Екатерина Немченко: «Рынок ждет дефицит новых проектов и увеличение стоимости жилья»

Екатерина, сейчас многие застройщики жилья говорят о снижении темпов продаж. Как обстоят дела у вас? С какими результатами по продажам вы завершили год? 
— В целом 2024 год был успешным, и его результаты оказались лучше, чем мы прогнозировали. В 2023 году главным драйвером продаж была ипотека по льготным программам, на нее приходилось до 95% сделок. В связи с сокращением программ и изменениями условий эксперты рынка оценивали, что в 2024 году объем продаж сократится на 30–40%. Однако активность на рынке была высокой, регулярные корректировки условий кредитования провоцировали покупателей быстрее принимать решение. В результате объем продаж «РСТИ» не повторил успех 2023 года, но оказался продуктивнее, с большим отрывом от остального периода, включая 2022 год, показатели которого на 46,3% ниже показателей 2024-го. То есть, несмотря на отмену льготных ипотечных программ, ужесточение условий по жилищным кредитам и прекращение работы IT-ипотеки в Петербурге и Москве (которая занимала до 10% сделок), серьезного проседания спроса не случилось. 
А на сколько конкретно просели продажи в «РСТИ» в 2024 году? 
— Всего в 2024 году было продано 1914 лотов общей площадью 83,3 тыс. м². Это на 23,6% меньше, чем в 2023 году. Но стоит принять во внимание, что в 2023 году у «РСТИ» был полный набор финансовых инструментов, большой объем предложения и старт нескольких новых проектов, а в 2024 объем предложения компании существенно сократился за счет продаж предыдущего периода, а из новых стартов — только очередь строительства ЖК «Кинопарк». При большем товарном запасе результаты были бы другими. 
Из-за снижения объемов продаж некоторые застройщики не торопятся выводить новые проекты. Планируете ли вы запускать их в этом году? 
— Действительно, застройщики стали относиться к выводу новых проектов очень осторожно, анализируя много факторов: спрос, конкуренцию, условия дорогого в текущем периоде проектного финансирования, небольшое количество финансовых инструментов, которыми располагают покупатели, рост себестоимости и т.д. Тщательно проведя анализ, мы определились, что в 2025 году пополним корзину объектов «РСТИ» и запустим два новых проекта. 
Первый — ЖК «Гранат» — будет строиться во Фрунзенском районе на ул. Фучика. Для «РСТИ» это расширение географии присутствия, в этой локации мы пока не были представлены. Здесь построим новый авторский проект «РСТИ» — красивый и продуманный для жизни жилой комплекс комфорт-класса с очень интересными фасадами. Дом однозначно будет заметным и украсит эту локацию. Традиционно в проекте будет представлена широкая квартирография: от студий до многокомнатных квартир. В местах общего пользования будет выполнена дизайнерская отделка. Украшением комплекса станет уникальное благоустройство и центральная входная группа в два света. Старт продаж запланирован на эту весну. 
Второй проект, в Калининском районе, также имеет авторскую концепцию, но выполнен в другой стилистике и станет визуальной доминантой для своей локации. В проекте будет представлено широкое разнообразие планировочных решений, будут квартиры с отделкой и без отделки. Покупателей не оставят равнодушными интересное благоустройство, дизайн парадных и, конечно, центральной входной группы. Этот проект и тот, что реализуется во Фрунзенском районе, довольно масштабные — каждый около 50 тыс. м². 
Как застройщики, в том числе и вы, будут работать, если ключевая ставка продолжит расти?
— Ставка уже сейчас имеет для покупателей заградительный характер, и поэтому с точки зрения продаж уже нет принципиальной разницы, будет она 23% или 25%: по таким ставкам покупатели не берут и не будут брать кредиты. Согласно исследованиям, покупатели, которые берут ипотеку, чувствуют себя более-менее комфортно при ставке по ипотечному кредиту 10–11%. При цифрах выше 20% ипотечные сделки носят разовый характер. Конечно, все ждут позитивных новостей и снижения ключевой ставки. Она влияет не только на ипотеку, но и на проектное финансирование, а значит, и на всю финансовую модель проекта. 
