Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»
Интервью

Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»

Прочитано: 1603
Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»
Генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега рассказал «Новому проспекту» о сдаче квартир в разгар пандемии, об изменившихся отношениях с банками, о причинах кратного сужения рынка и почему девелоперы не готовы тянуть метро к своим новостройкам.

Александр, вы в строительной отрасли с 1991 года. Пережили несколько кризисов и несколько губернаторов… При каком из них было проще работать в Петербурге: при Полтавченко, Матвиенко, Беглове? 

  — Вообще-то на моем веку было пять губернаторов. Вы забыли Собчака и Яковлева. Но я бы никого из них не ставил на пьедестал, да и не критиковал бы. Отрасль работает при любой власти. Да, раньше было легче, просто потому что были более комфортные экономические и юридические условия. Но это не заслуга отдельных градоначальников, а логика развития отрасли.

Как бы вы описали современный этап ее развития? 

  — Он сложный. Но дело не в ограничениях из-за пандемии и даже не в тотальном переходе на проектное финансирование (ведь на деньги банков мы строили давно). Самая большая проблема в том, что сейчас невозможно получить банковское финансирование под низкомаржинальные объекты. Если маржа стройки меньше 15%, банки выдвигают дополнительные жесткие условия. Из-за этого многие интересные проекты оказались не у дел.

Какая сейчас маржа у строителей? 

  — Больше 30% не видел. Хотя лет 20 назад она была около 100%, и это было нормально. А застройщики со стажем помнят проекты с маржой под 1000%. 

На какие проекты девелоперам легче получить заем: на масс-маркет, бизнес-класс или элитные?

  — Если банк верит, что проект принесет прибыль, деньги он даст. Это единственный критерий. Есть масса примеров, когда банки отказывают опытным застройщикам с хорошей репутацией и большим проектным портфелем. И при этом дают деньги тем, кто не входит в топ-10 строителей региона. Что касается нас, то с нами банки охотно идут на контакт. Ведь за 30 лет работы мы ни разу не просрочили выплаты по кредитам. Но по каждому новому проекту все равно диалог начинается как с чистого листа. 

Вы строите ЖК «Приморский квартал». На каком этапе он сейчас? 

  — За 3 года мы построили и продали в этом проекте 3,3 тыс. квартир, это половина из запланированного. Все корпуса первой очереди (почти 45 тыс. м2) заселены. Ключи выдавали в разгар коронавируса. Кроме того, Госстройнадзор разрешил нам ввести в строй три башни и жилой корпус в южной части квартала (это еще 697 квартир), а также отдельно стоящий паркинг на 499 автомобилей. До 2025 года на 25 га в «Приморском квартале» появятся 13 жилых домов высотой 12–25 этажей. 

Пандемия внесла какие-то изменения в проект? 

  — Нет. Он утвержден, и мы двигаемся по плану. Единственное изменение в том, что банки стали выдавать людям льготную ипотеку. Но это позитивное изменение, оно поддержало продажи.

Сколько денег уже инвестировано в проект и сколько еще планируете вложить? 

  — Уже вложили около 20 млрд рублей, и дальнейшая реализация потребует сопоставимых инвестиций, хотя на старте мы планировали уложиться в 35 млрд рублей. Верили, что удержим затраты, несмотря на инфляцию и рост стоимости строительных материалов. Но опыт показал, что мы не умеем экономить, да и не хотим. Вот поручни на крыльце, они из нержавейки. Могли бы поставить черный металл и покрасить, но через 5 лет всё это покроется ржавчиной. Стыд! При этом за 3 года жилье в проекте подорожало на 30% (в среднем продается по 140 тыс. рублей за 1 м2), а себестоимость выросла гораздо больше (каждый «квадрат» обходится нам почти в 100 тыс. рублей). Себестоимость, извините, просто прет! Приходится договариваться с подрядчиками и поставщиками. Но у нашей компании в этом диалоге есть козырь — мы всегда платим вовремя и в полном объеме (спасибо банку и дольщикам). Это помогает сдерживать цены на стройматериалы. 

