Застройщикам пора смириться с низкой маржой
Показатели средней рыночной стоимости жилья в России Минстрой утвердил в середине марта. Для жилья эконом-класса без отделки она установлена на уровне 45 тыс. рублей за квадратный метр. Для эконом-класса с отделкой: в Ленобласти 51 607 рублей, в Петербурге 79 176 рублей. Отметим, однако, что нормативные показатели — это, по большому счету, данные из внутренней бухгалтерии строительной компании. Эти цифры применяются лишь для расчете размеров социальных выплат из федерального бюджета, которые предоставляются на покупку или строительство жилья по госпрограммам. А в жизни рядовых покупателей эти цифры ничего не меняют: они покупают квартиры по реальным рыночным ценам, которые всегда выше. Так, стоимость «квадрата» в Петербурге составляет от 100 до 217 тысяч рублей. В Ленобласти от 90 до 126 тысяч рублей.
Депутат правящей партии и ответственный за общественный контроль реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» Антон Мороз разводит руками — исполнить требование президента и правительства по снижению стоимости жилого квадратного метра в этом году вновь не удалось. В этот раз исполнить наказ помешал вирус: в пылу борьбы с инфекцией главы ряда регионов ограничили движение транспорта, и в связи с этим девелоперы столкнулись с перебоями в поставках стройматериалов и оборудования. Кроме того, карантин «выдавил» с российского строительного рынка трудовых мигрантов, на их место пришли местные рабочие, требующие большей зарплаты. Сейчас девелоперы вкладывают в возведение и предчистовую отделку «квадрата» от 45 тыс. рублей в эконом-классе до 89 тыс. рублей в элитном сегменте: за последние полгода этот показатель увеличился на 4% в Москве, на 15% в Петербурге и, для сравнения, на 22% в Нижнем Новгороде.
«Объяснить нынешний рост себестоимости строительства можно несколькими причинами, — отчитывается Антон Мороз, — Во-первых, у строительных компаний увеличились затраты на противоэпидемиологические мероприятия: в среднем на 7300 рублей в расчете на одного сотрудника в месяц. Во-вторых, практически во всех регионах зарегистрирован подъем цен на стройматериалы и оборудование. Кроме того, произошёл обвал рубля и при этом увеличилась стоимость топливных, транспортных и логистических ресурсов. Снизить серьезно цены на жилье пока не удалось, хоть определенные попытки и происходят». «Пока нет факторов, позволяющих предполагать снижение себестоимости строительства, скорее наоборот, — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», — Ряд поставщиков в ответ на ситуацию с пандемией и подскочившим курсом уже подняли цены на свои услуги и продукцию, в первую очередь мы заметили это на поставках металла».
Девелоперы говорят, что не смогут долго искусственно сдерживать цены. Более того, застройщики признаются, что зафиксированный рост себестоимости строительства не отражает всех затрат: весь последний год девелоперы дополнительно приплачивали за каждый строящийся квадратный метр от трех до шести тысяч рублей. Эти деньги, как заявлено, необходимы для обслуживания проектного финансирования. Пока эти затраты не перекладывают на покупателей недвижимости. Но только пока.
«В перспективе рост себестоимости отразится на цене жилья для конечного покупателя, однако это не единственное основание для удорожания квартир. — разъясняет Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». — Девелоперы несут дополнительные расходы из-за бюрократии и медлительности госорганов. В Петербурге, как показывает практика, постановка сданного дома на кадастровый учёт и регистрация права собственности на первую квартиру занимает до пяти месяцев вместо нормативных полутора. То есть, уже построив дом, девелопер вынужден дополнительные четыре месяца выплачивать проценты по кредиту и ждать раскрытия эскроу-счетов».
Однако есть в Петербурге девелоперы, считающие, что пока причин для паники нет: цены в новостройках росли и до пандемии. Более того, застройщикам пора снизить аппетиты и смириться с низкой маржинальностью.
«Цена первичного рынка — это цена покупателя. Застройщик не сможет продать продукт с завышенной и неконкурентной ценой. В конечной цене метра строительная составляющая занимает всего 60-65 % (зависит от класса и локации), и изменение себестоимости не оказывает определяющего влияния на цену, — разъясняет Юрий Александров, руководитель планово-экономического департамента AAG холдинга, — За последние три года средняя себестоимость выросла на 20% и соответствует статистической инфляции в 6-7% в год. Рост себестоимости многоквартирного строительства — это естественный рост, связанный с общим повышением цен на энергоносители, материалы, трудозатраты и прочие составляющие стоимости работ. Все застройщики берут услуги и материалы с рынка и ни у кого нет решающего преимущества. Скорее главным преимуществом является качество продукта и его эффективная реализация (проектные решения, технологии строительства и качество управления проектом)».
Даже ответственный за строительный нацпроект депутат Антон Мороз признался, что точно не может сказать насколько выросла себестоимость строительства. «Поскольку строительная отрасль является инерционной, реальные последствия экономического и эпидемиологического кризиса мы поймем через два-три месяца», — резюмирует Антон Мороз. Поэтому окончательно оценить, насколько выросла себестоимость строительства за время карантина, мы сможем где-то в июле-августе.
Читайте на эту тему:
Покупатели атакуют. Карантин подогрел рынок загородной недвижимости
Банкиров ждет вал непрофильных активов
