«Бизнес пойдет туда, где проще»
Поделитесь публикацией!

«Бизнес пойдет туда, где проще»

Наталья Ковтун 5 апреля 2019
«Бизнес пойдет туда, где проще»
—​ Вячеслав Васильевич, новость номер один в городе —​ отставка губернатора Георгия Полтавченко. Что думаете по этому поводу?

— Звучат разные мнения. Кто-то говорит, что жизнь при Георгии Полтавченко в городе была недостаточно активна, кто-то указывает на порядочность градоначальника (и этого качества у него не отнимешь). Понятно, что у любого времени и любого человека есть и недостатки, и достоинства. Со временем они станут очевидней.

—​ Знаете Александра Беглова? Говорят, он строитель по образованию...

— Лично не знаком. Что касается строительного образования, это плюс для градоначальника. Но бывает по-разному: одни губернаторы — политики, как Анатолий Собчак, другие — хозяйственники, как Владимир Яковлев. Разное время требует разного стиля управления. И разных личностей.

—​ Как за последние 7 лет изменилась строительная отрасль города?

— С одной стороны, город демонстрировал сумасшедшие темпы жилищного строительства. Мы увеличивали объем жилого фонда на 2-3% в год (это плюс 30% за 10 лет). Нужен ли такой галоп? Да. В городе за советское время накопился огромный дефицит качественного жилья, и есть обширный исторический фонд, который требует реновации. Но бешеные темпы стройки приводят к перекосам в развитии городских территорий. Поэтому нужны механизмы и ресурсы для создания инфраструктуры. Она должна быть такой же качественной, как в Москве. Конечно, наша столица — очень богатый город, поэтому повторить ее путь мы не сможем. Но возьмите за образец Прибалтику, где денег гораздо меньше, а инфраструктура на высоте.

—​ Вы тоже ходили во власть.  Если бы вас сейчас позвали руководить строительным комитетом города, вы бы согласились?

— Нет. Я не кадровый чиновник. Я приходил в Смольный в 2009 году как антикризисный менеджер. У меня была конкретная задача — наладить диалог бизнеса и власти, помочь строительному рынку выжить. Кризис был серьезный: стройки останавливались, многие фирмы шатались, начались массовые банкротства. Был реальный риск, что рынок обрушится, а недостроенные дома разворуют подрядчики, с которыми не расплатились. В этой ситуации нужен был глава комитета, которому строители доверяют и могут рассказать о проблемах начистоту. Сейчас мы критикуем такое понятие, как ручное управление. Но тогда это был единственно возможный стиль работы. Мне приходилось погружаться в дела каждой компании, разбираться, есть ли за что бороться, утрачено ли управление. Губернатор Валентина Матвиенко постоянно звонила контролерам и банкирам и просила не вводить санкции, продлевать разрешения, искать решения.

—​ Многих удалось спасти?

— Только при поддержке «Сбербанка» в Петербурге удалось удержать на плаву стройки на 1 млн м2. А в целом еще больше. Потом строители уже сами потихоньку выплыли. Не все, конечно. Но даже те, кто уходил в банкротство, делали это достойно. Вспомните «Строймонтаж» и «М-Индустрию». Они покинули рынок, сдав все дома. В том числе благодаря поддержке партнеров и города. Сейчас рынок другой, вызовы иные. Во главе отрасли должен быть человек с функцией госзаказчика. Нынешний глава стройкомитета, на мой взгляд, обладает необходимыми компетенциями.

—​ Что из деятельности чиновника вы для себя вынесли?

— Это совсем другая жизнь. Когда ты долгие годы отвечаешь за целый город, на многие вещи начинаешь смотреть другими глазами. Опыт ответственности — это очень полезная вещь. Я бы многим посоветовал через него пройти.

—​ Нужно ли привлекать бизнесменов во власть?

