Александр Шарапов: «В Европе в приказном порядке уже не работают»

Александр Олегович, какие тенденции на рынке недвижимости за последний год были, на ваш взгляд, самыми важными?

— По масштабу последствий, разумеется, самое важное событие — поправки в ФЗ-214, которые переводят все проекты строительства жилья на эскроу-счета. В феврале должны быть разъяснения по этой теме со стороны правительства, и, возможно, для кого-то из застройщиков сделают исключение. Но в целом новый экстренный переход рынка на новые рельсы в очередной раз доказал, что вести дела в России рискованно. Помните, в одной советской песенке пелось: «Это на Капри — по капле, а у нас — подавай ведро». Так и живём. Всё через край. Вместо того чтобы дать девелоперам возможность долгосрочно прогнозировать бизнес, их опять загоняют в тупик, где земля покупалась в одной правовой реальности, а строить придётся в другой. Печально, что изменения законодательства задним числом в нашей стране — обычное дело. Это убивает бизнес. Не удивлюсь, если в результате участятся случаи банкротства строителей и появится множество обманутых дольщиков. То есть против чего боролись — на то в итоге и нарвёмся.

Возможно, банковское лобби вмешается в ситуацию, и её удастся скорректировать.

— Сомневаюсь. Во-первых, банки сами до конца не понимают новых процедур. Во-вторых, похоже, именно им всё происходящее на руку. Берут девелоперский рынок ёмкостью 70 трлн рублей в год, и 10% от этой суммы (таков минимальный процент по банковским ставкам, а это на круг 7 трлн рублей) перекинут на поддержку банковского сектора. Хочется спросить: у нас, что, с банками всё насколько плохо, что им нужны эти деньги? Очень сомневаюсь. Зато не сомневаюсь, что 1 июля 2019 года могут остановиться огромные финансовые потоки в нашей отрасли: люди захотят заплатить деньги за жильё, но строители не смогут их принять. Многие стройки остановятся. Это болезненная и крайне опасная для рынка ситуация. Мы от Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) будем просить Госдуму и Правительство РФ разрешить строителям хотя бы завершить начатые проекты на старых условиях.

Некоторые эксперты уверены, что вытесненные с жилищного рынка фирмы перетекут на рынок коммерческой недвижимости. Вы тоже так считаете?

— Это маловероятно. После кризиса 2008 года некоторые компании действительно перешли из жилья в коммерцию. А после кризиса 2014 года переток был еще больше. Но объём жилищного рынка в разы превышает сектор коммерческой недвижимости. По итогам 2018 года в стране было построено 70 млн м2 жилья (в деньгах это 14 трлн рублей, или $250 млрд). Для сравнения: весь рынок коммерческой недвижимости за прошлый год составил около $6 млрд. Очевидно, что $250 млрд в $6 млрд никак не трансформируются. Это чистая математика.

Если говорить об отдельных сегментах коммерческой недвижимости, какие из них могут всё-таки привлечь сегодня новых игроков с рынка жилья?

— Давайте смотреть. Офисный рынок в Москве и в Петербурге слегка поправился, но в целом экономика там грустная: сегмент балансирует на грани эффективности, и новые проекты девелоперы не заявляют. Если что-то и появляется, то это, как правило, офисные здания под конкретного заказчика или проекты госкорпораций. Торговля? Ещё не легче. Покупательная способность населения падает. И хотя вакантность в торговой недвижимости в этом году немного уменьшилась, но выздоровления рынка не произошло. Начатые торговые центры достраивают, но на повестке — реновация старых площадей, а не строительство новых. Что остаётся — склады? Здесь активность инвесторов возможна. Сегмент, видимо, будет развиваться с учётом новых трендов диджитализации и интернет-торговли. Но ниша очень узкая — места для всех желающих там не хватит.

Есть ещё гостиничный сегмент.

