Алексей Белоусов: "Ситуация в строительной отрасли Петербурга равновесно-стабильная"

На фото: генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. Фото предоставлено пресс-службой Объединения строителей Санкт-Петербурга

Алексей Игоревич, в апреле на одном из круглых столов в Объединении строителей Санкт-Петербурга вы отмечали, что «рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно». Оценка актуальна или появились новые тенденции?

— Рынок действительно находится в уверенном стабильном равновесии. В сложных экономических условиях наши строительные, девелоперские компании проявляют чудеса креативности. Нестандартные подходы позволяют им сохранять темпы продаж и объемы стройки. Это подтверждается и новыми проектами, которые запускают застройщики, и новыми подходами к взаимодействию с потенциальными покупателями жилья, и новыми продуктами. Видна очень высокая динамика появления различных новаций и выстраивания новых коммуникаций в отрасли.

Недавно «Эталон» и Группа ЛСР раскрыли отчетность. Оказалось, что по итогам I квартала 2023 года их продажи по сравнению с аналогичным периодом 2022 года в денежном выражении упали более чем на треть, а в объемах проданного жилья в Петербурге — на 20-30%.

— Да, в I квартале 2023 года у ряда компаний, строящих в нашем городе, существенно снизились показатели. Но, напомню, в конце прошлого года многие застройщики имели очень значительные объемы продаж. Это было связано с опасением непродления льготной ипотеки. Тогда люди пытались оперативно решить свои жилищные вопросы, приобрести новое жилье, допуская, что в 2023 году уже не будет таких выгодных программ. Поэтому спад продаж в I квартале объясняется тем, что большое количество покупателей уже реализовало свои возможности в конце 2022 года.

К счастью, опасения не подтвердились, ситуация была скорректирована федеральным правительством. Льготная ипотека была сохранена, хотя ставки увеличились, что тоже повлияло на рынок. Сейчас ситуация выравнивается, и у многих строительных компаний в мае наблюдается стабильный рост продаж по отношению к апрелю.

Каков ваш прогноз на среднесрочную перспективу?

— Если не произойдет чего-то экстраординарного, что может повлиять в целом на экономику России, то ситуация останется примерно такой же — равновесно стабильной. Не думаю, что нас ждет значительный провал или взлет. Скорее всего, мы и далее будем оставаться на нынешнем уровне.

Оправдан ли, на ваш взгляд, курс ЦБ на ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов и фактическое вытеснение «околонулевых» схем? Банкам велели создавать дополнительные резервы по кредитам с первым взносом менее 20%. Многие застройщики и эксперты высказывали опасения, что это может привести к сокращению количества сделок на 30-50%…

— Не стану критиковать подходы, которые были реализованы, так как именно ипотечные программы с господдержкой оказали самое сильное влияние на поддержку строительной отрасли. Как сделать поддержку более действенной? На самом деле всё зависит от средств бюджета и возможностей использования дополнительных резервов. Что касается резервов, то, на мой взгляд, опасения были преувеличены. Даже сами банки говорят: у них так много ликвидности, что ее можно использовать и на всестороннюю поддержку ипотечных программ. Понятно, что проблема не в банках, проблема в покупательной способности населения! Банки готовы удерживать максимально выгодные для покупателей ипотечные условия. Об этом свидетельствует и объем нынешнего ипотечного кредитования: «ДОМ. РФ» и все ведущие банки с мая 2023 года наращивают объемы выдачи таких кредитов. Но это не оказало сильного влияния на ситуацию на рынке. Повторю, вопрос упирается в текущий уровень покупательского спроса.

А насколько сильно влияет на ситуацию удорожание строительных материалов и комплектующих?

— Все попытки производителей строительных материалов необоснованно поднять цены реально пресекаются, и эта работа носит системный, а не показной характер и касается всего рынка. При необходимости привлекается и ФАС, и другие ведомства.

Насколько успешно решаются вопросы импортозамещения?

— Национальное объединение строителей еще в прошлом году подготовило каталог импортозамещения. В подготовке материалов в той или иной форме принимали участие и застройщики Петербурга. Это очень важная работа. Компаниям сложно найти нового поставщика, если прежняя логистика оказывается сломана. Каталог стал мощным инструментом поддержки строительной отрасли, он постоянно актуализируется и расширяется.

