Александр Кравцов: "На рынке затишье перед формированием продукта нового качества"
Новый проспект
Интервью

Александр Кравцов: "На рынке затишье перед формированием продукта нового качества"

Прочитано: 23385

Будущий апарт-отель VIDI на Синопской набережной. Иллюстрация: vidiapart.ru

Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development, рассказал «Новому проспекту» о семейных узах в бизнесе, о возвращении в Россию инвесторов и об изменившейся марже застройщиков, которые вынуждены уделять всё больше внимания качеству недвижимости.

Александр, российский бизнес знает много успешных династий. Вы, судя по всему, решили поддержать эту традицию. Верите в силу семьи?

— Конечно верю, тем более у меня и прадедушка был строителем, и дедушка, и отец всю жизнь в этом деле… Я другой жизни не видел. Отец в начале 90-х, еще до распада СССР, был директором строительной компании «ПМК-11». Работы было много: и днем, и ночью, и в выходные. Он часто брал нас с братом с собой. Иногда мы в машине сидели с книжками или уроками, а иногда на площадку ходили, где все эти башенные краны, машины, монолит… классно же! Поэтому у меня не было даже вопроса, куда я пойду учиться, когда вырасту. Даже в школе я уже понимал, что вот мой путь — он такой. Я окончил СПбГАСУ, потом в Финляндии получил диплом бакалавра по технологии строительного производства, поработал в финской компании, получил степень МВА в СПбГУ… И в конце концов начал работать с отцом. Работал 10 лет в «Еврострое» на разных должностях. Это была обалденная школа.

А вы решили идти в бизнесе своей дорогой?

— Понимаете, в семье лучше дружить, общаться на какие-то личные, семейные темы. Но работать вместе тяжеловато. В воздухе рано или поздно возникает напряжение. Я начал думать по-своему, начал не просто исполнять, а предлагать что-то свое, продвигать свои идеи. Мне хотелось свободы и творчества. Когда я это понял, мы с отцом сели и поговорили. Я сказал, что у меня есть бизнес-партнер, есть первоначальные инвестиции. И он благословил.

Почему ваша компания называется Fizika Development?

— Во-первых, мне в школе нравилась физика, нравилось изучать явления природы. Во-вторых, у строителей есть такое понятие, как физические объемы. То есть не то, что в проекте на бумаге, а то, что реально построено. И в-третьих, это классно пишется латиницей.

Стартовый капитал, который вы упомянули, он откуда? От отца?

— Нет, отец не участвует в компании деньгами. Инвестировали друзья, которые поверили в наш первый проект VIDI на Синопской набережной. Они дали деньги под залог недвижимости. А дальше в работу включился ВТБ. Основные деньги, конечно же, банковские. Нам открыли проектное финансирование.

Расскажите о своем первом проекте на Синопской набережной. Насколько я знаю, вы купили его летом 2021 года. Как говорится, интуиция не подвела…

— Да, мы зашли в проект накануне глобальных потрясений. Купили участок площадью 0,5 га с готовым проектом и разрешением на строительство у структур Абсолют банка за 450 млн рублей. Проект мы, конечно, переработали. Сейчас активно строим. Введем на несколько месяцев раньше срока — в конце этого года.

И что это будет?

— Апарт-отель класса бизнес-плюс общей площадью 21 тыс. м² (полезной — 12 тыс. м²). Площадь юнита составит 22-45 м². В проекте много дорогих «фишек», например бельгийские алюминиевые окна «Рейнарс», мы их уже ставим. Будет качественная отделка, дорогой ландшафтный дизайн, лифты премиум-уровня. Мы изначально закладывали в проект европейские лифты, но не получилось. Берем азиатские, которые делают на том же заводе, что и ОTIS.

Тема с импортозамещением вас вообще сильно затронула?

— Конечно. Многие материалы стали на 10-20% дороже из-за логистики. Пришлось быстро искать новые отделочные материалы, инженерию, вентиляционное оборудование. У нас будет центральное кондиционирование. Фасады будут дорогие: из терракоты, стеклофибробетона, натурального гранита. Их берем на хорошей китайской фабрике. Из Европы почти ничего не возим. Уже был неудачный опыт с теми же бельгийскими окнами, которые мы полгода ждали из-за санкций и проблем с таможней. Поэтому стараемся больше работать с Азией. Но не с простой, а с премиальной. Китайцы — большие молодцы, за последние 10 лет по многим позициям вырвались в лидеры.

