Георгий Рыков: «Мы притворяемся, что работаем, а на самом деле живем»

Георгий, в какой сегмент недвижимости лучше вкладываться в 2024 году? 
— Представление о том, как лучше сохранить деньги, у человека постоянно эволюционирует и зависит от его возраста, настроения и возможностей. Одни могут инвестировать в финансовые инструменты, новое поколение вкладывается в биткоин или другую криптовалюту. В мое время такими «криптовалютчиками» были создатели «МММ». Так как я представитель другого поколения, у меня сложилось негативное отношение к разным финансовым инструментам, хранению средств в банке. Скорее всего, это нерационально. Но мне спокойнее, чтобы заработанные деньги были вложены в недвижимость. Поэтому я агитирую других делать так же. 
Все уже давно поняли, что квартиры лучше покупать для себя лично. С точки зрения заработка сдавать ее в аренду не очень выгодно, потому что доходность может составлять 2–5%. А еще нужно учитывать потребность в амортизации. Если попадется плохой арендатор, то потом еще больше на ремонт потратишь. Это я про свой опыт рассказываю. В квартире, которую я сдавал, жил хороший парень, но с женой поссорился, разбуянился и сломал все дорогостоящие двери. Какую-то часть он компенсировал, но мы с большой радостью избавились от этой квартиры. 
Раньше при желании заниматься коммерческой недвижимостью нужно было строить торговые комплексы, офисы, но для этого всегда были нужны громадные инвестиции. Но когда мы начали реализовывать сегмент апартаментов, подтянулись инвесторы среднего уровня. Это унифицированный продукт, который не теряет в стоимости при грамотном управлении. Поэтому это и стало популярным направлением, особенно у нас в Питере.
Какая там сейчас доходность? 
— Она зависит от этапа входа, но она редко опускается ниже 10%. А тот, кто попал в удачный период, зарабатывал и 20% с учетом капитализации, роста цены и так далее. Этот инструмент хорошо развивается по всей России.
Эксперты говорят о растущем интересе инвесторов к складской недвижимости. Насколько, на ваш взгляд, это перспективное направление? 
— Это стабильный сегмент, но в нем много нюансов. Например, в Санкт-Петербурге работала компания «А-Плюс», которая обанкротилась из-за отсутствия возможности значительно поднять арендную ставку. Однако затем после пандемии произошел всплеск онлайн-торговли, и склады стали очень востребованы. Сейчас по смехе build-to-suit собственник может заключить долгосрочный договор на 10–15 лет и получать стабильный доход. 
А почему тогда вы сами не инвестируете в это направление?
— Складская недвижимость классная, но я не очень к ней склонен. Не представляю себя в роли кладовщика, даже если у меня 100 тыс. «квадратов». Хотя мы рассматривали для себя интересные проекты, которые сейчас в основном представлены в Германии. Это не одноэтажные объекты, а многоуровневые, со специальным способом перемещения товаров. Помимо того, что используется небольшая площадь земли, там всё автоматизировано и вообще нет людей. Соответственно, им не надо платить зарплату, а помещения не нужно отапливать. Такие проекты требуют серьезной начинки, но быстро окупаются.
Коворкинги пока занимают небольшую долю в структуре офисного рынка. Есть ли шанс, что их доля существенно вырастет, или это довольно нишевый продукт?
— Это очень интересный формат: тот же офис, но под особым соусом. Помимо рабочих мест, в них есть комьюнити, своя атмосфера. Эту идею воплотили в жизнь IT-компании типа Google, Yandex. Потом произошла революция — сеть WeWork превратила это в бизнес. Ребята арендуют площади и потом их капитализируют, пересдают, управляют и зарабатывают деньги. В итоге стоимость компании доходила до $47 млрд. И если что-то прорывное происходит в одних странах, значит рано или поздно оно должно прийти и в другие, в том числе в Россию. 
В коворкинге есть важная вещь — эффективность использования площадей. Сейчас, в постиндустриальное время, формируется новый тип человека. Он как бы живет и работает в одном месте, проводит там много времени. Корпорация будет требовать эффективно трудиться, платить большие деньги, а сотрудники станут думать, что они не работают, а так живут. И это такой условный обман, который устраивает всех. И так со многими вещами. Шеринг-экономика, как бы мы ее ни ругали, очень эффективна.
Можно вспомнить полупустые бизнес-центры во время пандемии, да и сейчас в шесть часов менеджеры бегут волной домой, и в итоге здание простаивает. Зачем засорять город бизнес-центрами если можно разместиться на меньших, но более эффективных площадях? Сейчас часть сотрудников эффективно работает на удаленке, но если их вернуть, то понадобится процентов на тридцать больше мест. 
