Появление двух новых небоскребов «Газпрома» в Лахте не приведет к резкому росту объема пустых офисов в Петербурге, но в краткосрочной перспективе может вызвать снижение ставок аренды. Привлекательность Лахты для девелоперов вырастет, но в аналог «Москва-Сити» этот район превратится вряд ли.
«Газпром» еще не успел заселить построенный небоскреб «Лахта-центр» в Приморском районе Петербурга, как анонсировал дальнейшее развитие прилегающей территории. В прошлом году стало известно о намерении корпорации возвести здесь вторую башню площадью 220 тыс. м2, а в этом году — третью на 180 тыс. м2.
Назначение этих небоскребов в «Газпроме» не комментируют, но эксперты полагают, что бо́льшая часть их площадей будет отведена под деловые цели.
«Скорее всего, первые уровни новых башен станут использовать под общественные функции, а остальные займут офисы», — считает управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. «Вероятно, основные площади отведут под офисы, но с дополнением в виде апартаментов, гостиниц и торговой галереи», — соглашается директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.
Массовый переезд «Газпрома» в Лахту приведет к выходу на рынок существенного объема офисных помещений. Только в собственности компании находится 18 бизнес-центров в Петербурге общей площадью 418,6 тыс. м2 (включая уже построенный «Лахта-центр»), подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.
«С учетом арендуемых площадей в распоряжении монополии находится более 500 тыс. м2 офисов», — оценивает Вероника Лежнева. Это достаточно большой объем, и, как показывает практика, показатель постепенно увеличивается.
К крупным бизнес-центрам, которые снимают структуры «Газпрома», относятся «Виктория плаза» (79,9 тыс. м2), Fort Tower (41,6 тыс. м2), Trinity Place (36,8 тыс. м2), МФК «Аэропортсити» (34,2 тыс. м2), Pulkovo Sky (31,7 тыс. м2), Renaissance Business Park (26,5 тыс. м2), сказано в исследовании Colliers.
В Renaissance Development, холдинге «Адамант» и компании «Авиелен А.Г.», у которых структуры «Газпрома» арендуют офисные площади, отказались от комментариев.
Площади на выход
Аналитики не ожидают значительных последствий для рынка офисной недвижимости Петербурга из-за переезда «Газпрома» из Москвы. «Башни будут, скорее всего, заполняться с лагом в несколько лет. Это позволит рынку менее чувствительно реагировать на каждый переезд компании и приходить в сбалансированное состояние», — считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.
«К тому далекому времени, когда «Газпром» не просто введет в эксплуатацию небоскребы, а реально заполнит их и переведет туда своих сотрудников, объем предложения будет существенно больше, чем сейчас, поэтому влияние данного фактора станет минимальным», — полагает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, когда «Газпром» переведёт сотрудников в первую башню, в городе может освободиться около 200 тыс. м2 офисов. Это сопоставимо с годовым вводом площадей в Петербурге и составляет примерно 5% всего рынка.
«При этом разовый выход большой площади объектов высокого класса на рынок может на какое-то время остановить рост ставок или привести к их небольшому снижению», — допускает Игорь Кокорев. Однако, напоминает он, в целом соотношение затрат и доходов на рынке сейчас таково, что можно ожидать и сокращения нового предложения, которое, вероятно, компенсирует освобождение офисных помещений.
«Период строительства второй и третьей башен может по времени совпасть со снижением объемов ввода», — соглашается Вероника Лежнева. По ее прогнозу, в горизонте ближайших 2-3 лет в Петербурге будет введено 500-600 тыс. м2 качественных офисов. «Таков результат девелоперского затишья прошедших 5 лет. На рынке назрел дефицит площадей, особенно он заметен в классе А», — комментирует эксперт.
«Ввод монополией своих площадей не нанесет урон рынку даже с учетом планов девелоперов на 2022-2023 годы», — уверен Иван Починщиков. Накопленный отложенный спрос, по его словам, станет реализовываться как за счет новых офисных комплексов, так и за счет объектов, которые «Газпром» планирует высвобождать. «Эти бизнес-центры будут обеспечены высоким спросом, так как являются высокотехнологичными зданиями, оснащенными качественной и современной инженерией», — констатирует Иван Починщиков.
«В прошлом «фактор Газпрома» и угроза запуска «Лахта-центра», нависающая над Петербургом, довольно серьезно повлияли на планы девелоперов в части реализации крупных качественных объектов. Но сейчас ситуация изменилась: компания перестала быть моноарендатором, а роль ключевого драйвера на рынке перешла к IT-компаниям», — отмечает Вероника Лежнева.
Кластерный изъян
Создание делового кластера по аналогии с «Москва-Сити», по мнению экспертов, позитивно скажется на туристической привлекательности Петербурга и станет еще одной точкой притяжения для гостей города.
«Строительство многофункционального кластера, где в будущем будет работать большое число людей, привлекает внимание девелоперов разных сегментов недвижимости. В округе следом за офисами будут реализованы проекты и других сегментов: офисы, гостиницы, ретейл, жилье/апартаменты. Локация интересна для девелоперов и сейчас, но по мере заселения «Лахта-центра» и развития прилегающей инфраструктуры спрос на нее будет только расти», — рассуждает Вероника Лежнева.
При этом для формата центрального делового района («Сити») Лахта не совсем подходит. У нее есть немало недостатков. «Прежде всего это удаленность от центра, южных и восточных районов города, а также отсутствие полноценных съездов с КАД и ЗСД в непосредственной близости от участка», — перечисляет Игорь Кокорев.
«Основным изъяном будущего проекта может стать транспортная инфраструктура», — убежден Иван Починщиков. «Уже на реальном примере мы видим все сложности, связанные с этим вопросом. Хотя первую башню скоро начнут заселять, дорожные коммуникации, за которые несут ответственность власти, абсолютно не готовы», — сетует он.
«До строительства второй башни нужно будет построить всю необходимую транспортную инфраструктуру, потому что такое количество квадратных метров и людей, которые появятся в этой точке, должны как-то приезжать на работу и уезжать домой», — добавляет Дмитрий Золин.
Проблемой для формирования «Сити» также может стать статус земельных участков вокруг «Лахта-центра» и жёсткие ограничения по высотности застройки в районе. «Если город примет решение формировать центральный деловой район здесь, то эти ограничения, вероятно, могут быть скорректированы», — предполагает Игорь Кокорев.
«Стоит отметить и довольно скупой земельный рынок с точки зрения потенциала расширения деловой зоны. Хотя, с другой стороны, «Москва-Сити» тоже изначально был довольно маленькой деловой зоной, которая начинает постепенно расширяться за собственные пределы, захватывая соседние улицы», — замечает Вероника Лежнева. «Если «Сити» вокруг «Лахта-центра» начнёт формироваться, можно ожидать, что остальные офисные здания, скорее всего, будут существенно проще и дешевле, чем небоскребы «Газпрома», — рассуждает Игорь Кокорев.
«Активному строительству девелоперами в районе Лахты спекулятивных офисных объектов по аналогии с деловым кварталом «Москва-Сити» может помешать недостаточный спрос», — предупреждает Иван Починщиков. По его словам, в «Сити» обычно располагаются компании нефтегазового, финансового, страхового секторов. В России они уже нашли себя в Москве. «В Петербурге «Газпром» самостоятельно обеспечивает себя площадями, а IT-компании не тяготеют к подобным форматам, поэтому на местном рынке просто нет спроса на такое явление градостроительства», — резюмирует он.
