Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»
Новый проспект
Интервью

Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»

Прочитано: 1537
Александр Брега: «В Петербурге 300 застройщиков, но останется 30»
Генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега рассказал «Новому проспекту» о сдаче квартир в разгар пандемии, об изменившихся отношениях с банками, о причинах кратного сужения рынка и почему девелоперы не готовы тянуть метро к своим новостройкам.

Александр, вы в строительной отрасли с 1991 года. Пережили несколько кризисов и несколько губернаторов… При каком из них было проще работать в Петербурге: при Полтавченко, Матвиенко, Беглове? 

  — Вообще-то на моем веку было пять губернаторов. Вы забыли Собчака и Яковлева. Но я бы никого из них не ставил на пьедестал, да и не критиковал бы. Отрасль работает при любой власти. Да, раньше было легче, просто потому что были более комфортные экономические и юридические условия. Но это не заслуга отдельных градоначальников, а логика развития отрасли.

Как бы вы описали современный этап ее развития? 

  — Он сложный. Но дело не в ограничениях из-за пандемии и даже не в тотальном переходе на проектное финансирование (ведь на деньги банков мы строили давно). Самая большая проблема в том, что сейчас невозможно получить банковское финансирование под низкомаржинальные объекты. Если маржа стройки меньше 15%, банки выдвигают дополнительные жесткие условия. Из-за этого многие интересные проекты оказались не у дел.

Какая сейчас маржа у строителей? 

  — Больше 30% не видел. Хотя лет 20 назад она была около 100%, и это было нормально. А застройщики со стажем помнят проекты с маржой под 1000%. 

На какие проекты девелоперам легче получить заем: на масс-маркет, бизнес-класс или элитные?

  — Если банк верит, что проект принесет прибыль, деньги он даст. Это единственный критерий. Есть масса примеров, когда банки отказывают опытным застройщикам с хорошей репутацией и большим проектным портфелем. И при этом дают деньги тем, кто не входит в топ-10 строителей региона. Что касается нас, то с нами банки охотно идут на контакт. Ведь за 30 лет работы мы ни разу не просрочили выплаты по кредитам. Но по каждому новому проекту все равно диалог начинается как с чистого листа. 

Вы строите ЖК «Приморский квартал». На каком этапе он сейчас? 

  — За 3 года мы построили и продали в этом проекте 3,3 тыс. квартир, это половина из запланированного. Все корпуса первой очереди (почти 45 тыс. м2) заселены. Ключи выдавали в разгар коронавируса. Кроме того, Госстройнадзор разрешил нам ввести в строй три башни и жилой корпус в южной части квартала (это еще 697 квартир), а также отдельно стоящий паркинг на 499 автомобилей. До 2025 года на 25 га в «Приморском квартале» появятся 13 жилых домов высотой 12–25 этажей. 

Пандемия внесла какие-то изменения в проект? 

  — Нет. Он утвержден, и мы двигаемся по плану. Единственное изменение в том, что банки стали выдавать людям льготную ипотеку. Но это позитивное изменение, оно поддержало продажи.

Сколько денег уже инвестировано в проект и сколько еще планируете вложить? 

  — Уже вложили около 20 млрд рублей, и дальнейшая реализация потребует сопоставимых инвестиций, хотя на старте мы планировали уложиться в 35 млрд рублей. Верили, что удержим затраты, несмотря на инфляцию и рост стоимости строительных материалов. Но опыт показал, что мы не умеем экономить, да и не хотим. Вот поручни на крыльце, они из нержавейки. Могли бы поставить черный металл и покрасить, но через 5 лет всё это покроется ржавчиной. Стыд! При этом за 3 года жилье в проекте подорожало на 30% (в среднем продается по 140 тыс. рублей за 1 м2), а себестоимость выросла гораздо больше (каждый «квадрат» обходится нам почти в 100 тыс. рублей). Себестоимость, извините, просто прет! Приходится договариваться с подрядчиками и поставщиками. Но у нашей компании в этом диалоге есть козырь — мы всегда платим вовремя и в полном объеме (спасибо банку и дольщикам). Это помогает сдерживать цены на стройматериалы. 

