Игорь Креславский: «Девелопмент — это конструктор, который можно по-разному сложить»
Игорь Вадимович, давайте начнём с перестановок в строительном блоке Смольного. Вы рады появлению новых людей?
— Пришла команда, которая в городе уже работала и делала это качественно. Я настроен позитивно. Наша общая цель — развивать город в разных направлениях: и экономику, и инфраструктуру, и строительную отрасль.
Как ваши успехи в прошлом году? Много жилья сдали?
— Мы сдали в 2018 году три проекта, как и планировали. В общей сложности объём ввода составил 100 тыс. м2, как и годом ранее. Несколько лет назад мы определили для себя эту планку как оптимальную. И стараемся её придерживаться.
Что скажете о реформе строительной отрасли через корректировку ФЗ-214? Какими будут её последствия?
— Последствия очевидны. Во-первых, строительных компаний будет меньше и объёмы строительства сократятся. Даже официальные чиновники говорят, что с рынка могут уйти 30% строительных компаний. Во-вторых, вырастут цены на жильё. Думаю, в течение ближайших двух лет ежегодный рост будет на 10–15%. Дело в том, что сам по себе переход на финансирование проектов через эскроу-счета дает существенное удорожание квадратного метра.
Это критично для рынка?
— Зависит от того, как у нас будет реализовываться новая модель. В ней есть пробелы, потому что многие решения были приняты поспешно и недостаточно обдуманно. Сейчас их пытаются подкорректировать на ходу, когда уже последствия очевидны. Но в целом идет копирование существующих западных моделей. Уверен, что ведущие застройщики войдут в реформу без особых проблем. И года через полтора об этих волнениях никто даже не вспомнит.
Если многие компании уйдут с рынка, появятся новые зависшие стройки и обманутые дольщики. Вы готовы достраивать дома за другими компаниями?
— Мы как-то достраивали ЖК «Бригантина» по просьбе властей региона. Но тиражировать этот опыт не хотелось бы. Основные риски таких проектов в слабой экономике. В проблемных стройках всегда есть какие-то «хвосты», которые неожиданно появляются, разбивая экономическую модель. Разумный инвестор по собственной воле не впишется в такие истории. Тем более сейчас.
В Петербурге и Ленобласти в прошлом году составили «черные списки» строителей, которые задерживают сдачу домов…
— Эти списки возникли по инициативе федеральной власти, регионы просто исполнили федеральный закон. Не более того. В списках оказались компании, которые и так на плохом счету. Все знают, что у них есть проблемы. Так что, по сути, эти списки ничего не изменили.
Как за последний год изменилась маржа строительного бизнеса?
— Маржа с прошлого года не изменилась. Но всё зависит от объекта. Опять же, поскольку маржа фиксируется в конце проекта, турбулентность рынка может изменить ситуацию.
Вы сказали, что строители будут стремиться строить быстрее, чтобы удержать маржу. А есть ли необходимые для этого технологии?
— Есть, конечно. Вообще, всегда можно строить быстро. Я не говорю о рекордах, которые ставят в Китае, возводя по 20 этажей многоэтажек в месяц. Но строить быстро реально и из панелей, и из монолита, и даже из кирпича. Все технологии, которые сейчас существуют, это позволяют и соответствуют новым запросам рынка.
Изменился ли спрос на жильё после повышения ипотечных ставок?
— У нас в компании 60% сделок совершается с ипотекой. Рост ставок отражается на спросе. Если мы хотим развивать рынок, ипотека должна быть доступной. Если цены на жильё будут расти (это неизбежно), а ставки по ипотеке будут низкие, рынок жилья будет стабильным. Люди в абсолютных цифрах будут платить за жильё столько же. И рост цен не будет для них огромным стрессом.
Новые проекты в этом году запустите?
— Сейчас мы прорабатываем проекты, которые собираемся купить. А там посмотрим. Хотим диверсифицировать портфель, чтобы удовлетворять разный потребительский спрос. Плюс это определённый опыт — мы переносим его с одного проекта на другой.
Как развивается ваш проект на Черной речке?
— Строим первую очередь. Всё по плану. Продажи идут хорошо. В итоге получится квартал на 67 тыс. м2 жилья. Первый этап закончим в 2021 году.
А ваш небоскрёб «Петр и Екатерина» в Рыбацком когда сдаётся?
