Александр Иванович, вы долгое время работали вместе с нынешним и.о. губернатора Александром Бегловым в правительстве Петербурга. Что ждете от него на посту главы города? Будет ли власть более благосклонна к строительной отрасли?
— Действительно, у нас было три периода совместной работы. Первый — когда Александр Дмитриевич ещё был главой Курортного района, в начале 2000-х гг. Затем он стал вице-губернатором — руководителем администрации губернатора (тогда Владимира Анатольевича Яковлева). А в третий раз — когда до прихода на пост губернатора Валентины Ивановны Матвиенко Александр Дмитриевич исполнял обязанности главы города.
Я достаточно хорошо знаю его, и обо мне он скажет то же самое. У нас сложились хорошие товарищеские отношения на протяжении всего этого времени. Не хочу называть словом «дружеские»: было бы неправильно набиваться в друзья. Мы неоднократно пересекались и в последние годы. Например, под его контролем шло восстановление Морского собора в Кронштадте, он приезжал довольно часто, проводил совещания. И, конечно, когда Александр Дмитриевич стал полпредом президента в СЗФО, мы тесно взаимодействовали, в том числе и в период президентской кампании 2018 года.
Человек он педантичный, въедливый. Это мне импонирует. Он по возможности старается разбираться в каждом вопросе досконально. Опыт у Александра Дмитриевича колоссальный, он знает, как устроена власть на всех уровнях, какие есть болевые точки, поэтому вполне подготовлен для управления городом.
Что касается взаимоотношений со строительным комплексом... Очень многое регулируется федеральным законодательством. Губернатор обязан его исполнять, как и вся страна.
Да, но на условия работы строительного рынка городская власть влияет существенно. Помните, как при Валентине Матвиенко все бурно развивалось и строилось? И как при Георгии Полтавченко строители стонали, что им не дают работать?
— При Валентине Ивановне была командная работа, нацеленная на результат. Об этом можно много рассказать хорошего. Валентина Ивановна много занималась финансовым блоком, привлечением инвесторов, налогоплательщиков, и, конечно, бюджет города рос как на дрожжах. Завершилось строительство КАД, был запущен ЗСД, началась реконструкция аэропорта, стартовало строительство Лахта Центра. Экономика позволяла городу участвовать в крупных проектах и поддерживать их.
Действительно, при Георгии Сергеевиче каких-то ярких проектов не было. Да, наверное, такой была его политика: заниматься текущей деятельностью и не навредить. Но если посмотреть статистику, то на строительство 3 млн м2 жилья в год мы вышли еще в 2009 году и удерживаем объемы и даже наращиваем их все последние годы.
И давайте не будем забывать, что сегодняшняя ситуация радикально отличается от той, что была в 2000-е гг. Сейчас сложная внешнеполитическая обстановка, санкции — всё это объективные факторы, которые не позволяют расти экономике.
Может быть, всё-таки последний губернатор работал по принципу «если я ничего не делаю, то мне за это ничего не будет»? Это любимая позиция чиновников.
— Я бы не давал такую оценку. Губернатор отвечает за всё. Даже за то, что ничего не делается. Поэтому ваш тезис неправильный. Для губернатора он не применим в любом случае, потому что он несёт прямую ответственность за регион. Для чиновника средней руки, который боится проявить инициативу, — может быть.
В конце декабря в отставку был отправлен Игорь Албин, курировавший строительный блок. Его же до прихода Александра Беглова прочили на пост нового главы города. Как вы оцениваете его работу?
— Игоря Николаевича я знаю давно, с тех пор как он работал в «РосАвтоДоре», то есть примерно с конца 1990-х годов. Потом мы взаимодействовали, когда здесь начинали строить Кольцевую автодорогу. У каждого человека свои тараканы. В принципе он грамотный специалист.
Вы много лет руководили «Группой ЛСР». Не скучаете по бизнесу? Не жалеете, что ушли? Где интереснее работать: в бизнесе или во власти?
