Федор Туркин: "Стройка при падении может вызвать эффект домино"

Жилищное строительство в России, как и вся экономика, оказалось в условиях серьезного санкционного давления. Что имеем сейчас и что будет дальше?

— Начну с того, что и я, и практически вся наша команда — оптимисты: проблемы видим, но надеемся на лучший сценарий развития событий. Да, ситуация в стране непростая. Это переломный момент. Но мы уже почувствовали, что можем работать в условиях санкций, причем достаточно уверенно. Это касается не только строителей, а практически всех отраслей экономики. Есть, конечно, и провалы, но в целом экономика страны окрепла. Правда, в стране есть внутренние проблемы, которые могут нанести экономике ущерб, сопоставимый с внешними санкциями. И сложение этих внешних и внутренних проблем может поставить страну в крайне сложное положение.

Вы про повышение ключевой ставки?

— И про нее, и про девальвацию рубля, которую мы наблюдаем в последние месяцы. Это прямые действия по торможению экономики. На такой ставке и таком рубле, как сейчас, экономика далеко не уедет.

Вы считаете, что нужно эту историю отыграть обратно?

— Это абсолютно очевидно. Все расчеты — и на уровне макроэкономики, и на уровне отдельных компаний — это подтверждают. Если говорить о строительном бизнесе, то практически все игроки нашего рынка близки к состоянию технического дефолта. Это значит, что объем денег, которые бизнес получает от покупателей недвижимости, меньше объема взятых в банках кредитов. И этот разрыв между поступлением денег и долгами у застройщиков с каждым днем становится всё больше.

Ситуацию еще можно исправить. В противном случае мы можем скатиться в настоящий дефолт с крайне неприятными последствиями для экономики страны, поскольку строители тесно связаны с целым рядом других отраслей. Стройка при падении может вызвать такой эффект домино, что мало не покажется.

Как ситуация с ключевой ставкой влияет на ваши отношения с банками и на ипотеку?

— Если мы говорим про людей, которые работают в банке, то отношения у нас хорошие. А если имеем в виду банковские институты, то всё сложно.

Российские банки берут деньги в долг в Центробанке и продают их бизнесу, закладывая в сделку свой процент. С повышением ключевой ставки все ставки и цены выросли, и на жилье тоже. Мы не можем продать квартиры ниже себестоимости. Мы должны соблюдать рентабельность, это необходимое условие и банков, и здравого смысла.

А теперь представьте, что ипотека стала запредельно дорогой, что отменили часть каких-то льгот для граждан на покупку жилья, что увеличили первый взнос (был 10%, сейчас 20%, а со следующего года будет 30%) — всё, люди квартиры не покупают, рынок замирает.

Когда я приобретала свое первое жилье 20 лет назад, начальный взнос по ипотеке как раз был 30%. И проценты сопоставимые…

— Тогда была другая ситуация. Эскроу-счетов не было. Строителям не надо было брать кредит в банке на всю стоимость жилого комплекса сразу. Обычно брали на 30% от бюджета, а остальное дофинансировали за счет средств дольщиков. Поэтому себестоимость на круг была меньше, чем сейчас. И рентабельность у бизнеса была хоть какая-то. А теперь над нами, повторюсь, нависла угроза тотального дефолта всей отрасли.

Провал спроса уже заметен в динамике ваших продаж?

— Конечно. Если год назад на этапе ввода в эксплуатацию жилого комплекса сегмента комфорт-класса у нас обычно оставалось 10% нераспроданных квартир, то сейчас 40%. А через 2,5 года будет 70-100%. Вот это и будет дефолт.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства «ДОМ.РФ», объем нераспроданного жилья в российских новостройках на 1 ноября 2023 года составил 71,1 млн м2, что на 5,4 млн м2 больше, чем год назад.

Говорят, что ситуация с ключевой ставкой должна поддержать отечественные программы импортозамещения. Что думаете об этом?

— Импортозамещение — это производство. Чтобы его начать, нужны длинные дешевые деньги, нужны инвестиции. А где они? Их нет. И нынешняя политика ЦБ их не предполагает. Значит импортозамещение откладывается.

Растет импорт по серым схемам — законный, но более дорогой из-за обходных маневров. Это касается всего оборудования: строительного, медицинского, пищевого, промышленного.

Покупать за границей при падающем рубле — та еще задача…

— Естественно. Финансовые власти считают, что курс рубля только на туристах отразится. Какие туристы? Весь серый импорт на него завязан. Радикально изменить ситуацию могут только прямые государственные контракты. Прямые! Минуя Центробанк. В Китае, например, если есть государственная программа по развитию отрасли, нет никаких процентов. Больше 30 лет идет непрерывное динамичное развитие экономики Китая. Вот опыт. Но мы его не используем.

Вы сказали, что ситуация пока обратима. Что нужно сделать?

— Нужна государственная воля на самом высоком уровне. Это даже не уровень Госдумы РФ, или Минстроя, или других министерств, которые просто реализуют те идеи, которые им спускают. Это уже воля первого лица и его ближайшего окружения.

Вы, строители, что-то делаете, чтобы донести информацию до тех, кто принимает решения?