Что касается более глубокого процесса импортозамещения, связанного с необходимостью наладить производства, которые заместили бы поставки по другим схемам (не только прямым, но и серым), то, конечно, это вопрос сложный и быстро не решается. В этом направлении сейчас идет активное взаимодействие с нашими экономическими партнерами.

В какой поддержки властей сейчас нуждается строительная отрасль?

— В последнее время со стороны федеральных органов власти поступают сигналы, что в 2023 году отрасли уже не стоит ожидать поддержки в прежнем объеме. Это связано с дефицитом бюджета. Скорее всего, у профильного правительственного блока не будет возможности оказать финансовую помощь. Акцент делается на другие инструменты поддержки, которые будут реализовываться как на местах, так и на федеральном уровне. Во-первых, это продолжение работы по цифровизации отрасли, что сокращает время реализации проектов, во-вторых, дальнейшее сокращение административных барьеров. Мы рассчитываем на своего рода равновесие: возможность поддержки через экономику ушла, но зато компенсация будет идти через оптимизацию процедур, издержек, снижение барьеров и переход к «цифре».

Вы уже несколько лет являетесь председателем совета экспертного совета НОСТРОЙ. Насколько эффективно складывается взаимодействие с Минстроем и другими федеральными органами? О каких практических результатах можно говорить?

— Экспертный совет НОСТРОЙ я возглавляю четвертый год. Обычно мы собираемся в полном составе 10 раз в год, но при этом текущая работа ведется постоянно. Практически все нормативно-правовые акты, которые касаются стройки, земли, саморегулирования, проходят через совет. Мы готовим заключения, которые затем направляются в Госдуму, Совет Федерации, правительство России и другие органы госуправления, чтобы мнение профессионального сообщества услышали.

За годы существования экспертного совета мы добились того, что властные структуры учитывают наше мнение. Более того, они ожидают наших заключений, интересуются мнением сообщества.

К сожалению, приходится сталкиваться с большим количеством технических проблем в законопроектах, неувязок с другими нормативно-правовыми актами, поэтому помимо замечаний и предложений, по сути, пишем и сугубо технические поправки.

Но благодаря нашей работе и принятым нормативно-правовым актам существенно уменьшилось количество административных процедур: за несколько последних лет сроки прохождения документов реально сократились примерно на 20%.

Какова наиболее острая для Петербурга проблема, связанная с административными барьерами?

— Особенно важен вопрос согласования Проектов планировки территории (ППТ), он носит системный характер. В Петербурге срок согласования ППТ, непосредственно влияющий на время реализации инвестиционных проектов, один из самых длительных в стране. Вместо нормативных 11 месяцев (а я не слышал, чтобы в этот срок был реализован даже самый простой проект), цикл согласования ППТ составляет 2-3 года и более! Выделю несколько ключевых направлений, которые точно требуют корректировки.

Во-первых, сейчас ППТ согласуют 12 комитетов администрации города, причем перечень является открытым. Такое количество комитетов явно больше, чем требует реальная практика. Необходимо четко ограничить количество согласующих комитетов, и перечень должен быть исчерпывающим, конечным, без каких-то оговорок.

Во-вторых, сейчас согласования, которые выдаются в ходе подготовки ППТ, действуют всего 1 год. Между тем ППТ разрабатываются в течение 2-3 лет, и каждый год эти согласования приходится актуализировать. Если ничего принципиального не поменялось в нормативно-правовых актах, то это не так страшно — просто дополнительная и никому не нужная техническая работа. А если поменялся какой-то закон? Могут появиться новые ограничения, способные даже перечеркнуть возможность реализации проекта. Иными словами, согласования должны выдаваться на срок разработки ППТ и как минимум на 3 года.

В-третьих, замечания, которые разные согласующие инстанции выдают к ППТ, должны предоставляться один раз, а не порциями на протяжении всего периода согласования. И орган госвласти, выдавший замечание, должен четко знать, что это его финальная позиция — «окончательная бумажка, броня». В общем, для Петербурга совершенствование процесса согласования ППТ — это реальный резерв сокращения административных сложностей и времени прохождения процедур.