Какую долю в структуре сделок у вас сейчас составляют ипотечные кредиты? 
— Если говорить про итоги всего 2024 года, то доля ипотечных сделок составила 78%, хотя в разные периоды показатели по ипотеке отличались. Например, к концу года возросла доля сделок с рассрочкой платежей, и ипотека стала составлять около 60% от общего числа сделок. Таким образом, если сравнивать первое полугодие со вторым, то таких сделок стало меньше на треть. 
За счет каких инструментов люди приобретают недвижимость сейчас? Что вы предлагаете клиентам вместо ипотеки? 
— Безусловно, возрастает роль рассрочек. В 2024 году доля таких сделок в нашей компании увеличилась втрое, до 18%. По 214-ФЗ рассрочка от застройщика возможна только до ввода объекта в эксплуатацию, а это очень короткий срок, недостаточный для того, чтобы полностью рассчитаться. В будущем нужно будет думать о том, где взять деньги: продать существующий актив или оформить кредит. Однако пока ключевая ставка высока, в короткой перспективе на доступные банковские средства рассчитывать не приходится. Поэтому наиболее востребованы программы рассрочек для объектов на более ранних стадиях строительства, но опять же с расчетом на то, что потом получится взять кредит по хорошей ставке. 
Также у нас сравнительно недавно появилась рассрочка на готовые квартиры. В этом случае мы предлагаем приобрести жилье в сданных объектах «РСТИ» в рассрочку на 2 года. 
Рассрочки на готовые квартиры пользуются спросом? 
— Из-за отсутствия других инструментов — да. Но сказать, что спрос по этой программе стал массовым, будет преждевременно. Далеко не всем подходит срок рассрочки, который может предоставить застройщик.
Повлияла ли экономическая ситуация на покупательские предпочтения и на портрет самого покупателя?
— Когда была льготная ипотека, доступная для широких масс без ограничений, многие брали ипотечные кредиты, чтобы купить инвестиционное жилье, впрок, для детей. Лидером продаж были студии. Затем они уступили лидерство однокомнатным квартирам. А с учетом того, что во втором полугодии прошлого года из льготных программ осталась только семейная ипотека, то большинство квартир по ней приобретается для себя, для улучшения жилищных условий. Поэтому стало больше сделок по продаже двух-трехкомнатных квартир. В основном это компактные лоты, но с продуманной эргономичной планировкой. Клиенты — семьи с детьми до 6 лет, а это молодые люди, то есть портрет покупателя помолодел. 
Что касается инвесторов, то стратегии и цели инвестиций могут быть разными. Если говорить про короткие инвестиции с целью заработать, когда вложил деньги на начальной стадии строительства, а потом продал через год по бо́льшей цене, то сейчас такой формат самый рисковый, можно столкнуться со сложностями в реализации и недостаточным ростом цены. А есть инвестиции с целью сохранения средств, что очень актуально при таком высоком уровне инфляции. И даже сейчас, несмотря на высокие ставки по депозитам, инвесторы в недвижимость есть, потому что, как показывает практика, в долгосрочной перспективе это самое надежное вложение. 
Как изменились цены за прошлый год?
— Цены за прошлый год в объектах «РСТИ» выросли, с учетом инфляции и, согласно финансовым моделям проектов, в соответствии со степенью готовности, в среднем на 9%. В каждом объекте своя стоимость квадратного метра, зависящая от стадии строительства, конкурентного окружения, товарного запаса и других факторов. Средняя цена продажи в проектах комфорт-класса «РСТИ» в прошлом году составила 254 тыс. рублей за 1 м², а в ЖК Familia, который относится к классу премиум, — 410 тыс. рублей за 1 м².
Как развивается ваш проект в Москве?
— Мы завершили строительство жилого комплекса Eleven на Звенигородском шоссе, в продаже остались последние квартиры. Мы получили опыт работы в Москве, и сейчас наша география присутствия включает обе российские столицы. 
Где строить и продавать жилье проще — в Петербурге или в Москве?
