Эдуард Тиктинский: «У меня нет задачи доминировать»
— Мы не массовый застройщик, поэтому каждый год у нас свой товарный запас и свои бюджеты. В наступившем году они примерно такие же, как в прошлом. Честно говоря, мы не мыслим идеями рекордов и за объёмами не гонимся. Для нас гораздо важнее индекс удовлетворенности клиентов. И здесь надеемся достичь новых высот: в идеале — превзойти ожидания покупателей. С этим и работаем. Также для нас важна лояльность сотрудников и партнёров. Важно быть на одной волне и хорошо друг друга понимать.
Какой сейчас портфель проектов у RBI и насколько он вырос за год?
— Портфель у нас сбалансированный. В прошлом году мы сдали три жилых комплекса общей площадью 88 тыс. м2 и запустили четыре проекта суммарной площадью 76 тыс. м2. И в этом году запустим ещё одну очередь ЖК Ultra City и наш элитный проект на Крестовском острове, купленный в прошлом году. Это еще 66 тыс. м2. Также, возможно, приобретём ещё один элитный проект — сделка в высокой степени готовности. Повторюсь, за объёмами мы не гонимся.
Как изменилась маржа строительного бизнеса за год?
— Девелоперская маржа в течение последних четырёх лет постоянно падает: себестоимость растёт быстрее, чем цены продаж. Что касается нас, то на масштабных проектах мы с трудом достигаем маржи в 10%. Более низкая маржа чревата высокими рисками для клиентов и кредиторов. Да и чтобы постоянно развиваться, покупать новые участки под проекты, нужно работать прибыльно. Вообще, к теме маржи мы относимся очень серьёзно, постоянно думаем о её увеличении.
Придумали что-нибудь?
— Конечно. Наша задача — привлекая новые бизнесы, связанные с девелопментом, повышать эффективность работы группы. В этом году у нас появилось агентство по недвижимости. Оно не только зарабатывает деньги, но и решает проблемы наших клиентов через зачёты, платные брони и другие сервисы. Есть у нас эксплуатирующая компания, есть фирма по управлению апартаментами. Кроме того, в конце прошлого года мы создали совместное предприятие (50% на 50%) с молодой проектной компанией и теперь всё наше рабочее проектирование выполняется по технологии BIM. Каждый из этих бизнесов работает на повышение эффективности всей группы RBI. И мы находимся в постоянном поиске новых возможностей. Рассчитываем на синергетический эффект: с одной стороны, это возможность повысить устойчивость и эффективность бизнеса, с другой — помочь молодым компаниям развиться за счёт нашего организационного ресурса и инвестиций и превратиться в сильные бизнесы.
В каждом из этих новых бизнесов у вас ключевая роль и решающая доля?
— У меня нет задачи доминировать. Ровно наоборот: важнее, чтобы в дочерних фирмах были управляющие партнеры, которые построили компании и чётко знают, куда их ведут. Я же со своей стороны готов предоставить заказы, коучинг и финансовую поддержку для выхода на новый уровень.
А как вы ищете бизнесы для поддержки?
— До сих пор эта работа была, скорее, спонтанной. Но мы начинаем её систематизировать. Будем прицельно искать инновации для покупки и потенциальных инвестиций. В ситуации, когда маржа сжимается, нужно быть очень эффективным, чтобы быть конкурентоспособным.
Рынок готовится жить в новых реалиях после вступления в силу поправок в ФЗ-214. Как оцениваете изменения? Все ли они позитивны для отрасли?
— Я понимаю, чего добивается законодатель. Хочет минимизировать пирамиды, которые в отрасли уже существуют. (Кстати, с ними сейчас рынку придётся столкнуться в полный рост, поскольку деньги перекидывать с проекта на проект будет невозможно). Но эти действия кажутся мне не вполне профессиональными. В чём суть поправок? В том, что к июлю все строительные проекты, в том числе и те, что уже запущены, должны быть переведены на финансирование через эскроу-счета. Но этот перевод — не просто бухгалтерская операция. Банкам придется согласовать новые лимиты финансирования и выдать строителям новые кредиты в гигантском объёме. Представляете, какая это нагрузка на систему? Она за пределами аврала! Очевидно, что гладко всё это не реализовать.
