В ЖК «Прибрежный Квартал», одном из самых крупных проектов малоэтажной застройки в Санкт-Петербурге, завершается строительство первой очереди. Девелопер и инвестор квартала Михаил Голубев считает, что жилой комплекс стал во многом пилотным проектом по реализации инновационных идей комплексного освоения территории для малоэтажного строительства в мегаполисе.
В ходе проекта застройщику пришлось столкнуться с множеством законодательных недоработок и пробелов, которые сказываются на всем сегменте малоэтажного строительства. Их решение стало во многом результатом готовности государственных органов на практике изучить новый для них сегмент комфортной городской среды, являющийся сейчас самым быстрорастущим в строительной отрасли в России.
Законы медленного действия
В 2011 году Михаил Голубев выиграл на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга право на реализацию проекта ЖК «Прибрежный квартал» в Лисьем Носу на территории 5,2 га. В ходе аукциона удалось победить таких крупных игроков рынка, как «ЛенСпецСМУ» и «ЮИТ». На территории, где в советские времена располагался пионерский лагерь, было запланировано возведение 300 домов — ИЖС и блокированной застройки (таунхаусов) общей площадью около 60 тыс. м2, но разрешение на строительство было получено только через 3 года. Причиной тому стало отсутствие четкого понимания законодателем вопросов межевания земельных участков под таунхаусы. В результате было решено на каждый из объектов блокированной застройки сформировать количество земельных участков, равное числу домохозяйств, расположенных в таунхаусах. При этом на одно домовладение должно было выделяться не менее 150 м² земли.
Девелоперу установили получить 300 разрешений на строительство и технических условий для каждого участка от монополистов: «Водоканала», «Ленэнерго», «Петербурггаза», хотя изначально предполагалось одно разрешение на строительство на весь проект в целом.
Сейчас в ЖК «Прибрежный квартал» завершается строительство первой очереди, рассчитанной на 100 домов, ее готовность составляет 85%. В дома уже заселились около 20 семей, еще 30 собственников активно занимаются отделкой. По некоторому числу домов строительство еще не ведется. Одной из причин этого стали новые требования, появившиеся в этом году: от девелопера требуется получить документ об архитектурно-градостроительном облике на каждый из объектов блокированной застройки. Например, в одном из таунхаусов, расположенном в квартале, уже построены отдельные блоки, тогда как в середине пустота: согласование было получено недавно, что скорректировало сроки возведения объекта.
Михаил Голубев считает, что постоянное обновление и изменение требований к малоэтажному строительству связано с тем, что эта сфера еще окончательно не урегулирована хотя ее темпы роста впечатляют. Например, только в Санкт-Петербурге, по данным Росстата, за первые 9 месяцев этого года объем введенных площадей индивидуальных жилых домов вырос на 210% по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. В целом по России доля ИЖС составляет в нынешнем году около 55% от всего объема жилого строительства. «Этот сегмент уже невозможно не замечать», — резюмирует Михаил Голубев. И власти со своей стороны внимательно относятся к проекту ЖК «Прибрежный квартал» — видят определенные недочеты в законодательстве и готовы взаимодействовать по их регулированию.
Территория инноваций
Идеология ЖК «Прибрежный квартал» основана на создании комфортного пространства для жителей, где они могут проводить свободное время, общаться между собой, заниматься творчеством и участвовать в развитии комплекса. Для этого была выбрана архитектурная концепция, которая напоминает каждому о том, что он живет в экорайоне: дома-грибы (красные, белые, лисички), дом-нора, сосны, растущие внутри дома или примыкающие к нему. Все сети, в том числе 1,5 км электросетей, находятся под землей; взгляду открываются только природа и архитектура.
Кстати, деревья, которые пришлось убрать в ходе строительства домов, затем пересадили в новые места на территории комплекса. У каждого домовладения есть собственный участок, примыкающий к крыльцу. Здесь можно устроить беседку, посадить растения, разместить зону барбекю, лежаки или качели. Также каждый жилой дом имеет большую террасу на крыше. Пространство можно изменить под свои потребности в зависимости от сезона. Такая близость к природе дает возможность встретить местных представителей фауны прямо на крыльце дома: белочки, ежики, лисы, а также различные птицы являются постоянными гостями комплекса.
Между строениями расположены проезды для машин, а для самих автомобилей проектируются парковки в цокольных этажах либо вынесенная парковочная зона под навесом. Доминантой комплекса выступает 15-метровая арка, открытие которой запланировано на 2024 год и будет приурочено к 10-летию воссоединения Крыма и России. Сейчас она уже возведена, здесь осталось провести отделочные работы. Внутри арки планируется многофункциональное пространство, есть даже бассейн на крыше. Подобных строений в Петербурге невозможно найти.
«Наши жители являются соучастниками созидательного процесса, — говорит Михаил Голубев. — Мы моделируем городскую среду по новому принципу, развиваем объемно-пространственные решения, которые в сочетании с ландшафтом продуктивно влияют на жителей. С другой стороны, есть и вопросы, требующие регулирования внутри социума. Например, границы между частным и общим, где важным аспектом является ответственность человека».
Для формирования и укрепления социальных связей в квартале предусмотрены различные варианты общественных пространств. Это детская площадка, где уже проводятся праздники, футбольное поле, комьюнити-центр, также планируется спортивный центр. Отдельным элементом будет выступать благоустроенный линейный парк-эспланада с аллеей, которая пройдет через весь жилой комплекс от одной части леса к другой. Впоследствии Михаил Голубев планирует интегрировать эту аллею в беговой маршрут длиной 5 км, проложенный по прибрежной территории Лисьего Носа.
Инициативы для окружающего пространства
Лисий Нос — это отдельная тема в размышлениях Михаила Голубева о пространственном развитии Петербурга. Он живет в поселке уже более 20 лет, поэтому и выбрал здесь 10 лет назад территорию для своего проекта «Прибрежный квартал». После строительства всех трех очередей ЖК здесь будет проживать пятая часть населения Лисьего Носа. Квартал станет доминантой поселка, и девелопер проекта, несомненно, должен беспокоиться о развитии территории вокруг.
У Лисьего Носа уникальное географическое положение. Поселок находится недалеко от «Лахта-центра» — в перспективе самого крупного делового квартала Петербурга, и развитие пространства вокруг 462-метровой башни непосредственно соприкасается с его территорией. И здесь Михаил Голубев выступает в качестве инициатора других проектов, позволяющих создавать новый облик Лисьего Носа. В 2013 году он основал Фонд социально-экономического развития поселка «Морские Дубки», где рассматриваются различные проекты развития территории. В приоритете редевелопмент ветхих и аварийных зданий, создание комфортных общественных пространств для отдыха и занятий спортом, доступный пляжный отдых, реализация образовательных и социальных инициатив.
«ЖК «Прибрежный квартал», несомненно, в ближайшие годы будет точкой притяжения в Лисьем Носу. Но комплекс не может развиваться обособленно от всей остальной территории поселка. «Поэтому мы готовы активно включать в инициативы фонда жителей Лисьего Носа, которые хотят здесь видеть живую и современную общественную среду, — говорит Михаил Голубев. — Нам интересно создавать новое, именно по этой причине мы назвали наш ЖК городским инновационным кварталом. Думаю, что такую идеологию разделят и остальные жители Лисьего Носа».
Комментарий юриста Максима Волкова, основателя lexnet.su:
— Законодательство о блокированной жилой застройке устанавливает требования к результату, но мало затрагивает процесс проектирования, согласования, строительства и ввода в эксплуатацию подобных объектов. На практике приходится применять нормы, которые не учитывают специфику строительства жилых домов блокированной застройки, что приводит к принятию неоптимальных решений.
Важным моментом является то, что сейчас у сторон процесса есть согласованные решения по большинству вопросов, и девелопер прошел все шаги создания объекта от проектирования до регистрации права. Это может говорить о том, что правовые проблемы принципиально решены.
В текущей ситуации важно быстро использовать окно возможностей, пока не изменилось законодательство или практика его применения. Государственная дума 9 ноября этого года в первом чтении приняла законопроект, касающийся регулирования блокированной застройки. Вступление закона в силу планируется с 1 марта 2022 года, и юристам девелоперов приходится уже сейчас оценивать влияние будущих изменений на проекты, находящиеся в работе.
