Андрей Постников: «Мы счастливцы, что занимаемся складской недвижимостью»

Генеральный директор девелоперской компании «Ориентир», одного из крупнейших в России застройщиков складской инфраструктуры, объяснил «Новому проспекту», как изменился заказчик складских помещений, почему низкая вакансия в сегменте не стала поводом строить «усредненные» склады и зачем на складе роботы.

Россия приблизилась к европейским показателям e-commerce

Андрей, как пандемия изменила рынок логистических услуг? Сыграла ли вся эта ситуация на руку вам и вашим коллегам по цеху?

— Мы счастливцы, что занимаемся именно складской недвижимостью. Этот сектор, несмотря на пандемию, демонстрирует стабильность и рост. Онлайн-торговля, где произошли самые большие изменения во время коронакризиса, — наш крупный клиент. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), по итогам первого полугодия доля e-commerсe на российском рынке ретейла впервые превысила 10%. Для сравнения: в Китае этот показатель составляет почти 30%, в Европе — 14%, в США — около 16%. То есть Россия приблизилась к европейским показателям. Крупные российские компании, занимающиеся электронной коммерцией, показывают рост на 100–150% из года в год. Во время пандемии этот рост еще усилился: число заказов возросло кратно буквально мгновенно. Чтобы выполнять эти заказы, были нужны эффективно работающие складские и логистические мощности. Мы их предоставили. Мы работаем с компанией Ozon, и по тому, как они расширяют свою инфраструктуру, можем судить о росте мощностей в интернет-торговле и о ее потребностях.

О какой именно инфраструктуре Ozon идет речь?

— В середине этого года мы подписали с Ozon контракт на новый складской проект площадью 155 тыс. м², который еще в начале 2020 года, до начала пандемии, не могли даже прогнозировать. Мы начали его строить в подмосковном комплексе «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе. Там будут работать более 6 тыс. человек: такое количество работников необходимо, чтобы быстро и эффективно комплектовать заказы и отправлять их получателям. Количество позиций хранения в таком складе во много раз больше, чем в классическом. Ассортимент классического гипермаркета может быть около 25–30 тыс. наименований, а в fulfillment-центре Ozon — больше миллиона!

Низкая вакансия не повод строить спекулятивно

Как изменился состав ваших клиентов и стиль их работы?

— В целом по рынку есть два основных драйвера развития складов. Первый — онлайн-компании. Весной они осознали, что не успевают обрабатывать все заказы и нужно усиливать складскую и логистическую инфраструктуру. Поэтому они вернулись на рынок, чтобы изменять существующие проекты и запрашивать новые. Второй драйвер — традиционные ретейлеры, такие как «Лента» — один из наших стратегических заказчиков. У всех крупнейших сетевых ретейлеров сейчас две порой противоположные задачи в области логистики: бесперебойные поставки в магазины и развитие онлайн-канала с исполнением заказов. С середины года мы, девелоперы складской недвижимости, видим растущие возможности своего развития за счет этих заказов.

Андрей Постников на открытии распределительного центра сети «Лента», Тосненский район Ленинградской области

Много ли сейчас вакантных складских площадей на рынке двух столиц?

— Складской рынок в начале пандемии демонстрировал очень низкую вакансию: свободных качественных площадей фактически не было. В то же время девелоперы не торопились строить площади спекулятивно — осторожничали. А весной, когда началась активизация со стороны онлайн-торговли и классических ретейлеров, и девелоперы оживились. Та же «Лента» нас торопила с вводом распределительного центра площадью 70 тыс. м² на территории индустриального парка «Ориентир М10» в Тосненском районе Ленобласти, чтобы как можно раньше начать отгрузку товаров для магазинов. Сейчас мы завершаем строительство корпуса, где «Лента» будет производить продукты питания. Работа продолжится до конца 2020 года.

Для распределительного центра важно стратегическое расположение, которое обеспечит формирование эффективных логистических схем

Кроме того, у нас есть проекты генерального подряда и в Петербурге, и в других регионах России. На рынке Петербурга реальный дефицит качественных складских помещений. Свободно менее 3%. А единых крупных блоков, которые нужны как торговым, так и логистическим компаниям, просто не найти. При этом спрос на склады остается высоким — в текущем году он на уровне 220–250 тыс. м². Что касается структуры спроса, то тут сильно выросла доля компаний e-commerce — c 3% до 18%. На долю логистических компаний приходится 28%, производственных — 27% от общего объема сделок.

Неужели 3% свободных площадей от общего объема рынка — это мало?