Изменился ли спрос на жилье? Все-таки пандемия, нестабильность рубля, вероятность второй волны… 

  — Этот вопрос о спросе мне задают все 30 лет моей практики, и я всегда отвечаю искренне: «Не понимаю, откуда у людей деньги. Но деньги есть, и недвижимость покупают». Даже сейчас. Причем многие покупают без ипотеки — вносят всю сумму полностью. 
 
«Приморский квартал» вы строите в партнерстве с «Охта Групп» Владимира Свиньина. Как поделены между вами роли и как будете делить прибыль?

  — Детали не раскрою, но поверьте, у нас всё по справедливости. Сотрудничество оказалось взаимовыгодным. 

Есть ли планы его продолжить? Может, в проекте на территории фабрики «Скороход»?

  — Коллеги из «Охта Групп» нас туда пока не приглашали. Если пригласят — рассмотрим. А вообще, сотрудничество у нас давнее. Мы вместе строили еще дом на Бестужевской улице. Синергия на пользу всем.

У «Охта Групп» создано несколько инвестиционных фондов под девелоперские проекты. Вы в них участвуете? Насколько они эффективны?

  — ПИФ — эффективный инструмент, если есть крепкий пул партнеров. Наши партнеры — опытные инвесторы. Они умеют привлекать деньги, умеют с ними работать. Но это не наш бизнес. Мы всегда были девелоперами: контактировали с банками, строили на собственные средства и на деньги дольщиков. Для реализации «Приморского квартала», например, брали кредит на покупку земли. Строить стали на свои, а потом привлекли деньги дольщиков. И все корпуса, которые сейчас в продаже, мы реализуем по старым правилам. Только  четвертая очередь проекта будет финансироваться через эскроу-счета. 

Есть ли у вас планы работать на рынке коммерческой недвижимости?

  — В «Приморском квартале» будет более 15 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Но мы пока не решили, будем ли сами ее строить или привлечем партнера. Опыта в строительстве таких объектов у  нас нет. Мы только апартаменты строили на Львовской улице. Этот вид коммерческой недвижимости ближе всего к жилью. И интерес у покупателей к апартаментам есть. Сейчас изучаем, насколько это направление нам подходит и стоит ли дальше его осваивать. Также думаем о выходе на рынок загородной малоэтажки. Есть на карандаше один интересный проект. Но в этом сегменте совсем другая маржинальность: 15% максимум, а маржа в 5% — норма. Для нас это маловато.

Новые участки под многоквартирное жилье покупать планируете? 

  — В следующем году подумаем. Пока сосредоточились на том, что у нас в работе. А это 400 тыс. м2 жилья. Для нашей относительно небольшой компании это десятикратный скачок в развитии. 

Смольный недавно заявил, что в этом году в городе будет введено 3,4 млн м2 жилья против 3,9 млн м2 в прошлом году. Власти искусственно сдерживают ввод, чтобы был баланс спроса и предложения. Вы поддерживаете эту стратегию?

  — Чиновники говорят так: городу не надо больше жилья, но никаких специальных способов по сдерживанию ввода не предлагают. Достаточно того, что строители за свой счет возводят в каждой новостройке соцобъекты. В «Приморском квартале», например, будет три детсада и школа на 1,5 тыс. человек. В среднем на инфраструктуру (социалку и дороги в новых кварталах) уходит до 15% от стоимости проекта. На эту тему есть грустная шутка у строителей: «Если еще и метро нас заставят к новым кварталам подводить, тогда в Петербурге не будет ни новостроек, ни метро». Никто такую нагрузку не осилит.

Как рынок, по вашему прогнозу, изменится в этом году? 

  — Многие девелоперы не выдержат нагрузки, особенно если они не имеют опыта работы с банками. Новых имен на рынке нет, и они вряд ли в ближайшее время появятся. Мы переживаем этап сжатия рынка. Не исключены поглощения, банкротства. Именитые гиганты выживут, а судьба всех остальных туманна. Сейчас в Петербурге строят 300 компаний. Мне кажется, что для нормальной работы городу хватит 50 фирм. Но, боюсь, останется не больше 30. Всё к тому идет.

