Что будет с рынком жилья при отмене семейной ипотеки

Недавние новости об окончании лимитов Министерства финансов по семейной ипотеке вызвали бурное обсуждение на рынке жилой недвижимости. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка о том, как информация повлияла на покупательскую активность и способах поддержания спроса в этих условиях.

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:

— В структуре ипотечных сделок доля семейной ипотеки существенна. Если в 2023 году она составляла около 27%, то в 2024 году выросла до 57%. С июля, после отмены программ господдержки, а также IT-ипотеки в Санкт-Петербурге и Москве, доля семейной ипотеки стала подавляющей, достигнув в августе показателя 88%.
Новость об окончании лимитов по семейной ипотеке, конечно, отрицательно сказывается на рынке. Поскольку сегодня неясно, будут ли выделены новые лимиты, а также как видоизменится программа, покупатели стараются успеть приобрести недвижимость на прежних условиях. Одновременно мы видим, что банки стали ужесточать требования по выдаче семейной ипотеки, например, увеличивая первый взнос до 30–50%, а некоторые и вовсе закрыли возможность подачи новых заявок и проведения сделок.
Учитывая текущие рыночные ставки, а также прогнозы ЦБ по повышению ключевой ставки, рынок недвижимости нуждается в дополнительных мерах поддержки. Безусловно, застройщики совместно с банками разработают совместные программы, подстраиваясь под запрос покупателя.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:

— Лимиты финансирования семейной ипотеки у некоторых крупных банков, например Сбера, начали завершаться уже в сентябре. Другие банки, например ВТБ, могут менять условия льготных программ, увеличивая минимальный первый взнос до 50%. Это говорит о том, что они также, вероятно, ожидают скорого исчерпания лимитов. Однако о «дедлайнах» банки не уведомляют, справедливо ожидая, что это привело бы к обратному эффекту — ажиотажному спросу.
Семейная ипотека в последние месяцы является самой востребованной, с привлечением этой программы заключается не менее 90% ипотечных сделок. Оставшиеся 10% — это траншевая ипотека, а программы с базовыми ставками фактически никем не используются. Общая доля ипотеки в структуре продаж находится на уровне 60%. Таким образом, на долю семейной ипотеки приходится более половины сделок.
Сейчас мы видим, что у девелоперов в первую очередь работают рассрочки. Да, застройщики продолжают предлагать ипотечные программы с субсидированными ставками как альтернативу текущим рыночным ставкам, которые уже превышают 23%. Однако всё больше покупателей полагает, что ключевая ставка ЦБ не сможет быстро опуститься и брать субсидированную на короткий срок ипотеку нецелесообразно. При этом комиссионные вознаграждения (разница между рыночной ставкой и субсидированной, которую застройщик выплачивает банку при льготировании кредита для покупателя) зачастую уже выбиваются из финмоделей проектов, поэтому многие девелоперы сокращают такие предложения и тем более им становится невыгодно применять субсидирование на весь срок кредита.

Юлия Мошкова, директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости»:

— Объем лимитов по семейной ипотеке стремительно сокращается. Безусловно, это дополнительно стимулирует покупателей принимать решение, чтобы успеть зафиксировать условия по программе. В августе 2024 года в общем разрезе продаж «Петербургской Недвижимости» доля семейной ипотеки достигла 80%, а в целом за 8 месяцев 2024 года число таких сделок составляло 46%.
В свете досрочного исчерпания лимитов крупные банки либо остановили выдачу по семейной ипотеке, либо сделали заградительные условия в виде первоначального взноса. Кроме того, они стали тщательнее анализировать клиентов при рассмотрении заявок на семейную ипотеку.
Но в целом мы видим, что у покупателей есть большой интерес не только к семейной ипотеке, но и к эксклюзивным ипотечным программам от банков и застройщиков. Именно такие инструменты, сформированные на фоне сложившейся экономической ситуации, и могут поддержать спрос. Они направлены на то, чтобы облегчить финансовую нагрузку клиентов. У нас и наших партнеров есть различные программы рассрочек, а также другие специальные ипотечные программы, которые уже конкурируют с программой семейной ипотеки и стали ее достойной альтернативой. При этом наша компания также предлагает доступные варианты приобретения недвижимости. Например, мы запустили акцию «Скидка на квартиры 17%». Она распространяется на все объекты от Setl Group, кроме жилых комплексов премиум-класса.
Считаю, что существует необходимость введения мер поддержки отрасли в целом. Это могут быть льготные ипотечные программы, льготы по проектному финансированию или что-то еще.

