Дизелестроительный завод «Звезда», по данным «Нового проспекта», ведет переговоры с городскими девелоперами о перспективах развития своего земельного участка в Петербурге. Это может свидетельствовать о планах по переводу завода на новую территорию. Но возможно, цель переговоров — оценить стоимость активов компании. Проблема редевелопмента промышленных зон в городе не теряет актуальность, говорят участники рынка.
Как рассказали «Новому проспекту» несколько участников рынка недвижимости, этим летом руководство дизелестроительного ПАО «Звезда» провело переговоры с рядом девелоперов по поводу оценки стоимости земельного участка, на котором в данный момент располагается завод. По данным собеседников «Нового проспекта», переговоры состоялись с представителями ГК «ПИК» и RBI.
Правда, в пресс-службе RBI факт переговоров отрицают. В ГК «ПИК» на запрос о переговорах пока не ответили. А в пресс-службе «Звезды» заявили, что «планов по изменению площадки, равно как и по организации арендного бизнеса, у ПАО «Звезда» нет».
Две причины продавать
ПАО «Звезда» размещается на ул. Бабушкина, 123. Там у предприятия, по данным ее пресс-службы, в собственности 44,8 га земли, которая используется только для производственных нужд. Кроме того, еще 20 га прилегающих к «Звезде» территорий несколько лет назад приобрел бывший гендиректор и совладелец «Звезды» Павел Плавник для развития индустриального технопарка.
Некоторые аналитики считают, что «Звезда» могла провести переговоры пока только для того, чтобы понять стоимость своих активов. «Все заводы, у которых есть в собственности хоть сколько-нибудь интересная девелоперам земля, хотят продать ее подороже и ведут соответствующие переговоры», — комментирует руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров.
У этого, по его словам, есть две причины. «Первая — девелоперы научились работать с промышленными территориями: переводить их в соответствующий статус, проектировать застройку и получать максимальное количество полезных площадей. Вторая — рост цен на квартиры сделал экономику земельных участков выгодной. Например, на тех участках, где жилье является условно разрешенной категорией использования, можно застроить не более 50% земли. При таком раскладе еще год назад подобные проекты для девелоперов были невыгодны, но сейчас ситуация изменилась», — поясняет Алексей Федоров.
По оценке Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», стоимость 65 га на ул. Бабушкина может составить 9-10 млрд рублей, при этом стоимость 20 га под технопарк — около 5 млрд рублей.
Жилье и не только
Аналитики уверены, что вопрос переезда рано или поздно перед «Звездой» возникнет. «Промышленным предприятиям не слишком удобно работать в черте города. Все логистические процессы из-за этого значительно усложняются», — комментирует начальник аналитического отдела УК «ЛМС» Дмитрий Кумановский. Но перебазирование, по его словам, не будет быстрым, особенно с учетом того, что предприятие выполняет гособоронзаказ — строит двигатели для малых военных кораблей «Каракурт».
Партнер компании East Real Сергей Фёдоров согласен, что, если будет принято решение о переезде, он потребует много времени. «Нужны будут изменения в Генплан, чтобы перевести участок в другую категорию. Процесс наверняка растянется на несколько лет», — говорит он.
Но если решение о редевелопменте территории «Звезды» всё же будет принято, речь пойдет в первую очередь о строительстве там жилья.
«Это может быть жилье от уровня «комфорт» до «комфорт плюс» в зависимости от характеристик. Проекты экономкласса сейчас практически не появляются на рынке, к тому же от участка в шаговой доступности находится метро. Таких пятен в городе не много», — говорит Ольга Трошева.
Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers, также считает, что исходные данные участка делают его перспективным для жилой застройки. «Тут две станции метро, сложившаяся жилая застройка, близость набережной Невы», — говорит он.
По оценкам Colliers, на территории завода «Звезда» потенциально может быть построено более 800 тыс. м2 жилья комфорт-класса с суммарным объемом инвестиций около 55 млрд рублей.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, дает другую оценку проекту. «Тут было бы логично развивать административно-деловую функцию. Жилье реализовать на этом участке сложно, а если всё же получится, то всю территорию под жилье не отдадут, могут выделить под эти цели 400-500 тыс. м2», — полагает Ольга Шарыгина.
По словам Антона Орлова, локация рядом с заводом «Звезда» не отличается большим количеством новых проектов. Ближайший из строящихся сейчас жилых комплексов — «Стрижи в Невском» — проект комплексной застройки территории между улицами Седова и Бабушкина от компании Setl Group. Не так давно стало известно о покупке компанией Setl Group еще одного участка в локации — бывшего участка Невского завода площадью 45 га.
Активная застройка сейчас идет и на правом берегу Невы. Здесь реализуются проекты «Октябрьская набережная» («Группа ЛСР») и «Панорамы Невы» («Сенатор») и уже реализован проект «Veren Next Октябрьская» от Veren Group.
Земля нарасхват
По данным Rusland SP, на начало октября на петербургском рынке земли в открытой продаже находятся 36 проектов под строительство жилой недвижимости. Их совокупная площадь — 469 га. На этих участках можно возвести жилье продаваемой площадью 4,6 млн м2. При этом в анализ не вошли земельные участки площадью менее 3 тыс. м2, а также пятна, расположенные в некорректных зонах, где не разрешено строить жилье. Также не учитывались участки под апартаменты и МФК.
Эксперты отмечают, что среди продаваемых участков оказались всего два максимально подготовленных проекта с разрешением на строительство. Частичный пакет градостроительной документации оказался у 19 проектов. Остальные 15 пятен с точки зрения документов не подготовлены вовсе, подчеркивают в Rusland SP.
В пределах КАД продают 18 территорий общей площадью 128,8 га, где можно построить 1,2 млн м2. Лидеры по объему предложения — Выборгский и Московский районы, где представлено по три проекта. Во Всеволожском районе Ленобласти в продаже 10 проектов на площади 117,5 га, где можно построить 13 млн м2 жилья.
Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP, говорил, что с середины прошлого года зафиксирован резкий скачок спроса на земельные активы. «Застройщики начали активно пополнять земельные банки, и большинство лакомых проектов с более-менее подготовленными документами на данный момент уже проданы. Причем проданы по существенно возросшей цене, которая по некоторым проектам увеличилась соразмерно ценам на жилье», — говорил он.
ПАО «Звезда» — крупнейший в России производитель легких компактных высокооборотных дизельных двигателей многоцелевого назначения (для судостроения, железнодорожного транспорта, промышленных агрегатов). Владелец предприятия — холдинг «Синара». По данным СПАРК, выручка «Звезды» за прошлый год составила 2,2 млрд рублей, чистый убыток — 256,3 млн рублей.