— Конечно. Раньше часто становились чиновниками директора заводов и крупных строительных трестов. Они умеют руководить. Но мне не нравятся люди, которые идут на госслужбу в надежде решить свои собственные проблемы и заработать. На госслужбе можно строить карьеру, но не воровать. Во власти нужны люди, которые умеют профессионально решать задачи. В идеале из той отрасли, на которую их ставят. Можно и из других регионов, поскольку проблемы везде очень похожи.

—​ После работы в Смольном вы вернулись в бизнес. Но не в холдинг SetlGroup, где работали до этого. Почему?

— Там для меня уже не было места. А я так не могу. Если мне утром не надо приходить на работу, я не живу. Так можно и постареть в 50 лет. Вариант, когда ты владелец бизнеса в России, но живешь на Канарах и поплевываешь с корабля, мне тоже не подходит. Если ты здесь, значит надо работать и во всем участвовать. Я не привык быть номинальным совладельцем. Мне комфортней рулить и решать. Другой роли для себя не представляю. Поэтому ушел.

В каких вы отношениях с бывшими партнерами по SetlGroup? Следите за развитием их бизнеса?

— У нас хорошие отношения. Мы общаемся. За развитием их бизнеса слежу и горжусь коллегами. Но точек пересечения у нас больше нет.

—​ Вы некоторое время были совладельцем конструкторского бюро «ВиПС». Почему выбрали именно эту компанию?

— КБ в тот момент переживало этап активного развития. Строилась проектная организация федерального масштаба с уникальным инженерным коллективом. Это был вызов. Как раз та ситуация, когда надо держать руку на пульсе каждый день и час. Мне было интересно. Конечно, управлять творческими людьми очень сложно. Особенно если ты в их деле не специалист. Но благодаря этому опыту я теперь могу предметно говорить на сложные инженерные темы.

—​ Почему же вы вышли из состава учредителей КБ?

— У бюро была стратегия безудержного роста. А я считал, что в условиях, когда заказчик то платит, то не платит, надо развиваться постепенно: сделал шаг вперед, осмотрелся, окопался и только потом идешь дальше. Это первое. А второе и главное — я захотел создать что-то свое.

​ У вас были планы совместных проектов с китайским бизнесом. Почему не сложилось?

— Да, была попытка. Даже создали юрлицо под совместный проект. Но он не пошел. Договариваться о чем-то конкретном с китайцами оказалось очень сложно. Они легко говорят «да», но это «да» — просто некая форма поддержать разговор, а не принятое решение. Те, кто работают с китайцами, знают, что от слов до дела в таком партнерстве проходят годы. Таков менталитет этой нации.

—​ А мне казалось, что китайских проектов в России становится все больше, в том числе партнерских.

— Совместные предприятия — редкость. Сами китайцы активно открывают тут компании и становятся провайдерами китайского бизнеса. Через них, как через окна, идет работа по России. Но бывают исключения. Мой одноклассник, например, недавно в Подмосковье открыл с китайцами производство станков — более 200 позиций. Лет 5 присматривались друг к другу и сращивали партнерство.

Вы год назад создали Центр сделок с недвижимостью. Есть ли спрос на его услуги?

— Этот центр, по сути, маркетплейс, куда приходят как риелторы, так и обычные люди, которые хотят сами провести сделку с недвижимостью, но нуждаются в консультациях. За небольшие деньги им здесь помогают. Бизнес развивается активно. А с точки зрения финансовых технологий мы, наверное, самые продвинутые в городе благодаря партнерству с банком «Санкт-Петербург» и его уникальным инструментам проведения безналичных сделок.

—​ Как высокие технологии меняют риелторский рынок?

— Да, рынок быстро меняется. Недавно на него вышел «Сбербанк» со своим интернет-сервисом «ДомКлик». Олег Тиньков тоже ищет себя в этом сегменте. Возникают новые и интересные варианты проведения сделок. Пусть не завтра, но послезавтра они начнут работать. Интернет меняет картину мира. Это угроза для риелторов. Чтобы оставаться на плаву, они должны обладать какими-то уникальными компетенциями и предлагать сервисы, осознавая, что новое поколение вообще старается обходиться без посредников.