Евгений Бескровный, генеральный директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»):

— Сегодня на рынке масс-маркета наблюдается серьезное падение продаж, и причины вполне очевидны: отмена программы господдержки, видоизменение IT-ипотеки, ограничения по лимитам семейной ипотеки. При этом спрос в бизнес- и элит-классе не пострадал — здесь сохранился достаточно серьезный уровень продаж. Высокий ценовой сегмент чувствует себя вполне уверенно именно потому, что клиенты здесь больше ориентируются на рассрочку, а не ипотеку.
Исчерпание лимитов по программе семейной ипотеки, конечно, уменьшит возможности покупателя масс-маркета. Сегодня все одобренные банками заявки подвисли на неопределенный период в ожидании решения вопроса с новыми лимитами. Возможно, не все эти заявки впоследствии конвертируются в выдачу кредитов после возобновления финансирования. Часть клиентов может передумать и отложить решение о покупке.
Полагаю, что ситуация с исчерпанием лимитов не станет катастрофой для первичного рынка. В настоящее время он переживает переходный период: клиент масс-маркета привыкает к новым реалиям, и в том числе к такому инструменту, как рассрочка. Каждый месяц варианты таких программ от застройщиков — с точки зрения сроков, величины первого взноса, размера удорожания — становятся всё более привлекательными для клиентов. Если нет возможности войти в семейную или IT-ипотеку, то на первый план выходит рассрочка, которая гораздо выгоднее ипотеки по базовым ставкам. До конца года мы будем видеть снижение общих объемов выдачи ипотеки и более активный переход клиентов на этот инструмент покупки.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге:

— В августе и сентябре доля ипотечных сделок на рынке Петербурга колебалась в пределах 60–70%. При этом семейная ипотека после завершения программы госипотеки под 8% ожидаемо стала абсолютным лидером рынка, несмотря на последние изменения в программе. В наших проектах на нее приходится около 65% всех ипотечных сделок. Кроме семейной ипотеки популярность сохраняют военная ипотека, по ней берут кредиты около 15% наших покупателей, и IT-ипотека с показателем 6–8%. Остальную долю занимают различные субсидированные программы.
Пока на рынке остаются банки, у которых не исчерпаны лимиты по семейной ипотеке. Например, из топ-10 российских кредитных организаций больше половины еще выдают кредиты по этой программе. Так что у заемщиков есть возможность получить такие займы, в том числе в крупнейших российских банках.
Другое дело, что лимиты действительно исчерпываются довольно быстро. И сейчас рынок ждет увеличения лимитов по семейной ипотеке до конца года. Впрочем, нельзя исключать и такого варианта развития событий, что даже при увеличении лимитов условия по семейной ипотеке будут изменены в сторону ужесточения, как это уже было с IT-ипотекой. Так что тем, кто планирует получить по этой программе кредит, я рекомендую не тянуть с решением.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»:

— В числе покупателей ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» преобладают семьи с детьми. В период по 1 июля с использованием семейной ипотеки заключалось 33% сделок, по программе ипотеки с господдержкой — 38%. По итогам последних 3 месяцев доля ипотечных сделок сократилась до 48%, из них 41% пришелся на семейную ипотеку.
Тем не менее значительного падения спроса на жилье не произошло. Для будущих жителей приобретение квартиры в нашем проекте — осознанный и хорошо обдуманный выбор. К тому же для покупателей предусмотрена субсидированная ставка и трейд-ин. Кроме того, действуют программы беспроцентной рассрочки на 8 месяцев и длительной — до конца 2026 года. Первая предполагает взнос 5% и ежемесячный платеж не менее 30 тыс. рублей. При оформлении длительной рассрочки удорожание квартиры будет незначительным и зависеть от суммы первоначального взноса (начинается от 20%). В любом случае клиенту будет выгодно зафиксировать цену жилья (за год цена в нашем проекте увеличилась на 16%) и распределить платежи.
Большим спросом пользуется трейд-ин. Первоначальный взнос по этой программе составляет 150 тыс. рублей, максимальный срок продажи квартиры — 4 месяца. Причем в зачет может идти жилье практически в любом регионе России. Наш партнер — агентство недвижимости — делает рыночную оценку, продает квартиру, и клиент сразу закрывает сделку. При этом затраты покупателя нулевые: услуги агентов и регистрация сделки происходит за наш счет.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

— Продолжающие свое действие программы льготного ипотечного кредитования являются очень значимой мерой поддержки спроса в условиях высокой ключевой ставки ЦБ. По итогам 9 месяцев 2024 года на долю семейной ипотеки приходится 63% всех ипотечных сделок. Поэтому обеспечение финансирования этой программы в объеме, способном удовлетворить спрос, положительным образом скажется на первичном рынке. Спрос не исчерпан, а рыночные ипотечные программы являются фактически недоступными из-за высоких процентных ставок.
Покупатели недвижимости активно пользуются и альтернативными механизмами приобретения жилья: рассрочками, программой трейд-ин, программами субсидированной ипотеки. Однако эти способы покупки, как правило, рассматривают те покупатели, которым недоступна программа семейной ипотеки, тогда как покупатели с детьми отложили сделку в ожидании пополнения лимитов у банков.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

Уже на следующей неделе Сбербанку выделят на семейную ипотеку около 90 млрд рублей. Об этом сегодня заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. «Уже 7–8 октября перераспределенные лимиты по семейной ипотеке в объеме 90 млрд рублей поступят в Сбер», — сказал Стасишин журналистам в кулуарах Международной строительной недели в Екатеринбурге.
Напомним, что в начале июля министерство финансов России объявило о продлении семейной ипотеки по ставке 6% до 2030 года. Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Сумма кредита не превышает 12 млн рублей для жителей Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для жителей остальных регионов — не более 6 млн рублей.
Но в сентябре Сбербанк приостановил выдачу кредитов по семейной ипотеке на фоне окончания лимита. Позже ВТБ и ряд банков увеличили по программе первоначальный взнос до 50,1%.