Без рекордов. Застройщики рассказали об основных тенденциях первого квартала 2025 года

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Первый квартал текущего года и прошлого были сопоставимы по объему продаж. В январе-марте 2025 года наши продажи увеличились почти на 8%, но при этом экспозиция стала больше за счет вывода в продажу новых проектов и очередей.

Основная тенденция — колебания спроса. Первые кварталы прошлого и позапрошлого годов были более стабильными с точки зрения равномерности продаж от месяца к месяцу. Апартаменты, пожалуй, являются самым стабильным сегментом рынка; с начала года их продажи были лучше плановых.

Тенденция к снижению активности застройщиков очевидна. В 2024 году в Санкт-Петербурге было выдано всего три с половиной десятка разрешений на строительство. Это вдвое меньше, чем было в 2023 году, в результате чего город возглавил антирейтинг регионов по темпам снижения числа новых проектов на рынке жилья. Девелопмент предполагает многолетний цикл строительства, поэтому эти предпосылки сформируют рынок на ближайшие годы. Это означает, что выбор новой недвижимости будет еще меньше, чем сейчас.

При этом нельзя говорить, что мы заморозили новые проекты и пересмотрели свои планы. На этот год планируется вывод в продажу нового проекта бизнес-класса в исторической части Васильевского острова. В сентябре начнется строительство и продажи новых очередей в проектах комфорт-класса у метро «Лесная» и на Пулковском шоссе. Поддерживать спрос получается, в том числе за счет траншевой ипотеки и разного рода вариаций на тему семейных программ. Эти усилия позволяют значительно снижать ставку по ипотеке, что делает приобретение новой квартиры посильной задачей для наших покупателей.

Пока мы не видим предпосылок для увеличения спроса, исходя из прогноза ЦБ по ключевой ставке на 2025 год в диапазоне 19–22%. Это очень много. Даже если гайки по ипотеке в ближайшее время и будут откручены, то только слегка, поэтому принципиальных изменений мы не ждем. Постепенно и без ажиотажа спрос начнет увеличиваться в 2026 году, когда ключевая ставка, по прогнозу ЦБ, снизится до 13–14% годовых.

Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:

— Результаты продаж недвижимости в проектах GloraX, расположенных в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, по итогам первого квартала сопоставимы с результатами аналогичного периода прошлого года. В целом до конца года мы не ожидаем резких колебаний спроса. Подстегнуть продажи способны снижение ключевой ставки и рост доступности рыночной ипотеки.

Следует отметить и фиксацию средневзвешенной цены. В Санкт-Петербурге последние полгода она находится примерно на одном уровне — в районе 255–260 тыс. рублей за квадратный метр. Покупатели активнее интересуются предложениями на рынке, но ориентируются на сравнительно небольшие бюджеты. Поэтому застройщики предлагают самые разные дополнительные инструменты: скидки, акции и программы рассрочки.

Также стоит отметить рост интереса клиентов к проектам в высокой стадии готовности или введенным в эксплуатацию. На фоне выросшей в Петербурге стоимости аренды жилья всё больше покупателей заинтересованы в скорейшем переезде в готовую квартиру, чтобы избежать переплат.

Сейчас многие игроки рынка стали переносить запуск новых проектов. GloraX продолжает следовать утвержденной стратегии развития и не отказывается от ранее озвученных планов. В 2025 году мы продолжим региональную экспансию, расширив географию бизнеса до 13-15 регионов, и выведем на рынок девять новых проектов в Казани, Нижнем Новгороде, Ленинградской области, Туле, Мурманске и Омске. Также планируем запустить продажи в новых очередях текущих проектов.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:

— Конкретно для нас март с точки зрения продаж был довольно удачным. В сравнении с мартом 2024 года отмечаем прирост в продажах в 1,5 раза, хотя, конечно, дело во многом в разном товарном запасе. За прошедший год вышло в продажу сразу несколько новых проектов («Литера», Ultra City 3.0, вторая очередь проекта «Струны»), открылся и заработал отель Artstudio М103, что также положительно повлияло на количество сделок в этом объекте. Относительно января-февраля 2025 года серьезных изменений в темпах продаж у нас нет, отмечаем скорее период стабильности без явных колебаний.

Наши продажи, как правило, не отражают общую картину рынка, и сейчас это справедливо как никогда. В первом квартале 2025 года мы видим существенное снижение выдач по ипотеке даже по сравнению со вторым полугодием 2024 года (после отмены ипотеки с господдержкой) —практически в 2 раза. Это является косвенным показателем того, что объем продаж на рынке продолжает снижаться. Цены в комфорт-классе не растут. В бизнес-классе и элите рост небольшой, на уровне 2% в квартал.

Нераспроданный товарный запас на рынке накапливается. Заместить весь объем ипотеки рассрочками не получится (да и это было бы довольно рискованно с точки зрения экономики проектов, темпов наполнения эскроу-счетов). Поэтому пополнение предложения сейчас проходит весьма аккуратно: новые старты есть, но девелоперы предпочитают выводить в продажу не весь товарный запас, а, допустим, 20–30%.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

— Продажи элитной и премиальной недвижимости выросли, но без рекордов. По итогам первого квартала мы реализовали объекты на сумму, соответствующую 28% от выручки всего 2024 года.

Среди основных трендов — продолжающееся сокращение качественного предложения в знаковых локациях. В наших готовых объектах также продолжает снижаться товарный запас: весной была продана последняя квартира в клубном доме «Идеалист» в Адмиралтейском районе Петербурга. В ближайшее время мы планируем презентовать новый элитный проект на набережной Фонтанки, 130.

Объем предложения в элитных новостройках Петербурга в 2024 году сократился почти на треть, достигнув исторического минимума. В свою очередь, спрос, наоборот, достиг исторического максимума. И пока всё говорит о том, что эта тенденция продолжится и в текущем году.

Елена Аккуратова, директор по маркетингу компании «Охта Групп»:

— Наша финансовая модель на первый квартал 2025 года предполагала острожный прогноз. Однако, подводя итоги, можем констатировать: запланированные цифры удалось превысить на 50%.

За первые три месяца 2025 года портрет покупателя изменился. Стало меньше инвестиционных покупок жилья, больше доля семейных покупок для себя. С текущими ставками по ипотеке, естественно, возросла доля покупок без привлечения заемных средств либо с использованием таких инструментов, как рассрочка, trade-in. При этом популярностью пользуются премиальные и концептуальные проекты. Растет спрос на коммерческую недвижимость, в том числе из-за низкого предложения на рынке в целом.

Взлеты и падения рынка за два десятилетия, что наша компания присутствует на рынке, происходят регулярно. Анализируя ситуацию, мы видим, что при любых положительных изменениях в геополитике или при снижении ставки покупательский спрос вернется. Девелоперские проекты имеют больший срок реализации по сравнению с некоторыми другими сферами экономики, и поэтому изменение планов по новым проектам сегодня неминуемо приведет к невозможности компенсировать отставание в периоды подъема рынка завтра. Так что работа продолжается в прежнем режиме: изучаем новые объекты, оцениваем их, завершаем уже существующие проекты и разрабатываем новые продукты. Сейчас рынок находится в ожидании роста цен.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— В январе-марте 2025 года мы наблюдали снижение спроса на дорогие квартиры, что в первую очередь связано с сокращением ипотечных сделок: около 90% продаж в этом сегменте заключаются с использованием рассрочки. Во всех наших проектах по итогам первого квартала было реализовано недвижимости на сумму 0,9 млрд рублей.

С точки зрения инвестиционного спроса по-прежнему востребованы апартаменты. Это подтверждает пример готового объекта VIDI. Темпы продаж в нем практически не снижаются, несмотря на то что цена в сданном объекте выше, чем в строящемся. Половина сделок с апартаментами приходится на покупателей из Петербурга, вторая — на регионы.

Комментирует Ксения Садкова, директор по продажам Legenda:

— Рынок сегодня и год назад — это совершенно разные условия и инструменты продаж. Если в прошлом году основной объем спроса обеспечивали льготные ипотечные программы, сейчас объем ипотечных сделок сокращается каждый месяц, а доля продаж с использованием рассрочек растет.

В целом по итогам первого квартала 2025 года количество сделок на рынке сократилось на четверть. Однако цена сделок выросла почти на 10% год к году. Тем не менее в высоком сегменте объем спроса остался на уровне первого квартала прошлого года, что подтверждает тезис меньшей зависимости сегмента от льготных программ.

В нашей компании количество сделок по петербургским проектам выросло в 1,5 раза. Это связано с более широким ассортиментным предложением и стартом проекта «Legenda Васильевского» в прошлом году.

Среди главных тенденций этого года — в более жестких рыночных условиях клиент тщательнее подходит к выбору продукта, внимательнее рассматривает предложения и дольше выходит на сделку.