«Это не только про красоту, но и про амбицию». Как оживить сложные объекты

Александр Басалыгин, основатель BS Аrt Development Group:

— Мы живем в городе, который полон невероятно проблемной недвижимостью, буквально миллионами невостребованных и неэффективно используемых квадратных метров. Во-первых, большая проблема — памятники культурного наследия. Я недавно общался с москвичами насчет образовательного проекта, и у них было непонимание, почему в Петербурге нельзя подобрать ничего кроме памятника. Они всё время говорили «можно уже не какой-нибудь дворец», а мы доносили до них, что весь Петербург — это дворец, и мы в нем живем. 
Вторая проблема — красный пояс Петербурга. Это Кировский район, Петроградская сторона, Васильевский и другие острова, где везде «заводы, газеты и пароходы». 
Третья проблема — неэстетичное наследие девелопмента 1990-х и начала нулевых, которое потеряло актуальность еще к моменту строительства, не говоря уже о сегодняшнем времени. Возможно, через 10–20 лет общими усилиями предприниматели сделают так, что нашим детям и внукам не останется проблемной недвижимости, всё будет переформатировано, восстановлено и ревитализировано. 

Заза Паксадзе, гендиректор строительной компании «Союз»:

— Существует ряд сложностей с реновацией объектов культурного наследия, а также просто исторических зданий, построенных до 1917 года и находящихся под охраной региона. Во-первых, это проблемы с подключением сетей. Если здание аварийное, то это значит, что его полностью отключили и сетей больше нет. В итоге надо направлять запрос на предоставление технических условий, что требует финансовых вложений. Сети в центре изношены, и зачастую девелоперу приходится модернизировать подстанции, индивидуальные тепловые пункты и так далее. Это большое давление на инвестора, потому что площадь зданий в центре города не превышает 8 тыс. м², что создает узкий финансовый коридор, который не позволяет проводить такие масштабные работы. 
Во-вторых, это отсутствие возможности оценить стоимость строительных работ на начальном этапе. Объект капитального ремонта или реконструкции требует тщательного обследования, но ни один из собственников не даст всё посмотреть, например проверить капительные стены на прочность. Поэтому приходится рассчитывать цену по наитию, исходя из практики, а настоящую стоимость узнаёшь уже после покупки. Поэтому не зря говорят, что цена воссоздания исторического объекта дороже строительства нового здания.
Третье — стесненные условия для работы, так как часто недвижимость приобретается без земельного участка. А строительство требует складирования материалов, установки лесов, заборов, размещения оборудования и тяжелой техники. Без согласования с комитетом имущественных отношений пользоваться территорией нельзя, государственная административно-техническая инспекция регулярно выписывает штрафы за любой мешок. 
И, наконец, приспособление проекта для современного использования. Есть действующие нормативы, например по пожарной безопасности, требующие, чтобы было две лестницы, а здании только одна. Далее — условия для маломобильных групп населения, которые тоже надо учитывать. С другой же стороны находится комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, сопротивляющийся изменениям в историческом здании. 

Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами»:

— Все маркетологи говорят, что для успешности объекта важен принцип: location, location, location. Мы считаем, что для этого нам не нужна локация, мы сами ее создаем. Объект должен быть многофункциональным вне зависимости от того, строите ли вы апарт-отель, бизнес или торговый центр. Тогда он будет востребован у потребителей и интересен собственнику с точки зрения диверсификации рисков.
На начальной стадии целесообразно провести анализ наилучшего использования, что позволит понять, какие функции стоит включить в проект. При этом не стоит бояться современных форматов. Если у вас не идет торговый центр, то нужно взять и поменять его функционал. Если фуд-холл не самый эффективный вариант, значит коворкинг может обеспечить добавленную стоимость недвижимости с точки зрения дальнейшей продажи или сдачи в аренду. 
Важную роль играет проект управления эксплуатацией. Это некая инструкция, которая регламентирует отношения между подрядчиками и показывает, правильно ли всё функционирует в системе. Всё это должно быть упаковано в правильный дизайн и архитектуру. Сейчас у людей востребована концепция третьего места, когда кроме дома и работы им хочется выйти в ресторан или погулять. Этот принцип необходимо использовать в проектах. Если 5–10 лет назад девелоперы на этом экономили, то сейчас ситуация меняется. В одном из реализованных нами проектов торгового центра наличие собственного парка позволило увеличить посещаемость на 17,5%, что привело к росту ставок и ценности объекта.