— Не скучаю и тем более никогда ни о чем не жалею. На госслужбе я проработал в общей сложности 16 лет, из них 10 лет вице-губернатором. Это очень большой срок, и нет секрета в том, что последние два года в Смольном я буквально уговаривал Валентину Ивановну, чтобы она меня отпустила. Засиделся, как мне казалось. Когда я пришел работать в «Группу ЛСР», с собственником мы договаривались, что это будет не более, чем на пять лет. В итоге я там проработал семь лет.
Я и сейчас часто бываю на стройках: для меня это лучшее времяпрепровождение. Если по стройке пройдусь — это всё равно что в пивную зайти для кого-то. Только этот кто-то кружку пива выпьет, а я воздухом стройки подышу. Для меня в этом есть своя прелесть.
А как вам работается в ранге советника руководителя банка «Санкт-Петербург»?
— На самом деле, когда я начал работать в банке «Санкт-Петербург», то даже удивился, насколько профессиональные кадры там собраны. Это я искренне говорю.
В банке я занимаюсь тем, что хорошо знаю, — строительной отраслью, и поэтому чувствую себя в своей тарелке. Это анализ строительных компаний, их проектов, оценка рисков — всё это я делаю вместе с командой специалистов.
Еще одно направление — наблюдение за ходом реализации строительных проектов. Например, я курирую достройку объектов ГК «Город», часть уже сдана в эксплуатацию в прошлом году, ещё часть сдадим в этом году. Наконец, есть непрофильные активы банка, которыми занимаются квалифицированные люди, но они иногда спрашивают моё мнение. Это могут быть консультации по земельному банку, бизнес-центру и т.д.
Есть вопросы, которыми я не занимаюсь, например, не влезаю в эту кухню, касающуюся технологий финансирования. Для этого есть кредитный комитет, который принимает решения.
А во всём остальном чувствую себя как рыба в воде. Конечно, если каждый день этим заниматься и 10 лет проработать строительным вице-губернатором, как иначе? Валентин Филатов медведя за две недели научил на велосипеде кататься, а человека не могут за 10 лет научить разбираться в проектах, что ли? Конечно, научишься, хочешь — не хочешь. Наверное, мне в жизни просто повезло, я всегда занимаюсь своим любимым делом.
2019 год станет переломным для всей строительной отрасли в связи с отказом от долёвки и переходом на проектное финансирование. Многие застройщики говорят о повышении цен и массовых банкротствах. Как вы оцениваете ситуацию?
— Для строителей, конечно, 2019 год будет сложным в связи с многочисленными изменениями в федеральном законодательстве. Мы их в целом приветствуем, но должны быть четко прописаны механизмы переходного периода и разработана масса подзаконных актов.
Жилищное строительство в 2019 году по начатым объектам, особенно в первом полугодии, будет идти без сучка и без задоринки. Конечно, все будут стремиться достроить начатые объекты, и темп строительства падать не будет.
С 1 июля долевое строительство прекратится, возникнут эскроу-счета. В частности, уже в ноябре в банке «Санкт-Петербург» открыл эскроу-счет «Строительный трест» для продаж квартир в нескольких домах в Новоселье. Сегодня компания активно продает там квартиры, но деньги от покупателей, естественно, не получает, они лежат в банке. С января, я думаю, многие крупные застройщики в порядке эксперимента начнут открывать такие продажи в объектах.
Каждый будет выбирать объект либо в высокой стадии готовности, где не нужны деньги на достройку и квартир в продаже осталось немного, либо, наоборот, объект на начальной стадии, где ведутся относительно дешёвые работы.
Не надо бояться проектного финансирования, оно не сегодня изобретено. Многие компании имеют кредитные линии и в ВТБ, и в Сбербанке, и в банке «Санкт-Петербург», и в других банках. Конечно, к этому должны быть готовы и кредитные организации, для чего Центробанк обязан разработать инструкцию по каждому шагу. Но у нас всегда немножко запаздывают все эти подзаконные акты, инструкции, разъяснения и т.п.