Строители не любят работать в историческом центре, а вы работаете. Вы сталкивались с проблемами из-за центральной локации участка, из-за окружения?

— Все вопросы решаем по регламенту. Рядом есть объекты со статусом памятника. Мы мониторим их состояние. Из-за этого было небольшое удорожание проекта, связанное с геотехникой, но ничего критичного.

Как идут продажи в проекте? Менялся ли за год спрос?

— Из 410 юнитов мы уже продали 40%. Сейчас продаем в среднем по 320 тыс. рублей за «квадрат», но есть сделки и по 380 тыс. рублей, хотя на старте цена была 240 тыс. Это хороший результат, особенно учитывая, что мы дебютанты, а проект дорогой. В высоком классе люди обычно хотят увидеть товар лицом. Но нам многие поверили. Спрос есть. Хотя за год он был волнообразный. В основном у нас сделки с рассрочкой и инвестиционные. Ипотеки мало, ведь на апартаменты банки не дают субсидированную ипотеку.

Недавно эксперты компании «Бекар» подсчитали, что прибыль инвесторов в апарт-сегменте Петербурга всего 1-5% по итогам года. Вы с этой оценкой согласны?

— У нас несколько другая история. Наш клиент обеспеченный, он готов платить за качество, за центральную туристическую локацию. Мы создали совместное предприятие с группой компании «БестЪ» для управления нашим проектом. И инфраструктура у нас будет богатая: коворкинг, кафе-кондитерская, спа, хороший ресторан (летом будут переговоры с ресторатором Андреем Перцевым). За счет всего этого наш продукт будет давать больше рентабельности. Мы даже уверены в этом, поэтому даем гарантированную доходность в 8-10% на определенный пул недвижимости.

Какие факторы могут повлиять на активность в сегменте апарт-отелей? Может, возвращение китайских туристов?

— Сейчас на всё очень сильно влияет геополитика. Если что-то меняется в лучшую сторону, наши инвесторы тут же не на Дубай и Казахстан смотрят, а возвращаются домой. Есть такая тенденция среди знакомых. Многие из тех, кто в первую волну мобилизации уехал, посмотрели вблизи на низкую доходность и на раздутость зарубежных рынков недвижимости и решили не вкладывать там деньги. У нас появились пакетные инвесторы — люди с деньгами, которые покупают сразу несколько юнитов. Раньше их вообще не было. А в последние месяцы появились. Какой-то позитив чувствуется в воздухе. А Петербург вообще очень перспективен и как культурная столица, и как столица туризма. Китайские туристы вот-вот вернутся. Думаю, это будет определенным стимулом и для наших инвесторов.

А иностранцы есть среди ваших инвесторов?

— Пока только соотечественники. Много из нефтяных районов, из Якутии. Москвичей много — смотрят, считают. Последние две сделки были как раз московские: люди по три апартамента купили. Маленький опт, скажем так.

Превратится ли ваш проект со временем в сетевую историю?

— Сложно сказать. С апарт-отелями сейчас нелегко работать, много налоговых ужесточений. Жилье строить выгоднее: здесь и ставки по ипотеке лучше, и клиентов больше.

На днях вы получили разрешение на строительство клубного дома на Заставской улице, 30. Что там было и что будет?

— Участок площадью 0,27 га приобретен в 2018 году. Мы месяц назад получили разрешение на строительство, выходим на объект в начале марта. Сейчас там находится двухэтажное советское здание. Это не памятник, он подлежит демонтажу. Построим клубный дом Talento премиум-класса на 83 квартиры общей площадью 9 тыс. м² (5,5 тыс. м² полезной). Инвестиции составят 1,5 млрд рублей. Партнером выступит ВТБ. Сдать дом должны в декабре 2025 года. В доме будут просторные квартиры с мастер-спальнями и террасами (средний метраж — 64 м²), лобби, служба сервиса, а также пентхаусы с видами на центр города, занимающие целый жилой этаж в одной из секций дома. Стоимость недвижимости в этом проекте стартует от 12 млн рублей.

