Строительное сообщество шокировано планами структуры комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) узаконить практику финансирования бизнесом прокладки новых дорог, развязок и улиц рядом со строящимися жилыми комплексами.
Пункт о том, что размещать жилые дома (все виды застройки, от малоэтажной до высотной) будет возможно только при обеспечении их объектами транспортной инфраструктуры, власти хотят включить в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга. Причём в параметрах, обеспечивающих не текущий, а перспективный спрос на такие объекты. Подтверждать возможность строительства придётся одним из следующих документов: утвержденной документацией по планировке территории (при условии, что объекты включены в Адресную инвестиционную программу, которая финансируется за счет бюджета) либо документом с обязательствами юридических или физических лиц по созданию таких объектов за свой счёт.
Новые правила
С такой инициативой выступил Центр транспортного планирования, соответствующие поправки поданы в ПЗЗ на общественных на слушаниях в Василеостровском районе, протокол с мероприятия опубликован в начале марта. Из документа следует, что предложение принято к рассмотрению. Судьбу поправки будут решать члены комиссии по землепользованию и застройке, где большинство голосов у чиновников Смольного.
Нововведение позволит чиновникам отказывать в выдаче разрешений на строительство, пока застройщик не согласится взять на себя расходы на новые дороги. В перспективе это поможет бюджету серьёзно сэкономить: весь объем АИП Петербурга в городском бюджете на 2019 составляет 88,3 млрд рублей. Значительная часть этой суммы, 33,8 млрд рублей, приходится на расходы комитета по развитию транспортной инфраструктуры.
Опрошенные «НП» эксперты сходятся во мнении, что время для реформы выбрано крайне неудачно. В этом году должен состояться переход от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования через эскроу-счета, что увеличит затраты застройщиков.
«Все попытки властей в последние годы дополнительно нагрузить строителей расходами на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру не добавляют рынку оптимизма, особенно в преддверии серьёзных ужесточений, которые связаны с изменением отраслевого законодательства. Нагрузка на квадратный метр жилья, если к обязательству строителей возводить за свой счет детские сады и школы добавят ещё и дороги, вырастет существенно. А значит, меньше людей смогут позволить себе купить квартиру, — говорит гендиректор «Объединения строителей Петербурга» Алексей Белоусов. — Мы попробуем донести своё мнение по этому вопросу до властей города. Выскажем свою точку зрения на комиссии по ПЗЗ. Надеюсь, власти услышат нас. Мы считаем, что эта мера станет тяжелым ударом по отрасли в непростой ситуации».
По его словам, эта ситуация сильней всего ударит по проектам комплексного освоения территорий (КОТ). «Вообще-то дороги всегда и везде строили за счет бюджета. Это очень дорогая инфраструктура: речь о сотнях миллионов и даже о миллиардах рублей. Понятно, что чиновники пытаются бюджет экономить. Беда ещё и в том, что ни у строителей, ни у чиновников нет понимания, много ли в городе строится дорог, которые ведут в новые районы застройки. И как их определять — большой вопрос», — говорит он.
«Абсолютно несвоевременная инициатива. Если ей будет дан ход, то себестоимость строительства жилья, а значит и цены для покупателей получат ещё один импульс к росту. Всё это на фоне продолжающегося 6-й год подряд снижения платёжеспособного спроса населения приведет к ещё большей финансовой нагрузке на застройщиков, а значит и к очередному витку снижения темпов жилищного строительства», — полагает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Здесь есть подводные камни. Все частники будут жутко экономить на конструктиве, на материалах, дороги будут строиться по принципу «хотите — нате». Есть риск, что городу потом все придётся за свой счёт переделывать. Примеры такого строительства уже есть, например, дорога, которую за счёт инвестора построили у ТРК «Лето», буквально через год там всё развалилось», — рассказал директор Ассоциации «Дормост» Кирилл Иванов. По его словам, стремление сэкономить бюджетные средства могут иметь неприятные последствия для горожан. «Непонятно, кто в дальнем будет содержать и эксплуатировать эти дороги, кому и как они будут передаваться на баланс. Если их не будут передавать городу, то в Петербурге появятся километры частных дорог. У застройщиков появится соблазн поставить шлагбаум и сделать проезд платным, чтобы хотя бы частично компенсировать свои расходы», — прогнозирует Кирилл Иванов.
Примеры, правда, пока единичные, финансирования дорог за счет девелоперов в Петербурге уже есть. Так, например, «Главстрой СПб» уже построил для ЖК «Северная долина» 5,7 км дорог и 1,5 км в ЖК «Юнтолово». Обсуждать перспективы распространения практики строительства дорог на всех застройщиков в компании не захотели.
Плюс 20 процентов
«Мы полагаем, что обязанности по строительству должны справедливо распределяться между застройщиками и бюджетом, и это требует внесения изменений в федеральное законодательство. Предусмотренные Градостроительным кодексом механизмы, например, заключение договоров о развитии застроенных территорий, в настоящий момент не работают. Отдельный вопрос возникает и в связи с планируемым переходом к продажам с использованием счетов эскроу: получить банковское финансирование на строительство объектов городской инфраструктуры застройщикам не удастся. Более того, подобная дополнительная нагрузка ухудшит и возможности кредитования непосредственно жилых домов. Данная инициатива повлияет на стоимость квадратного метра достаточно предсказуемо, так как любые новые финансовые обременения неизбежно приведут к росту стоимости квартир. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличения стоимости квадратного метра в новостройках не менее чем на 15-20 %», — прогнозирует Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон».
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена «квадрата» к началу 2019 года в Петербурге достигла 104,5 тыс. рублей. В массовом сегменте покупатели в среднем тратили на покупку квартиры 4,19 млн рублей, что на 4,1% больше, чем в 2017-м.
Депутат городского парламента, партнёр «Лидер групп» Александр Рассудов ссылается на опыт строительства дорог в Ленобласти (компания строит Петровский проспект в Западном Мурино). «Вместе с освещением его строительство дает нагрузку на квадратный метр жилья в том ЖК, к которому он подходит, в 1 тыс. рублей на каждый квадрат продаваемой площади. Иначе этот вопрос там не решить: проект без дороги не принимают местные власти. Если эта практика станет общим местом, всё жильё подорожает примерно в таких масштабах. А если дорога сложная — даже больше», — уверен он.
«Попытки властей что-то повесить на строителей происходят постоянно. За пять последних лет чего только не вешали, и дороги тоже. Но тема получила огласку из-за проблемы, с которой недавно столкнулась ГК «ЦДС» в Московском районе. Девелопер построил жилой комплекс на участке бывшей промзоны между КАД, железной дорогой и Пулковским шоссе. Попасть туда пока можно только по технической дороге. Чтобы нормально подключить эту территорию к транспортной инфраструктуре, нужно строить большую развязку. Цена вопроса — миллиарды рублей. Вот и возникла дискуссия, кому платить. И времени на разговоры не так много, поскольку жилой комплекс сдаётся, и скоро в него въедут люди, которым эта история с бездорожьем сильно не понравится. Конечно, строить должен город. Девелоперу такой объект ни по стоимости, ни по уровню согласований просто не потянуть», — обьяснил причину ужесточения правил гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов. В ЦДС уточнили, что на стоимость строительства развязки для подключения ЖК «ЦДС «Московский» к улично-дорожной сети надо потратить не менее 4 млрд рублей. От подробных комментариев в компании отказались.
Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент», предполагала, что затраты на внутриквартальную дорожную сеть скоро лягут на плечи застройщиков. В отличие от большинства коллег, она видит в инициативе «Центра транспортного планирования Санкт-Петербурга» свои плюсы. «То, что правила будут закреплены в нормативных документах на уровне закона Санкт-Петербурга, только облегчит в будущем взаимоотношения органов власти и представителей бизнес-сообщества. На себестоимость квадратного метра жилья это не повлияет. А вот скорость утверждения документов по планировке, возможно, наконец, повысится», — надеется Людмила Коган.
Фото: Евгений Павленко/Коммерсантъ
Инфографика: Константин Мшагский
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
