Доля сервисных апартаментов в Сочи достигла рекордных 74%
В апреле 2026 г. доля сервисных апартаментов в общем предложении курортной недвижимости Сочи составила 74%, а в элитном сегменте доля формата достигла 100%. Это рекордное значение за всю историю рынка. Сервисные апартаменты перестают быть альтернативой отелям, они становятся самостоятельной категорией недвижимости с устойчивым спросом.
В Группе Мантера отмечают, что с 2021 г. по 2022 г. доля сервисных апартаментов в Сочи выросла вдвое: с 26% до 57%. А далее этот показатель прирастал довольно равномерно - по 5-10 п.п. в год, достигнув рекордных 74% в 2026 году.
«Турист становится более рациональным и предпочитает гибкость — возможность готовить самостоятельно или воспользоваться качественной доставкой еды, жить в большем пространстве, чем в отеле, при этом получая все необходимые услуги — от уборки до химчистки и замены постельного белья, варьировать сценарии отдыха для себя и своей семьи. Профессиональное управление также снижает риски для покупателя и повышает доверие к формату», - комментирует Ольга Трояновская, коммерческий директор Группы Мантера.
По данным Strategy Partners (входит в экосистему Сбербанка), на сочинский кластер приходится около 350 тыс. кв. м или 35% от общей экспозиции апартаментов бизнес- и премиум-классов в России. Общий объем предложения данного формата в стране достиг 1 млн кв. м.
Основные покупатели апартаментов — семьи, пары и небольшие компании с опытом путешествий, ориентированные на короткие поездки (3–5 дней). По данным исследования Группы Мантера, 58% приобретателей высокобюджетных резиденций — мужчины. Самый высокий спрос (51,6%) формируют клиенты в возрасте от 45 до 64 лет, причем, на возрастную группу 55-64 лет приходится 29% спроса.
Более 50% целевой аудитории рассматривает приобретение апартаментов как инвестицию, отмечают в Strategy Partners. Но три четверти покупателей, по данным Группы Мантера, выбирают комбинированный вариант: в высокий сезон пользуются апартаментами для личного отдыха, а в остальное время сдают их в аренду. Полностью «инвестиционные» покупки на рынке также есть, но решения по ним принимаются более взвешенно, чем раньше.
Наличие сервиса снимает ограничения классической аренды. По сути, это формат «свободы без потери комфорта», поясняют в Группе Мантера. Покупатели ожидают, что объект будет управляться профессионально, доход будет распределяться прозрачно, загрузка будет высокой, а участие собственника в процессах окажется минимальным.
Одним из драйверов рынка остается запрос россиян на ЗОЖ: почти в каждом новом проекте элитных апартаментов сделан акцент на медицину (оздоровление, продление жизни, омоложение, детокс). Усилился запрос на качественную инфраструктуру и сервис: важно не только само размещение, но и среда вокруг — рестораны, спа, зоны отдыха, сервисы на уровне отеля. Также важны для покупателей собственный пляж, объекты питания и спортивной инфраструктуры. Все это напрямую влияет и на комфорт проживания, и на будущую доходность.
Наиболее популярны семейные лоты: апартаменты с одной спальней (42% спроса) и двумя спальнями (25%), а также большие лоты с тремя спальням. Примерно 40-50% интересантов также запрашивают машино-место.
Средняя площадь популярных у покупателей лотов в сегментах бизнес и премиум - 40 кв. м, а средний бюджет - 50 млн рублей. В де-люксе средняя площадь лота - 100 кв. м, а средняя стоимость лотов - 300 млн рублей, отмечают в Группе Мантера.
В первом квартале 2026 года, по данным Группы Мантера, в Сочи средняя цена за квадратный метр на резиденции премиум-класса составляет 1,4 млн руб., в классе де-люкс – 2,9 млн руб. Прогнозно, до конца текущего года в элитном сегменте цена останется на уровне 2,89 – 2,93 млн руб./кв. м.
За прошлый год средняя стоимость «квадрата» премиальных новостроек в Сочи, по данным Виктора Садыгова, эксперта Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA, увеличилась на 4-6 % год к году. Цены в Сочи растут гораздо умереннее, чем раньше в силу высокой базы. Среди курортных локаций, по данным Олеси Дзюбы, директора департамента аналитики и исследований рынка Ricci, Сочи занял последнее место по темпам роста цен по итогам 2025 г. Исследование проводилось в отношении курортов: Сочи, Архыз, Алтай, Крым, Светлогорск/Зеленоградск. Хотя за последние 5 лет, по данным AREA, элитные апартаменты в ряде премиальных проектов Сочи подорожали в 2–3 раза.
Прогноз по Сочи на 2026 год от эксперта AREA Виктора Садыгова умеренно позитивный: в сегменте есть потенциал дальнейшего роста цен в пределах 3–10% в зависимости от конкретной локации и формата объекта.
Застройщики в Сочи могут предлагать скидку в размере 3-10%. Но это не массовое предложение, а точечная работа со сделками, отмечают в Группе Мантера.
На дальнейшее развитие сегмента будут влиять такие факторы, как ожидаемый рост туристического потока в России в 1,5 раза к 2030 году и дефицит качественных мест размещения в курортной зоне (только треть из них сегодня имеют классификацию уровня 3–5*).