— Здесь большие перспективы для бизнеса. Экономика эмоций и развлечений сегодня на повестке. Поэтому мы видим бурный рост туристических потоков по всему миру. Особенно активен Китай, где средний класс уже достиг 150 млн человек (больше, чем все россияне вместе взятые). За прошлый год китайцы совершили 700 млн турпоездок. Это почти половина всех путешествий в мире. Причём мобильность туристов растет на 6-8% ежегодно. И жители Востока — основные драйверы этого роста. К счастью, мы к Китаю расположены ближе других европейских стран. Из-за этого, а также из-за слабого рубля Россия для них — интересное туристическое направление. Причём не только Москва и Петербург. Они с удовольствием едут на Байкал, в Казань и Новосибирск.

А европейцы?

— Европейцы любят совершать небольшие путешествия выходного дня. Но Россия в этом плане для них не очень удобна. Виза в нашу страну для того же немца стоит сегодня 70 евро. При среднем бюджете поездки на уикенд 350 евро это довольно дорого. Если бы власти изменили ситуацию с визами — сделали возможным пребывание всех иностранцев в России (а не только тех, что приехали на паромах) без визы в течение трех дней, это оживило бы рынок.

То есть инвесторам стоит вкладывать деньги в гостиничную инфраструктуру?

— Гостиницы строить нужно. Причём гостиницы, заточенные под интернациональный спрос. После чемпионата мира по футболу Россия вообще и Петербург в частности стали популярны. Было много добрых отзывов от тех, кто был здесь. Как результат, 9 млн гостей по итогам года. И это не предел. Но вопрос, по какому пути пойдет город. Уже слышится ворчание, что Петербург рискует превратиться в город не для жителей, а для туристов. Хотя у нас в этом плане ситуация пока неплохая: на каждого местного приходится 1,5 гостя. Для сравнения, в Барселоне соотношение 1:20. И местные жители уже взбунтовались. В результате в городе запретили краткосрочно сдавать квартиры в аренду. Только долгосрочно. В противном случае — плати огромный налог в казну. Такие же решения сейчас принимают в Париже. Но нам до этого далеко.

Как диджитализация влияет на рынок недвижимости?

— На каждый сегмент по-своему. Бизнес-центры переходят в формат «офис-сервис» и коворкингов, где можно снять угол для работы. В Лондоне уже 5% офисных зданий работают так. А традиционная аренда на 10 лет теряет популярность, поскольку людям нужна дополнительная гибкость. Торговля переходит в онлайн, поэтому классические торговые центры испытывают проблемы. В складском сегменте увеличивается поток товаров. Логистические комплексы становятся местом их перераспределения, а не хранения. А в гостиницах увеличивается число гостей, желающих получать сервис через девайсы. Инвесторам стоит обращать внимание на эти тренды и планировать проекты с их учётом.

Новое поколение инвесторов — какое оно?

— Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать то, что происходит в мире, и наложить на российскую действительность. Первый город мира по трендам — это Нью-Йорк. От него лет на 5 отстаёт Лондон. Остальная Европа ещё лет на 5 отстаёт от Лондона. А насколько мы отстаём от европейцев, оценить не возьмусь. Но отстаём. Итак, что мы видим на Западе. Там выросло поколение «рент», которое склонно к аренде недвижимости, а не к покупке. И если покупает, то в качестве инвестиций, а не для личного использования. Но у западной молодежи есть хорошая альтернатива вложения денег в виде пенсионных и страховых фондов, а также акций и облигаций. А мы участвовать в игре на бирже не приучены. Однажды сыграли в «МММ» и хорошо помним, как эта штука под нами обвалилась. Отсюда большое недоверие к финансовому рынку и понимание, что лучшая инвестиция — пенсионная «однушка». В нашей стране у недвижимости пока нет альтернатив. И новое поколение инвесторов смотрит именно в эту сторону. По статистике, из 70 млн м2 жилья, что строится сегодня в России, около 15% люди покупают не для жизни, а для заработка.

А насколько сейчас популярна тема коллективных инвестиций в недвижимость?

— Краудфайндинг — крайне интересная история. Но в Америке можно заниматься этой темой только имея финансовую лицензию, поскольку любой, кто собирает деньги, становится там финансовым агентом. В России такие платформы пока существуют без регулирования. Позволят ли власти развиваться им в таком виде и дальше — время покажет. В принципе это очень перспективно.

