Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»

Генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега рассказал «Новому проспекту» о сдаче квартир в разгар пандемии, об изменившихся отношениях с банками, о причинах кратного сужения рынка и почему девелоперы не готовы тянуть метро к своим новостройкам.

Александр, вы в строительной отрасли с 1991 года. Пережили несколько кризисов и несколько губернаторов… При каком из них было проще работать в Петербурге: при Полтавченко, Матвиенко, Беглове? 

  — Вообще-то на моем веку было пять губернаторов. Вы забыли Собчака и Яковлева. Но я бы никого из них не ставил на пьедестал, да и не критиковал бы. Отрасль работает при любой власти. Да, раньше было легче, просто потому что были более комфортные экономические и юридические условия. Но это не заслуга отдельных градоначальников, а логика развития отрасли.

Как бы вы описали современный этап ее развития? 

  — Он сложный. Но дело не в ограничениях из-за пандемии и даже не в тотальном переходе на проектное финансирование (ведь на деньги банков мы строили давно). Самая большая проблема в том, что сейчас невозможно получить банковское финансирование под низкомаржинальные объекты. Если маржа стройки меньше 15%, банки выдвигают дополнительные жесткие условия. Из-за этого многие интересные проекты оказались не у дел.

Какая сейчас маржа у строителей? 

  — Больше 30% не видел. Хотя лет 20 назад она была около 100%, и это было нормально. А застройщики со стажем помнят проекты с маржой под 1000%. 

На какие проекты девелоперам легче получить заем: на масс-маркет, бизнес-класс или элитные?

  — Если банк верит, что проект принесет прибыль, деньги он даст. Это единственный критерий. Есть масса примеров, когда банки отказывают опытным застройщикам с хорошей репутацией и большим проектным портфелем. И при этом дают деньги тем, кто не входит в топ-10 строителей региона. Что касается нас, то с нами банки охотно идут на контакт. Ведь за 30 лет работы мы ни разу не просрочили выплаты по кредитам. Но по каждому новому проекту все равно диалог начинается как с чистого листа. 

Вы строите ЖК «Приморский квартал». На каком этапе он сейчас? 

  — За 3 года мы построили и продали в этом проекте 3,3 тыс. квартир, это половина из запланированного. Все корпуса первой очереди (почти 45 тыс. м²) заселены. Ключи выдавали в разгар коронавируса. Кроме того, Госстройнадзор разрешил нам ввести в строй три башни и жилой корпус в южной части квартала (это еще 697 квартир), а также отдельно стоящий паркинг на 499 автомобилей. До 2025 года на 25 га в «Приморском квартале» появятся 13 жилых домов высотой 12–25 этажей. 

Пандемия внесла какие-то изменения в проект? 

  — Нет. Он утвержден, и мы двигаемся по плану. Единственное изменение в том, что банки стали выдавать людям льготную ипотеку. Но это позитивное изменение, оно поддержало продажи.

Сколько денег уже инвестировано в проект и сколько еще планируете вложить? 

  — Уже вложили около 20 млрд рублей, и дальнейшая реализация потребует сопоставимых инвестиций, хотя на старте мы планировали уложиться в 35 млрд рублей. Верили, что удержим затраты, несмотря на инфляцию и рост стоимости строительных материалов. Но опыт показал, что мы не умеем экономить, да и не хотим. Вот поручни на крыльце, они из нержавейки. Могли бы поставить черный металл и покрасить, но через 5 лет всё это покроется ржавчиной. Стыд! При этом за 3 года жилье в проекте подорожало на 30% (в среднем продается по 140 тыс. рублей за 1 м²), а себестоимость выросла гораздо больше (каждый «квадрат» обходится нам почти в 100 тыс. рублей). Себестоимость, извините, просто прет! Приходится договариваться с подрядчиками и поставщиками. Но у нашей компании в этом диалоге есть козырь — мы всегда платим вовремя и в полном объеме (спасибо банку и дольщикам). Это помогает сдерживать цены на стройматериалы. 

Изменился ли спрос на жилье? Все-таки пандемия, нестабильность рубля, вероятность второй волны… 

  — Этот вопрос о спросе мне задают все 30 лет моей практики, и я всегда отвечаю искренне: «Не понимаю, откуда у людей деньги. Но деньги есть, и недвижимость покупают». Даже сейчас. Причем многие покупают без ипотеки — вносят всю сумму полностью. 
 
«Приморский квартал» вы строите в партнерстве с «Охта Групп» Владимира Свиньина. Как поделены между вами роли и как будете делить прибыль?

  — Детали не раскрою, но поверьте, у нас всё по справедливости. Сотрудничество оказалось взаимовыгодным. 