— Даже не 3%, а 2,5% — это очень низкая цифра, как погрешность. Если вы переведете ее в абсолютные цифры, умножите, грубо говоря, 2 млн м² на 2%, то получите очень небольшую площадь, которая рассредоточена, размазана по объектам и таким образом теряется. Найти крупные блоки по 10 тыс., 15 тыс. м², которые находились бы в одном объекте, невозможно. Но низкая вакансия — это не повод мчаться и строить склады. Появился новый тип спроса на специальные объекты с определенным набором функций — под конкретные задачи конкретной компании. Их не построишь спекулятивно, только build-to-suit (под необходимые технические требования). На этом сосредоточены довольно крупные девелоперы — те, кто может такие проекты делать. Строить склады под клиента сейчас более выгодно, чем для рыночного использования.

Возник новый тип спроса на специальные объекты с определенным набором функций — под конкретные задачи конкретной компании

Потенциал складской автоматизации в России огромен

Есть ли запрос на автоматизацию складов? Какие новые технологии сейчас востребованы в этом сегменте?

— Упор на автоматизацию, на «начинку» склада — это еще один важный тренд этого года. К лету он стал всем очевиден. Человеческий фактор, который играет большую роль на складском рынке, в период ограничений стал серьезной угрозой для бизнеса. Все компании обеспокоены защитой людей — и сотрудников, и клиентов. И это очень острый вопрос, особенно для крупных складских объектов. Поэтому компании озабочены автоматизацией своих процессов. Но в России она пока слабо развита, ведь импортное оборудование дорогое, а стоимость рабочей силы в среднем низкая. Но сейчас, когда важна эффективность операций, автоматизация дает возможность выполнять больше заказов меньшим количеством рук.

При этом без импортного оборудования всё равно не обойтись…

— Да, без этого сложные технологические решения не реализовать. А поскольку наша задача — предлагать клиентам полный цикл, мы год назад создали с китайским партнером подразделение «Ориентир-автоматизация». Оно разрабатывает решения под конкретные запросы. Это различные системы сортеров, конвейеров и необходимого программного обеспечения — того, что позволяет формировать заказы более эффективно, особенно для интернет-торговли.

Есть ли запросы на использование роботов? Что они могут делать на складах и, может быть, уже делают?

— Сегодня для этой цели применяются относительно простые, но уже хорошо зарекомендовавшие себя системы: шаттлы, краны-штабелеры, конвейеры различных конфигураций. Актуальными решениями по автоматизации склада являются карусельные (горизонтальные и вертикальные) и лифтовые системы сортеров (применяются на складах с высотой потолков от 8 м). Помимо классических конвейерных систем на современных складах применяются роботы-транспортеры, которые могут перемещать грузы весом до 1,5 т со скоростью до 2 м/с. Пользуются спросом на российском рынке ставшие уже привычными автопогрузчики с ручным, полуавтоматическим или полностью автоматическим управлением. Станции ручного отбора на складах строительных материалов, лакокрасочных материалов, автозапчастей и выборочно продуктовых распределительных центров оборудуются специальными вакуумными подъемниками с присосками, что позволяет человеку перемещать тяжелые, от 10 до 100 кг, упаковки с усилием всего 1–2 кг.

К работе готовы!

Склады, где людей нет вообще (всё автоматизировано и роботизировано), существуют?

— На мировом рынке складского оборудования прослеживается тренд на максимально полную автоматизацию работы складов, в идеале — без участия человека. В российских же реалиях можно говорить скорее о попытках максимально оптимизировать уже существующие складские процессы, добавив элементы автоматизации в производственную цепочку. Вместе с тем применительно к новым складам класса «А» и «А+» в России хотя бы частичная автоматизация складских процессов внедрена фактически повсеместно. Однако в целом по рынку доля складов с более-менее полноценной автоматизацией пока всё еще не очень велика. Если в Москве и Подмосковье она присутствует примерно на 6–7% всех складских активов, то в Санкт-Петербурге и Ленинградской области этот показатель не превышает 4–5%, а в других регионах эта доля ничтожна. Таким образом, потенциал складской автоматизации в России, безусловно, огромен.

На мировом рынке складского оборудования прослеживается тренд на максимально полную автоматизацию работы складов, в идеале — без участия человека

Какие компании более всего заинтересованы в автоматизации складов?

