Елена Костицына: «За спадом рынка обязательно придет подъем»
После отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки сегмент жилой недвижимости переживает не лучшие времена. Об адаптации застройщиков к новой реальности, прогнозах на следующий год и особенностях работы женщины-руководителя в строительной компании «Новому проспекту» рассказала директор проекта ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» (компания «Охта Групп») Елена Костицына.
Елена, год выходит на финишную прямую. Уже понятно, какие планы вашей компании будут реализованы?
— У нас все по плану: занимаемся проектом ЖК «Экография. Квартал у Петергофа», который включает 12 домов, коммерческий центр и детский садик на 120 мест. К реализации жилого комплекса мы приступили в октябре прошлого года. Сейчас в стройке находится пять домов. Ввод в эксплуатацию планируется в начале 2026 года.
Как за год изменились спрос и предложение жилья в петербургской агломерации?
— Спрос снизился, но надо не забывать в силу каких обстоятельств. Про семейную ипотеку скажу отдельно: многие покупатели обладают не всей информацией и видят только то, как она выглядит для заемщика.
Со стороны условия семейной ипотеки выглядят привлекательными: ставка составляет 6% годовых. Однако если сумма первого взноса меньше 50%, то застройщик должен выплатить банку от 11,9% комиссионного вознаграждения от суммы кредита. А это дополнительная существенная нагрузка на застройщика.
Есть проблема с неопределенностью по лимитам семейной ипотеки: ты никогда не знаешь, когда они закончатся. Например, записываешь клиента на вторник, еще в пятницу все было в порядке, а уже в понедельник — всё, сделки не проводят. И когда лимиты открываются снова, условия могут измениться как для заемщика, так и для застройщика.
Изменились ли ваши отношения с банками за последний год на фоне происходящего?
— Безусловно, бывают сложности, но они объективны. Финансовые организации тоже находятся в очень сложных условиях. Мы совместно решаем проблемы, которые появляются.
Как продаете квартиры сейчас? Появились ли какие-то новые маркетинговые инструменты?
— Мы выполняем план продаж, хотя это очень сложно. «Охта Групп», как и другие застройщики, предлагает различные механизмы приобретения квартир. Например, есть сделки по трейд-ин, когда после подписания договора фиксируется цена. У покупателя есть до 4 месяцев на продажу своего жилья с помощью наших партнеров. А комиссию за продажу берем на себя.
И, конечно, есть рассрочки. Это работающий механизм в текущих условиях, но для застройщиков он менее выгоден, так как деньги на эскроу-счет зачисляются не сразу, а в течение срока рассрочки.
Все эти инструменты применялись и раньше, просто изменился их объем в структуре сделок. До середины 2024 года на ипотечные продукты приходилось до 80%, после — 30%, а в последние месяцы доля уменьшилась до 10% (и всё это льготные программы). При этом ставка по стандартной ипотеке составляет 29% годовых. Ну и кто ее будет брать?
Как застройщики будут работать, если ставка продолжит расти?
— Всё, что нас не убивает, делает нас сильнее. Мы на рынке более 20 лет — видели и выдержали не один кризис. Все наши проекты успешны, их результаты, как правило, выше изначально запланированных в бизнес-плане.
Сейчас ситуация на рынке недвижимости очень непростая. Мы находимся в зоне неопределенности, которая связана не только с внутренними факторами, но и с геополитикой. Средний срок реализации девелоперских проектов — около 5 лет. Чтобы предусмотреть все риски на таком длинном отрезке времени, важно грамотно составить бизнес-план. Сейчас, безусловно, прогнозировать что-то сложно. Кто-то выдержит и усилит свои позиции на рынке, а кто-то уйдет. В любом случае экономика имеет волнообразное течение: за спадом обязательно придет подъем. Кроме того, любая кризисная ситуация может стать толчком для развития.
Как всё это повлияло на цены?
— С начала реализации ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» мы повышаем цены регулярно, стартовали с 167 тыс. рублей за 1 м2. За год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16,5%.
Изменился ли портрет покупателя?
— Нет. Значительно он не изменился, хотя в последнее время снова стали появляться и инвестиционные сделки. Люди пытаются обезопасить и диверсифицировать свой капитал и, помимо вкладов, инвестируют в недвижимость. Вообще, у нашего проекта очень большая аудитория: семьи с детьми, возрастные пары, молодые люди. Для многих из них квартира в нашем проекте не первое жилье, а своеобразная квартира-дача. Они ее покупают, поскольку не хотят обременять себя строительством дома и его обслуживанием, но хотят жить за городом. Рядом с нашим проектом находятся пять парков. Это настоящие царские предместья для загородной жизни.
Спрос на жилье за пределами города так возрос во время пандемии?
— Да, участок, на котором сейчас реализуется проект, мы смотрели и до пандемии. Он нас тогда не заинтересовал. Но в 2021 году взглянули на него другими глазами и увидели перспективу его развития.
Как решаете вопросы импортозамещения? Что можете сказать о качестве российского продукта и материалов?
— Производители, которые были на рынке и приступили к реализации продукции еще до санкций, с годами улучшают ее качество. По многим позициям они выглядят достойно. Перспективы у российских компаний очень хорошие.
По данным аналитиков рынка недвижимости, в Петербурге наблюдается тренд на сокращение площади квартир. В ваших проектах лоты стали меньше?
