Деловой квартал вместо Бадаевских складов. История одного бизнес-проекта

За последние 10 лет территории бывших Бадаевских складов преобразились до неузнаваемости. Здесь, на пересечении Киевской ул. и Московского пр., с 2012 года рос и развивался крупный деловой квартал «Энерго». Путь к его созданию был непростым. Земля принадлежит собственнику с 1996 года, и чтобы утвердить на ней проект планировки, потребовались судебные процессы с КГА.

Окончание строительства совпало с кризисом 2014–2015 годов, и еще несколько лет ушло на реконцепцию проекта, который изначально задумывался как офисно-гостиничная зона, но в итоге стал масштабным Деловым кварталом. 

О чем идет речь? Деловой квартал «Энерго» — это флагманский проект в сегменте офисной недвижимости группы компаний, которая в этом году отмечает свой 30-летний юбилей. О планах по развитию проекта «Новому проспекту» рассказали управляющий деловым кварталом «Энерго» Артем Щемелев и коммерческий директор Оксана Иванова.

Расскажите, пожалуйста, сколько компания вложила в создание делового квартала?



А. Щемелев:
— Общий объем инвестиций в проект составил 2,5 млрд рублей. Мы не разделяем инвестиции по объектам, поскольку они представляют собой единый комплекс и реализовывались почти одновременно. Сегодня это два выполненных в едином стиле семиэтажных здания общей площадью более 40 тыс. м².

Изначально вы планировали строить офисный центр и отель. В связи с чем поменялись планы?

А. Щемелев:
— Действительно, о начале реализации проекта было объявлено в 2012 году. Первый корпус делового центра был введен в эксплуатацию в 2014 году. Тогда же были завершены основные строительные работы по зданию четырехзвездочного отеля. Мы на тот момент активно вели переговоры с крупнейшими зарубежными отельными операторами, которые видели высокий потенциал проекта и стремились к сотрудничеству с нашей компанией. Работа по проекту отеля была проделана колоссальная, здание было построено, оставалось только выполнить внутреннюю отделку и обеспечить оснащение отеля. Совместно с голландской компанией был разработан дизайн-проект, выбраны поставщики отделочных материалов, мебели, оборудования и пр. 

Мы готовились к отделке и к оснащению отеля, однако параллельно продолжалась работа по анализу ситуации на отельном рынке и оценке перспектив проекта. Наступил кризис 2015 года, связанный со скачком курса валют и политическими санкциями, и проект пришлось временно заморозить. Следует учитывать, что деловой квартал «Энерго» является одним из проектов группы компаний с диверсифицированными бизнесами. Группа успешно действует на рынке в течение 30 лет благодаря тому, что все решения, в том числе инвестиционные, принимаются максимально взвешенно, после всесторонней оценки всех факторов и рисков. 

Так удалось спрогнозировать и ситуацию с проектом на Киевской улице.


Так выглядел деловой центр «Энерго» в 2009 году

Туристический поток в Петербург показывал планомерный рост в период до пандемии коронавируса, но в большой степени за счет увеличения объема внутреннего туризма. А российские туристы не так часто приобретают дополнительные услуги, которые составляют до 40% от доходности гостиничного бизнеса. В этом смысле иностранный турист более капиталоемкий. Были и другие факторы, оказывающие влияние на рентабельность проекта. В результате оценки всех рисков и тщательной проработки перспектив проекта в конце 2018 года было принято очень трудное, но, как мы сейчас уже четко понимаем, оптимальное решение о перепрофилировании здания отеля во второй корпус делового центра «Энерго».

В 2019 году были проведены масштабные работы: внесены изменения в планировочные решения, модернизированы инженерные системы, сделан дизайн-проект и выполнена косметическая отделка.

Специфика здания отеля существенно отличается от специфики офисного центра, но благодаря опыту мы смогли быстро и с оптимальными затратами перепрофилировать проект. 

Психологически это было крайне непросто — перестраивать то, что уже построили, куда вложили душу, силы, средства. Но чем дальше развивались события, тем больше мы убеждались в правильности принятого решения.

Во-первых, перепрофилирование оказалось значительно менее затратным, чем завершение работ по вводу отеля. Отель — это же не только само здание. Речь идет о затратах на его оснащение, включая мебель, сантехнику, оборудование, текстиль, оснащение всем необходимым ресторана, фитнес зала, прачечной, и другие расходы. Да и персонала для отеля требуется значительно больше, чем для офисного центра. Во-вторых, сама жизнь показала, что мы не ошиблись. Сейчас очень непросто приходится собственникам гостиниц из-за пандемии. Второй год подряд они терпят убытки, чему пока не видно ни конца, ни края. Этому сегменту рынка предстоит долгий период восстановления. 

Без преувеличения можем сказать, что здание второй очереди ДЦ «Энерго» получилось качественным во всех отношениях: от планировочных решений и отделки до оснащения самыми современными инженерными системами и оборудованием. Общая площадь административной части здания составляет 12 тыс. м², полезная — 10 тыс. м². Объект был выведен на рынок офисной недвижимости в 2019 году в категории класса «А», и уже осенью того же года он был заполнен на 100%. 

Кто стал арендатором центра?

А. Щемелев:
— Основным якорным арендатором второго корпуса, как и первого, стала одна из структур «Газпрома». Если точнее, то базовый состав арендаторов делового квартала сформирован компаниями нефтегазового и IT-секторов.

Не пугает ли вас, что после ввода в эксплуатацию башни «Газпрома» в Лахте арендаторы могут от вас съехать?

А. Щемелев:
— Уже ясно, что этого объекта не хватит для размещения всех компаний «Газпрома», в него заедут основные подразделения. Мы не можем знать наверняка планов «Газпрома» по заселению «Лахта-центра», однако у газового монополиста огромное количество дочерних структур и смежных компаний. Очень многие из них останутся на арендуемых сегодня объектах. 

Какие сроки окупаемости у делового квартала, учитывая такой непростой путь реализации? 



О. Иванова: 
— Если говорить о деловом квартале в целом, то расчетный срок окупаемости составит 12 лет. Это хороший показатель для сегмента офисной недвижимости, тем более что реализация проекта и его текущая деятельность осуществляются в не самые простые времена. 

Планируете ли еще строить офисные центры на этой территории?

А. Щемелев:
— На Киевской улице у нашей группы компаний в собственности 1,5 га, и они полностью задействованы. Это два здания делового квартала, наземная парковка, многоуровневый паркинг. Строить что-либо еще на этой территории мы не предполагаем.

Как в целом изменилась территория Бадаевских складов за последние годы?

А. Щемелев:
— Если в период реализации первой очереди проекта вокруг была только складская промышленная зона, то сегодня картина совсем другая: активная жилая и деловая застройка полностью изменила облик микрорайона, и наш проект «Деловой квартал» органично вписывается в это окружение, достойно его дополняя. При этом территория продолжает развиваться, например недавно началось строительство апарт-отеля на Киевской улице. Уверены, здесь в ближайшее время будут реализованы и другие новые проекты. 

А высока ли конкуренция в офисном сегменте?

О. Иванова: 
— Безусловно, она есть. Московский район — один из самых востребованных с точки зрения офисной недвижимости в Петербурге как со стороны потенциальных арендаторов, так и со стороны инвесторов. Плотность качественной офисной застройки в нем очень высокая, и продолжают вводиться новые объекты. Так, в стадии высокой строительной готовности есть несколько крупных объектов класса «А», расположенных в Московском районе в непосредственной близости к Московскому проспекту. Вероятно, они скоро выйдут на рынок. Тем не менее нам удалось заполнить оба наших центра в максимально короткие сроки. Наши арендаторы — серьезные стабильные компании, занимающие по несколько тысяч метров. И на данном этапе конкуренция нами не очень ощущается. При изменении ситуации успешно конкурировать нам позволят только сохранение высокого уровня предоставляемых услуг и грамотная арендная политика с учетом реалий ситуации.



Кстати, как вы пережили локдаун? Снижали ли ставки для арендаторов? Многие ли отказались от офисов?

О. Иванова:
— Действительно, минувший год стал серьезным вызовом для разных сфер бизнеса, многие отрасли серьезно пострадали, и коммерческая недвижимость не стала исключением. Но на офисном сегменте в объектах классов «А» и «В+» локдаун отразился в наименьшей степени.

Да, арендаторы массово переходили на удаленную работу, но отказываться от арендуемых площадей они не спешат. Сейчас, когда постепенно снимаются ограничения, сотрудники возвращаются на рабочие места.

Важно и то, что мы в течение всего периода пандемии максимально ответственно относились к вопросам безопасности. Обеззараживающие рециркуляторы и лампы, средства индивидуальной защиты, диспенсеры с обеззараживающими средствами, регулярная дезинфекция всех мест общего пользования в здании, обеспечение соблюдения социальной дистанции и прочие возможные меры — мы не экономили на этом, потрачены серьезные средства. Кстати, именно поэтому наш деловой квартал получил статус объекта с повышенным уровнем безопасности. Но это с лихвой окупается.

Определенная ротация за время пандемии произошла, и это было ожидаемо. Компании, относящиеся к малому и среднему бизнесу, наиболее пострадавшие от ограничений, старались максимально оптимизировать свои затраты, в том числе сокращая издержки на аренду. Несколько небольших офисов освободилось и у нас. Однако на данный момент мы видим активный спрос на эти помещения, постепенно заключаются новые договоры.

Не произошло и падения ставки арендной платы. Отдельно хотелось бы отметить, что в ситуации пандемии и вводимых ограничений особенно пострадал сегмент общественного питания. На нашей территории есть несколько объектов для организации питания разного формата и на наших арендаторов ограничения, безусловно, также повлияли не лучшим образом. С их владельцами мы в течение всего периода были в постоянном диалоге. В целом они смогли преодолеть возникшие трудности и сейчас постепенно восстанавливаются, входят в рабочий режим. 

Какие преимущества предлагает «Энерго» арендаторам? 

О. Иванова:
— Основное преимущество — это высокий уровень качества во всем: от обустройства и оснащения офисных пространств и прилегающей территории до качества обслуживания и предоставляемых арендаторам услуг. Очень важен фактор удачной локации: непосредственная близость к Московскому проспекту, пешая доступность метро, хорошая транспортная доступность, удобное расположение относительно центра города и аэропорта Пулково. 

Еще один огромный плюс — наличие большой парковки и наземного паркинга, что дает возможность обеспечить арендаторов парковочными местами в необходимом им количестве. В Петербурге на сегодняшний день далеко не все объекты могут этим похвастаться, особенно расположенные в наиболее престижных районах города, к которым относится и Московский. Ну и развитая внутренняя инфраструктура делового квартала играет свою роль.



Тем не менее одно время офисы чуть ли не похоронили в связи с тем, что многие их сотрудники ушли на удаленку, а некоторые компании предпочли работать в таком режиме и после снятия ограничений. Каково ваше мнение о перспективах офисной недвижимости в связи с удаленкой?

О. Иванова:
— Мы видим, что пандемия ускорила процессы, которые уже развивались на рынке Петербурга, но довольно медленно. Так, формат удаленной работы мало практиковался у нас в стране в целом и в нашем городе в частности. Да, в 2020 году многие компании вынужденно опробовали его, и, вероятно, кто-то нашел в этом плюсы. Поэтому такая форма работы будет применяться в той или иной мере и дальше. Но мы уверены, что массового перехода на удаленный режим работы на постоянной основе не произойдет, по крайней мере в ближайшей перспективе. 

Почему?

О. Иванова: 
— Здесь очень много факторов, тема обширна и достойна отдельной публикации. Скажу только, что любой формат эффективной работы формируется годами. И при экстренном переходе на дистанционную работу многие не подготовленные к ней компании неизбежно ощутят снижение взаимодействия внутри команд и падение продуктивности работы в целом. Кроме того, работа на дому подходит не каждому человеку. Последние внутренние выборочные опросы сотрудников, находящихся на удаленном режиме работы, показывают: более 50% из них, работая дома, испытывают дискомфорт, а со временем — даже состояние угнетенности и депрессии. Поэтому многие из них хотят выйти на работу в офис. Это и понятно: все мы люди, а людям свойственно живое общение.

Форма работы онлайн, из дома, тем не менее продолжит развиваться при сохранении традиционных офисных форматов. 

Однако за год многое изменилось. Фактически весь мир изменился. Каким вы видите будущее офисной недвижимости? Как она встроится в эти новые реалии?

О. Иванова: 
— Я думаю, что классические офисы будут востребованы всегда. Но к ним добавится и новый формат недвижимости, активно развивающийся за рубежом — это коворкинги. Это гибкий офис, в котором можно арендовать как площади для размещения компании, так и отдельные рабочие места. Срок аренды в коворкингах, в отличие от традиционного офиса, может составлять час, день, месяц или более длительный период. В них уже обустроены рабочие места и предоставляется определенный набор услуг. За рубежом это большие хорошо оснащенные центры. В России такие объекты развиваются в Москве, а в Петербурге они появились всего несколько лет назад, у нас эта ниша, можно сказать, только зарождается. Пандемия задала большой потенциал развитию этого направления. 

Коворкинги, как правило, используют небольшие компании в целях оптимизации затрат, отказываясь от постоянной аренды офисов. Однако и многие крупные компании сейчас рассматривают для себя этот формат — не в качестве единственного варианта размещения сотрудников, а, например, при необходимости привлечения дополнительного количества специалистов по срочным контрактам для реализации определенных проектов. Но постоянному штату сотрудников нужен офис. 

А сами не планируете заниматься коворкингами или строить новые бизнес-центры?

О. Иванова:
— Мы внимательно изучаем это направление, следим за ситуацией на рынке и за изменениями в направлениях спроса и не исключаем реализации данного формата на наших объектах в перспективе. Да, это вопрос не сегодняшнего дня, но мы его рассматриваем и не исключаем для себя. 

Конкретных планов по развитию офисной недвижимости, которые мы могли бы сейчас озвучить, пока нет. Довольно сложно в текущей нестабильной ситуации осуществлять долгосрочное планирование. Однако мы не стоим на месте, наша группа компаний готова к инвестированию, и мы рассматриваем все возможные варианты. Почему нет? Опыта, знаний и возможностей у нас хватит. Нашей группе компаний исполнилось 30 лет: это достаточный срок, чтобы сформировать команду единомышленников, способных реализовывать самые масштабные бизнес-проекты.