Какую долю в ваших офисных проектах занимают коворкинги? 
— Пока она невысока, но надеемся, что этот формат себя покажет. Мы хотим быть в первых рядах и построить большую компанию на рынке коворкингов. Это революционный продукт, а мы буревестники этой революции. Мне кажется, что скоро грянет буря, когда собственники начнут переделывать свои объекты под эту функцию. Современные компании очень динамичны: сегодня они увольняют людей, а завтра набирают. В связи с этим им нужно понимать, где можно оперативно разместить новых сотрудников или как использовать возникший избыток площадей. И коворкинги позволяют бизнесу решать эту задачу. Сейчас мы делаем мощную IT-платформу, которая будет простой, функциональной и поможет привлечь на этот рынок новых клиентов. 

Почему вы решили инвестировать в проект «Рощино Residence»? 
— У меня есть определенная насмотренность разных сегментов недвижимости. Мне понравились апартаменты в горах в Австрии. Это вроде гостиница, но ты как домой попал. Особенно такой формат популярен у лыжников, и он востребован и летом, и зимой. Мысли о создании чего-то подобного у меня появились давно. Когда я увидел красивое, уникальное место, окруженное двумя заказниками рядом с озером, наметилась общая концепция создания проекта, которым можно заменить стандартный дом. У меня у самого есть загородный дом. Там находятся люди, которые смотрят за ним, ведь часто что-то ломается, надо убирать снег, а еще есть освещение, канализация… За всем нужно следить. А если человек занят, много путешествует и хочет уехать недалеко от города и полностью переключиться, выйти из дома в лес в шортах? Так родилась идея создания такого курорта.
Чем он отличается от классического курорта? 
— Есть проекты с единоличным владельцем, но это совсем другой подход, когда ты покупаешь, у тебя длинные деньги, строишь отель. А тут много собственников, что упрощает финансирование. 
Кроме того, архитектура в проекте должна тонко гармонировать с окружением, не мешая. На первом участке мы уже сохранили 3 тыс. деревьев. Это большой труд. Во-вторых, важна инфраструктура: спортивные объекты, бассейн, баня, спа. Также у нас будет клиника, где можно поправить здоровье. Это направление стало популярно: в прошлом году в Санкт-Петербург приехали с целью лечения 623 тыс. иностранцев (+17% к предыдущему году). Помимо этого, в проекте предусмотрены гостиница, рестораны, бани, детские клубы, зоопарк. То есть людям будет чем заняться: человек приехал, развлекся, позанимался собой, а потом ключиком закрыл дверь и уехал.
Да, это недешево, но расходы на содержание стандартного дома тоже немалые. К тому же в случае необходимости стандартный дом продать — целая история, чего не скажешь об универсальном продукте. Или можно отдать его в управление. 
Правильно ли я понимаю, что «Рощино Residence» не относится к ГК «БестЪ»? 
— Анализ наилучшего использования территории делала «БестЪ. Коммерческая недвижимость», то есть наши маркетологи. Консалтингом занималась «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «Бестъ»). А акционерный капитал — это совсем другое. В проект вкладывался я и мои партнеры (Андрей Недбаев и Александр Гончаров. — Прим. «НП»). И это нормально, компания не может, например, купить все коворкинги, а приобретает нашу франшизу. Так функционирует любой современный бизнес. 
Я же из «БестЪ», значит и проект имеет отношение к компании, но просто там есть другие совладельцы. По другим проектам у «БестЪ» также есть партнеры, которые инвестируют и в дальнейшем получают доход, не включаясь в операционную деятельность. Поэтому сказать, что проект не относится к группе, будет неправильно.
Довольны ли вы продажами в проекте?
— Конечно я недоволен. Во-первых, мы подняли цену почти вдвое: сейчас стоимость квадратного метра варьируется от 450 тыс. рублей. По этой стоимости продажи есть, но когда мы начинали по 260 тыс. рублей, то активность была намного лучше, то есть мы сами сознательно немного притормозили темпы продаж. 
Во-вторых, с недавним приобретением соседнего участка теперь у нас стало в распоряжении не 9, а почти 20 га со своим озером и интересным ландшафтом. В итоге был самолет-суперджет на восемь человек, а стал на 20. Классность объекта растет, и когда ты начинаешь предлагать более дорогой продукт, нужно проводить маркетинговую кампанию, чем мы активно и занимаемся. 
Как себя чувствует ваш ресторанный проект «Провиант»? 
— Ресторанный бизнес — вообще классный опыт. Здесь можно деньги заработать, но не очень большие. С девелопментом это несравнимо. Это просто социализация: ты выпиваешь, общаешься с людьми. Друзья из Москвы если приезжают, то едят только здесь, потому что они избалованы. Качество еды я проверяю своим желудком. Вот мы сейчас притворяемся, что работаем, а на самом деле живем. А чтобы нормально жить, надо нормально есть. Этот бизнес у меня абсолютно не отнимает времени. 
А минусы у него есть? 
— Да. Простой пример: во время пандемии я из своего кармана содержал весь коллектив. Все 20 человек получали зарплаты. Да, мы работали на доставке, но так как ресторан небольшой, то и загрузка была незначительная.
Собираетесь ли вы открывать новые заведения?
— В «Рощино Residence» откроем новый «Провиант». Это будет большой панорамный ресторан на 400 посадочных мест с итальянской кухней. А в целом там разместятся четыре ресторана. Площадь помещения пока неизвестна, мы пока находимся в состоянии добавления мастер-плана. Пока могу сказать одно: это будет отдельно стоящее здание, расположенное на берегу озера. Интерьер — лаконичный, акцент сделаем не на обстановку, а на видовые характеристики. Природа — самый лучший интерьер, и мы ее оставим по максимуму. 
Вы принимаете активное участие и организуете археологические экспедиции. Почему решили этим заняться? 
— Я окончил исторический факультет по специализации «Археология». Увлечения и друзья у меня остались. Один мой друг стал академиком, другой — профессором. С ними организовываем экспедиции археологического направления. 
После того как Советский Союз рухнул, денег археологам на исследования не хватает. И мы около 20 лет финансируем эти раскопки. Я периодически сам принимаю в них участие. 
Где обычно они проходят? 
— Около Байкала, в Саянах и Монголии. В Монголии много сохранилось памятников, а людей мало. Коллеги из этой страны приезжают к нам, и мы проводим конференции, в том числе международные. Научные руководители везде одни и те же, а состав групп иногда меняется. В основном исследуем памятники кочевого времени. Это древние могильники, наскальные рисунки, которые никто никогда не видел. Золота-бриллиантов нет у нас (смеется). Найденное передается в музеи. То есть идет активная работа, потом раскопки, издательство, а также съемка документальных фильмов на эту тему. 
А этим летом планируется проводить экспедиции?
— Сейчас профессор Артур Харинский уже ведет раскопки на севере Монголии, на озере Хубсугул. Это такое здоровенное озеро с чистой прозрачной водой. 10 июля мы приедем к нему, сядем на автомобили и рванем на юг, в пустыню Гоби. Там построим маршруты исследователя Петра Козлова. Это известный первооткрыватель Российской империи, ученик Николая Пржевальского. Он встречался с далай-ламой и Николаем Рерихом, нашел древний город Хара-Хото и привез оттуда рукописи, которые хранятся в Институте восточных рукописей. В XIX веке он был главным героем больших географических открытий, однако сейчас его знают только специалисты. Поэтому мы снимаем о нем фильм, чтобы популяризировать, рассказать молодежи. Эта картина о том, как студент случайно узнает о Козлове и начинает путешествовать его маршрутами, ходить в музеи, вступает в Русское географическое общество. 
Какие у вас еще планы на лето? 
— Помимо экспедиции хочу немного на Байкале отдохнуть, у меня дом там есть. А потом снова работать, строить «Рощино Residence». 
Продолжаете ли вы увлекаться йогой? Чем вас она привлекает? 
— Я йогой занимаюсь недолго, 13 лет. В йогу приходят по необходимости. Это то, что мне подходит, помогает снимать стресс. 
Есть такая наука психонетика, изучающая возможности человека как творца Вселенной. И это не имеет никакого отношения к эзотерике. Появляются новые методы раскрытия смысла существования. Просто йога очень удобная как платформа для того, чтобы работать правильно с сознанием или активизировать его.
Был на ретритах в Карелии, Индии, Таиланде, Тибете и Непале.
Вы находитесь в брачном союзе почти 35 лет. Исходя из вашего опыта, что можете посоветовать для сохранения отношений? 
— Это набор случайностей. Никаких индивидуальных советов нет. Единственный вариант — жить свободно и слушать сердце. Каждый проживет свою жизнь и делает свои ошибки. Особенно во взаимоотношениях между мужчиной и женщиной. Это вообще два антипода, которые соединяются на физиологической основе. Но любовь же есть, она существует. Любовь помогает сохранить брак, а всё остальное его разрушает.