— Какой-то общей тенденции по уменьшению площади квартиры я не вижу. Да, был период, когда застройщики массово клепали студии, но сейчас наоборот они снижают их количество, так как покупатели стали более избирательными. В студии чек покупки ниже, но вопрос, что в него входит. Можно ли в таком жилье разместить всё что нужно? В нашем проекте тоже есть студии, но мы старались делать так, чтобы каждый сантиметр пространства работал. В итоге средняя площадь квартир в проекте составляет 45 м2, но зато у нас 40 видов планировок на 1195 квартир. Также заметен усиливающийся тренд на квартиры с отделкой: жильцы хотят въехать в готовую квартиру, не думая о ремонте.
Что можете сказать о нынешнем земельном рынке? Есть ли в агломерации резерв земли под застройку?
— На рынке всё больше появляется предложений с разрешением на строительство (РНС). Но нам больше интересны участки под развитие, где есть возможности для девелопмента. Есть много пятен, которые не были переведены в Генплане под жилье. Как правило, они имеют промышленную или смешанную функцию. Скорее всего, в таких локациях будут развиваться многофункциональные проекты, подразумевающие размещение не только жилья, но и офисов, технопарков для обеспечения рабочих мест. Город приветствует появление таких территорий, поскольку это позволяет организовать занятость людей из соседних районов.
Есть ли у вас планы по покупке новых участков?
— Мы рассматриваем совершенно разные проекты, поскольку занимаемся не только жильем, но и коммерческой недвижимостью. Важен потенциал развития участка. Если территория недооценена, а мы видим в ней перспективу, то неважно, будет ли это жилье, офисы или склады. Это принцип работы «Охта Групп». К примеру, когда мы начинали проект «Обводный двор», там были полуразрушенные здания императорских винных складов. А сейчас на их месте создано современное пространство, где есть офисы, балетная студия, кофейни, спортивные объекты и другие функции.
Какие вы дадите прогнозы развития бизнеса в следующем году?
— У нас есть пул проектов, которыми мы продолжим заниматься. Это пространство «Скороход», ЖК «Экография. Квартал у Петергофа», проекты в Петрозаводске, индустриальный комплекс «ПГСК» на Пискаревском проспекте.
При этом мы продолжаем смотреть разноплановые участки, где можем применить свой опыт, креатив и интеллект. Из новых направлений сейчас интересны склады и light Industrial. Такие проекты позволяют в одном месте собрать разные функции. Но для их строительства важна правильная локация.
Как давно вы в «Охта Групп»? Чем занимались до этого?
— Начинала работу в Балтийском финансовом агентстве, это был очень хороший опыт. В «Охта Групп» с момента основания компании, за эти годы мы с командой реализовали очень интересные и разноплановые проекты: многофункциональный комплекс «Лиговский, 33-35», индустриальный парк «ПГСК», жилой квартал «Экография. Квартал у Петергофа» и многие другие.
Тяжело ли было перестроиться с одного направления деятельности на другое?
— Первое высшее образование — химический факультет, второе — экономический. Считаю, что получила лучшее образование¸ спасибо моим преподавателям в СПбГУ. Да, в стройке есть своя специфика, и ее нужно знать, но управленческий опыт важнее.
Трудно ли женщине на руководящей должности высокого уровня?
— У женщины-руководителя гораздо больше возможностей. Помимо интеллекта, образования и компетенций, которые есть и у мужчин, женщине помогают гибкость, мягкость, многозадачность трудолюбие и обаяние. Кроме того, у женщин хорошо работает интуиция. Например, когда я оцениваю перспективы проекта, уже после беглого знакомства с его особенностями появляется понимание, стоит за него браться или нет. А дальнейшие расчеты, как правило, подтверждают первоначальные ощущения.
Елена Костицына в 1995 году окончила химический факультет СПбГУ, в 2003 получила второе высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятии» также в СПбГУ. С 2003 работает руководителем проектов в компании «Охта Групп». Под ее началом были реализованы проекты в разных сегментах недвижимости: многофункциональный комплекс «Лиговский, 33-35», индустриальный парк и торгово-офисный комплекс «Нарвский» и др. В данный момент руководит проектом жилой квартал «Экография. Квартал у Петергофа». Воспитывает двух дочерей.
Компания «Охта Групп» основана в 2003 году. За это время реализовано более 25 разнообразных девелоперских проектов с использованием собственных средств и в интересах сторонних инвесторов. Приоритетное направление деятельности — комплексное развитие территорий. Компания выполняла функции внешнего девелопера (fee developer) в проекте административно-делового квартала «Невская Ратуша» в историческом центре Петербурга. Здесь же реализованы проекты многофункционального общественно-делового комплекса «Обводный Двор» и жилого комплекса «Екатерининский» на месте бывших промышленных площадок. На данный момент компания ведет работу над редевелопментом лофт-квартала «Скороход» в Петербурге и района «Петровская Слобода» в Петрозаводске на месте исторических производственных площадок.
Жилой квартал «Экография. Квартал у Петергофа» общей площадью около 54 тыс. м2 состоит из 12 трехэтажных домов на 1195 квартир. ЖК спроектирован с учетом требований повышенной комфортности. Рядом с жилым кварталом предусмотрено строительство торгового комплекса, детского сада на 120 мест, а также создание прогулочного променада, вдоль которого разместятся площадки для детей разных возрастов, зона тренажеров, скалодром, зеленый лабиринт, зона амфитеатра, центральная площадь с елкой, полоса препятствий, фотозона и зоны отдыха.