Изменился ли спрос на жилье? Все-таки пандемия, нестабильность рубля, вероятность второй волны… 

  — Этот вопрос о спросе мне задают все 30 лет моей практики, и я всегда отвечаю искренне: «Не понимаю, откуда у людей деньги. Но деньги есть, и недвижимость покупают». Даже сейчас. Причем многие покупают без ипотеки — вносят всю сумму полностью. 
 
«Приморский квартал» вы строите в партнерстве с «Охта Групп» Владимира Свиньина. Как поделены между вами роли и как будете делить прибыль?

  — Детали не раскрою, но поверьте, у нас всё по справедливости. Сотрудничество оказалось взаимовыгодным. 

Есть ли планы его продолжить? Может, в проекте на территории фабрики «Скороход»?

  — Коллеги из «Охта Групп» нас туда пока не приглашали. Если пригласят — рассмотрим. А вообще, сотрудничество у нас давнее. Мы вместе строили еще дом на Бестужевской улице. Синергия на пользу всем.

У «Охта Групп» создано несколько инвестиционных фондов под девелоперские проекты. Вы в них участвуете? Насколько они эффективны?

  — ПИФ — эффективный инструмент, если есть крепкий пул партнеров. Наши партнеры — опытные инвесторы. Они умеют привлекать деньги, умеют с ними работать. Но это не наш бизнес. Мы всегда были девелоперами: контактировали с банками, строили на собственные средства и на деньги дольщиков. Для реализации «Приморского квартала», например, брали кредит на покупку земли. Строить стали на свои, а потом привлекли деньги дольщиков. И все корпуса, которые сейчас в продаже, мы реализуем по старым правилам. Только  четвертая очередь проекта будет финансироваться через эскроу-счета. 

Есть ли у вас планы работать на рынке коммерческой недвижимости?

  — В «Приморском квартале» будет более 15 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Но мы пока не решили, будем ли сами ее строить или привлечем партнера. Опыта в строительстве таких объектов у  нас нет. Мы только апартаменты строили на Львовской улице. Этот вид коммерческой недвижимости ближе всего к жилью. И интерес у покупателей к апартаментам есть. Сейчас изучаем, насколько это направление нам подходит и стоит ли дальше его осваивать. Также думаем о выходе на рынок загородной малоэтажки. Есть на карандаше один интересный проект. Но в этом сегменте совсем другая маржинальность: 15% максимум, а маржа в 5% — норма. Для нас это маловато.

Новые участки под многоквартирное жилье покупать планируете? 

  — В следующем году подумаем. Пока сосредоточились на том, что у нас в работе. А это 400 тыс. м2 жилья. Для нашей относительно небольшой компании это десятикратный скачок в развитии. 

Смольный недавно заявил, что в этом году в городе будет введено 3,4 млн м2 жилья против 3,9 млн м2 в прошлом году. Власти искусственно сдерживают ввод, чтобы был баланс спроса и предложения. Вы поддерживаете эту стратегию?

  — Чиновники говорят так: городу не надо больше жилья, но никаких специальных способов по сдерживанию ввода не предлагают. Достаточно того, что строители за свой счет возводят в каждой новостройке соцобъекты. В «Приморском квартале», например, будет три детсада и школа на 1,5 тыс. человек. В среднем на инфраструктуру (социалку и дороги в новых кварталах) уходит до 15% от стоимости проекта. На эту тему есть грустная шутка у строителей: «Если еще и метро нас заставят к новым кварталам подводить, тогда в Петербурге не будет ни новостроек, ни метро». Никто такую нагрузку не осилит.

Как рынок, по вашему прогнозу, изменится в этом году? 

  — Многие девелоперы не выдержат нагрузки, особенно если они не имеют опыта работы с банками. Новых имен на рынке нет, и они вряд ли в ближайшее время появятся. Мы переживаем этап сжатия рынка. Не исключены поглощения, банкротства. Именитые гиганты выживут, а судьба всех остальных туманна. Сейчас в Петербурге строят 300 компаний. Мне кажется, что для нормальной работы городу хватит 50 фирм. Но, боюсь, останется не больше 30. Всё к тому идет.

