Ханс-Оке Уггла: «Вы в России живете очень кучно»
Ханс, как вы считаете, иностранным, в частности, шведским компаниям сегодня интересно развивать бизнес в России? Не слишком ли много рисков?
— Безусловно интересно. Прежде всего, Россия и Швеция очень близкие соседи. У нас большой общий исторический багаж. Мое личное мнение: когда страны объединяет культура и единое мировоззрение, то делать бизнес всегда легче. Конечно, Россия огромная страна и для нас, шведов, стратегически важно иметь хорошие бизнес-отношения с соседом. Что касается рисков, то я бы сформулировал так: чтобы их избежать, необходимо выстраивать очень правильные бизнес-процессы. Последовательно и легитимно. Никогда нельзя идти в обход, а только прямо и по закону. Да, это сложнее, но именно такой подход позволяет избежать рисков в бизнесе.
Но согласитесь, законодательные нормы в России всё время меняются. Наверняка подстраиваться не так просто?
— Это правда. Но если вы сравните российское законодательство и шведское, вы увидите, что они сближаются. Российские законы идут в сторону легализации. Так, как это происходит во всех цивилизованных странах. Если ваша компания имеет прозрачную и честную документацию — вам достаточно легко адаптироваться под любое изменение закона.
Последний пример — с эскроу-счетами. Когда о них стало известно, ещё полтора года назад, мы не стали юлить, бороться с этой новеллой или искать обход. Мы провели большую работу, изменили всю документацию, перестроили все бизнес-модели, адаптировав их под эскроу-счета. Безусловно, это потребовало много времени и усилий, но мы понимали, с какой целью проводится реформа в строительная отрасли. Она назревала давно, мы видели, что она неминуема. И готовились заранее. Да, с одной стороны, мы потеряли год, но в итоге оказались в лучшей позиции по сравнению с теми, кто искал обходной путь. Изменился закон — адаптируйся.
А каково иностранному инвестору работается в условиях санкций, политических конфликтов, недоверия?
— Санкции никак не касаются нашего бизнеса. Вообще, бизнес — это не политика. Его необходимо отделять от санкций, любых политических решений. Мы никогда на них не ориентируемся, а просто делаем своё дело.
Что говорят шведские предприниматели о природе текущего экономического кризиса?
— Знаете, глобального экономического кризиса мы не видим. Да, в 2008 году мы его чувствовали. За эти годы всё стабилизировалось, и теперь в Швеции, если и кризис, то точно не экономический (смеется).
Как развивается ваш проект Gatchina Gardens (далее — GG) и как удалось получить проектное финансирование от Сбербанка?
— Сейчас, спустя 12 лет после выхода с проектом в Ленобласть, мы приступили к строительству. Самое главное, что у нас всё готово, и уже есть проектное финансирование на 1,9 млрд рублей. А секрет его получения очень прост: международные стандарты. Мы готовили под проектное финансирование документы по нормативам крупнейших международных банков, которые выдвигают очень четкие структурированные требования. Первое, что мы соблюдали — легитимность. Это постановка на учет, кадастрирование, получение разрешений, градостроительной документации, а также репутация, в том числе — банковская, каждого топ-менеджера компании. Рассчитывать на проектное финансирование можно, только если у проекта хорошая экономика. Мы понимали, что проект необходимо провести через более сложные процедуры на уровне федерального правительства. Например, генеральный план, который предстояло утвердить в правительстве Российской Федерации. Можно было утвердить этот документ и в Ленобласти, да и экспертизу можно было пройти негосударственную. Можно было не синхронизировать процессы, начиная от выкупа всех необходимых инженерных мощностей, заканчивая проектной документацией на инженерные сети, дороги, объекты... Можно было сэкономить. Но тогда не могло быть и речи о проектном финансировании у крупнейшего банка, ориентированного на высокие международные стандарты проектного финансирования.
И не было никаких трудностей в переговорах со «Сбербанком»?
— Нет, трудностей не было, было много работы, с которой наша команда справилась, структурировала сделку с учетом будущего развития города и участия в его развитии ПАО Сбербанк. По сути, это путь интеграции в эко-систему Сбербанка, которая только формируется, но в будущем именно она станет драйвером устойчивого развития экономики в России. В структуре сделки участвуют множество объектов: вся инженерная составляющая, объекты жилого фонда, курортная и социальная инфраструктура. Обсуждались все бизнес-кейсы, их последовательность, ввод их в эксплуатацию, общий график, общая ситуационная картина всего проекта в целом. Это не просто жилой квартал, это инвестиционная платформа, именно инфраструктура позволит успешно развиваться экономике туристской отрасли на территории Гатчины после ввода в эксплуатацию города-курорта Gatchina Gardens. Важно создать драйвер развития. Наша задача как инвестиционного девелопера — получение прибыли в проекте после его ввода в эксплуатацию, именно по этой причине мы вкладываем долгосрочные инвестиции. Коммерческая инфраструктура должна соответствовать международным требованиям, это открывает возможности для работы с международными инвесторами и операторами. Для этого есть определённые международные требования, которые мы обсуждали в банке, и они были отражены в проектном финансировании.
Например, какие?
— Например, СПА-отелем должен управлять международный оператор.
А уже есть договоренности с кем-то из них?
— Сейчас мы ведем переговоры с несколькими международными операторами. Один из них входит в тройку мировых лидеров. Это глобальный оператор, в портфеле которого около 10 тысяч отелей. Я не могу раскрывать информацию пока структурируется сделка, но уверяю: такие операторы еще не выходили на рынок Ленинградской области.
У международных операторов свои требования: что бы проект имел премиальные характеристики, была обеспечены курортная атмосфера, виды из окон отеля на парк, необходимы красивые подъездные проспекты и грамотная логистика, запланированы объекты курортной инфраструктуры, бутики, рестораны. Также им важна история, экология, чистая вода —именно поэтому мы открывали лицензию на недропользование.
Вы имеете в виду артезианскую воду? Кстати, зачем понадобилась лицензия? В Гатчине проблемы с водой, или всё-таки чистая вода имеет коммерческую составляющую?
— В проекте мы сразу уделили внимание чистой воде, это наш приоритет. Дело в том, что в Швеции все пьют воду из-под крана. Это своего рода стандарт: в Швеции вода из-под крана всегда выше качеством, чем из бутылки. Однако в России ситуация с чистой водой сложнее, потому что все инженерные системы находятся в ветхом состоянии. Чтобы глобально изменить ситуацию, нужно по всему городу и области эти системы менять, а мы имели возможность сделать это в рамках нашего проекта. И если для водоотведения мы без особых трудностей можем применять наши шведские технологии очистки воды, то водоподготовка оказалась вызовом. Чтобы из-под крана шла питьевая вода, её надо было где-то взять. Поэтому мы ударились в поиски, получили лицензию до 2043 года на артезианскую питьевую воду в объеме 2170 куб. м в сутки необходимую для водоснабжения первого инвестиционного этапа площадью 100 Га.
А как удалось получить лицензию и каких вложений потребовало создание системы водоснабжения?
— Это процесс сложный. Мы — иностранная компания, вопрос недропользования решался, опять же, на федеральном уровне. По сложности получения это сравнимо с оформлением лицензии на нефтедобычу. Зато теперь воду из-под крана в нашем проекте можно будет пить. Понимаете, если бы мы отошли от этого стандарта, мы могли бы себе позволить отойти и от другого, и третьего — рынок это позволяет, но тогда и проект бы получился классом ниже. Рано или поздно в России будет введена жёсткая классификация качества недвижимости, мы видим это по тем изменениям, которые происходят в строительной отрасли. Ликвидность недвижимости напрямую связана с классификацией по её сегментам. Поэтому мы придерживаемся шведского стандарта, даже если его трудно реализовывать.
А сколько на сегодняшний день вложено в развитие Gatchina Gardens, и как планируете возвращать инвестиции?
— Сейчас мы уже вложили около 1,3-1,4 млрд рублей в рамках проектного финансирования для первой очереди строительства. Всего в первый инвестиционный этап — 100 га — будет вложено 18 млрд рублей. Цифры большие, но и проект масштабный. Это не спальный район, а город-спутник, курорт для комфортной семейной жизни, работы и отдыха.
Каков срок окупаемости проекта, и как обстоят дела с продажами?
— Он последовательно окупается. У нас очень неплохо идут продажи — по индивидуальным СПА-виллам они на 15% выше, чем планировалось. А сейчас мы дооформляем проектные декларации на малоэтажные многоквартиные дома, так что мы на пороге начала продаж уже по новым правилам. Соглашение по эскроу подписано, банк уже получает заявки на ипотечное кредитование.
Каков процент ипотечных сделок, рассрочки?
— По индивидуальным домовладениям покупатели предпочитают рассрочку. Даже депозитами не пользуются, хотя мы предлагаем. Рассрочка в процентном соотношении — 30-30-30-10. А в малоэтажных домах бронируют квартиры — до 90 % ипотека.
Как изменился проект за эти годы, и каковы его итоговые параметры?
— Изначальный проект мы изменили, добавив парки, водоемы, велодорожки в парках. Снизили этажность и плотность проекта. На 1 га у нас получается 2-4 тыс. м2 (для сравнения: в городе норматив — 20 тыс. м2). Этажность 3-4 этажа — это природный максимум и он зафиксирован всеми градостроительными документами на всей территорию проекта. Предусмотрены коммерческие и деловые зоны — важно очень грамотно их продумывать, чтобы не навредить проекту, снизив его статус. Что произошло, например, с Крестовским островом, когда на нем появился стадион. Крупная точка притяжения, но в тоже время эта зона больше не соответствует стандартам премиальной локации. В итоге ликвидность жилья на острове упала.
Сколько сейчас у проекта инвесторов и менялся ли их состав?
— Инвесторов сейчас около 40, это иностранные инвесторы их состав почти не менялся.
Участвует ли в проекте владелец «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков в качестве инвестора? Будет ли он совладельцем недвижимости?
— Он никогда не был в пуле инвесторов, но он наш партнер и подрядчик. Его компания будет комплексно заниматься меблировкой проекта. Его же строительная компания «УМ-67» будет полностью заниматься монолитными работами в 15 домах первого этапа строительства — по этому поводу достигнуты договоренности с банком, уже подписаны соглашения и подготовлены контракты на значительную сумму.
А как складываются ваши отношения с ОАО «РЖД»?
— Гатчинское направление активно развивается в части железнодорожного сообщения. Уже запустили восемь «Ласточек» в день, в следующем году их будет 12. Но это происходит без нашего участия, скорее из-за перспективы переезда правительства Ленобласти в Гатчину. Наше участие касается развития направления Петербург — Вырица. Мы ведем переговоры о запуске «Ласточки» в Вырицу с остановкой на нашей территории. На втором этапе проекта нам будет очень важна эта логистика. Наш проект подразумевает современный билетный вокзал с отелем. Он уже запроектирован, выходит в зону аквапарка — будет нужна хорошая связь с городом. Надеюсь, что РЖД пойдут нам навстречу, по крайней мере, они планируют запуск «Ласточки» в Вырицу, ведь это популярное курортное направление Юга.
В коммерческой недвижимости GG уже есть резиденты? Оценивали, сколько рабочих мест создает инфраструктура проекта?
— Мы находимся в стадии подписания соглашения с пулом инвесторов. Они будут развивать сервисную часть для первой очереди: итальянский ресторан, итальянский бутик-шоп, пекарня, автомойки, сервис для автомобилей. То, что нужно иметь рядом с домом. Всего в рамках проекта на территории 620 Га будет создано около 1,5 тыс. рабочих мест, и, что важно, большая часть специальностей требует высокой квалификации, очень важно создать возможности для проживания высококвалифицированных специалистов, ведь люди главное богатство России, весь мир знает что в этой стране рождаются талантливые люди известные ученые, врачи, IT специалисты, инженера, писатели, композиторы.
Есть ли у вас подобные проекты в Швеции и других странах?
— Да, конечно. Мы всегда берём за основу собственные проекты-аналоги, ведь у нас в пуле много разнопрофильных инвесторов, мы адаптируем наш опыт и наработки к рынку в России. Например наши проекты в Швеции похожи, но уступают Gatchina Gardens по площади и объему застройки — всё-таки у нас маленькая страна, всего 9 млн человек. Емкость рынка не позволяет строить что-то масштабное. Например, у нашего инвестора, партнера и идеолога проекта Gatchina Gardens Магнуса Исакссона есть проект-близнец в Польше —парк Островска. Магнус воскресил старые кварталы Шецина — это была сложнейшая реконструкция старого фонда. Поскольку у него богатый опыт работы с историко-культурным наследием, мы привлекли его и для создания концепции Приоратского парка.
