Эффективная коммерция. Какие встроенные помещения нужны в жилых кварталах

Заур Агаронов, генеральный директор ФСК «Лидер Северо-Запад» (входит в состав ГК «ФСК»):

— Можно выделить три основных тренда при развитии коммерческой инфраструктуры в жилых проектах. Первый — гибкость. В жилом строительстве минимальную площадь ограничивают, в коммерческом пока нет. Задача минимизировать площадь для того, чтобы потенциальный инвестор мог купить это помещение. В какой-то презентации я видел помещения по 90 м2, но надо в 3 раза меньше, от 30 м2. Для присутствующих во всех новых жилых комплексах пунктов выдачи заказов и мини-продуктовых магазинов нужна небольшая площадь. Естественно, это всё предполагает планшетную планировку. То есть потенциальный инвестор должен иметь возможность соединить эти помещения друг с другом. Он может взять себе, например, 60, 90, 120 м2 чтобы развивать коммерческую составляющую в этом проекте. 
Второй тренд — партнерство. Это значит, что девелоперу надо подумать о наилучшем использовании объекта, создать какой-то мини-якорь, например ресторан. В данном случае застройщик должен предусмотреть инженерную систему ресторана, веб-камеру на кровлю и выполнение других технологических требований. Соответственно, надо определиться с партнером и обсудить с ним всё заранее. 
Третий тренд больше связан с самой архитектурой и гуманностью проектов. Необходимо, чтобы коммерческое помещение обладало отличительными характеристиками, такими как витрины, а также взаимодействовало с благоустройством: системами контроля доступа, ландшафтным дизайном, эргономикой, логистикой и цифровыми системами.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda Intelligent Development:

— В сфере коммерческой недвижимости мы работаем одновременно с двумя целевыми аудиториями. Первая — это жители, для которых в жилом доме нам нужно предусмотреть всё, что им когда-нибудь может понадобиться. Недвижимость в центре города дороже, чем на окраине, из-за того, что там гораздо более разнообразная инфраструктура. Соответственно, наша географическая задача — восполнить ее недостаток в том или ином районе. В этом отношении вопрос, что нужно заложить в проект, в какой-то степени не имеет смысла.
Вторая аудитория — частные инвесторы, которые приобретают у нас коммерческие помещения для сдачи в аренду. Эти люди действуют на свой страх и риск и обладают самым разным опытом, что позволяет нам получать большое количество распределенных мнений. Для того чтобы отвечать запросам инвесторов, помещения должны быть универсальными и подходить для самого разного бизнеса. Все-таки ретейл — это очень живая штука, где всё время происходит ротация, появляются новые форматы. При таком подходе помещения найдут своего покупателя, а девелопер получит хорошую стоимость и возможность создать в жилом комплексе правильную инфраструктуру.
Мы строим всё больше и больше коммерческой инфраструктуры, но при этом число жителей в городе не увеличивается. Это значит, что количество денег, которые оборачиваются на площади, не растет. Таким образом, в ближайшее время появится лишняя инфраструктура, и далеко не все помещения будут востребованы. При этом бизнес пока не готов приспосабливаться к этим ограничениям и думать, куда девать лишние площади, как решать инженерные проблемы. В связи с этим наш рецепт простой: следовать за невидимой рукой рынка. Вы должны знать своего потребителя, уметь создавать форматные помещения и понимать, как управлять коммерческими объектами.

Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест»:

— В последние годы на рынке жилья наблюдается тренд на улучшение качественных характеристик продукта. Продуманная коммерческая инфраструктура — один из инструментов решения этой задачи, поэтому пускать эту историю на самотек нельзя. В наших крупных проектах предусмотрено создание каких-то знаковых мест, общественных площадей или отдельных зданий. Также важно обеспечить цельность концепции коммерческой инфраструктуры. Для это мы продаем помещения на этапе строительства и находим правильных арендаторов, которые обеспечивают разные функции. В дальнейшем коммерческие площади в жилом комплексе можно купить уже как готовый арендный бизнес. 
Как жилищные девелоперы мы также смотрим в сторону коммерческих проектов. Исторически бизнес-модели девелоперов, которые занимались жилой и коммерческой недвижимостью, были совершенно разными. Перед застройщиками стоит задача всё продать, и желательно в процессе строительства. При этом операторы коммерческой недвижимости стремились построить и заполнить объект, чтобы получать стабильный арендный поток, но сейчас ситуация меняется. Сначала появились гостиницы, которые можно было продавать отдельными юнитами с небольшим порогом входа. Конечно, это стало нам интересно, ведь с точки зрения девелопмента разница невелика, а итог один — та же самая продажа площадей в процессе строительства. Учитывая рост нагрузки на жилье, сегмент апарт-отелей становится всё более интересным.
Сейчас в тренде индустриальная недвижимость: в проектах light industrial можно продавать помещения во время строительства. То же самое касается офисного сегмента. В Петербурге этот рынок пока что еще в самом зародыше, но есть пример Москвы, где некоторые девелоперы реализуют бизнес-центры маленькими готовыми лотами. Мы также смотрим в этом направлении. 