Справка «Нового проспекта»:

Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит», владеет 99% компании (данные СПАРК). Родился в 1966 году в Приозерске (Ленинградская область). Окончил Ленинградский институт авиационного приборостроения и СПбГУ. С 1991 по 1995 год — замдиректора АОЗТ «Концерн «VMB» (аббревиатура по первым буквам фамилий трех учредителей — Виталия Вотолевского, Сергея Муканаева, Александра Бреги). В 1997 году — первый заместитель гендиректора ЗАО «Петербургстрой». В 1998 году — председатель совета директоров ОАО «Петербургстрой». В 1999 году вернулся в АОЗТ «Концерн «VMB» и компанию «Магазин квартир» (в 2006 году переименована в ЗАО «Мегалит»). На строительном рынке компания известна под брендом «Корпорация «Мегалит». За свою историю компания  реализовала более 30 проектов общей площадью около 400 тыс. м². В стадии строительства находится ещё около 500 тыс. м². Крупнейший проект в портфеле — «Приморский квартал», который компания реализует в партнерстве с «Охта групп».

девелопмент
Обсудить
Другие статьи автора Читайте также по теме
Конкурсное производство на Петербургской макаронной фабрике (производила продукцию под брендом «Знатные») завершилось мировым соглашением. Эксперты склоняются к мысли, что теперь имущественный комплекс на ул. Коли Томчака в Московском районе ждет редевелопмент.
Елена Греб, финансовый директор алтайского строительного холдинга «Союз», который строит в поселке имени Тельмана на границе с Колпино жилой комплекс за 1,5 млрд рублей, поговорила с «Новым проспектом» о красоте, высотках и выходе на рынок Петербурга.
Редакция 06.09.2021
Власти Ленобласти собираются передавать девелоперам, которые берутся достраивать проблемные объекты в регионе, участки под новые проекты на территории бывшего Ржевского полигона. Участники рынка по-разному оценивают инициативу чиновников.

С 16 октября Тунис отменяет карантин для туристов
15.10.2021
ЦДС построит 77 тыс. м2 жилья в Мурино
15.10.2021
У представителей бизнеса спрос на отели в Петербурге почти вернулся на уровень 2019 года
15.10.2021
В реестре иноагентов Минюста появились юрлица-издатели Росбалта* и Репаблик*
15.10.2021
Италия может признать российскую вакцину от ковида
15.10.2021
IKEA предупредила о дефиците продукции
15.10.2021
Где в Москве арендовать самое дешевое жилье
15.10.2021
Патриот-реконструктор Бараненко арестован: ему грозит до шести лет лишения свободы
15.10.2021
Герой «Фото недели» Александра Петросяна камерунец Зомо пропал на белорусско-польской границе
15.10.2021
В Петербурге добровольцы получили первую дозу новой вакцины от коронавируса "Бетувакс"
15.10.2021
Яндекс начал маркировать сообщения СМИ, признанных иностранными агентами
15.10.2021
Федеральные компании заняли свою нишу на машиностроительном рынке Татарстана
15.10.2021
Табачный гигант "Филип Моррис" закрывает фабрику в Краснодаре
15.10.2021
Биткойн-биржа Coinbase создает NFT-маркетплейс
15.10.2021
Члены СПЧ предлагают изменения в закон об иностранных агентах
15.10.2021
В Петербурге отменили культурный форум
15.10.2021
Консорциум «ОБЪЕДИНЕННЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС» подписал соглашение о партнерстве с АО «Центр технологий судостроения и судоремонта»
15.10.2021
Две трети россиян считают, что у людей нетрадиционной ориентации должно быть меньше прав
15.10.2021
Курс биткоина резко пошел вверх
15.10.2021
В России установлен антирекорд по смертности от ковида
15.10.2021
Ивану Сафронову запретили переписку в СИЗО
15.10.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки