Зелёненький такой. Чиновники приготовили очередной сюрприз для девелоперов
В КГА проанализировали, как уже согласованные проекты строительства жилья повлияют на обеспеченность жителей разных районов зелёными насаждениями. Городским законом «О зелёных насаждениях общего пользования» (ЗНОП) установлены минимальные нормативы обеспеченности жителей города садами, скверами и парками: от 6 м2 на человека в центральных районах, от 12 м2 — в спальных и от 18 м2 — в пригородах. С учётом нового строительства и, соответственно, прироста населения за счёт покупателей квартир обеспеченность зеленью жителей в большинстве районов значительно снизится. Сильнее всего в Центральном районе — до 3,4 квадратов на человека, до 3,99 м2 — в Василеостровском и до 4,65 м2 — в Адмиралтейском. В Московском, Невском и Приморском этот показатель будет почти вдвое меньше норматива. Недостатка в ЗНОП не будет только в самых зелёных районах города — Курортном и Петродворцовом.
Федеральные нормативы (свод правил «Градостроительство», утверждён в 2016 году — «НП») предусматривают, что на каждого жителя крупного города в России должно приходиться по 16 м2 зелёных насаждений, из них 10 м2 относятся к общегородским и 6 м2 — к районным. Сейчас в Петербурге городской норматив выполняется с запасом — 11 метров на каждого петербуржца, а вот с районными — беда. В историческом центре на каждого жителя приходится меньше метра зелени, в спальных районах — от 2 м2 до 4 м2.
Без парка не согласуют ППТ
Чиновники нашли способ, как решить эту проблему. Раз обеспеченность зелёными насаждениями снижается из–за строительства жилья, то создавать новые сады и парки следует за счёт застройщиков. «При планировании новой застройки мы должны думать о развитии или как минимум не ухудшать ситуацию с количеством зелени. Зелёные насаждения общего пользования должны появляться при разработке проектов планировки территории», — настаивает председатель КГА Владимир Григорьев (на фото).
К проекту Правил землепользования и застройки уже подана поправка о том, что в ПЗЗ должны быть отражены предложения по учёту зелёных насаждений районного уровня — не менее 6 м2 на человека. Это означает, что поскольку именно районных ЗНОП в Петербурге не хватает, во всех районах, кроме Курортного, девелоперам придётся закладывать в свои проекты новые бульвары, скверы и сады. Сложность в том, что по закону ЗНОП не может быть расположено на частной территории. То есть собственникам придётся сначала проектировать и разбить парк, а потом передать его городу.
«Если застройщик не может обеспечить покупателей квартир местами в детских садах и школах, значит в этом конкретном месте мы не можем планировать увеличение населения. Застройщики уже хорошо понимают, что без социальных объектов строить жильё в Петербурге нельзя. Такой проект не согласуют. Надеюсь, скоро придёт понимание, что без зелёных насаждений общего пользования большие проекты тоже не смогут быть реализованы», — категоричен председатель КГА. По словам Владимира Григорьева, исключение будет сделано лишь для небольших точечных проектов.
Всё ради жителей
В апреле комиссия по землепользованию и застройке (её возглавляет строительный вице-губернатор Николай Линченко) начнёт рассмотрение всех поправок к ПЗЗ, ожидается, что в июне документ будет принят и вступит в силу. Но почву для готовящихся нововведений начали готовить заранее. Обсуждению вопроса планирования ЗНОП при массовой жилищной застройке посвятил заседание Градостроительный совет Петербурга. Большинство архитекторов, членов Градсовета, инициативу приветствовали.
«Ясно, что заказчик хочет выжать из любого района как можно больше жилья. Но, как показывает практика, чем лучше благоустройство, чем больше зелени, тем лучше идут продажи. Новые требования приведут к сокращению количества квадратных метров, которые можно построить на определённой территории. Но это пойдёт на пользу жителям», — уверен директор «Архитектурной мастерской Митюрева», экс-председатель КГА Юрий Митюрев.
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов сослался на данные зарубежных исследований: зелёные насаждения в пешеходной доступности снижают уровень агрессии, домашнего насилия и повышают успеваемость у школьников. «Важны и дворовые скверы, и крупные парки, нужно думать не только о нормативах обеспеченности, но и доступности зелени. Этот вопрос не просто нормативов ЗНОП, а улучшения качества жизни», — считает он.
«Конечно, чем больше зелени, тем лучше. Но дьявол кроется в деталях. Нужно разработать более продвинутое законодательство, а не просто добавить в ПЗЗ ещё одну строчку. Иначе любыми уловками и манипуляциями застройщики будут стремиться обойтись без разработки проекта планировки, чтобы избежать дополнительных расходов. Без ЗНОП можно в полтора раза больше выгрести жилья с участка. Цена вопроса — миллиарды рублей», — прогнозирует руководитель петербургского бюро «Студия 44» Никита Явейн.
Инициативы по изменению ПЗЗ обсуждались без участия строительных компаний, то есть тех, кому придётся за это заплатить. Кстати, это не единственная поправка, которая приведёт к росту издержек девелоперов. В КРТИ настаивают, что застройщики должны взять на себя расходы ещё и по строительству дорог к новым жилым комплексам.
«Требование по созданию зелёных насаждений общего пользования — очень серьёзная дополнительная нагрузка на бизнес. Потому что под ЗНОП нужно не выгораживать маленькие участки, а делать что-то действительно похожее на парк. Придётся вырезать и передать городу большую территорию, которая могла быть застроена или использована застройщиком под другие цели. Это дополнительное обременение на проект», — констатирует гендиректор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов.