Сами будете жить в этом доме?

— Нет, у меня есть квартира. Мне хватает.

Сами не инвестируете?

— Я девелопер исключительно. Всё, что появляется, вкладываю в работу, в развитие.

Есть ли спрос на элитное жилье сейчас? Как он меняется, по вашим наблюдениям?

— Просел спрос, по ощущениям процентов на 30. Но я думаю, он восстановится. Элитных и премиальных проектов всё меньше, старые локации распродаются, а в центре города строить всё сложнее. Учитывая штучность проектов такого уровня, мы дешево продавать не будем.

А вы сами не планировали уезжать из России?

— Даже мысли такой не было. У меня же здесь бизнес, семья, коллектив. Всё бросить и уехать? Проекты нельзя поставить на стоп, ведь это кредиты и проценты, их нужно обслуживать. Проект не подождет. Да и вообще, я верю в лучшее. Всё плохое заканчивается. В любой ситуации нужно искать возможности. Пока другие отдыхают, можно сделать задел, который позволит бизнесу потом расти вместе с рынком.

Как в вашем сегменте меняется маржа?

— До начала СВО наши ожидания от проектов были выше, потому что рынок был на подъеме, цены росли, даже не всегда адекватно. Рынок был раздут, но это был рынок — все держали планку. Сейчас я ощущаю какую-то стагнацию, хотя и очень условную. Да, стройка подорожала на 10-15%. Подросла в цене и рабочая сила, гастарбайтеры уехали. На круг с лета 2021 года себестоимость выросла в 1,5 раза. Но и цены выросли. Так что, честно говоря, маржинальность примерно такая же, как была в наших расчетах.

Как складываются ваши отношения с банками? Что-то изменилось в диалоге в последнее время?

— Нет, они рассчитывают проект, считают риски, применяют залоги. Всё стандартно. Может, у них факторы риска другие немножко, и они дают похуже условия, чем раньше, но тут всё индивидуально.

Вы планируете и загородный проект. Что именно будете строить?

— У нас есть 16 га во Всеволожском районе Ленобласти, на Староприозерском шоссе. Это всего 10 км от города. Разрабатываем проект на 87 участков с домовладениями ИЖС.

Будете продавать землю с готовым домом или будете строить под заказчика?

— Мы как раз обсуждаем с банком модель. Скорее всего, будет так: мы отдаем банку весь участок в залог, а он нам дает деньги на инфраструктуру (сети, дороги, магазины, зоны притяжения, детские площадки, футбольное поле, и др.) и на первые 10 участков, на строительство там домов. Дальше приходит клиент, мы ему показываем участки и варианты домиков, которые можем там построить (весь поселок будет в едином современном стиле). Если клиент говорит «хочу», заключаем договор по ФЗ-214, и банк финансирует строительство дома, который клиент потом выкупит как готовый объект.

А удастся выдержать единый стиль?

— Вполне. Там очень интересный ландшафт, холмистый. На участке есть речки, пруд. Заборов будет по минимуму, а вариантов домов штук шесть — есть из чего выбрать. Весной начнем строить и года за три проект завершим. Инвестиции составят 1,7 млрд рублей. Цены там будут по 30-40 млн рублей за объект. Поселок премиум-класса.

Вы сами где любите жить? За городом?

— Вы знаете, больше — да, на природе. Но у меня пока нет своего загородного жилья. Может, как раз здесь и появится.

Вам самому нравится проект, архитектура близка?

— Да, я с удовольствием бы здесь жил, когда построим.

Загородный сегмент рванул в развитии на фоне пандемии. Не боитесь, что ажиотаж уже прошел и вы со своим проектом не попадете в рынок?

— Здесь не угадаешь. Что будет через год, никак не просчитаешь. Поэтому наша стратегия такая: нужно идти и делать, но делать качественно, с прицелом на завтра. Чтобы проект был востребованным, актуальным, имел свою ценность, чтобы его захотели купить.

Еще какие-то проекты в работе у вас есть?