А теперь представьте бизнесмена, который где-нибудь в Урюпинске строит дом и уже вложил в проект 50 млн рублей из своего кошелька. Дом для него не первый: у строителя хорошая репутация на местном рынке, и люди охотно покупают у него жильё. Есть запас прочности, скажем, 20 млн рублей. И дом уже на 2 этажа вышел из земли. Представили? А что произойдет 1 июля с этим проектом? Он остановится. Девелопер побежит в банк, будет просить кредит, а ему могут не дать: не понравится, например, финансовое состояние бизнесмена, или просто банку будет не до него. И всё, конец светлой истории о добросовестном девелопере! Очень странно, что законодатели этого не понимают.
Видите какой-то выход?
— Есть, на мой взгляд, решение, которое сразу снимет массу вопросов: если у строительной компании есть проектное финансирование, не надо переводить её на эскроу-счета. Посмотрите, разве у нас много обанкроченных строек с проектным финансированием? Нет. Потому что банки не бросают объекты, в которые уже вошли кредитами. И не надо городить огород. Дайте людям спокойно довести дело до конца. Не мешайте работать! Но, увы, имеем то, что имеем. Правда, есть ещё время на исправление ошибок. И, возможно, банковское лобби окажется эффективнее строительного. Посмотрим. Пока же ситуация просто абсурдная: следование букве закона неизбежно парализует работу целой отрасли.
Как сейчас складываются ваши отношения с банками?
— У RBI около 4 млрд рублей остатков на счетах, а кредитов — около 2 млрд рублей. Мы очень консервативны, никогда не гнались за объёмами бизнеса. Для нас финансовая устойчивость не просто важна, это краеугольный камень всего бизнеса. Поэтому наши отношения с банками традиционно хорошие. И на каждый проект приходится несколько банков-партнеров, готовых выдать нам кредит. Поэтому на текущую рыночную ситуацию мы смотрим спокойно. Для нас она чревата массой организационных неудобств. Но не более того.
Какова доля ипотеки у RBI?
— В жилых комплексах класса «комфорт» — 45-50%, в «бизнесе» — около 20%. И этот показатель последние годы стабилен. Как повлияет на ситуацию рост ставок по ипотеке, пока сказать сложно.
Сталкивались ли вы в своей практике с потребительским экстремизмом? Многие строители жалуются, что эпизодов стало больше…
— Да, такие случаи бывают. У некоторых покупателей появляется желание придумать недостатки, которых в квартире нет, и получить за них компенсацию. Есть даже компании, которые навязывают клиентам свои услуги при приёмке квартир. Всё бы ничего, если бы такие фирмы защищали интересы покупателей без болезненного желания обосновать свою полезность и докопаться до несуществующих проблем. Но бывает и так. И это ни к чему хорошему не приводит. Качество нашего жилья очень высокое. Общее количество замечаний — около 5%, остальные квартиры передаются с первого раза. Проблема в том, что современное законодательство очень несбалансированное и однобокое — многие ситуации трактует в пользу потребителя, а компании, допустившие просрочки даже не по своей вине, а в силу форс-мажора, наказывает. Да, сдача дома в срок — это ответственность застройщика. Но ситуации бывают разные.
Власти региона недавно составили чёрные списки застройщиков с просрочками ввода жилья. Ваших проектов там нет. Но хотелось узнать ваше отношение к этой практике: может ли она изменить ситуацию на рынке к лучшему?
— Надо очень осторожно оперировать такими списками. Они точно не помогают выйти из кризиса компаниям, которые оказались в непростой ситуации. И ситуацию на рынке не улучшат. С другой стороны, последние 20 лет из той четверти века, что RBI на рынке, я призываю покупателей быть менее инфантильными и осознавать собственную ответственность за совершаемый выбор. Когда ты покупаешь жильё, которого ещё нет, нужно как минимум проверить застройщика: понять, как давно он на рынке, какой у него опыт и финансовое положение, насколько качественно он строит. Сейчас вся информация по добросовестным компаниям доступна. Не нужно ей пренебрегать.
Будет ли в этом году расти число дефолтов, на ваш взгляд? И пойдёт ли чистка на пользу рынку?
— Число дефолтов будет расти. Хотя чистка рынка всегда идёт ему на пользу, это болезненный процесс. И это надо понимать.
Какой сейчас инвестиционный климат в городе?
— Сейчас сложный. Но, надеюсь, с приходом нового губернатора и новой команды чиновников в Смольный ситуация улучшится. Новые люди, которых поставили на ключевые направления развития города, понятные и высококвалифицированные. Со многими из них я знаком. И впечатление хорошее. Думаю, строительному сообществу удастся выстроить с ними продуктивный и взаимовыгодный диалог.
На какие проблемы отрасли новой команде стоит обратить внимание прежде всего?