Есть еще одна проблема. Она связана с деятельностью Градостроительной комиссии, созданной когда-то для организации процесса строительства инфраструктуры за счет девелоперов…

— Ее создание было вынужденным решением, связанным с опережением строительства жилья над появлением соцобъектов. Сегодня этот разрыв значительно сократился, его фактически преодолели, поэтому деятельность Градкомиссии требует корректировки. Но она по-прежнему работает без регламента по срокам, что приводит к задержкам в получении пакета документов застройщиками.

Даже если проблемы при согласовании ППТ нам удастся снять, хотя бы на полгода сократить процесс согласования, это уже будет свидетельством того, что власти готовы поддерживать строительную отрасль.

Оптимизация сроков согласования ППТ — это вопрос властей города или требуются какие-то решения на федеральном уровне?

— Прежде всего на уровне региона, но необходимы и изменения федерального законодательства, в частности статей 35 и 36 Градкодекса РФ. Там написано: один земельный участок — один объект строительства. Поэтому, когда застройщик получает участок, ему приходится резать его еще на несколько участков, например, чтобы отдельными очередями реализовывать свой проект. И это требует времени, денег, массы согласований для получения кадастровых номеров и привязки к ним этих участков и т. д. Такие избыточные процедуры нужно убирать!

Известна также проблема санитарно-защитных зон, и нужно именно на федеральном уровне ввести важную норму. Зачастую производство не работает или работает всего полцеха, но собственник не желает сокращать размеры санитарно-защитных зон, занимая огромную территорию. И здесь есть несколько решений, например потребовать от собственника платить в бюджет налоги за СЗЗ по нормам работающего производства либо сокращать площадь зоны.

Как вы оцениваете процесс подготовки нового Генплана Петербурга?

— Комиссия по подготовке изменений в Генплан впервые собралась в марте 2023 года. В июне работа продолжилась — с голосованием за поправки, предлагаемые сначала органами госвласти (комитетами Смольного, службами его подведомственных учреждений), затем жителями и только потом застройщиками. Все рассматриваемые материалы очень объемны. Это действительно списки из сотен поправок. Надеюсь, что КГА сможет разобраться в них, с учетом мнения жителей города и своей компетенции, а сама комиссия будет собираться чаще.

Что вы ожидаете от нового Генплана? Как там будут расставлены акценты? Предыдущий документ критиковали за то, что он не давал четких ответов на вопросы о градостроительной стратегии, о том, куда будет развиваться город, о судьбе «серого пояса» и т. д.

— У нас была бы совсем другая ситуация, если бы наш город, так же как Москва, обладал земельными ресурсами, позволяющими формировать такую политику (например, развитие «серого пояса») или имелись бы бюджетные возможности для самостоятельного вывода за пределы городской черты предприятий с последующим строительством на их месте того, что городу кажется более важным.

В Петербурге ситуация принципиально другая. «Серый пояс» — собственность частных лиц, и всё, что связано с созданием новых интересных объектов, способных сформировать полицентричность, это проекты частных инвесторов и частные инициативы. Поэтому, безусловно, город должен поддерживать, создавать условия для создания полицентричности, для ликвидации «серых» зон в центре. Я полагаю, что самая главная задача городских властей в данном случае — брать на себя функцию поддержки этих идей и соответствующих инициатив частного бизнеса.

Правительство Петербурга приостановило действия закона о комплексном развитии территорий (КРТ) до 1 января 2024 года с указанием на необходимость его доработки. Что должно быть скорректировано в законе, чтобы он стал привлекательным и для бизнеса, и для граждан?

— Вы затронули очень важный вопрос. И, кстати, замечу, что наш экспертный совет НОСТРОЙ сейчас готовит свою редакцию поправок в статью Градкодекса о КРТ.

В Петербурге были выделены под КРТ очень большие территории, в других регионах — меньше, но ни в одном регионе закон о КРТ вообще не работает! И, как утверждают коллеги по экспертному совету, по причине того, что схема КРТ не обеспечивается нормативно-правовыми базами регионального уровня.

Примечательно, что у нас в городе КРТ не работает еще и потому, что в ряде случаев статус этот был предложен владельцам земельных участков вообще без их согласия. Известны случаи, когда собственник нескольких сотен гектаров земли вдруг случайно узнавал, что он уже оказался в зоне КРТ и свои территории должен застроить, допустим, за 15 лет, создав еще и массу инфраструктурных объектов.

Если собственники участков попадают в КРТ, то на них как на застройщиков сразу сваливаются все вопросы: красные линии, дороги, сети. А где город? Город не должен оставлять застройщика один на один не только с жителями, но и с ресурсоснабжающими организациями, органами госвласти.

Главный вектор корректировки регионального закона о КРТ: закон должен предлагать условия, которые будут действительно стимулировать застройщиков попадать в КРТ, а не наоборот.

Другой болезненный для строительного рынка Петербурга вопрос — строительство социальной инфраструктуры. По разным оценкам, дополнительная нагрузка по этой причине составляет около 20 тыс. рублей на квадратный метр строящего жилья. Эта тема уже окончательно закрыта, или отсутствуют перспективы для обсуждения ее с городскими властями?

— Во-первых, эта нагрузка оказывается зачастую даже и более 20 тыс. рублей на квадратный метр. Во-вторых, и это главное, тема не закрыта, и мы не намерены ее закрывать! Мы исходим из того, что эта мера была временная, чтобы устранить явный разрыв. Руководители строительного комплекса в своих докладах отмечают, что этот разрыв уже практически ликвидирован. Причем из последних отчетов следует, что в настоящее время строятся 22 школы, из них восемь за счет средств бюджета и четыре по концессионным соглашениям (то есть 12 школ строятся с участием бюджетного финансирования). А за счет средств инвесторов-застройщиков возводится 10 школ.

Похожая ситуация и по детским садам. Это говорит о том, что город сокращает разрыв за счет увеличения бюджетного субсидирования. Как только ситуация будет устранена, город должен быть готов к тому, чтобы вновь взять на себя обязательства по строительству социальных объектов. За эти годы застройщики оказали Петербургу колоссальную помощь, осуществляя строительство школ и детских садов, которые по каким-то причинам не были построены самим городом.

Строительство школ и детских садов — прямая обязанность именно властей региона. Это должно происходить за счет налогов и сборов, которые город взимает со своих горожан. Иная трактовка обязанностей городских властей по созданию социальной инфраструктуры в сочетании с попытками и далее перекладывать это бремя на застройщиков (и наших налогоплательщиков) просто несостоятельна! Напомню, НДФЛ — основная часть тела бюджета Петербурга, и недопустимо двойное налогообложение, когда жителей заставляют фактически второй раз платить за школы и детские сады при покупке строящегося жилья.

Насколько эффективной, на ваш взгляд, оказалась существующая система саморегулирования в строительной отрасли?

— Безусловно, система саморегулирования состоялась! И мы видим, что саморегулируемые организации получают всё больше поручений и нагрузки от российских органов власти. При этом если бы правительство РФ по каким-то причинам стало воспринимать нас как какой-то лишний институт, мы сразу почувствовали бы это…

Во-первых, нам разрешили выдавать займы из компенсационного фонда. Этот инструмент отлично работает: в целом по России десятки миллиардов рублей выдаются на возвратной основе в помощь строительным компаниям. И не было ни одного случая невозврата займов. Это одна из мер поддержки строительной отрасли.

Во-вторых, на СРО теперь возложена система оценки квалификации: все специалисты, имеющие инженерное образование, сдают экзамены и получают право работать. К тому же органами исполнительной власти возложена на НОСТРОЙ и СРО дополнительная нагрузка по ведению реестра специалистов и внесению в него изменений. В частности, сейчас на НОСТРОЙ переложена вся ответственность за то, чтобы работающие на рынке компании имели не менее двух инженеров соответствующей квалификации. Раньше частные компании, по сути, просто за деньги выписывали сертификаты о прохождении повышения квалификации, а теперь квалификация подтверждается только в сертифицированных центрах на базе СРО и только на основе оценочных методик, разработанных НОСТРОЙ.

В-третьих, как я уже говорил, мы очень активно участвуем в деятельности по совершенствованию нормативно-правовой базы.

В общем, мы постоянно наблюдаем повышение уровня доверия к нам. Сначала к саморегулируемым организациям относились настороженно, мол, посмотрим, что дальше будет. Но тенденции последних лет недвусмысленно говорят о том, что саморегулирование не просто состоялось, а стало неотъемлемой и важной частью строительного комплекса России.