— У каждого рынка есть своя специфика. В Москве более масштабный рынок, больше возможностей, больше покупателей. А Петербург для нас — понятный и родной город. Не скажу, что Петербург прост, но здесь мы себя чувствуем комфортно с точки зрения понимания всех особенностей и специфики рынка, потребителя, подрядчиков. 
Как давно вы в «РСТИ»? Трудно ли женщине на руководящей должности такого уровня? 
— В мае будет 3 года, как я работаю в «РСТИ», а руководящие должности на работе я занимаю с 25 лет, так что для меня это абсолютно органичное и нормальное состояние. 
Когда вы в 25 лет стали начальницей, то не сталкивались ли с проблемами со стороны сотрудников из-за молодого возраста? 
— Никогда. Всегда пользовалась авторитетом и уважением со стороны подчиненных. Мне удавалось формировать сильные профессиональные команды, с уникальной творческой атмосферой, которые давали высокие результаты. Думаю, отчасти мой секрет в генах. Мама была великолепным управленцем и дома, и на работе. Она была высочайшего уровня педагогом, наставником и прекрасным человеком. 
Помимо генов и профессионального опыта, для руководителя важны академические знания. По базовому образованию я математик-программист, а это значит, мои сильные качества — логика, здравый смысл, умение анализировать и четко выстраивать бизнес-процессы. Также предметом интереса для меня всегда были психология и управленческие компетенции. Для того чтобы сотрудник эффективно работал, нужно подмечать и развивать его сильные стороны. С поддержкой, наставничеством и долей свободы он расцветает. 
Какие плюсы и минусы есть у женщины-руководителя, на ваш взгляд?
— Я вижу одни плюсы. Если это умная, образованная женщина с хорошим опытом, с управленческими навыками и при этом она профессионал в своей сфере, ни у кого не возникнет сомнений в том, насколько она достойна быть руководителем. Более того, у женщин сильнее развита интуиция, они больше вникают в детали, реже рубят сплеча. Вопросы будут, если недостаточно компетенций, если нет уважения к людям и их труду. Тогда неважно, какого пола руководитель. 
После пандемии многие компании перешли на гибридный график работы или выбрали удаленку. Оправдан ли этот шаг? 
— Мы отдаем предпочтение присутствию в офисе. Это личный контакт, есть возможность встретиться, оперативно обсудить текущие вопросы, принять решение. Если сотрудник постоянно работает в отрыве от коллектива, нарушается обмен энергией, не выстраиваются связи, результат получается менее впечатляющий. Проводя рабочее время в офисе, мы лучше узнаем друг друга, больше доверяем. Встречи в Zoom не заменят живого общения, шуток, которые рождаются между делом, или простой человеческой поддержки и сочувствия в сложных жизненных ситуациях. Всё это влияет на сплоченность коллектива. При этом мы периодически допускаем удаленный режим, если это связано с жизненными обстоятельствами, но все всегда стремятся скорее вернуться в офис. 
Какие прогнозы развития рынка в 2025 году можете дать?
— Отвечая на этот вопрос, нужно разделить город и Ленобласть, которая чувствует себя несколько хуже. На рынок новостроек Петербурга следует смотреть через призму предложения: участков для стройки уже не так много, земля дорожает. Количество выводимых на рынок новых проектов сокращается, предложение постепенно вымывается, а спрос сохраняет свою активность. Эти симптомы ведут к дефициту, а значит, росту цен. Эта тенденция уже заметна в сегменте элитного жилья, в котором в прошлом году спрос в новостройках превысил пополнение предложения. Так что в перспективе 2–3 лет мы увидим нехватку новых проектов уже в сегменте масс-маркет в городских районах Петербурга и увеличение стоимости новостроек. 
Это может привести к тому, что спрос перетечет в Ленобласть?
— Нет. Это может произойти лишь частично, за счет тех, для кого важна лишь стоимость. Массовый уход покупателей в область возможен, только если область предоставит уникальный финансовый инструмент для покупки, обеспечит классной инфраструктурой, чудесными соцобъектами и прекрасным транспортным сообщением.