Эксперты рассказали, как меняется курортная недвижимость в России
Эксперты Группы Мантера и ведущие архитекторы России назвали тренды курортной недвижимости, которые станут определяющими для рынка в ближайшее десятилетие. Российский рынок курортной и рекреационной недвижимости переживает фазу трансформации. Конкурентоспособность проектов определяется не масштабом, а разнообразием сценариев отдыха, бережной интеграцией в природную среду и новыми форматами.
Внутренний туристический поток в России стабильно растет: по итогам 2025 года он достиг 173,9 млн поездок. Как подчеркивалось в рамках архитектурно-девелоперской дискуссии на выставке MosBuild 2026, на фоне этого роста меняется сам туристический продукт. Путешественники больше не ищут просто «место для ночлега» — современные курорты становятся самостоятельными точками притяжения, ради которых планируется поездка.
В ответ на этот вызов эксперты отрасли выделяют три ключевых направления развития курортной недвижимости.
Тренд 1. Экосистема вместо отдельных зданий
Рынок постепенно уходит от модели разрозненной застройки. Конкурентоспособность курорта сегодня зависит от качества среды, удобной навигации и целостного пользовательского опыта.
Руководитель проектов «МЛА+» Михаил Степура отмечает, что на больших площадках особенно важна продуманная структура территории: гостиницы, сервисы и общественные пространства должны быть логично связаны между собой. Один из примеров такого подхода — мастер-план круглогодичного курорта «Бирюзовая Катунь» площадью около 1000 га. Здесь особое внимание уделено балансу между размещением, рекреационными зонами и природными маршрутами. По словам эксперта, мастер-план также должен учитывать развитие территории на годы вперед: спрос и ожидания гостей меняются, поэтому проекту необходим запас гибкости без потери общей логики.
«Мы наблюдаем растущий спрос в курортном регионе на жилье по принципу «всё включено», — говорит Ольга Трояновская, коммерческий директор Группы Мантера. — Концепция отдыха кардинально изменилась, людям недостаточно просто квартиры на море или в горах, необходима инфраструктура для любых сценариев отдыха и развлечений: семейного, молодежного, расслабленного и активного. Более 60% покупателей премиального жилья у моря ожидают от проектов выхода к собственному пляжу, наличия кофейни, ресторана, а каждый второй из них — CПА- и wellness-зон. Эти ожидания реализуются в проектах Группы Мантера, где гибридная модель сочетает комфорт частного проживания с сервисами полноценного курорта».
Подобный подход соответствует мировому тренду многофункциональных курортов, где резиденции, гостиничная инфраструктура, рестораны, спортивные и оздоровительные сервисы работают как единая среда. По такому принципу развиваются, например, City of Dreams Mediterranean на Кипре и One&Only Portonovi в Черногории.
Тренд 2. Архитектура впечатлений
По данным ВЦИОМ, туристы ищут в первую очередь культурно-событийную насыщенность, а также комфорт и возможность созерцательного отдыха. Архитекторы отвечают на запросы путешественников и меняют подход — от проектирования зданий к созданию сценариев отдыха.
Современный курорт больше не ограничивается размещением, он предлагает гостю разные форматы отдыха внутри одной экосистемы. Увеличивается популярность гастрономического, «сонного», эно- и других видов туризма.
Вместе с нарастающей усталостью от мегаполисов и постоянной включенностью 24/7 формируется устойчивый тренд на приватность, тишину и восстановление — не в формате массового отдыха, а через уединенные сценарии проживания на природе.
На этот запрос отвечает формат камерных проектов, где архитектура становится инструментом восстановления. Так, комплекс класса де-люкс «Шале 1032» в Красной Поляне спроектирован для покупателей, стремящихся к отдыху в тишине и уединении: ограниченное количество вилл расположено в лесном массиве на высоте более 1000 метров, где нет визуального и социального шума. За счет натуральных материалов проект органично интегрирован в природный пейзаж и является его продолжением. Реликтовый колхидский лес, окружающий «Шале 1032», — не просто фон для созерцания, а активный участник процесса восстановления: растительные фитонциды насыщают воздух и благоприятно влияют на здоровье человека.
В рамках одного направления могут сочетаться разные сценарии отдыха. В портфеле Группы Мантера такие форматы реализованы на горном курорте Красная Поляна: комплексы апартаментов «Красная Поляна 540» и «Красная Поляна 960» предлагают гостям выбор между активным трекингом, восстановлением в банных комплексах, гастрономическими и социальными сценариями.
Таким образом, в рамках одного курорта объединяются противоположные форматы: от активного отдыха в компании до полного уединения и восстановления.
Еще одним примером создания рекреационного кластера вокруг впечатлений, объединившего трекинг, релакс, местный колорит и культурный контекст, стал архитектурный концепт на Камчатке. Сюда едут не ради отелей, а ради вулканов, термальных источников и дикой природы. Поэтому архитектура здесь работает как часть общего сценария отдыха.
Как отмечает руководитель и партнер архитектурного бюро FANTALIS Architects архитектор Анна Куликова, в СПА-отеле «Лагуна» акцент сделан на впечатлениях: открытый термальный бассейн с видом на озеро, рестораны с панорамами, wellness-инфраструктура и разные форматы размещения. «Для современного гостя важен уже не только номер, но и опыт пребывания: утром — вид на вулкан, днем — активный отдых, вечером — тишина и восстановление. Именно такой подход становится одним из ключевых факторов конкурентоспособности новых курортов», — говорит Анна Куликова.
Тренд 3. Локальная идентичность
Архитектура курортных проектов всё реже бывает типовой: сильные решения рождаются из особенностей конкретной территории.
Например, перелетные птицы послужили метафорой для архитектуры нового комплекса Mantera Supreme с клубными резиденциями Mantera Residence в Сириусе. «Перед началом работы над проектом мы всегда изучаем контекст места: архивы, природные особенности, историю территории, культурные ассоциации. Из этого формируется концепция архитектуры, планировок, интерьерного дизайна, которая затем становится основой и для маркетинга объекта, — говорит руководитель и сооснователь бюро дизайна и архитектуры AA Partners Анастасия Краттли. — В Mantera Supreme мы обнаружили, что Имеретинская низменность является орнитологическим заповедником, через который проходят пути миграции птиц. Эта концепция прослеживается и в работах художников Recycle Group: два панно высотой более пяти метров интегрированы в лобби отеля. Одно посвящено горным вершинам, второе — закатному морю, двум стихиям, которые окружают Mantera Supreme. Сегодня важно выстраивать эмоциональную связь с гостем через все точки контакта: от фасада до событийной программы отеля». С высоты здание напоминает птицу с раскинутыми крыльями в форме буквы М, которая возвращается домой. Монументальная, но легкая неоклассика, открытые фасады и собственный ландшафтный парк на 3 гектара органично вписывают курорт в атмосферу приморской природы.
Принцип локальной идентичности проявляется и в других регионах. Так, в Калининградской области реализуется масштабный курорт «Белая дюна», где архитекторы сохранили природный ландшафт: застройка отступает от пляжа, но остается проход к морю. «Идея пройти к морю по песку заложена прямо в расположение зданий и улиц. Здесь архитектура не спорит с природой — она встроена в нее», — объясняет Михаил Степура.
Мировой рынок курортной недвижимости развивается в направлении создания аутентичности проектов, основанной на характеристиках места, природных особенностях. Объекты не противопоставляются пейзажу, а интегрируются в среду. Показательный пример — Саудовская Аравия, где развиваются сразу несколько таких проектов. Среди них Desert Rock Resort, где комплекс буквально растворяется в скале, а также Shebara Resort, где виллы на воде выполнены в форме зеркальных сфер, отражающих море и небо и минимизирующих визуальное вмешательство в ландшафт.
Специалисты Группы Мантера отмечают, что успех современной курортной недвижимости зависит от точного анализа локации, сильного мастер-планирования, раннего взаимодействия с архитекторами и бережного отношения к контексту территории. По их оценке, в ближайшие годы выиграют проекты, предлагающие не просто размещение, а продуманную среду для жизни и отдыха.