Есть ли планы его продолжить? Может, в проекте на территории фабрики «Скороход»?

  — Коллеги из «Охта Групп» нас туда пока не приглашали. Если пригласят — рассмотрим. А вообще, сотрудничество у нас давнее. Мы вместе строили еще дом на Бестужевской улице. Синергия на пользу всем.

У «Охта Групп» создано несколько инвестиционных фондов под девелоперские проекты. Вы в них участвуете? Насколько они эффективны?

  — ПИФ — эффективный инструмент, если есть крепкий пул партнеров. Наши партнеры — опытные инвесторы. Они умеют привлекать деньги, умеют с ними работать. Но это не наш бизнес. Мы всегда были девелоперами: контактировали с банками, строили на собственные средства и на деньги дольщиков. Для реализации «Приморского квартала», например, брали кредит на покупку земли. Строить стали на свои, а потом привлекли деньги дольщиков. И все корпуса, которые сейчас в продаже, мы реализуем по старым правилам. Только  четвертая очередь проекта будет финансироваться через эскроу-счета. 

Есть ли у вас планы работать на рынке коммерческой недвижимости?

  — В «Приморском квартале» будет более 15 тыс. м² коммерческой недвижимости. Но мы пока не решили, будем ли сами ее строить или привлечем партнера. Опыта в строительстве таких объектов у  нас нет. Мы только апартаменты строили на Львовской улице. Этот вид коммерческой недвижимости ближе всего к жилью. И интерес у покупателей к апартаментам есть. Сейчас изучаем, насколько это направление нам подходит и стоит ли дальше его осваивать. Также думаем о выходе на рынок загородной малоэтажки. Есть на карандаше один интересный проект. Но в этом сегменте совсем другая маржинальность: 15% максимум, а маржа в 5% — норма. Для нас это маловато.

Новые участки под многоквартирное жилье покупать планируете? 

  — В следующем году подумаем. Пока сосредоточились на том, что у нас в работе. А это 400 тыс. м² жилья. Для нашей относительно небольшой компании это десятикратный скачок в развитии. 

Смольный недавно заявил, что в этом году в городе будет введено 3,4 млн м² жилья против 3,9 млн м² в прошлом году. Власти искусственно сдерживают ввод, чтобы был баланс спроса и предложения. Вы поддерживаете эту стратегию?

  — Чиновники говорят так: городу не надо больше жилья, но никаких специальных способов по сдерживанию ввода не предлагают. Достаточно того, что строители за свой счет возводят в каждой новостройке соцобъекты. В «Приморском квартале», например, будет три детсада и школа на 1,5 тыс. человек. В среднем на инфраструктуру (социалку и дороги в новых кварталах) уходит до 15% от стоимости проекта. На эту тему есть грустная шутка у строителей: «Если еще и метро нас заставят к новым кварталам подводить, тогда в Петербурге не будет ни новостроек, ни метро». Никто такую нагрузку не осилит.

Как рынок, по вашему прогнозу, изменится в этом году? 

  — Многие девелоперы не выдержат нагрузки, особенно если они не имеют опыта работы с банками. Новых имен на рынке нет, и они вряд ли в ближайшее время появятся. Мы переживаем этап сжатия рынка. Не исключены поглощения, банкротства. Именитые гиганты выживут, а судьба всех остальных туманна. Сейчас в Петербурге строят 300 компаний. Мне кажется, что для нормальной работы городу хватит 50 фирм. Но, боюсь, останется не больше 30. Всё к тому идет.

Справка «Нового проспекта»:

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит», владеет 99% компании (данные СПАРК). Родился в 1966 году в Приозерске (Ленинградская область). Окончил Ленинградский институт авиационного приборостроения и СПбГУ. С 1991 по 1995 год — замдиректора АОЗТ «Концерн «VMB» (аббревиатура по первым буквам фамилий трех учредителей — Виталия Вотолевского, Сергея Муканаева, Александра Бреги). В 1997 году — первый заместитель гендиректора ЗАО «Петербургстрой». В 1998 году — председатель совета директоров ОАО «Петербургстрой». В 1999 году вернулся в АОЗТ «Концерн «VMB» и компанию «Магазин квартир» (в 2006 году переименована в ЗАО «Мегалит»). На строительном рынке компания известна под брендом «Корпорация «Мегалит». За свою историю компания  реализовала более 30 проектов общей площадью около 400 тыс. м². В стадии строительства находится ещё около 500 тыс. м². Крупнейший проект в портфеле — «Приморский квартал», который компания реализует в партнерстве с «Охта групп».