Илья Канцелярчик, соучредитель компании Lots development:

— Универсального ответа, какой формат правильный, нет. Нужно смотреть каждый объект и локацию в отдельности, обращать внимание на то, что есть рядом, а чего не хватает. Мы переделываем сложные объекты — паркинги — в торговые комплексы, где объединяем абсолютно разный набор арендаторов, чтобы причин посетить это место стало больше. В спальных районах не хватает общественных и бьюти-пространств, детской тематики, складов self-storage. Наличие в торговом центре этих функций подтягивает за собой рост выручки у продуктовых магазинов, аптек, кофеен, а значит дает им возможность платить более высокую ставку аренды.
Благодаря этому у нас есть возможность посадить арендаторов не только на минимальную ставку, но и получать от них 10% товарооборота. В наших объектах в Мурино, Новоселье, Буграх и на Дыбенко арендаторы при мелкой нарезке помещений платят 3 тыс. рублей за «квадрат» и еще 2 тыс. рублей за «квадрат» в виде процента от товарооборота, хотя даже в центре не везде есть такая ставка. 

Мария Элькина, архитектурный критик:

— В работе с историческими и заброшенными объектами не хватает элементов архитектуры. У нас в городе с современной архитектурой вообще почему-то не очень, это слабое звено. Особенно это заметно, когда мы работаем с историческими зданиями. Людям искренне кажется, что восстановление такого объекта не подразумевает архитектурных решений, хотя это не так. К примеру, для реставрации Дома радио позвали москвичей, и, хотя мне не нравится их эскизное решение, это хороший кейс, потому что в проекте есть архитектура, а дальше можно обсуждать что хорошо, а что плохо. 
В этом отношении архитектурные решения — недооцененный экономический инструмент. Допустим, в проекте реставрации английского замка, который получил награду Королевского института архитекторов, фактически речь идет о пристройке жилого здания, что позволило сделать из руин дорогой вид недвижимости. Вы можете сделать красивую крышу, которая станет главной частью притяжения, или витрину, за счет которой объект будет продаваться. Хороший архитектор приходит на помощь тогда, когда вы не знаете, какая функция здания позволит его продать. Это не только про красоту, но и про амбицию делать сегодня что-то не менее красивое в Петербурге и других европейских городах, чем строили до нас. 

Михаил Скигин, соинвестор проекта «Брюлофт», совладелец Петербургского нефтяного терминала: 

— У каждого инвестора свой мотив и цель — погоня за идеей заработать или что-то еще. В XV веке во Флоренции жил Филиппо Брунеллески, которого считали сумасшедшим, потому что он тогда начал придумывать 3D-моделирование. У него была безумная идея восстановить купол (флорентийского собора. — Прим. «НП»), который отсутствовал около 20 лет. И так получилось, что 600 лет спустя этот объект эпохи Ренессанса является туристическим магнитом Италии. Хотя на самом деле Брунеллески не сделал ничего, кроме того что взял старую идею и реализовал ее. 
Мы сейчас тоже находимся на этапе возрождения, когда берем что-то старое, принимаем за новое, и это становится крутым, модным и современным. Закон золотого сечения предполагает, что красота видна тогда, когда человек копирует законы природы и реализует их в архитектуре. А когда идет погоня за быстрым заработком, любовь к деталям отпадает. Вечная же красота, существующая на протяжении тысячелетий, то уходит на задний план, то опять возвращается. Нам очень сложно сейчас заново всё это придумать, но, слава богу, мы живем в городе, где можно восстановить старую красоту.