Что думаете о бурном развитии сегмента апарт-отелей?

— Это очень перспективная ниша. Но девелоперам с самого начала нужно определиться, что они строят: отель или жильё. И привлекать инвесторов под понятный и честный продукт. У них разная экономика и разные риски. Мы лично развиваем отельный бизнес. Поэтому заявили о партнёрстве с международными гостиничными операторами: в прошлом году мы получили аккредитацию на управление отелями под брендом Intercontinental, а на днях договорились с сетью Wyndham Hotels & Resorts. Отельные операторы дорожат своим именем и не дают его кому попало, например, псевдожилью. Их присутствие в проекте — своеобразный знак качества. Да, на оплату работы УК и операционную деятельность уходит 45% доходов. Зато остальное инвесторы получают в карман. И выходит в 2 раза больше, чем при сдаче такого же отеля в долгосрочную аренду без гостиничных сервисов.

Что с вашими планами по развитию сети апарт-отелей «Вертикаль» в России?

— Весной 2020 года мы сдадим первый апарт-отель на 420 номеров. И запустим ещё один — на Орджоникидзе, 44. А всего по итогам года у нас в работе будет 2-3 новых проекта в двух столицах. Для некоторых из них возьмём гостиничный бренд и будем работать как УК по франшизе.

Появилась информация, что вы собираетесь резать на лоты и продавать ТЦ «Смайл» в Петербурге. Это так?

— Концепция проекта еще дорабатывается. В ближайшее время решим, как быть. Если кто-то предложит за «Смайл» хорошие деньги, мы продадим его целиком. Просто такая вероятность невысока. Институциональных инвесторов нет.

Ситуация в геополитике и репутация России вас тревожит?

— В последнее время я перестал слушать и читать политические новости, как на Западе, так и в России. Я вообще считаю, что политические новости сегодня лучше получать из канала «Аль Джазира», поскольку он наиболее независимый. То, что пишут о Западе наши СМИ (и западные — о России), читать странно. Очень много лжи с обеих сторон. Но бизнес и политика — не одно и то же. Бизнес хочет зарабатывать деньги. И видит возможности в России. Но из-за санкций не рискует и с нетерпением ждет их отмены. Скорей бы.

А как развивается ваш бизнес в Америке?

— В 2018 году продолжился рост арендных ставок в малоэтажных поселках в южных штатах США. У нас с партнёрами там пять проектов на 1284 юнита. Звучит странно, но за океаном государство такие проекты поддерживает и даёт под них госкредиты на 40 лет под минимальные проценты. Мы таким кредитом воспользовались.

У вас был анонсирован проект в ОАЭ. Какова его судьба?

— Буквально через пару месяцев начинаем строить. Будет доходный дом площадью 18 тыс. м2 из трёх башен. Инвестиции превысят $30 млн. Когда мы входили в проект, думали строить классическое жильё. Но в итоге остановились на сервисных апартаментах. В этом проекте у нас есть партнёр — компания Sol Properties Development LLC, которая принадлежит семье бизнесменов из Индии и уже 40 лет успешно работает в ОАЭ.

С кем проще вести дела: с восточными или западными партнерами?

— Россиянам проще всего общаться с соотечественниками. Но на любом рынке, если ты не умеешь защищать свои интересы с помощью зубастых юристов, успеха не жди. Важно не только найти людей, с которыми ты совпадаешь во взглядах на бизнес (а США я искал партнёров 3 года, на Ближнем Востоке — 2 года), но и зафиксировать отношения, чтобы ни они тебя, ни ты их не обманули. Только такие альянсы перспективны. А слепое доверие партнёрам — тупик. Никто нас там не любит и не ждёт.

В России вы много работали с крупными корпорациями. Продолжите наращивать портфель таких проектов?

— Корпорации предпочитают создавать свои команды для управления недвижимостью, в том числе непрофильной. Им интересен не аутсорсинг, а покупка компаний под конкретные задачи. А мы не продаёмся. Поэтому фронт работы с госструктурами у нас сокращается. Есть ещё одна проблема: ФАС требует, чтобы цена на торгах за госконтракты была минимальна. Причём цена — единственный критерий отбора подрядчика. Поэтому контракты получают серые фирмы, которые экономят на налогах и зарплате персонала. Федеральная налоговая служба обещает обелить этот рынок. Но процесс идёт медленно.

А чему научил вас опыт  работы с историческими памятниками в Петербурге. Дача Дурново, которую вы недавно сдали, очень преобразилась. Будете и дальше браться за такие проекты?

— Опыт научил, что памятники архитектуры надо обходить стороной. Требования по реставрации таковы, что экономической целесообразности в работе просто не остаётся. Проект дачи у нас получился красивый, но очень затратный. Всё-таки заниматься одним объектом 7 лет — это слишком. Сейчас ищем покупателя. Но не спешим: важно отдать в хорошие руки и за достойные деньги. 

Понимаю, что вопрос не очень своевременный, но нет ли планов проводить IPO?

— Для IPO российских компаний время сейчас неудачное, рынок сложный. Но я не запрещаю себе об этом думать. Когда-нибудь это будет целесообразно и разумно. А пока ведём проект в партнёрстве с другими инвесторами. Банковских кредитов умышленно избегаем: мы их боимся. Брать кредиты — это как играть в русскую рулетку. Сомнительная радость. Кстати, партнёрство порой обходится дороже банковских денег, но соинвестор всегда разделяет твои риски и не выкручивает руки, если что-то идёт не так. Благодаря этой стратегии за 26 лет компания превратилась в крепкого середняка. А надёжность  в нашем деле важнее быстрого развития. Главное — быть прибыльным. А рост ради роста никому в бизнесе не интересен.

У вас в компании работает более 5 тысяч человек. Появились ли среди них люди нового поколения, которых не удержать ни кнутом, ни пряником, если им неинтересно работать? И, если да, как вы их мотивируете?

— Я эту проблему увидел ещё в 2015 году. Первые годы я работал в традиционной российской парадигме: я вижу цель, я ставлю задачу, и я же требую исполнения приказа. И вдруг осознал, что в такой ситуации я вынужден сильно напрягаться, чтобы отслеживать все детали исполнения. А если человек сам, без указки, хочет делать дело, если он вовлечён в него, то и контролировать не надо, и результат будет круче ожиданий. Простой пример: я ещё в 2013 году предлагал создавать в России коворкинги. Мы запустили один проект, но быстро закрыли: он был неуспешен. Тогда я взял сотрудников и вывез в Лондон — показал, как коворкинги работают там. У людей глаз загорелся, и работа пошла. Вообще, нигде в Европе в приказном порядке уже не работают. Это пережиток советского времени. К счастью, уходящий в прошлое.

Будет ли очередной мировой экономический кризис, который вы давно предсказываете?

— Я этого кризиса жду последние три года. Дело в том, что я сторонник теории цикличного развития экономики. Цикл обычно длится 8-12 лет. И уже пора. Но ничего не происходит. Может ли цикл нарушиться? В этом мире всё возможно. Но надо быть ко всему готовым.

Сколько денег вам надо для счастья?

— Для счастья не деньги нужны. Ими не купишь самое главное: добрые отношения в семье, дружбу, интересную работу… Но без них, конечно, сложно. Поскольку деньги — ресурс, который можно использовать для развития себя и бизнеса. Но счастье тут ни при чём.

Справка «Нового проспекта»

Александр Шарапов родился 29 января 1970 года в Ленинграде. Окончил «Военмех» и курсы Института управления недвижимостью США.

С 1992 г. — президент Becar. Владеет бизнесом паритетно с экс–супругой Людмилой.

Женат. Воспитывает четверых детей.

Becar Asset Management. Компания основана в 1992 году. Работает во всех отраслях рынка недвижимости. Под её управлением находится более 8 млн м2 недвижимости в России. Имеет офисы в Москве и Петербурге, Лондоне. В штате — 5 тыс. человек. С 2009 г. Becar — партнёр мирового лидера рынка коммерческой недвижимости NAI Global.