— Мы уже два года пишем обращения в Минстрой. Объясняем последствия тех или иных решений финансовых властей с точки зрения непосредственных участников рынка, показываем расчеты. Но реакция спокойная: мол, разберемся.

Это сильно беспокоит. Не думал, что эффект невзвешенных действий внутри страны может быть сопоставим с эффектом от внешних санкций. Но по каким-то причинам мы не можем переломить ситуацию.

В чём, на ваш взгляд, главное заблуждение тех, кто принимает решения?

— ЦБ и Министерство финансов должны обслуживать интересы экономики страны, а не определять судьбу экономики. У нас пока всё наоборот.

В США финансовые структуры также во главе всего, но там основной государственный бизнес — продажа денег за рубеж. Еще в 70-е годы прошлого века США отказались от привязки доллара к золоту. И когда Америка столкнулась с проблемой избыточной денежной массы, были взяты на вооружение механизмы по повышению ключевой ставки, чтобы связать эти «лишние» деньги и вывести их из экономики, перенаправить. Но сейчас ставка в США — 5,5%. Давайте вот в этом возьмем с них пример. В России, со слов руководителей того же ЦБ, монетизация экономики составляет всего 65%. Эксперты говорят про 50% и меньше, а мы уменьшаем количество денег при огромном их дефиците.

Мы глубоко вписаны в глобальную финансовую структуру, в МВФ и ВТО. В этих организациях есть определенные правила. Но ни США, ни Китай, ни другие страны не выполняют их полностью, а мы выполняем их неукоснительно, несмотря на сложную для нас ситуацию и на то, что они противоречат интересам России. Нам рекомендуют поднять ключевую ставку, и мы поднимаем.

Вопрос не в том, что мы боимся за свой бизнес. Опасность в том, что от нас как от страны может ничего не остаться. Предки собирали «братских народов союз вековой», а мы сейчас можем всё это потерять — простым бездействием. Но можем и исправить. Только не через годы, это надо делать как можно быстрее, лучше прямо сейчас.

Каких конкретно действий вы ждете от федерального центра?

— Мы ждем здравого смысла. Ждем разумный процент ключевой ставки (от нее зависит и проектное финансирование, и ипотека, и многое другое), ждем нормальный курс рубля.

В сложившейся ситуации застройщики планируют как-то развиваться? Вы сами такие планы вынашиваете?

— И мы, и большинство застройщиков Петербурга — оптимисты. Мы ждем утвержденный Генплан города. Тогда сможем покупать новые пятна под застройку.

«РСТИ» в декабре вышел с новым проектом «Кинопарк» на ул. Тамбасова. Это смелый шаг в нынешних условиях, но надо его сделать. Это нужно прежде всего для поддержки команды, чтобы она была в тонусе. А вообще, стройка — долгая история. Если случится дефолт, компании будет тяжелее с новыми проектами, а если не случится, и мы вернемся к нормальной жизни, у нас будет готова почва для рывка вперед.

А как вы относитесь к Генплану? Есть какие-то претензии к нему или какие-то пожелания?

— У меня одно пожелание — чтобы он скорее был утвержден. Честно говоря, Генплан 2005 года мне нравился гораздо больше нынешнего. Он был интересней с точки зрения возможностей развития города, особенно с точки зрения архитектуры. Была возможность поработать с высотой зданий.

Но и с нынешними ограничениями застройщики строят неплохо, а планируют строить еще лучше. Если бы нам дали возможности Генплана-2005, мы бы себя показали поярче. Тем не менее архитектура в город возвращается.

Есть еще пожелание, чтобы квартиры в домах были побольше.

А разве не рынок это диктует?

— Об этом и речь, именно рынок. Но некоторые «эксперты», не связанные с реальным сектором экономики, говорят, что это строители такие-сякие — маленькие квартиры делают. Да мы построим любые! Большая квартира по себестоимости для нас дешевле и выгоднее. Но как людям сегодня ее купить? Сколько она будет стоить, если даже маленькая для многих неподъемна? Надо как-то возвращаться в русло здравого смысла. Где-то мы из него вышли.

В Москве что-то новое планируете запускать?

— Планируем, но пока об определенных проектах говорить рано.

Как вообще «РСТИ» переживает кризис? Были у вас сокращения персонала?

— Сокращений у нас не было. Мы все-таки очень надеемся на позитивный для рынка поворот. Реальный сектор экономики уже всё понимает. И строители, и не строители — все всё понимают.

Сами вы живете в доме собственного производства?

— Частично. Одно жилье у нашей семьи за городом, мы сами его строили. А другое в городе — приобретенное.

И где вам больше нравится, за городом или в городе?

— За городом неплохо, но я человек городской. Город мне ближе с его выхлопными газами, его суетой. Я без этого не могу.

Есть у вас хобби для души?

— Моя отдушина — общественная работа. Она вся связана с сохранением исторической памяти и возрождением «братских народов союза векового». Надо всё восстанавливать. Данная деятельность стала для меня смыслом жизни. А девелопмент — моя любимая работа.

Как бы вы назвали нынешний период в жизни строительного рынка Петербурга? Можете его охарактеризовать его одной фразой?

— Выстоять и победить.