— Планов много. Мы купили в Московском районе участок в 0,3 га. Там тоже построим клубный дом. Параметры и локация плюс-минус такие же, как у проекта на Заставской. Смотрим один проект в центре города — ведём переговоры. И еще есть участок в Рощино.

Можете охарактеризовать одной фразой или выражением время для девелопмента сейчас в Петербурге?

— Я бы описал его как затишье перед формированием более качественного продукта, потому что конкуренция растет, и побеждает тот, кто делает лучше.

А что больше всего мешает работать сейчас?

— Неопределенность. Сложно планировать что-то. Все, конечно, строят планы, но это планы абстрактные. Рынок болтает, как лодку во время шторма. Но мы уже привыкли, и нам это даже нравится.

Есть ли у вас хобби?

— Я триатлоном занимаюсь. Пробежал Iron Man 3 года назад в Италии. Хотел себе доказать, что я могу. Подготовился к марафону за 8 месяцев. Сейчас занимаюсь для себя, а не для результата. Да и времени особо нет. Вообще, я очень часто хобби меняю, потому что быстро становится скучно, когда цель достигнута. Сейчас мое главное увлечение — бизнес. Первые годы жизни компании самые тревожные. Дальше, наверное, будет попроще.

Детей своих будете вовлекать в бизнес?

— Пока не думал об этом. Наверное, вырастут и сами решат, чего хотят от жизни. А я буду рядом.

справка нового проспекта

Александр Кравцов родился 14 января 1988 года в Ленинграде в семье потомственного строителя, основателя группы компаний «Еврострой» Валерия Кравцова. Окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «Инженер-строитель». Получил степень бакалавра по программе «Технологии строительного производства» в Сайменском университете прикладных наук в Финляндии, а также степень MBA в Санкт-Петербургском государственном университете. Работал в строительных компаниях России и Финляндии, руководил строительством ряда объектов Олимпийского парка в Сочи, в 2021 году стал сооснователем группы компаний Fizika Development.

недвижимость строительство девелопмент Петербург апартаменты
Другие статьи автора Читайте также по теме

Смольный разрешил компании «Евроинвест девелопмент» построить элитный жилой комплекс на территории завода «Ригель» в Петербурге.

29.03.2024
28 марта в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум» состоялось открытие XXIII Международного форума «Экология большого города». После официальной церемонии почётные гости осмотрели выставочную экспозицию.
28.03.2024
28 марта в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум» прошла церемония открытия XXIII Международного форума «Экология большого города». Приветствие участникам Форума направила председатель Совета Федерации Федерального Собрания РФ Валентина Матвиенко.
28.03.2024

С мая пять из почти пятидесяти экологических троп Ленобласти станут платными
29.03.2024
В Ленобласти запустили производство медленных зарядных станций
29.03.2024
Быстрее всех бизнесов в России растет интернет-торговля
29.03.2024
Петербург продлил ковидные ограничения до конца года
29.03.2024
Осенью Петербург будет выбирать губернатора три дня
29.03.2024
На участке завода «Ригель» на Петроградке разрешили строить жилье
29.03.2024
Сегодня в больнице умер еще один раненый в «Крокусе». Он оказался гражданином Белоруссии
29.03.2024
Стоимость дворца «Олимпия» в Петербурге снижена к повторным торгам на 35%
29.03.2024
Генштаб РФ: срочников весеннего призыва не отправят на СВО
29.03.2024
Летние Олимпийские игры в Париже могут лишить церемонии открытия из-за террористической угрозы
29.03.2024
Список пострадавших в «Крокусе» увеличился до 382 человек
29.03.2024
Лавров анонсировал очередную встречу с послами по Украине
29.03.2024
"Дом.РФ" может выйти на IPO в следующем году
28.03.2024
Правительство одобрило проект строительства новой верфи возле Петербурга
28.03.2024
Уникальный водный беспилотник и троллейбус с автономным ходом. Что показали на «Экологии большого города»
28.03.2024
Власти Хельсинки хотят выкупить "Хартвалл арену" у Ротенберга и Тимченко
28.03.2024
На Петроградской стороне открывается новый большой коворкинг
28.03.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки