Игра вдолгую. Как поднять стоимость и доходность недвижимости

Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»):

— В условиях макроэкономической нестабильности экономическая эффективность использования недвижимых активов снижается. В связи с этим перед компаниями, управляющими морально устаревшими объектами, стоит задача перестроить бизнес-процессы, чтобы стать эффективнее с точки зрения автоматизации, гибкости, мобильности и многофункциональности. Соответственно, это порождает ряд трендов в сфере управления.
Первый — это цифровизация и внедрение IT-технологий в области управления и эксплуатации. Второй — понимание новых форматов (сервисные офисы, коворкинги, загородные комплексы под аренду, общественные пространства, self-storage). Управляющие компании, которые просто выставляют счета, уже никому не интересны. Необходимы компании и люди, которые умеют держать руку на пульсе и формировать пул арендаторов, операторов, инвесторов, исходя из принципа многофункциональности.
Третий тренд — активный выход непрофильных IT-компаний на рынок недвижимости, особенно в сфере управления. В основном все их сервисы нацелены на то, чтобы решить вопрос дистанционного управления, поскольку из регионов приходит довольно много запросов на управление недвижимостью, в первую очередь — сложными объектами с большим числом собственников. Эта идея родилась примерно 5 лет назад, но только сегодня она начала получать какие-то практические очертания как на уровне стартапов, так и на уровне крупных IT-компаний («Сбер», «Яндекс»). Однако все эти сервисы пока сыроваты.
Еще один тренд в управлении — коллаборация управляющих компаний с девелоперами и собственниками активов. Ему предшествовало изменение портрета инвестора, у которого появилась готовность нанимать управляющие компании в силу другой ментальности. Кроме того, к этому есть экономические предпосылки, поскольку управляющим компаниям необходимо находить новые варианты сотрудничества. Такие коллаборации могут принять разные формы. К примеру, управляющая компания вместе с девелопером может создавать продукт через консалтинг или продажу франшизы. Также возможен вариант совместного инвестирования в улучшение объекта или создание совместного предприятия в равных долях, где в уставе прописан цивилизованный выход одной из сторон из проекта через опцион.

Александр Басалыгин, совладелец компании BS Art Development Group:

— По поводу недооцененной недвижимости могу сказать избитую фразу «все счастливые семьи похожи друг на друга». Среди них есть счастливые владельцы предприятий, колбасных цехов или бывшие министры… Такие люди не воспринимают недвижимость как какую-то важную составляющую своей жизни, у них всё хорошо. Скорее всего, они там паркуют деньги.
А вот несчастные семьи не похожи между собой и несчастны по-своему. Например, у человека было много денег, но он пришел к проходимцам и неудачно вложился. В итоге у него три крупных здания в центре города, но операционный минус.
Или, например, наследники. Есть же очень много замечательных, талантливых наследников, я с большим количеством из них дружу. Их родители появились на свет в 1940-х годах, и, как бы это ни было грустно, они уже близки к потере дееспособности и скоро умрут. Среди наследников бывают разные люди: на одних природа отдохнула, а другие толковые. Они могут быть очень классными клиентами по приобретению недооцененных объектов. 
Есть еще граждане, решившие, что в России произошла чума, которые эмигрировали и не приезжали сюда 15 лет. Они думают, что мы здесь палками друг друга бьем, и в депрессии что-то с дисконтом продают.
Бывают люди, которым просто нужен психолог: они хотят что-то продать, но в итоге не делают этого. В общем, много разных несчастных семей, и чтобы что-то приобрести, нужно пойти к этому большому количеству странных личностей и с ними вести интересные беседы. Вот такая жизнь.