— Проблем много. Надо разбираться в ситуации с инфраструктурой: и соцкультбытом, и дорогами. Дико, когда новые жилые комплексы вдруг оказываются без того и без другого. Также надо разбираться с правоприменительной практикой при выдаче проектных деклараций и с излишним контролем в отрасли — когда все контролируют всё.
Нужно ли давать преференции инвесторам, чтобы они активней брались за проекты в центре города, в том числе с памятниками?
— Реконструкция центра города — это отдельный большой проект. Заниматься им надо системно и профессионально. Нужно чётко понять, в каком состоянии находится центр, и действовать превентивно, не дожидаясь, пока большое число зданий одновременно окажутся аварийными. Также надо правильно выстроить взаимодействие между городом и инвестором, создать организационно-технические и правовые предпосылки для их совместной работы. И признать: идеи о том, что центр можно привести в порядок без расселения людей, не выдерживают никакой критики. Причём за расселение должен нести ответственность город, а не инвестор. Именно город должен брать на себя риски, связанные с синдромом последней квартиры. А инвестор должен получать на торгах чистое здание, готовое к работе.
Кроме того, город должен решить вопросы с нормативами для таких проектов: по инсоляции, освещённости, паркингам. Те параметры, которые приемлемы для новостроек, для центра города часто недостижимы. Это нужно понимать. Так что реконструкция центра — большая работа, но роль инвесторов в ней не определяющая. Инвестору нужны прозрачные правила игры и прозрачная государственная и общественная экспертиза. Недопустимы ситуации, когда проект получил все согласования, и тут же рассматривается вопрос его отмены. Это абсолютное неуважение к законам и к бизнесу, который потратил свои деньги и силы, чтобы подготовить проект.
Как развиваются ваши проекты на бывшей территории Левашовского хлебозавода?
— Сама реконструкция Левашовского хлебозавода будет очень дорогой. На нее потребуется около 1 млрд рублей, и это будет убыточный для нас проект. Но у нас есть новое строительство на соседней территории, которое должно компенсировать убытки. И в любом случае главное, что мы спасём знаковый объект и памятник, который находился в настолько жутком состоянии, что это оскорбляло чувства любого петербуржца. Всем очевидно, что его надо приводить в порядок.
Как родилась идея блокадной экспозиции на территории Левашовского хлебозавода, и на каком этапе проект?
— Изначально, как только проект был куплен, мы знали, что будем создавать здесь культурное пространство. А идею подсказало само место. На этом заводе в блокаду пекли хлеб. И мы хотели увековечить память об этом. Сейчас формируем экспозицию. Объявили сбор фотографий и архивных документов. Будем благодарны горожанам за любую помощь. В экспозиции будем использовать только фотографии исторических материалов, а сами артефакты останутся в семейных архивах горожан.
В прошлом году вы купили дом под реконструкцию на Крестовском острове. Что с проектом?
— Объект, который мы создадим на этом месте, будет выглядеть кардинально иначе, чем то, что там сейчас. Будет красивая и современная архитектура. Будут частично таунхаусы — продукт, которого у нас в центре нет. Планируем держаться в рамках капитального ремонта, а не реконструкции, чтобы не обременять себя и клиентов излишними согласованиями. В течение года, думаю, ремонт закончим.
Потенциал Крестовского острова как места элитной застройки вы видите?
— Новых территорий для развития там почти нет. Но элитным местом Крестовский был и остается.
Завершился ли анонсированный обмен вашей земли в Лопухинском саду на участок на пр. Космонавтов?
— Этот процесс, к сожалению, даже не начался. Мена была заблокирована на последнем шаге. Мы дошли до правительства города, но из-за мнения одного человека большая сделка сорвалась, и мы до сих пор находимся в ситуации с замороженными средствами. Очень рассчитываем на новую администрацию. Тем более, что городу пятно в Лопухинском саду тоже нужно для создания целостности парка и для Федерации водно-моторного спорта. Нужна минимальная политическая воля и юридическая квалификация, чтобы этому не препятствовать.
А как развивается вторая очередь проекта в Мистолово — EcoCity? Нет ли там проблем с инженерией?
— Нет. С инженерией все вопросы успешно решены в первой очереди — Mistola Hills. Правда, в Mistola Hills другая сложность. Посёлок находится у нас в управлении. Когда вошли в проект, стало ясно, что существующие тарифы недостаточны для качественной эксплуатации. В 2017 году компания вложила в техническую эксплуатацию поселка 6 млн рублей собственных средств. По итогам 2018 года — и того больше. Сейчас мы поставили перед жильцами вопрос об изменении тарифов, идут собрания — если по их итогам люди не проголосуют за повышение, мы в мае, после окончания контракта, из управления по первой очереди уйдем. Но на строительстве второй очереди это никак не отразится.
