Дешево — не значит выгодно: эксперты рассказали, как сохранить деньги при работе на публичных торгах
Покупка имущества на банкротных торгах выглядит как лотерея с заманчивыми призами: стартовые цены ниже рынка, азарт, возможность «поймать» квартиру или машину за полцены. Однако, как показывает практика, за внешней привлекательностью скрывается масса нюансов, незнание которых может превратить выгодную сделку в источник головной боли.
Тест ликвидность через вопрос на три месяца
Первое, с чего стоит начать, — ответить на вопрос: удастся ли продать объект за три месяца, если ситуация пойдёт не по плану? Как поясняет Дмитрий Исаков, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы Lender Invest, ликвидность лота — это именно такой тест.
В первую очередь следует изучить записи в ЕФРСБ, отчёт оценщика и положение о продаже. Если в отчёте указана квартира, а в положении — «не передано управляющему, местонахождение неизвестно», такой лот лучше обойти стороной. История снижения цены также информативна: например, три этапа без заявок — явный сигнал потенциальных проблем. В Петербурге за 2025 год средняя цена ипотечной квартиры на торгах выросла почти на 46%, до 5,99 млн рублей, а число претендентов сократилось до одного–трёх на объект.
«Моя рекомендация для новичка: наличие итогового дисконта после всех расходов не меньше 25–30%. В противном случае из потенциально выгодной сделки лот может стать источником длительных трудозатрат по возврату капитала», — предупреждает Исаков.
Кроме того, итоговый профит стоит сопоставить с альтернативными вариантами вложений. Если результат проигрывает обычному депозиту, выбор в пользу торгов уже не имеет очевидных преимуществ.
Иван Изосимов, практикующий юрист в области банкротства граждан, добавляет: начальная цена не гарантирует, что объект действительно столько стоит на рынке. Перед заявкой необходимо сравнить лот с реальными аналогами, изучить сообщение о торгах, положение о порядке реализации, документы на имущество и по возможности осмотреть объект. Проверять следует и юридическое, и фактическое состояние. Для автомобиля важны VIN, документы, ключи, ограничения и техническое состояние, Для недвижимости — сведения ЕГРН, обременения, наличие проживающих и возможность доступа.
«Если объект уже несколько раз не продался, это не всегда удачная скидка — иногда рынок показывает, что с лотом есть проблема», — отмечает Изосимов.
Скрытые расходы и задаток — не единственное
Распространённая ошибка новичков состоит в том, чтобы учитывать только цену лота. Между тем полная стоимость владения квартирой с торгов в Петербурге выходит на 12–18% выше цены лота, подсчитал Дмитрий Исаков.
Что необходимо иметь в виду? Задаток до 20% начальной цены замораживается до итогов. Госпошлина за регистрацию — 4 000 рублей для физлица при кадастровой стоимости до 20 млн рублей. Долг по капремонту переходит к покупателю, а пени — нет, это подтвердил Верховный Суд. При наличии жильцов добавляются расходы на выселение, при перепланировке — на узаконивание.
«Звучит скучно, но именно здесь новичок может потерять реальные деньги», — подчёркивает эксперт.
Иван Изосимов дополняет: помимо цены лота могут возникнуть расходы на квалифицированную электронную подпись, регистрацию права, транспортировку, ремонт, хранение и восстановление документов. Посредник для участия в торгах законом не обязателен. Считать нужно не «за сколько выиграл», а «во сколько объект обойдётся после получения и оформления».
Задаток: как не потерять деньги
Полностью устранить риски при покупке банкротного имущества нельзя, но потерять задаток можно только по собственной неосмотрительности, уверен Дмитрий Исаков.
Правило первое: задаток перечисляется строго со своего счёта и только по реквизитам спецсчёта должника из официальной карточки на Федресурсе. Платёж через третье лицо почти гарантирует отклонение заявки, а перевод по сторонним реквизитам ведёт к мошенникам.
Правило второе: нельзя торговаться без всей суммы на руках. Деньги на полную оплату должны быть готовы до подачи заявки: срок в банкротстве — 30 дней. Не уложились — задаток не вернут.
Правило третье: титульное страхование покрывает утрату права, если торги признают недействительными. Эскроу и аккредитив на банкротных торгах не работают. Задаток проигравшим возвращается за пять рабочих дней. При задержке следует готовить претензию, обращение в СРО, суд.
Иван Изосимов уточняет, что до перечисления денег нужно проверить размер и срок внесения задатка, реквизиты, требования к заявке, порядок заключения договора и оплаты. По Закону о банкротстве задатки возвращаются всем участникам, кроме победителя, в течение пяти рабочих дней после подписания протокола. Если победитель отказывается или уклоняется от подписания договора в установленный срок, задаток ему не возвращается.
Площадка и главная ошибка новичка
При покупке конкретного имущества в банкротстве участник площадку фактически не выбирает. Её определяет организатор торгов, и она указывается в сообщении о продаже. Новичку важнее выбрать качественный лот, а затем заранее зарегистрироваться на нужной площадке и проверить квалифицированную электронную подпись.
Основная ошибка — ориентироваться на дешёвую цену, а не на имущество. На повторных торгах и публичном предложении цена действительно может снижаться, но скидка сама по себе не делает сделку выгодной. Юридические проблемы, состояние объекта и расходы на его получение могут полностью нивелировать экономию. «На практике часто встречается, что должник не хочет выезжать из уже проданной квартиры», — предупреждает Иван Изосимов.
