Замыкая круг. Рядом с Охтой может появиться новый жилой микрорайон
На участке между Магнитогорской и Якорной улицами до 2015 года работала железная дорога, которая вела на тупиковую товарную станцию Охта и к нескольким промышленным предприятиям
На торгах в Петербурге продана земля площадью 1,8 га в Красногвардейском районе. Покупатель уже владеет соседними участками. Там можно построить 0,5 млн м2 жилья. Инвестиции в застройку территории жилой и коммерческой недвижимостью могут составить 60 млрд рублей. Участники рынка считают, что к активу может проявить интерес ГК «ПИК».
Инвестиционная компания ГАС (ИС ГАС) приобрела за 196 млн рублей участок площадью около 1,8 га на Якорной ул., восточнее дома 7а, лит. А. Соответствующая информация размещена в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
ООО «ИК ГАС» является агентством недвижимости, на балансе которого находится всего 13 тыс. рублей, говорится в данных kartoteka.ru. «Вероятно, покупатель действует в интересах игрока, который будет фактическим застройщиком участка», — полагает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
Застройщиком может быть крупнейший российский девелопер — ГК «ПИК». Компания — победитель аукциона входит в ООО «Магнитогорская», которое уже владеет участками в квартале, ограниченным Брантовской дорогой, Якорной улицей, проспектом Энергетиков и Магнитогорской улицей. Новый участок находится внутри квартала.
Летом 2022 года ООО «Магнитогорская» отправила письмо главе комиссии по подготовке изменений в Генплан Санкт-Петербурга с просьбой изменить функциональное назначение участка на строительство жилья. Это следует из документов в СПАРК. В качестве контактного лица указан исполнитель с корпоративной почтой «ПИК».
По данным источника «Нового проспекта», подобная схема взаимодействия застройщика и владельца участка довольно распространена. «Они заранее договариваются о приобретении актива, и, в случае если землю удается перевести под жилье, компания покупает ее. В обратном случае сделка не совершается», — пояснил собеседник.
В ГК «ПИК» не ответили на запрос. Контакты ИК ГАС и «Магнитогорской» в открытых источниках отсутствуют.
Единственным владельцем ООО «Магнитогорская» является ООО «Нельсон». Эта структура в равных долях принадлежит компаниям «Глобалтраст» Камилы Хафизовой и «Даймонд» Егора Сальникова, указано в СПАРК. Камила Хафизова также является собственницей АО «Грандфингрупп», а Егору Сальникову принадлежат АО «Транспортная концессия», «Востокинвестпорт», «Троэксим», «Союз».
Со второй попытки
Ранее земля принадлежала ООО «Евродорстрой», которое специализировалось на строительстве железных дорог. Основным заказчиком его работ выступала «дочка» РЖД «РЖД Строй», следует из СПАРК. В 2016 году «Евродорстрой» выиграл 10 тендеров на сумму 743 млн рублей, но с каждым годом количество контрактов снижалось. Осенью 2019 года компания получила банкротный иск, а летом 2020 года была признана несостоятельной, в ее отношении открыли конкурсное производство.
Участок на Якорной выставили на торги осенью 2022 года за 396 млн рублей. Тогда ИК ГАС уже пыталась купить его, но не была допущена к торгам из-за неподтвержденного задатка. Затем землю выставили в феврале текущего года за 356 млн рублей, и в итоге компании удалось сбить цену до 196 млн рублей. В конце апреля с ИК ГАС был заключен договор купли-продажи.
Соединить и приумножить
Цену сделки можно назвать рыночной, но стоит учитывать, что отдельно участок непригоден для строительства жилья из-за своей вытянутой формы и расположения в глубине квартала, подчеркивает Сергей Дуванов.
«С текущим зонированием на нем можно разместить только промышленный объект. К тому же его сложная конфигурация делает его фактически непригодным для самостоятельной застройки. С учетом этих факторов цена вполне рыночная», — соглашается директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.
«Однако вокруг расположены участки в функциональной зоне Д (общественно-деловая застройка), и если они принадлежат одному собственнику, то выкуп участка на Якорной улице — отличное решение консолидировать активы и построить ЖК комфорт-класса», — продолжает Сергей Дуванов.
После объединения с соседними участками и изменения зонирования стоимость земли может вырасти в 3-4 раза, отмечает Алексей Федоров. «Если рассматривать весь квартал, то на нем можно построить до 500 тыс. м2 жилья и коммерческой недвижимости. Инвестиции в такой проект составят около 60 млрд рублей. Но это долгосрочный проект, на ближайшие 10 лет», — считает он.
По мнению руководителя отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексея Лазутина, назначение участка можно будет изменить, учитывая, что сейчас Генплан еще формируется.
«Эта локация уже активно застраивается жильем и апартаментами. К моменту реализации проекта его окружение перестанет быть промышленным», — заключил Алексей Федоров.