Как обстоят дела с проектом Сестрорецкого курорта?
— Мы очень довольны его развитием. Получается очень дорогой и очень красивый проект, который наверняка возьмет много архитектурных призов. Он станет жемчужиной в нашей коллекции. Завершим работу в 2020 году.
А завершились ли продажи арт-студий для творческих людей в вашем проекте на 2-й Советской улице?
— Объект мы сдадим в середине года, сейчас он в процессе реализации, распродано около 85% площадей. Идея многим пришлась по сердцу. Но тиражировать этот формат мы не планируем. Вернемся к нему, только если найдем и купим подходящий участок.
Вам понятна позиция города в отношении серого пояса?
— Эта позиция сейчас меняется. Новый вице-губернатор Евгений Елин, который будет курировать эту тему, человек квалифицированный. Проблему он знает с разных сторон — и как предприниматель, и как чиновник. Думаю, его позиция в отношении серого пояса будет более чёткая, чем у предшественника. Тем более, что сейчас законодатель вынуждает всех промышленников занимать более конкретную позицию в отношении санитарных зон. В этом году все предприятия должны будут установить санитарные зоны и сделать их минимальными, иначе начнут получать иски от собственников соседних территорий. Это сильно изменит ситуацию в городе. В этой логике некоторые заводы останутся на набережных. Но это будут экологически чистые предприятия. Это очень хорошо для города – и в плане сохранения рабочих мест, и в плане логистики.
В этом году жильё подорожает?
— Обязательно. Прогнозы делать сложно. Но цена — это всегда комбинация себестоимости и соотношения объёма «квадратных метров» на рынке, а также спроса, предложения, экономического и рационального поведения застройщиков. Много сложных факторов. Но мой прогноз — рост цен в этом году составит около 7%.
Вы продали долю в «Партии еды». Довольны ли итогом сделки?
— Как финансовый инвестор я, конечно, доволен, поскольку вышел из проекта, многократно окупив свои инвестиции. А как стратегический инвестор я бы с радостью оставался дальше внутри этой истории. Но понимаю, что существуют моменты, когда пора отпустить команду проекта в дальнейшее плавание. Для них партнёрство с «Яндексом» — шаг в сторону развития. Я во многом помог на старте, теперь настало время других. Мы с бывшими партнёрами общаемся, надеюсь, у ребят всё будет хорошо.
Вы приобрели долю в бизнесе компании «МузЛаб», которая в том числе занимается музыкальным оформлением торговых центров. Почему?
— Этот бизнес чётко попал в мои инвестиционные приоритеты. Я хочу сделать эту компанию крупнейшей в своем сегменте. Это очень молодая отрасль. И у нее большие перспективы.
Как родилась идея собственной «Школы будущих лидеров RBI»?
— Наша компания всегда была ориентирована на помощь талантливым детям. Это основная точка приложения наших усилий в социальной деятельности. Неудивительно, что со временем от поддержки сильных школ и отдельных ребят мы перешли к созданию своего проекта. Наша задача — сотрудничать с молодыми талантами, создать клуб для них и развивать в них независимость мышления и лидерство. Проекту второй год. Мы довольны, как он развивается.
Сами преподавать не планируете?
— В рамках школы лидеров я регулярно встречаюсь с ребятами. Но у нас не лекции в чистом виде, а, скорее, беседы-разговоры. Преподавать я не планирую — это не моя стезя.
Справка «Нового проспекта»:
Эдуард Тиктинский родился в 1972 году в Ленинграде. Окончил экономический факультет Политехнического института и Высшие курсы ЕБРР. С 1993 года до настоящего времени — основатель и председатель совета директоров холдинга RBI (75%), а с 2018 года — совладелец стримингового сервиса Muzlab (29,3%).
Группа RBI объединяет несколько брендов: RBI (элитная недвижимость и бизнес–класс), «Северный город» (комфорт-класс), «Управление комфортом» (эксплуатация недвижимости), «Отдел–мастер» (отделочные работы), RBI PM (управление апарт-отелями). За 25 лет работы группой построено свыше 1,5 млн. кв. м. В стройке и проектировании – порядка 700 тыс. кв. м.. С 2007 года партнёром компании является инвестиционный банк Morgan Stanley.