Алексей Фурсов, совладелец ресторанной группы Che Group, сети «Евразия», сетей Fitness House и Urbanfit: 

— В плане покупки и управления недвижимостью я остаюсь скептиком. Самая моя большая глупость и наиболее неудачные вложения были в покупку квартир. У меня их десять, так как, когда я переезжаю в новое жилье, старое не продаю. Если проанализировать изменение их стоимости, то половина этих квартир в условных единицах за последние 20 лет не изменилась. 
Покупка коммерческой недвижимости — просто хранение денег. Мои товарищи, зарабатывающие миллионы в совершенно других направлениях, вкладывают их с минимальной доходностью в какие-то стены. Наверное, ими движет страх, что их деньги растают, банк накроется, а компания, акции которой они купили, обанкротится. Если убрать эти риски, то никакого смысла в покупке коммерческой недвижимости на сегодняшний день в России я не вижу. Посмотрев на график стоимости акций той же Coca-Cola, можно увидеть, что прибыль за последние 30 лет будет в 2-3 раза больше, чем от управления коммерческой недвижимостью. 
Строить сейчас тоже невыгодно: участки и себестоимость работ подорожали. С учетом сегодняшней процентной ставки можно потратить 2 года жизни, построить объект и получить ровно ту сумму, которую в него инвестировал. Сомнительная история, если только ее не рассматривать как сохранение средств.

Светлана Соколова, учредитель Mushrooms Creative Group: 

— Сегодня много говорят про зумеров, и я хочу начать со следующего: не пытайтесь продавать (недвижимость. — Прим. «НП») молодым. У них нет и не будет денег. Молодое поколение очень осознано хочет жить в кайф. Сегодня они могут есть гречку, а завтра ездить на Maybach, и их устроят оба сценария. Поэтому глобально нужно сфокусироваться на аудитории постарше. 
Для поднятия стоимости квадратного метра, во-первых, нужно создать очень четкую целостную концепцию. Все соседи должны быть одинаковыми: если вы строите люкс, не надо размещать «Пятерочку» и «Шаверму». История с целевым трафиком и кластерностью имеет большой спрос. 
Второе: многофункциональность объекта. Например, я готовлю проект трехэтажного ресторана, но я понимаю, что концепция сложная и может не пойти. Поэтому каждый этаж сепарирован друг от друга, чтобы, если что, сдать их по отдельности. 
Третье: таргетность объекта. То есть, наоборот, нужно заранее подготовить помещение под конкретный объект, тот же самый ресторан. Из-за нехватки соответствующих помещений инвесторы рассматривают покупку, а не аренду. При покупке начинаются проблемы с согласованиями, панорамными окнами и так далее. Поэтому если ваша недвижимость под это подходит, то это будет хорошая идея. 
Четвертое: дополнительные инфраструктурные объекты. Например, привлекательность коворкинга для резидентов можно поднять за счет фуд-холла и магазинчиков. 
И последнее: люди хотят инвестировать и не париться дальше. Поэтому хорошим сценарием может стать наличие полного сервиса управления этой недвижимостью. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»: 

— Заработать на недвижимости — это либо игра вдолгую, либо для умных. Объясню на элементарных показателях: если вы просто продаете объект коммерческой недвижимости, то 25% — это налог на прибыль, 20% — НДС, 15% — налог на дивиденды во время вывода дохода из своего общества. То есть вы заплатили государству 60% от стоимости недвижимости. На биткоине, который контролировать невозможно, заработаешь быстрее и больше, и, соответственно, это более популярно. Поэтому на рынке недвижимости выживают только профессионалы. 
Первый и относительно новый риск инвестора в недвижимость называется Генеральная прокуратура. Яркий пример: к клиенту пришли с иском об изъятии помещения подвала. Его еще в 2006 году продал на торгах Комитет имущественных отношений Петербурга, но, по мнению прокуратуры, это было бомбоубежище, поэтому нужно вернуть его обратно государству. Единственным владельцем архива, который доказал бы, что это бомбоубежище давно исключили из соответствующего реестра, является само МЧС. Они радостно заявили, что архив хранится 5 лет и ничего подтвердить не готовы. В итоге у клиента не самые лучшие перспективы. 
Второй риск — по коллективным инвестициям. Законодатель пытается эту сферу урегулировать с помощью запретов. Например, мораторий на строительство апарт-отелей в Москве и многоэтажек и апартаментов в Сочи. Коллективные инвестиции имеют экономический эффект, но вопрос в том, как защититься от вмешательства государства, которое пока не определилось с регулированием.