Если кто-то из строителей не сможет работать по новым правилам, то новый объект начинать не будет, безусловно. В итоге на рынке возникнет предложение по «пятнам» под строительство с готовыми разрешениями. Конечно, постепенно вырастут цены на жильё: и пресловутый НДС удорожает стройку, и тарифы на топливо, воду, электроэнергию не стоят на месте. Плюс переход на эскроу-счета и проектное финансирование — это тоже финансовая нагрузка.
В тоже время все начнут строить гораздо быстрее. Почему? Ответ очень простой: если я беру кредит под 12% годовых и строю в одну смену, то плачу банку 12% в год, а если строю в две смены, то плачу примерно 6% в год, а если в три смены, то буду платить 4% в год. Конечно, темпы строительства бесконечно сжать невозможно, так как есть технологический цикл, например, бетон должен затвердеть. Но общий тренд таков, что будет сокращаться время строительства объекта: это выгодно застройщику с точки зрения оптимизации затрат, сокращения финансовых издержек.
В целом я скажу так. Во-первых, 2019 пролетит незаметно, как пролетел 2018. А во-вторых, все стройки начаты, и могут возникнуть проблемы на двух-трех небольших объектах, если банк перестанет их кредитовать. Будут сложности, неурядицы, но какого-то массового банкротства, особенно в 2019 году, я не предвижу. Никаких катаклизмов не будет.
А 2020-й?
— Уже сложнее сказать. Посмотрим на дополнительные нормативные акты, которые будут приняты. Стройка в 2020-м году будет идти так же, как и в 2019-м. Процесс запущен, его уже не остановить никакими законами и поправками. Но и политическое решение принято — закончить работу по 214-ФЗ. С этим никто не спорит, по крайней мере я таких застройщиков не встречал.
Одно время Ленобласть считалась куда более привлекательной для застройщиков, поскольку предлагала интереснее условия, чем город, по выкупу объектов социальной инфраструктуры. Хотя прибыльность в соседнем регионе была ниже. Как вы считаете, куда сейчас направятся строители, какие земли будут осваивать?
— Действительно, оценка правильная. В свое время область широко распахнула двери, стройка стала идти активнее. Но теперь увеличение издержек делает экономику строительства в Ленобласти менее привлекательной, хотя особых прибылей сейчас нигде нет.
Когда губернатор Александр Дрозденко принял программу «Детские сады в обмен на налоги», она сыграла важную роль. Тогда «Группа ЛСР» построила 19 садиков, которые выкупили за счет различного рода субсидий. Да, позже правила строительства ужесточили, но и новая программа «Светофор» — это не отказ от выкупа социальной инфраструктура, а переход на выкуп в рассрочку.
Я помню, когда власти Ленобласти анонсировали «Светофор» на региональном съезде строителей, вы сказали, что нерационально отказываться от выкупа социальных объектов, можно скорректировать его условия.
— Да, но сейчас эта тема снова станет острой и непонятной. Дело в том, что без эскроу-счета ни один банк не будет финансировать строительство детского дошкольного учреждения, которое включено в себестоимость строительства объекта.
Почему и как этот вопрос будет решаться?
— Не знаю. Здесь есть два пути. Либо инвестор за счет прибыли строит объект, и тогда власти должны его выкупать. Либо стоимость объекта заложена в себестоимость строительства. А это значит, что надо вести переговоры с банком, чтобы он взялся финансировать весь проект на таких условиях.
А под какие гарантии он будет финансировать тот же детский сад? А если никто его не выкупит? Значит, должны быть договоренности с властями, что, например, выкуп происходит через три года.
Застройщики строят коммуникации, дороги, развязки, детские сады, школы, поликлиники, какие-нибудь дома культуры. Одновременно себестоимость строительства растет, в том числе из-за перехода на проектное финансирование. Какова сейчас прибыль в строительном бизнесе? Сколько лет протянет компания, работая в ноль? Будут «пирамиды»?
