я думаю, в следующем году ситуация как по ценам, так и по спросу будет стабилизироваться. Рынок придет в состояние относительного равновесия. 

А как изменилась маржа строителей за год? Что сильнее всего на нее повлияло?

— Маржа разная — всё от проекта зависит. Но в целом сначала она подросла, а сейчас скорее снижается. Все-таки у девелоперских проектов много обременений: социалка, дороги и пр. Опять же, себестоимость «квадрата» растет: из-за роста зарплат рабочих, стоимости материалов. И хотя мы фиксируем крупные товарные позиции в начале года, всё равно по итогу себестоимость догоняет цену продаж. Если уменьшится спрос, а цена на жилье стабилизируется при росте себестоимости, маржа неизбежно сократится еще сильнее. 

С проблемой дефицита рабочих рук вы столкнулись в этом году?

— На наших проектах дефицит сказался чуть слабее, поскольку мы даем нашим партнерам стабильные большие объемы работ. Они сильно заинтересованы в нас и внимательно относятся к нашим требованиям и срокам. При необходимости привлекают рабочих с других объектов на наши, если возникает какое-то кадровое проседание.

Однако в целом, безусловно, проблема в городе есть. Не хватает низкоквалифицированных рабочих. Мы и многие наши коллеги по рынку написали много писем в Минстрой с просьбой скорректировать постановление о въезде в страну так, чтобы рабочие получили возможность приехать и работать. Проблему нужно решать, иначе это будет негативно сказываться и на себестоимости строительства, и на сроках ввода в эксплуатацию, в том числе важных инфраструктурных и социальных объектов.

Как складываются ваши отношения с банками? Всё ли в диалоге гладко?

— Мы много лет сотрудничаем с крупнейшими банками России и города, имеем высокий уровень рейтингов кредитоспособности от международных и национальных агентств. На текущий момент все наши проекты обеспечены поддержкой банков, в том числе ведущих федеральных структур.

Ваша компания в этом году купила три новых участка в Петербурге под застройку: на Васильевском острове, на Лиговке и в Стрельне. Есть ли еще планы покупок на этот год?

— Это были плановые и понятные покупки. Новые приобретения планируем, а кое-что из купленного пока не анонсируем. Расскажу, когда участки будут в понятном с точки зрения градостроительной документации виде. Пока же мы на предварительном этапе согласования. Пополнение земельного банка — это естественный рабочий процесс. У нас вся деятельность распланирована на 5 лет вперед с конкретными объемами строительства и ввода жилья. Мы вводим ежегодно 1 млн м² жилья, поэтому нам надо пополнять адресную программу. 

Что можете сказать о земельном рынке Петербурга и ближайших окрестностей? Как он изменился? Стали ли лендлорды сговорчивей?

— Это не земельный рынок, а земельный базар. К сожалению, многие собственники участков не понимают, что надо оперативно договариваться и входить в сделки. Нельзя терять драгоценное время, ведь параметры участков со временем меняются не в пользу экономики проекта: уменьшается высотность и плотность допустимого строительства, увеличивается социальная нагрузка. И когда девелопер спустя какое-то время вновь считает экономику, оказывается, что она не бьется. А значит, он не может дать землевладельцу ту цену за участок, которую обсуждали ранее. Поезд ушел — актив потерял привлекательность. Поэтому не вижу смысла сидеть и ждать. Ждать, что цены на жилье и дальше будут скакать вверх на 20% в год? Не будет этого. В лучшем случае они стабилизируются. 

На фоне пандемии вырос интерес людей к загородному жилью. Нет ли у вас планов строить коттеджные поселки в Ленобласти?

— На загородном рынке, насколько я слышал, вырос спрос в основном на аренду, а не на покупку жилья, и это понятно. Все-таки покупка загородного дома — это целое событие, под которое придется менять жизнь. За хозяйством такого дома нужно следить самостоятельно, а это дорого. В целом загородный рынок довольно узкий. А наша компетенция несколько в другом, поэтому эту рыночную нишу мы осваивать не будем.

В Стрельне будет продолжение «Солнечного города»? 

— Да, там будет еще 170 тыс. м² малоэтажного жилья. Проект большой. Но это и хорошо. Проекты комплексного освоения территорий дают девелоперу возможность создать новую благоустроенную среду. Не просто дом, зажатый в старой застройке, а всю палитру функциональности и комфорта: скверы, детские и спортивные площадки, торговую и социальную инфраструктуру. У нас есть пример, когда мы создали целый парк и подарили городу. Поэтому и энергетика новых районов приятная. Я, например, часто бываю в Кудрово, когда езжу в «Мегу». Так вот мне нравится просто пройтись вглубь района, посмотреть на людей, на архитектуру, почувствовать атмосферу. Как раз в проекте-миллионнике создать ее можно. Тут главное не сплоховать на старте. Если ты первую очередь большого района делаешь на совесть и покупатели довольны, включается сарафанное радио. А дальше шаг за шагом формируется среда на большом пространстве. Людям это нравится. А нам нравится делать то, что нравится людям.

У вас несколько проектов в «сером поясе»: «Светлана-Парк», «Пульс» на Октябрьской набережной... Как они развиваются? И каким вам видится будущее редевелопмента промышленных территорий в городе?

— Первую очередь «Пульса», где 90 тыс. м² жилья, сдаем в этом году. Там очень красивая территория получилась: современные детские площадки, ландшафтный дизайн. А ведь раньше территория была жутком состоянии: давно закрывшееся производство, свалки, развалины. Когда мы ее покупали, никакого производства там уже давно не было. Как только первую очередь сдадим, пойдем дальше. Там будет 350 тыс. м² к 2024 году. 

Что касается «Светлана-Парк» — это современный благоустроенный квартал рядом с двумя красивыми парками. Здесь к 2022 году появится около 100 тыс. м² нового жилья комфорт-класса. При этом на части территории будет сохранено наукоемкое производство. Это тоже важно и для города, и для страны. 

В целом потенциал у редевелопмента городского «серого пояса» большой, но по каждому участку нужно изучать специфику и все внимательно считать. 

На намыв шагать не планируете? 

— Мы анализировали для себя выход на намыв, но приняли решение в его застройке не участвовать. 

Многие строители активно строят апартаменты. У вас тоже есть проект на Торфяной дороге с апартами. Что думаете о перспективах этого вида недвижимости?

— Хороший формат. На Торфяной у нас два здания из пяти отданы под апартаменты. Они востребованы, то есть рынок есть. Не могу сказать, что очень большой, но интересный и динамичный. Так что если нам попадутся участки под такие проекты, будем рассматривать. 

Как развиваются ваши проекты в Калининграде?

— Общая площадь домов, которые сейчас строятся в Калининграде и Светлогорске, около 50 тыс. м². Емкость рынка в этом регионе меньше, чем в Петербурге, и цены тоже. Для нас этот регион не является стратегическим. Но исторически так сложилось, что мы там работаем, и для нас это тоже интересный успешный опыт.

Вы в Москву собирались выходить. Эти планы на повестке? Почему медлите?

— Собирались и собираемся. Смотрим проекты. Как только найдем то, что нас устроит, — выйдем. Но пока нет конкретики, всё на уровне диалога.

У вас в управлении два коттеджных поселке в Финляндии. Как они сейчас выживают — границы-то закрыты?

— Сейчас, безусловно, заполняемость этих домов минимальная. Финскому населению такой формат малоинтересен, они привыкли к чему-то более компактному. Но есть некоторый небольшой спрос со стороны русских граждан, переехавших временно или постоянно жить в Финляндию. Экономика этих проектов сейчас, конечно, далека от идеала, но для нас это не является проблемой, данный бизнес далеко не основополагающий. 

Дайте оценку инвестиционному климату в городе. Как он изменился при новом губернаторе?

— Сейчас больше внимания уделяется вопросам прямого соответствия нагрузки по социальной инфраструктуре параметрам жилой застройки. Идет конструктивное взаимодействие. 

То, как сейчас решена проблема с социалкой в Петербурге, вас устраивает? Нужно ли здесь что-то менять?

— А что тут можно поменять? Понятно, что социальная инфраструктура городу нужна. Она нужна людям, покупающим квартиры в наших домах. Было бы идеально, если бы всё это возводилось за счет налогов, к тому же их мы платим не так мало. Каждый квадрат возводимого жилья, по нашим подсчетам, генерирует до 30 тыс. рублей налогов по всей цепочке производства жилья. Эти деньги идут и в федеральный, и в городской бюджеты. Отрасль реально является локомотивом экономики. Но всё равно, видимо, этого недостаточно, поэтому что-то приходится строить и за свой счет. 

Справка «Нового проспекта»:

Илья Еременко родился в 1974 году в Ленинграде. Закончил СПГТУ по специальности «Экономика и управление машиностроительным предприятием», получил квалификацию «инженер-экономист». В 1994 году начал трудовую деятельность в корпорации «Петербургская недвижимость». С 1997 года — учредитель и руководитель нового структурного подразделения ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» в рамках корпорации «Петербургская недвижимость». С 2009 года — генеральный директор Setl City.

Setl Group — крупнейший застройщик на рынке жилья Северо-Запада. Входит в топ-3 застройщиков России. На рынке с 1994 года. За время работы построил 217 жилых домов в Петербурге, Ленобласти и Калининграде. Основатель и крупнейший акционер — Максим Шубарев.

Фото: peoples.ru