Когда вы выходили на рынок Ленинградской области, в Гатчину, c какими проблемами вы столкнулись?
— Проблем было гораздо больше, чем шансов на успех. Это и отсутствие технологического подключения, и очень плохая логистика. Концепция, которую мы видели, как развитие территории 12 лет назад концептуально не отличается от сегодняшней. Но сейчас мы видим глобальные изменения: к нам пришла инфраструктура. Всё, начиная от газа, заканчивая дорогами, энергетикой, аэропортами — обновлённый «Пулково» и строящийся «Сиверский». Теперь и Московский район можно уверено назвать новым деловым центром Санкт-Петербурга. Расширили трассу А-120, появилось прекрасное сообщение с городом по Киевскому шоссе, с «Экспофорумом» — по новой скоростной московской магистрали. Это логистика, о которой мы могли только мечтать. Я был искренне удивлён скорости развития Киевского шоссе, не верилось, что строители в такие сроки уложатся.
Как складываются ваши отношения с местными властями?
— С самого старта проекта мы чувствовали поддержку местных властей. Надо понимать, что в течение всего этого времени предстояло выстроить отношения не с одним человеком, губернатором Александром Дрозденко или кем-то ещё, а со многими людьми, структурами. Этот опыт взаимодействия и показал, что регион заинтересован в инвесторах, что власти готовы предоставлять им условия для работы.
Конечно, когда наш проект только начинался, мы ещё не показали результатов, не стали налогоплательщиками, завоевать доверие рынка было непросто. Каждый этап сопровождался фразой: «Это невозможно сделать. Никто никогда не проходил госэкспертизу с проектом на 100 га. Вы никогда не получите техусловия в таких объемах, мощностей нет, газа нет, нет опыта получения проектного финансирования для таких проектов…» Со временем мы прошли барьеры — их было много, но результат того стоил. Сейчас у нас прекрасные доверительные отношения с властями региона.
А коррупционные истории случались?
— Какие-то небольшие истории были. Но знаете, когда премьер-министр Швеции заводил нас в Россию и оказывал поддержку в этом проекте, он давал наставление: «Ни одного рубля на взятки!». Это ключ к успеху: когда ты не даешь денег под столом, а делаешь чистые документы, никому не придет в голову просить денег. Я думаю, что коррупция происходит от того, что кто-то плохо работал, подготовил некачественные документы. Отсутствие профессионализма — это благодатная почва для коррупционеров.
Многие шведские компании предпочитают в качестве подрядчиков соотечественников. У вас также?
— Большинство наших подрядчиков и партнеров — это европейские фабрики с локализованными в России производствами, либо российские компании работающие на европейском оборудовании по международным стандартам. Например, господин Шестаков — у него прекрасное современное оборудование, он великолепный хозяйственник, хорошо знает рынок и подходы к производству. В основе проектирования у нас лежит база знаний и навыков шведских архитекторов — равных им в деле разработки функционала помещений и дизайна пространств нет. А инженерами у нас выступают профессионалы из России. Они в состоянии увязать шведские решения с русскими нормативами. Мы это знаем и умело комбинируем.
Есть ли у компании планы по расширению присутствия в Петербурге, в других городах России? Например, в Крыму?
— У нас заказывают концепции и стандарты и другие страны и регионы. Мы делаем все, чтобы люди поняли преимущества комфортной жизни. Уверен, наша концепция будет востребована, мы будем расширять присутствие в России и интегрировать наш стандарт в любой регион, который захочет его применять.
Сейчас больше всего нас привлекает Ленобласть. Мы здесь очень хорошо себя чувствуем, нам комфортно работать в области, у неё огромный потенциал к развитию. В Петербурге, честно говоря, мы для себя не видим свободной ниши. Мы ориентируемся на комфортное жилье за границами мегаполиса.
Вы наверняка знаете, что любой европейский город имеет комфортный пригород. Это наша ниша и мы в ней — лучшие. И объемов земли для таких проектов, как у нас, в Петербурге нет. В нише городских проектов, создании спальных районов есть свои лидеры, которые заняли свои позиции.