— Возможно, где-то существует и «пирамида», но уже давно приличные законопослушные компании ведут раздельный учёт по объектам. Налоговая инспекция видит, где и какие затраты, поэтому взять деньги и перекинуть с одного объекта на другой довольно проблематично при правильном учёте.
В «Группе ЛСР» уже лет 6-7 назад мы жёстко начали вести раздельный учёт по объектам, не допуская переброски денег. Мы лучше депозит в банке откроем на какой-то излишек, но возьмем кредит в этом же банке на оборотные средства и т.д.
Застройщика можно грузить всем, чем угодно, что и происходит, все пытаются это сделать. Но когда у него будет минус, он скажет: «Да я вообще ничего строить не буду».
По поводу инфраструктурных проектов и участия в них крупных компаний. Когда «Группа ЛСР» строила в Красногвардейском районе линию ЛРТ, то столкнулась с большим количеством трудностей. Как их избежать? Какие есть сложности в работе по системе ГЧП?
— Да, первый блин вышел комом. Я сам занимался этим вопросом и могу сказать, что проект замечательный, хотя и долго окупаемый. Но с самого начала ему как-то не повезло. Мы выбрали приличного подрядчика «МК-20СХ», с большим опытом, который предоставил нам гарантию банка «Пересвет». «Пересвет», кстати, тоже был на тот момент приличным банком. Даже если не вспоминать, как иногда некоторые работники администрации Петербурга рекомендовали бюджетным учреждениям держать деньги именно в нём. Был такой посыл: «банк, принадлежащий РПЦ»…
Это какой-то оксюморон...
— Было такое. Но как только подрядчик получил под эту банковскую гарантию аванс, он быстро закрыл свои текущие задолженности, которые накопились к тому моменту. А тут еще и банк накрылся, и город участки не вовремя предоставил. Все пошло комом, но без злого умысла. Несмотря на задержку, всё-таки трамвай пошел, и сейчас строится вторая очередь, а потом будет и третья. В итоге, я уверен, проект увенчается успехом.
Вообще, в этих проектах ГЧП все перевернулось с ног на голову постепенно. Во-первых, это государственно-частное партнерство — ГЧП. Но любой чиновник в разговоре переходит на термин «частно-государственное партнерство» — ЧГП. Это оговорка по Фрейду. Как ГЧП рождалась в мире? Есть обязательства государства, которые оно не может выполнить, потому что, например, не хватает денег. Тогда государство говорит бизнесу: «Слушай, давай вместе сделаем?» Бизнес отвечает: «Давай, только у меня какие условия? Я беру кредит в банке, вот процентная ставка». Государство помогает бюджетом, а дальше бизнес должен окупить свои вложения. То есть ГЧП — это в первую очередь решение государственных задач. ГЧП, а не ЧГП.
А по факту получается, что государство не выполняет свои обязательства и само же обижается. В итоге бизнес совершенно справедливо рассуждает: «Мне предложили помочь государству, а оказалось, что это мне одному надо». Это в корне неправильный подход, который необходимо менять.
Справка «Нового проспекта».
Александр Вахмистров родился в 1954 году в Ставрополе. В 1981 году окончил Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта по специальности «гражданское и промышленное строительство», в 2000-м — Санкт-Петербургский университет МВД по специальности «юриспруденция». Доктор экономических наук.
До 1994 года работал на строительных предприятиях, а в 1994 году возглавил ГУ «Управление инвестиций» комитета по строительству Петербурга, в 1996 году — ГУ «Центр по работе с кредитами банков».
В 2000-2010 гг возглавлял строительный блок в правительстве Петербурга, а в 2010-2017 гг работал на руководящих постах в «Группе ЛСР».
В 2017 году стал советником президента банка «Санкт-Петербург».
Возглавляет «Объединение строителей Санкт-Петербурга» , является координатором «Национального объединения строителей» по Петербургу.
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