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель правления Межрегиональной ассоциации апарт-отелей: 

— В условиях изменения спроса, выбора и доступности ипотечных программ, а также роста конкуренции застройщики всё чаще начинают смотреть на рынок коммерческой недвижимости с точки зрения диверсификации своего портфеля проектов. Самым понятным для них на сегодняшний день, конечно, являются апарт-отели. 
Кроме того, для застройщика такой формат может стать источником доходного девелопмента, он хорошо интегрируется в жилую застройку, дополняя общую экосистему коммерческой и жилой недвижимости. Мы это увидели на собственном проекте — «Омега-апарт». Апарт-отель — один из форматов, который может стать интересным для жителей ЖК. Так, у собственников квартир есть возможность самим сдавать в аренду юниты, живя в этом ЖК и приглядывая за своим номером. Во-вторых, туда можно переселить подросших детей или сдавать родственникам. Еще один вариант — использовать для проживания обслуживающего персонала (няни, медработника и пр.), чтобы все были рядом.

Юлия Метелкина, соучредитель компании KidsForce и досуговых пространств в жилых комплексах Play Café:

— Важно создать ценностное предложение и закрыть потребность жителей в качественном и удобном досуге для себя и детей. Исходя из своего опыта создания и оперирования собственными коммерческими проектами, мы видим это как комбинацию качественного детского досуга и еды. Условно говоря, такое PlayCafe. Родитель с ребенком всегда предпочтет ресторан с детской и какими-то развивающими играми другому заведению, где для детей ничего не предусмотрено и приходится давать телефон. 
Создать такое пространство несложно, сложнее сделать его жизнеспособным в перспективе 10 лет, а для этого нужна коммерция. Стабильность этой модели может обеспечить продукт, когда дети занимаются полезным увлекательным делом, а мама подзаряжается и отдыхает. Также важное значение имеет устойчивый состав персонала, удобное приложение и пользовательский интерфейс с системой лояльности, создание «клубности» места, гибкое управление, постоянное обновление и адаптация предложения под спрос. 
Инвестируя в такие помещения, застройщик получает прибыль, окупаемость в горизонте 5 лет и выполняет обещание, данное жильцам. По опыту наших пространств, сочетающих кафе и игровую, при их адаптации на метраж 200–250 м² прибыль с квадратного метра получается 1600 рублей. При этом жители получают услуги детского клуба по социальным ставкам 250 рублей в час за игры с няней, а монетизация осуществляется за счет товарооборота кафе. Мы активно рассматриваем помещения под этот формат и уверены в его коммерческом успехе.

Александр Басалыгин, совладелец компании BS Art Development Group:

— Когда ты девелопер, можно придерживаться разных позиций. Есть вариант, когда всё решается за арендатора: где будет пекарня, магазин и аптека. И потом вынуждаешь каким-то образом реализовать то, что придумали, за него. Это обычно идет очень сложно.
Главным правилом общественного пространства является планшетная планировка, когда ты можешь объединять лоты, делать маленькие или большие, когда ты никому не навязываешь какой-то сложнейший функционал. 
У нас такие бывают странные арендаторы. Недавно пришли ребята, которые искали деревянное помещение на крыше в центре города для фитнес-центра. А помещение — метров 70. Я думаю, что за бред? А оказалось, что есть такая штука как «антифитнес», когда люди зовут диджея, пьют пивко, а у них спортивные тренажеры стоят. В общем, не ограничивайте людей, и вам будет намного легче жить.