Вы занимаетесь и девелопментом. Как развивается бизнес?

— Первый проект — небольшой дом в Приморском районе, сдадим до нового года. Он получился очень красивым, даже эффектней, чем на картинке. Работая над ним, я понял, что хочу делать небольшие, но качественные проекты «ручной сборки», проекты, над которыми надо подумать. Когда строишь быстро и много, какие-то возможности всегда упускаешь. Но рано или поздно рынок насытится жильем. Мы уже не будем вводить по 3,5 млн м2 в год. Тогда застройщики начнут конкурировать качеством. И на сцену выйдут девелоперы с большим многообразием компетенций — такие, как я.

—​ Второй ваш проект — это гостиничный комплекс на Васильевском острове в партнерстве с Plaza Lotus Group?

— Да. Там много вызовов и задач. Земля под него — 2 га на пересечении улицы Кораблестроителей и Новосмоленской набережной — оформлена на совместную с PLG компанию. Идея принадлежит партнерам и реализуется в рамках их стратегического проекта по созданию сети гостиниц по всему городу. Они пригласили меня в проект как человека, имеющего опыт реализации сложных задач. Что правда.

—​ Но подходит ли это место для отеля?

— Место на самом деле уникальное. Хотя пока оно, мягко говоря, неопрятное. Но там можно создать проект с отличными характеристиками — дорогой и сложный, как мы и задумали. Мы полтора года готовились к его запуску: изучали зарубежный опыт, ездили по Европе, смотрели лучшие современные здания, разработали несколько концепций.

—​ И что запланировали?

— Гостиничный комплекс с большим общественным пространством. Звучит вроде просто. На самом деле задача не из легких. На Васильевском острове сильные ветра, не очень комфортно. Поэтому здания здесь традиционно замкнуты внутрь, как корабли. Так их и называют. Нам предстоит создать нечто совсем иное — объект-магнит, открытый во внешний мир. Его смысловым центром станет крытый атриум, образованный двумя каре зданий, размером с приличную ратушную площадь. Эта территория всегда будет открыта для посещения. Кроме того, под общественную функцию отдано сразу два нижних этажа гостиницы. Здесь будет микс торговли, гастрономии, культуры, выставок, конгресс-центр на 800 мест — все то, что может привлечь местных жителей и людей из других районов. Это lifestyle-пространство, где горожане будут общаться и проводить время. Планируем организовать здесь музей семейных вещей со сменной экспозицией. Все эти зоны должны создать динамику места, вдохнуть в эту часть Васильевского острова новую жизнь. Строительство комплекса уже началось. Первую очередь завершим за 3 года. А полностью реализуем проект за 5 лет. Инвестиции оцениваются в 6 млрд рублей.

—​ Я слышала, что местные жители выступают против застройки участка. Почему?

— История очень простая. В 60-е годы, когда намыли эту землю, она была предназначена под общественно-деловую функцию. Но до начала 1990-х там ничего не происходило. В одно время здесь планировали построить 100-метровую высотку. Однако нужных технологий еще не было — не получилось. В 2010 году для этой территории утвердили ППТ с разрешенной функцией, под строительство гостиниц. Провели общественные слушания. Но инвестора не нашлось. Проект лежал никому не нужный, участок зарос кустами. Только в 2016 году этот участок был передан Plaza Lotus Group под строительство отелей. Но люди привыкли, что там пустырь. Стройка их беспокоит.

Как складывается ваш диалог с теми, кто выступает против проекта?

— Моя совесть чиста. История о том, как в парк зашел жадный девелопер, все вырубил и застроил, — не про нас. Более того, параметры нашего проекта значительно меньше тех, что разрешены для этого участка: площадь 140 тыс. м2 вместо 220 тыс. м2, высота 40 метров вместо 70-ти. Но нас все равно втягивают в дискуссию. Местные жители нас слышат, однако среди оппонентов есть политики, которые выходят с отрицательной повесткой и под выборы решают свои задачи за наш счет. Для них хочу сказать: мы ничего не нарушаем. Наша позиция юридически безупречна. Наш партнер — стратегический инвестор Петербурга. Если город его «шваркнет», это будет шоу на весь мир.