Что касается Крыма — да, конечно, это интересно. Каждую возможность развивать девелопмент в России мы будем рассматривать, если это будет интересно с точки зрения экономики. Но сейчас наша задача показать, что люди готовы менять стиль жизни, жить в комфортных пригородах.
Какие форматы недвижимости сегодня востребованы? В Европе и в России?
— Большинство европейских стран уже полностью застроены, все потребности удовлетворены. А вот в России просто необходимо наращивать жилищное строительство. Я считаю, что вы живете очень кучно, нужно больше пространства для каждого человека. У вас очень высокая плотность застройки. При этом, неосвоенными остаются огромные наделы земли. Это то, во что должен уйти российский девелопмент — ему нужно перестроиться, работать с учётом комфортного жизненного пространства человека, вокруг комфортной городской среды.
А вы намерены конкурировать с другими европейскими СПА-курортами? В Эстонии, Финляндии?
— Я считаю, что русские хотят жить и отдыхать в России, и не только русские, достаточно посмотреть статистику по туристическому потоку в регион за последние пять лет. Если появятся возможности для отдыха, качество объектов и уровень сервиса будут конкуренты, то люди останутся тратить деньги в своей стране. Нужно честно сказать, что качество услуг уже сегодня в разы лучше, чем 10 лет назад, абсолютно сопоставимо с европейским. Однако не хватает туристических и курортных объектов, их должно быть больше, нужно прийти к разнообразию времяпрепровождения, ведь есть ещё и сезонность. А если не будет разницы — что здесь европейский уровень, что за границей — то зачем уезжать? Конечно, будут и те, кто поедет в Испанию, на море, но это другая потребность, это не история о регулярном и ежедневном семейном досуге.
Цены на недвижимость в России, как считаете, адекватны?
— Если сравнивать с Португалией, Швецией, то здесь невысокий прайс. Но цены, как правило, соответствуют качеству жизни — функциональные характеристики недвижимости здесь пока тоже невысоки. Правда, сейчас в Гатчине пошла переоценка земельного ресурса — земля подорожала, что повлияло и на стоимость недвижимости. Когда мы выходили в Гатчину, многие считали, что у юга нет будущего. Сейчас ситуация изменилась. Это и наш вклад тоже.
А как вам наши ставки по ипотечным кредитам?
— Я думаю, что текущие ставки действительно высоки. Их нужно снижать. Я бы рекомендовал покупателям вкладывать в покупку недвижимости большую часть своих денег, а ипотекой уже компенсировать недостающее. При таких ставках, конечно, ипотека — сложный продукт для покупателя. Но, по моим наблюдениям, люди в России, в целом, имеют меньшую кредитную нагрузку по сравнению с другими странами. По кредитному портфелю на душу населения россияне в более здоровой ситуации, чем шведы, которые сильно завязаны на кредиты.
Какой совет вы можете дать российским девелоперам и иностранцам, которые хотят выйти на наш рынок?
— Русским девелоперам я бы рекомендовал смотреть на более долгосрочные портфели. Это обеспечит качество. Сейчас, к сожалению, их интересуют проекты с коротким сроком возврата средств. Иностранным и, в частности, шведским инвестором я собственным участием показываю: идти и инвестировать в Россию — это хороший путь. Только успех даёт понимание, что это возможно и интересно.
Справка «Нового проспекта»:
Ханс-Оке Уггла родился в Швеции в 1951 году. В 1984 году основал производственную компанию Merx Team, которая является крупнейшим производителем фарфора, кухонной утвари и сувениров в Швеции. У концерна шесть дочерние предприятия в шести странах мира и представительства в 11 странах. Компания — официальный поставщик королевского двора и государственный заказчик в Китае. С 1995 года Меrx Team работает в России. Ханс владеет девелоперской компанией Merx Fastigheter (насчитывает более 110 тыс. м2 проектов недвижимости), является соучредителем (46,1%) строительной компании CastorX, работающей в РФ. С 2010 года компания реализует проект Gatchina Gardens город-курорт в Ленинградской области на 620 га. Проект включён правительством региона в схему территориального планирования. Инвестиции оцениваются в 210 млрд рублей. Дочернее предприятие Merx Construction в России ООО «Меркс Констракшн.ру». В 2016 году оборот бизнесов предпринимателя оценивался в 260 млн шведских крон.
Ханс-Оке Уггла женат. Воспитывает пятерых детей.