— «Екатерину Великую» мы сдали в прошлом году. Начали выдавать ключи. Квартиры там распроданы почти все. А «Петр Великий» по плану сдается в 2020 году. Коробка площадью 32 тыс. м2 и высотой 33 этажа уже стоит. Следующий этап — отделка. Спрос на проект высок. Повыше любят покупать квартиры молодые семьи. Хотя повыше обычно дороже.
Ещё один жилой комплекс у вас на Петровском острове. Как думаете, со временем это локация составит конкуренцию элитному Крестовскому острову?
— Безусловно. Причина очень проста: на Петровском одновременно несколько застройщиков сейчас строят жилые комплексы высокого класса. Завершатся они почти одновременно. Это значит, что на рынке в одночасье появится большой квартал премиум-класса. Это Петроградка, центр города, Крестовский остров через мостик. Но нет стадиона и связанной с ним суеты. И жилье всё, в отличие от Крестовского, новое. Продажи ЖК FAMILIA идут хорошо по плану.
А на каком этапе ваш проект «Золотые купола» в Сертолово?
— Мы сдали третью очередь. Общая площадь построенного жилья составляет 75 тыс. м2. Рядом есть ещё 40 га, где можно возвести дополнительно 200 тыс. м2 жилья. Но развивать этот проект дальше мы будем только тогда, когда получим подключение к магистральным сетям. Сейчас тянут канализацию и водопровод. Если в этом году работы завершатся, возможно, в следующем году мы продолжим строительство. Класс жилья повышать пока не будем. Это можно будет сделать, если инфраструктура в районе станет лучше, в том числе транспортная. Но пока все проекты, включая скоростной трамвай, на уровне разговоров. Из инфраструктуры там сейчас есть детский сад, продовольственный магазин. В этом году начнется строительство супермаркета. Но строить будем не мы: участок принадлежит другому инвестору, нашему партнёру по проекту.
В Сертолово у вас малоэтажный проект. Какой сейчас спрос на этот формат?
— Спрос устойчивый. Жить в невысоких домах приятно — это фактически жизнь на природе. Что касается экономики, то малоэтажка по себестоимости не дороже высоток. Но многое зависит от проекта и участка.
Корректировка программы «светофор» не отбила у вас желание работать в Ленобласти?
— Нет, конечно. Но дальнейшая работа в Ленобласти будет зависеть от участка, условий и сетей. Если экономика будет понятна, мы будем там строить. Не могу сказать, что в городе сейчас проще работать, чем в Ленобласти. Везде свои нюансы и свои проблемы. Работа девелопера — это конструктор, который можно по-разному сложить.
А как вас встретил рынок Москвы?
— Было непросто согласовывать архитектуру, высотность и другие параметры нашего дебютного проекта в центре столицы. Но мы все вопросы решили. И уже начали строить элитный жилой комплекс. Планируем в Москве закрепиться. Сейчас мы в поиске новых участков под застройку. Может, в этом году купим землю.
Вы активно работаете по госзаказу. Будут ли и дальше такие проекты занимать значительный объём вашего портфеля?
— Объём госконтрактов в Петербурге сильно сократился. Но если мы видим что-то интересное, то участвуем в тендерах. В конце прошлого года, например, мы за три с небольшим месяца реконструировали старое здание под академию Следственного комитета. Не могу сказать, что мы любим авралы. Но мы умеем с ними справляться. Работа над этим проектом была круглосуточная. Мы всё сделали, как обещали. Мы берёмся за такого рода проекты. Но всё зависит от того, какие у города предложения. Мы всегда смотрим на экономику. И берем то, что нам интересно.
У вас есть собственное производство металлоконструкций. Не планируете его расширять или продавать?
— Это производство полностью загружено заказами нашей компании. Возможности работать на внешний рынок у него нет. А расширять его мы пока не планируем. Рыночная конъюнктура этому не способствует. На рынке много стройматериалов, есть китайский импорт с низкими ценами. Местные производители не выдерживают конкуренции, поскольку маржинальность бизнеса низкая. Некоторые даже производства продают. Но у нас нет таких планов.
Остаётся ли у вас время на что-то, кроме работы?
— Люблю рыбалку, охоту и путешествия. Занимаюсь спортом. У меня на всё хватает времени, поскольку график работы довольно гибкий. Вообще, жизнь показывает, что если есть желание чем-то заняться, время всегда найдётся.