— Сейчас новые системы автоматизации внедряют в основном компании, занятые в сферах e-commerce, фармацевтики, розничной торговли (в первую очередь в продуктовом ретейле), производстве продуктов массового рынка, а также крупные девелоперы, строящие объекты под специфические потребности их заказчиков. Другие пользователи складов проявляют гораздо менее активную заинтересованность и значительно более инертны в принятии решений о внедрении проектов автоматизации. В целом в настоящий момент владельцы и арендаторы современных складов в первую очередь задумываются об автоматизации трудоемких процессов (перемещение грузов между складами, маршрутизация заказов, работы по разгрузке-погрузке товаров). В текущих условиях наибольшим спросом пользуются такие технологические решения, как использование роботов-комплектовщиков и систем сортировки товаров, систем учета товара, систем синхронной загрузки-выгрузки грузового транспорта, модулей контроля в WMS и датчиков, оптических вспомогательных систем, радиотерминалов нового поколения и прочего.

Мы сосредоточены на строительстве опорных объектов

Каков ваш прогноз дальнейшего развития рынка? Что будет со спросом и предложением в складском сегменте?

— Я думаю, спрос и предложение будут на уровне тех показателей, которые они демонстрируют последние 2 года. А тенденции в Петербурге и в Москве будут схожи. На передней линии будут онлайн- и традиционные сети, которые работают с продуктами первой необходимости: они в первую очередь формируют спрос. Между тем некоторые форматы ретейла, зависимые от торговых центров, чувствуют себя хуже. Им было тяжело весной, они не могли реализовывать свои товары, в отличие от сетей, продающих продукты питания и товары первой необходимости. Этих игроков становится меньше. Зато такие крупные бизнесы, как Ozon, Wildberries, Х5, «Лента», растут и увеличивают спрос на склады.

Спрос на склады остается высоким: в текущем году он на уровне 220–250 тыс. м²

Ожидается ли рост спроса на склады на рынке Петербурга?

— Петербург — это мегаполис, который требует своей внутренней городской логистики. Он очень большой в масштабах Европы и России и достаточно большой в мировых масштабах. Исполнять прямые интернет-заказы отсюда без точек перекладки неудобно. Поэтому, например, для родственной «Ленте» компании «Утконос» мы делали главный fulfillment-центр в Ленобласти: там и собирают, и распределяют заказы. Для интернет-компаний или торговых компаний держать весь ассортимент внутри города (а он очень широкий!) слишком дорого. Для этого требуется очень большой склад. Поэтому для быстрого обслуживания клиентов и оптимизации логистики используют разные по характеристикам и функционалу помещения. Сейчас пользуются спросом крупные склады для хранения основного стока — можно сказать, суперрегиональные хабы. Далее идут кросс-докинговые, склады «последней мили» и дарк-сторы как последние звенья в цепи поставок. 

Если говорить о распределительных центрах, с которых эта цепочка начинается, то для клиента важно стратегическое расположение склада, которое обеспечит формирование эффективных логистических схем. Его идеальная локация — вблизи федеральных трасс, развязок. Это позволяет машинам быстро достигать любой точки города. При этом стоимость земли на таком удалении значительно ниже. У нас сейчас нет амбиций заниматься городской логистикой, мы сосредоточены на том, чтобы делать такие опорные объекты.


Каков ваш прогноз по арендным ставкам? Будут ли они расти?

— На ставки влияют факторы с условным названием «тяни-толкай». С одной стороны, мы видим снижение вакансии, что всегда толкает ставки аренды вверх, но с другой стороны, если посмотреть на эту ситуацию немножко глубже, против роста играет кризис. А второй фактор — снижение ключевой ставки и, соответственно, стоимости финансирования (снизились ставки капитализации). На данный тренд надо тоже смотреть внимательно. Ожидание высокой доходности — это определенный положительный сигнал для девелопмента в целом. Ставки в районе 4 тыс. рублей за 1 м² — это оптимальный уровень на данный момент. А поскольку себестоимость строительства демонстрирует очередной виток роста, в том числе за счет ослабления рубля, я предвижу рост арендной ставки на 4–10% в горизонте 1–2 лет.

Справка «Нового проспекта»:

Андрей Постников в 1996 году окончил Санкт-Петербургский государственный морской технический университет, в 1998 году получил степень MBA от ESIDEC. В коммерческой недвижимости работает более 15 лет: был региональным директором JLL, специализировался на инвестициях, сделках и услугах в складской и офисной недвижимости, а также на сделках с земельными участками. С 2013 года является генеральным директором компании «Ориентир». В настоящий момент компанией реализовано около 500 тыс. м² собственных современных складов, в том числе температурных и складов для хранения продуктов питания.