Антон Мороз: «Цены на жилье будут только расти»

Антон Мороз, вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) объяснил «Новому проспекту», зачем нужна ипотека для ИЖС, почему в Петербурге нет рынка земли и будут ли в строительной отрасли массовые банкротства.

— А откуда в Петербурге может взяться свободная земля под застройку? Она была максимально освоена еще несколько лет назад. Сейчас то там то здесь появляются пятна из разряда заброшенных земель и промышленных зон, за освоение которых берется бизнес, но о земельном рынке как таковом мы говорить не можем. Его нет и не может быть. Чтобы он появился, Петербург должен прирасти территориями, как это случилось в Москве, в границы которой включили большой кусок областной земли и возвели Новую Москву. 

Может ли у нас появиться Новый Петербург? 

— Проект а-ля Новый Петербург уже реализовала Ленобласть. Я имею в виду массовую застройку Кудрово и Мурино. Это отдельные города, где почти все население по утрам уезжает на работу в Петербург, а вечером возвращается домой. Там не живут, а только ночуют.

Это плохо? 

— Это данность. У Ленобласти и Петербурга разные бюджеты и разные требования к инфраструктуре жилых проектов. На одно и то же количество жителей в области по нормативу нужно меньше мест в больницах, детских садах и школах, чем в городе. И строить в области по городским нормативам вряд ли кто-то захочет, тем более что деньги придется вложить не только в строительство соцобъектов, но и в их содержание.

В Петербурге и Ленобласти в прошлом году снизили норматив по вводу жилья. Это правильный шаг, на ваш взгляд? 

— Я считаю, что губернаторы соседних регионов очень справедливо не согласились с теми нормами ввода жилья, которые предлагал Минстрой. Ведь чем они выше, тем выше нагрузка на отрасль по социальной инфраструктуре. К слову, фактический ввод жилья может превысить планируемый. На руках российских застройщиков уже есть разрешения на строительство более 100 млн м² жилья. Значительная доля этих разрешений — у строителей второй столицы и соседней Ленобласти. Есть задача каждый год вводить не менее 120 млн м² жилья в России, так что запас разрешений на строительство фактически может обеспечить годовой объем ввода.

Но поскольку норматив по вводу жилья снижен, строители вряд ли будут торопиться с выводом своих проектов на рынок...

— Да, число объектов в работе наверняка сократится. Мы уже фиксируем этот тренд. Но не только из-за снижения норматива. Коронавирус тоже уменьшил активность на рынке. 

Ждать ли строительной отрасли массовых банкротств в этот кризис?

— Банкротства есть, этого нельзя скрывать. Мы внимательно наблюдаем за строительными компаниями, у которых есть сложности. На грани банкротства балансируют не более 5% от общего числа активных застройщиков, а среди девелоперов этот процент выше. В группе риска компании, для которых девелоперский бизнес не основной, и те, кто ошибся в экономических расчетах и взял на себя непосильную ношу. Полностью очиститься от слабых игроков отрасль сможет только при полном переходе на проектное финансирование, но пока часть объектов достраивается по старой долевой схеме, банкротства неизбежны.

Как, на ваш взгляд, изменится себестоимость квадратного метра в 2021 году?

— Она будет только расти. Не столько из-за роста цен на топливо, увеличения затрат на рабочую силу и стройматериалы, сколько из-за изменения стоимости самих денег. Переход на проектное финансирование заставил застройщиков работать с дорогими деньгами. Сегодня банки дают деньги не только застройщикам, но и покупателям недвижимости. Это удерживает цены на жилье. 

Значит надеяться на снижение цен не стоит?..

— Возможно, отдельные застройщики будут демпинговать по собственной воле, ведь у них есть всего три инструмента борьбы с конкурентами: цена жилья, его качество и окружающая инфраструктура. Качество жилья потребитель может в полной мере оценить только после заселения, нюансы инфраструктуры — тоже. Остается цена. Это ключевой показатель, на который опирается потребитель, принимая решение о сделке. 

В марте прошлого года НОСТРОЙ создал ситуационный центр по поддержке строительной отрасли в кризис. Какую помощь он уже оказал участникам рынка? 

— В 2020 году мы собрали более 150 предложений по поддержке отрасли от региональных строительных СРО и передали их в правительство РФ. Некоторые из них даже обсуждали на совещаниях с президентом России. 

Реальная помощь игрокам нашего рынка разделена на два блока. Первый — «скорая помощь» тем, кто оказался на грани закрытия из-за локдауна. Оперативно решали вопросы по отсрочкам платежей, по продлению разрешений на строительство, по вводу объекта в условиях карантина. Благодаря этим мерам многие строители работали хоть и в измененном режиме, но без простоя. Второй блок помощи касался отрасли в целом: это льготная ипотека под 6,5% и программа по субсидированию самих застройщиков. 

Еще какие-то меры поддержки отрасли обсуждаются? 

— Есть поручение президента РФ разработать систему кредитования для компаний, работающих по конкурсным процедурам. Кредиты им выдают из компенсационных фондов СРО. По итогам 2020 года было выдано более 2,5 млрд рублей. Эти займы строительные компании получали на закупку стройматериалов, на зарплаты и для предоставления банковских гарантий. По нашим подсчетам, этот вид небанковского займа уже спас госконтакты на сумму около 35 млрд рублей. 

Откуда у СРО средства на выдачу займов? 

— Это средства компенсационного фонда СРО. Их формируют взносы застройщиков, состоящих в организации. Ответственность по срокам исполнения госконтракта и по его стоимости несет сначала сама компания, потом задействуется банковская гарантия, и уже в конце используются средства СРО. Подушка безопасности по уже выполненным контактам на счетах СРО на данный момент составляет около 40 млрд рублей. Эти средства сейчас, в сложный момент, организации могут выделить своим членам. Государство разрешило. Но процедура жестко регламентирована, поэтому пока количество займов невелико. 

Часто ли участие компаний в госконтрактах оборачивается для них убытками? 

— Госконтракты — сложная тема. Минувшей весной заказчиков таких работ обязали авансировать победителей госконтрактов в момент заключения договора. Сумма аванса не должна превышать 50% от общей стоимости контракта. Но, к сожалению, минимум платежа прописан не был, поэтому теперь все контакты авансируются на 50%. Не каждый заказчик может выплатить такую сумму сразу. Мы предлагаем изменить действующую систему: авансирование не исключать, но выплачивать в момент заключения контакта не менее 20% стоимости контакта и не более 50%. Это первый момент, который нужно исправить. 

Второе — необходимо законодательно обязать заказчиков расплачиваться за исполненный контакт в течении 10 дней. Сейчас, к сожалению, подрядчики ждут денег за работу по несколько месяцев, а ведь работы выполняются зачастую на кредитные деньги, и со временем банковские проценты съедают всю маржу. 

Эти два важных изменения могут спасти всю сферу госзакупок, особенно если распространить их на все госконтракты.

Будет ли власть как-то еще поддерживать строителей, если пандемия затянется?

— Мы надеемся продлить меры поддержки отрасли, которые были приняты в первую волну пандемии. Я имею в виду льготную ипотеку и субсидирование процентных ставок строительным компаниям. Также надеемся расширить лимиты кредитования, которые можем ввести за счет средств СРО. 

Мы хотели бы применить к строительным компаниям меры государственной поддержки как к субъектам малого предпринимательства. Но есть нюанс: государство не признало строительный комплекс отраслью, пострадавшей от пандемии. Мы, разумеется, понимаем позицию государства: строительный комплекс действительно вышел из первой волны без значительных потерь. Но он всё же пострадал, и мы бы хотели, чтобы власти с этим согласились.

Как вы считаете, нужна ли льготная ипотека для ИЖС? 

— Да, нужна. Но ее надо рассматривать не как меру поддержки строительной отрасли, а как поддержку покупателей жилья. По данным ВЦИОМ, почти 70% россиян мечтают об индивидуальном жилье с земельным участком. Было бы логично, чтобы строители компании реализовывали такие проекты. Огромные просторы России это позволяют. 

Но пока мы крайне мало и нерационально используем земельный ресурс. Под жилье отдано менее 3% территорий. Много сельхозземли простаивает. Вернуть эти территории в хозяйственный оборот невозможно, для аграрных задач они мертвы, но там можно строить жилье. Тем более что там, как правило, есть и транспортная инфраструктура, и возможность подключения коммуникаций. Это земли можно и нужно использовать в строительных целях, но по документам они для этого не пригодны. При этом, согласно нацпроекту, в год в России должны возводить 40 млн м² индивидуального жилья. Доля многоквартирных домов в 2 раза больше — 80 млн м² в год, но к 2024 году пропорция изменится, и будет уже 50% на 50%. Так что рано или поздно ипотека для ИЖС будет реализована в государственном масштабе. 

Эта ипотека, на ваш взгляд, будет такой же, как льготная ипотека на обычное жилье? 

— А почему гражданин за квадратный метр жилья на индивидуальном земельном участке должен платить больше, чем за «квадрат» в высотке? И ставка, и тарифы, и условия покупки должны быть одинаковыми. Но есть нюанс. На мой взгляд, ИЖС — это продукт более сложный в плане обеспечения инфраструктурой: дорогами, больницами, магазинами и др. Но найти баланс вполне по силам застройщикам и государству. Такие возможности есть. 

Можно ли сравнивать маржинальность строительства в Ленобласти и в Петербурге? 

— Эти регионы не просто разные, внутри каждого из них строится очень разное жилье, и маржинальность у каждого объекта своя. Очень выгодный район для застройки — вокруг КАД, а в 100 км от КАД и спрос на жилье, и цены на него значительно ниже, поэтому строители строят там неохотно. Вот именно на таких землях мы и предлагаем Минстрою развивать малоэтажку и ИЖС. Уже разработаны нормативы. Но пока Минэкономразвития и Минфин сопротивляется. Но ничего! Надеюсь, рано или поздно согласования будут получены.

Какая маржинальность строительства считается сейчас хорошей? 

— Если застройщик получил проектное финансирование, то нормальная маржинальность — не менее 15%. Есть районы, где невозможно обеспечить такую прибыль. Есть проекты с маржой меньше 2%, но строители все равно за них берутся. Наша задача — поддержать таких бизнесменов. Совместно с Минстроем мы уже разрабатываем программу, которая обеспечит особое внимание кредитных организаций к таким проектам. По предварительным расчетам, на финансирование программы потребуется более 1 млрд рублей.

Власти регионов заявляют об острой нехватке рабочих рук на стройках. Кто виноват и что делать? 

— Да, это крайне острая проблема. Из-за закрытых границ отрасль потеряла кадры разной квалификации. Например, массово уехали специалисты по газо- и электросварке. И их никто не может заменить! Так что необходимо растить свои кадры, а не рассчитывать на мигрантов. В свое время было огромное количество колледжей и ПТУ рабочих специальностей. Сейчас они тоже есть, но их явно недостаточно. Я думаю, Ленобласть может стать кузницей таких кадров.

Так в чем же дело? Политической воли не хватает?

— Лет пять назад мы обсуждали с губернатором Ленобласти возможность создания образовательных учреждений для строительной отрасли. Но, к сожалению, бюджетных средств на все инициативы не хватает. Нужно хорошо подумать, как привязать систему профтехобразования к уже существующим стройкам. Уверен, бизнес будет готов платить за обучение. Направление это крайне перспективное: у бизнеса есть запрос, а молодежь нуждается в работе. Выпускники будут востребованы не только в Петербурге и Ленобласти, но и во всей России. 

Каким для строительной отрасли станет 2021 год? 

— Я смотрю в будущее с оптимизмом. Почему? Во-первых, в конце прошлого года президент страны заявил, что в отрасль будет вливаться вдвое больше денег. По уровню налоговых отчислений во всех регионах страны стройка занимает места со 2-го по 4-е. Строительные компании — основной поставщик денег! Во-вторых, 1 рубль, вложенный в стройку, дает до 7 рублей в ВВП благодаря развитию смежных отраслей. И главное, мы уже понимаем, что строительным площадкам не грозит COVID-19. Мы знаем, как защитить рабочих и как защитить рынок. 

Справка «Нового проспекта»:

родился в феврале 1979 года. Окончил Санкт-Петербургский политехнический университет по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и Российскую академию народного хозяйства и госслужбы при президенте РФ. Кандидат экономических наук. Почетный строитель России. Вице-президент СПб ТПП. Вице-президент НОСТРОЙ. 

С 2019 года — эксперт рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ при правительственной комиссии по проведению административной реформы.

С 2020 года — президент Федерации хоккея на траве России (ФХТР).

Ассоциация НОСТРОЙ (Общероссийская негосударственная некоммерческая организация — общероссийское отраслевое объединение работодателей «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство») создана 10 ноября 2009 года. Президент ассоциации — Антон Глушков. В состав организации входят 222 саморегулируемые организации, функционирующие в 74 субъектах РФ, включая Республику Крым; около 92 тыс. компаний, осуществляющих жилищно-гражданское и промышленное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт, снос зданий и сооружений, что составляет более 50 % общего количества компаний, работающих в строительной сфере.