—​ А как же зелень?

— В нашем проекте будет много зелени: вокруг, в атриуме, и даже на крыше. Вокруг нашего участка неблагоустроенная территория площадью 12,8 га, где могут появиться парки и скверы. И даже соседнее пятно, где собирались строить Театр песни Аллы Пугачевой, недавно переведено в статус зеленой зоны. Там будет парк. Мы готовы участвовать в его создании. Нас не надо агитировать с трибуны. Мы сами за локальный патриотизм и объединение усилий с соседями ради создания комфортной среды.

—​ Но кому-то выгодно создавать негативный образ бизнеса.

— Я не знаю, кому и зачем. Бизнес — это такая собака, которая пойдет туда, где проще. Пойдет в поля. А городу нужно, чтобы бизнес осваивал внутренние проблемные территории. Но как их осваивать, если не знаешь, выйдешь ли ты из историко-культурной экспертизы, вынырнешь ли из судов? Бизнесу необходимо все планировать. Он хочет иметь плановую рентабельность, которая покрывает его инвестиции и учитывает риски. Только и всего.

Не жалеете, что вышли на девелоперский рынок в такое непростое время?

— Нет, конечно. Но тревогу вызывает массовый исход строителей с рынка. Причем, не посредников, а реально работающего бизнеса, в том числе крупного. Отношения между заказчиком и подрядчиком не отрегулированы. Есть проблема неплатежей: заказчики задерживают сроки выплат или стараются разными способами не принять уже выполненную работу и не платить за нее. Это явление носит лавинообразный характер. Тем самым мы сами рубим сук, на котором сидим. Ведь в строительном комплексе очень важны отношения, которые имеют историю. Думаю, стоит изучить опыт стран, где есть специальное законодательство — строительные контракты, которые позволяют сделать отношения в отрасли более прозрачными.

Говорят, что уходят слабые.

— Уходят разные. Тот же «Мостоотряд №19» не был слабой организацией. У него богатая многолетняя история и мощный коллектив. Очень жаль терять такие компании. Многим кажется, что строителей много, но хороших-то среди них единицы. А у нас в стране есть потребность как раз в хороших исполнителях с устоявшимся коллективом, инженерной базой и связками подрядчиков, перед которыми можно ставить задачи разной сложности. Эти компании — такой же городской актив, как, например, музеи. Их надо беречь.

На днях были обнародованы «черные списки» строителей с просрочками ввода домов на 6 месяцев и больше. Они, на ваш взгляд, объективны?

— Я не знаю причин, по которым компании туда попали. Это или вопрос непрофессионализма, или вывод денег (тогда это чистый криминал), или рыночная конъюнктура. Если люди нарушили права дольщиков осознанно, они, разумеется, не должны больше работать. Но может быть и стечение обстоятельств. Бывают просрочки из-за задержек подключения к сетям или других проблем. Разобраться в этом нетрудно. В надзорных ведомствах разумные люди сидят. Они наверняка видят ситуацию объемно и руководствуются принципом «не навреди». Сейчас нет кризиса на рынке. Спрос на высоком уровне. И создавать его искусственно не надо.

—​ В «черных списках» не оказалось крупных застройщиков. Разве у них нет просрочек?

— Почему? Есть и крупные. У них тоже есть задержки ввода. Но просрочки превращаются в реальную проблему только тогда, когда носят системный характер по всем объектам. И если организация вводит сотни тысяч метров в год, я бы ни в коем случае не подвергал ее бизнес риску и не предпринимал действия по приостановке продаж. Этот каток может покатиться и передавить всех.

Может ли этот «кнут» помочь навести порядок на рынке?

— Дело не в кнуте. Давайте посчитаем, сколько у нас проблемных объектов. В Петербурге их 1-1,5% от общего числа. Российская статистика аналогична. Перекосы есть только в регионах вроде Краснодарского края, где много самостроев на курортных землях. Но в целом по стране процент небольшой. И возникает простой вопрос: почему этот риск нельзя застраховать? Есть механизм, есть практика. Более того, уже начали формировать страховой фонд. Но деньги куда-то делись, и возникла история с заменой одной практики на другую. Решили поправить 214-ФЗ, ввести уголовную ответственность для руководителей строительных компаний и круговую финансовую поруку в рамках СРО… Как так получилось? Меня все это очень беспокоит. Ведь жилищное строительство — один из локомотивов экономики государства. У нас сотни тысяч человек работают на стройках. Одно место в строительстве генерирует 11 рабочих мест в смежных отраслях. Все организации сегодня платят налоги, нет обнала. То есть работает маховик. Его работу можно критиковать. Но я бы движение этой машины корректировал на ходу, не доводя до остановки. Иначе можно нанести большой ущерб всей государственной экономике.

Что самое опасное в коррективах 214-ФЗ для вас как для девелопера?

— Закон корректировали на волне подготовки к выборам. Думаю, в ситуацию вмешались какие-то политические силы. Поэтому в нем оказались серьезные нестыковки. В частности ни банки, ни строители не понимают, как отрасль будет работать, когда изменится принцип ее финансирования. Банки, например, говорят, что у них просто нет нужного объема денег. И непонятно, где их брать. На финансовом форуме об этом говорили ответственные федеральные чиновники. Как так получилось?

—​ Строители не смогут обойтись без кредитования?

— Могут. Если есть достаточный объем собственных средств. А если их нет, кредит — это единственная возможность. Но должны появиться другие схемы. Во всем мире банки не являются первыми в списке тех, кто финансирует стройки. Существует система фондового рынка, IPO, паевых фондов закрытых и открытых. У нас пока таких инструментов нет. Возможно, сложившаяся ситуация будет способствовать их появлению. Однако надо понимать, что девелопмент как бизнес на продажах жилья на ранних стадиях строительства появился в начале 1990-х. А нам предлагают в одночасье создать целые альтернативные механизмы и отрасли. Так не бывает. Для этого нужно время.

—​ Может ли жилье подешеветь?

— Я не вижу для этого оснований. Были периоды, когда оно падало в цене из-за колебания валютных курсов. Но в валюте. В рублях всегда росло.

—​ Остается время на что-то кроме работы?

— Я играю в хоккей. Началось все с того, что нам на 23 февраля девушки арендовали лед. В этом году нашей команде 18 лет. И как бы тяжело ни было в эти годы, особенно когда работал в администрации, я всегда шел на лед. Хоккей меня спасал — полностью проветривал голову и приглаживал нервы. Это моя отдушина.

Справка «НП»

Вячеслав Семененко, собственник компании «Мастер Девелопмент».

Родился 17 марта 1970 года. В 1992 году окончил факультет философии Ленинградского государственного университета. С 1994 по 1995 год возглавлял агентство недвижимости «Кредо-Петербург».

Cтоял у истоков рынка недвижимости Петербурга. В 1995 году он пришел в корпорацию «Петербургская недвижимость» (позже переименована в Setl Group), где создал и возглавил одноименное агентство недвижимости, ставшее крупнейшим в городе.

Был президентом Ассоциации риэлторов города и президентом Гильдии управляющих и девелоперов. А в 2009–2012 годах возглавлял комитет по строительству Смольного.

После завершения карьеры чиновника в 2014 году вернулся в бизнес. Он продал свой пакет в Setl Group (стоимость 18% акций эксперты оценивали в 4 млрд рублей) и купил 25% КБ ВиПС.

В 2017 году из бизнеса КБ вышел. Создал агентство недвижимости и основал группу «Мастер Девелопмент». В портфеле компании три проекта жилья (в Кудрово и на Серебристом бульваре) общей площадью более 70 тыс. м2. А также проект строительства гостиницы в устье реки Смоленки.

 


Возврат к списку