Справка «Нового проспекта»:

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит», владеет 99% компании (данные СПАРК). Родился в 1966 году в Приозерске (Ленинградская область). Окончил Ленинградский институт авиационного приборостроения и СПбГУ. С 1991 по 1995 год — замдиректора АОЗТ «Концерн «VMB» (аббревиатура по первым буквам фамилий трех учредителей — Виталия Вотолевского, Сергея Муканаева, Александра Бреги). В 1997 году — первый заместитель гендиректора ЗАО «Петербургстрой». В 1998 году — председатель совета директоров ОАО «Петербургстрой». В 1999 году вернулся в АОЗТ «Концерн «VMB» и компанию «Магазин квартир» (в 2006 году переименована в ЗАО «Мегалит»). На строительном рынке компания известна под брендом «Корпорация «Мегалит». За свою историю компания  реализовала более 30 проектов общей площадью около 400 тыс. м². В стадии строительства находится ещё около 500 тыс. м². Крупнейший проект в портфеле — «Приморский квартал», который компания реализует в партнерстве с «Охта групп».

девелопмент
Другие статьи автора Читайте также по теме
Для застройщиков жилья ушедший год стал серьезным испытанием на прочность. Тотальный дефицит сырья и рабочих рук, безумное подорожание всех стройматериалов на фоне обязательной заморозки капиталов на эскроу-счетах выдержали не все.
В рамках конкурса St. Petersburg Young Design 2021 был определен победитель конкурса по разработке городской набережной в Пьяной гавани. Лауреаты предложили разместить в новом общественном пространстве напротив будущей гостиницы PLG гастрономический кластер, фестивальную площадку и сухие фонтаны, соединив все точки притяжения зеленым променадом.
15.12.2021
Петербургская компания "МТЛ. Управление недвижимостью" продолжает экспансию в регионы. Она запускает второй проект по строительству апарт-отеля в Новосибирске и планирует партнерство в Крыму.

На месте павильонов "Ленэкспо" "Газпром" построит район элитного жилья. Проект рассмотрел градсовет
15.01.2022
Второй по размеру российский ретейлер товаров для детей "Дочки-сыночки" готовится к банкротству
15.01.2022
Законопроект о QR-кодах будет доработан до 30 января. В нем обещают учесть все жизненные ситуации
15.01.2022
Крупнейший оператор наружной рекламы Russ Outdoor покупает своего главного конкурента Gallery
15.01.2022
Комитет по природным ресурсам Ленобласти теряет профильных специалистов. Оттуда уходит Алексей Эглит
15.01.2022
Моргенштерн и Павел Дуров поддержали новый проект криптовалюты TON, созданный российскими разработчиками
15.01.2022
Компания "ЭФКО" выводит в Петербург сеть фудтраков с веганским меню "Еда будущего"
15.01.2022
Российская вакцина от ковида для детей готова к клиническим испытаниям
15.01.2022
Российская девочка-блогер Настя Радзинская заработала за год $28 млн
15.01.2022
Ученые: Жизнь на Земле возникла из-за белка, способного связывать металлы
15.01.2022
В реестр СМИ-иноагентов включили два юрлица, созданных журналистами-иноагентами
15.01.2022
В России за прошлый год появилось более 1 млн новых предприятий малого и среднего бизнеса
15.01.2022
"Магнит" приценивается к сети магазинов "Улыбка радуги"
15.01.2022
Мария Евневич вернула отцу 20% акций "Орими Трэйд" по решению суда
15.01.2022
США и НАТО готовы к повторной встречи с Россией. Но Россия пока не видит для этого оснований
15.01.2022
Первые российские миротворцы ОДКБ вернулись в Россию из Казахстана
15.01.2022
Зеленский предложил Байдену организовать трехсторонние переговоры с Владимиром Путиным
14.01.2022
После 2 лет отсидки досрочно вышел оперативник ФСБ, надругавшийся над петербуржцем с помощью карабина
14.01.2022
CNN: Россия готовит провокацию, чтобы создать предлог для вторжения в Украину
14.01.2022
Дрозденко рассказал о планах организовать мемориальный комплекс, посвященный Ленинградской битве
14.01.2022
В Госдуме анонсировали появление в обращении "цифрового рубля" в конце 2022 года
14.01.2022
"Добро пожаловать в мусорную столицу". Фронтмен The Hatters поделился впечатлениями от обстановки в Петербурге
14.01.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки