Высотные перспективы. Как новые башни "Газпрома" изменят офисный рынок Петербурга
Новый проспект
Статьи

Высотные перспективы. Как новые башни "Газпрома" изменят офисный рынок Петербурга

Прочитано: 316

Появление двух новых небоскребов «Газпрома» в Лахте не приведет к резкому росту объема пустых офисов в Петербурге, но в краткосрочной перспективе может вызвать снижение ставок аренды. Привлекательность Лахты для девелоперов вырастет, но в аналог «Москва-Сити» этот район превратится вряд ли.

«Газпром» еще не успел заселить построенный небоскреб «Лахта-центр» в Приморском районе Петербурга, как анонсировал дальнейшее развитие прилегающей территории. В прошлом году стало известно о намерении корпорации возвести здесь вторую башню площадью 220 тыс. м2, а в этом году — третью на 180 тыс. м2.

Назначение этих небоскребов в «Газпроме» не комментируют, но эксперты полагают, что бо́льшая часть их площадей будет отведена под деловые цели.

«Скорее всего, первые уровни новых башен станут использовать под общественные функции, а остальные займут офисы», — считает управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. «Вероятно, основные площади отведут под офисы, но с дополнением в виде апартаментов, гостиниц и торговой галереи», — соглашается директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.

Массовый переезд «Газпрома» в Лахту приведет к выходу на рынок существенного объема офисных помещений. Только в собственности компании находится 18 бизнес-центров в Петербурге общей площадью 418,6 тыс. м2 (включая уже построенный «Лахта-центр»), подсчитали в Knight Frank St. Petersburg.

«С учетом арендуемых площадей в распоряжении монополии находится более 500 тыс. м2 офисов», — оценивает Вероника Лежнева. Это достаточно большой объем, и, как показывает практика, показатель постепенно увеличивается.

К крупным бизнес-центрам, которые снимают структуры «Газпрома», относятся «Виктория плаза» (79,9 тыс. м2), Fort Tower (41,6 тыс. м2), Trinity Place (36,8 тыс. м2), МФК «Аэропортсити» (34,2 тыс. м2), Pulkovo Sky (31,7 тыс. м2), Renaissance Business Park (26,5 тыс. м2), сказано в исследовании Colliers.

В Renaissance Development, холдинге «Адамант» и компании «Авиелен А.Г.», у которых структуры «Газпрома» арендуют офисные площади, отказались от комментариев.

Площади на выход

Аналитики не ожидают значительных последствий для рынка офисной недвижимости Петербурга из-за переезда «Газпрома» из Москвы. «Башни будут, скорее всего, заполняться с лагом в несколько лет. Это позволит рынку менее чувствительно реагировать на каждый переезд компании и приходить в сбалансированное состояние», — считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

«К тому далекому времени, когда «Газпром» не просто введет в эксплуатацию небоскребы, а реально заполнит их и переведет туда своих сотрудников, объем предложения будет существенно больше, чем сейчас, поэтому влияние данного фактора станет минимальным», — полагает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, когда «Газпром» переведёт сотрудников в первую башню, в городе может освободиться около 200 тыс. м2 офисов. Это сопоставимо с годовым вводом площадей в Петербурге и составляет примерно 5% всего рынка.

«При этом разовый выход большой площади объектов высокого класса на рынок может на какое-то время остановить рост ставок или привести к их небольшому снижению», — допускает Игорь Кокорев. Однако, напоминает он, в целом соотношение затрат и доходов на рынке сейчас таково, что можно ожидать и сокращения нового предложения, которое, вероятно, компенсирует освобождение офисных помещений.

«Период строительства второй и третьей башен может по времени совпасть со снижением объемов ввода», — соглашается Вероника Лежнева. По ее прогнозу, в горизонте ближайших 2-3 лет в Петербурге будет введено 500-600 тыс. м2 качественных офисов. «Таков результат девелоперского затишья прошедших 5 лет. На рынке назрел дефицит площадей, особенно он заметен в классе А», — комментирует эксперт.

«Ввод монополией своих площадей не нанесет урон рынку даже с учетом планов девелоперов на 2022-2023 годы», — уверен Иван Починщиков. Накопленный отложенный спрос, по его словам, станет реализовываться как за счет новых офисных комплексов, так и за счет объектов, которые «Газпром» планирует высвобождать. «Эти бизнес-центры будут обеспечены высоким спросом, так как являются высокотехнологичными зданиями, оснащенными качественной и современной инженерией», — констатирует Иван Починщиков.

«В прошлом «фактор Газпрома» и угроза запуска «Лахта-центра», нависающая над Петербургом, довольно серьезно повлияли на планы девелоперов в части реализации крупных качественных объектов. Но сейчас ситуация изменилась: компания перестала быть моноарендатором, а роль ключевого драйвера на рынке перешла к IT-компаниям», — отмечает Вероника Лежнева.

Кластерный изъян

Создание делового кластера по аналогии с «Москва-Сити», по мнению экспертов, позитивно скажется на туристической привлекательности Петербурга и станет еще одной точкой притяжения для гостей города.

«Строительство многофункционального кластера, где в будущем будет работать большое число людей, привлекает внимание девелоперов разных сегментов недвижимости. В округе следом за офисами будут реализованы проекты и других сегментов: офисы, гостиницы, ретейл, жилье/апартаменты. Локация интересна для девелоперов и сейчас, но по мере заселения «Лахта-центра» и развития прилегающей инфраструктуры спрос на нее будет только расти», — рассуждает Вероника Лежнева.

При этом для формата центрального делового района («Сити») Лахта не совсем подходит. У нее есть немало недостатков. «Прежде всего это удаленность от центра, южных и восточных районов города, а также отсутствие полноценных съездов с КАД и ЗСД в непосредственной близости от участка», — перечисляет Игорь Кокорев.

«Основным изъяном будущего проекта может стать транспортная инфраструктура», — убежден Иван Починщиков. «Уже на реальном примере мы видим все сложности, связанные с этим вопросом. Хотя первую башню скоро начнут заселять, дорожные коммуникации, за которые несут ответственность власти, абсолютно не готовы», — сетует он.

«До строительства второй башни нужно будет построить всю необходимую транспортную инфраструктуру, потому что такое количество квадратных метров и людей, которые появятся в этой точке, должны как-то приезжать на работу и уезжать домой», — добавляет Дмитрий Золин.

Проблемой для формирования «Сити» также может стать статус земельных участков вокруг «Лахта-центра» и жёсткие ограничения по высотности застройки в районе. «Если город примет решение формировать центральный деловой район здесь, то эти ограничения, вероятно, могут быть скорректированы», — предполагает Игорь Кокорев.

«Стоит отметить и довольно скупой земельный рынок с точки зрения потенциала расширения деловой зоны. Хотя, с другой стороны, «Москва-Сити» тоже изначально был довольно маленькой деловой зоной, которая начинает постепенно расширяться за собственные пределы, захватывая соседние улицы», — замечает Вероника Лежнева. «Если «Сити» вокруг «Лахта-центра» начнёт формироваться, можно ожидать, что остальные офисные здания, скорее всего, будут существенно проще и дешевле, чем небоскребы «Газпрома», — рассуждает Игорь Кокорев.

«Активному строительству девелоперами в районе Лахты спекулятивных офисных объектов по аналогии с деловым кварталом «Москва-Сити» может помешать недостаточный спрос», — предупреждает Иван Починщиков. По его словам, в «Сити» обычно располагаются компании нефтегазового, финансового, страхового секторов. В России они уже нашли себя в Москве. «В Петербурге «Газпром» самостоятельно обеспечивает себя площадями, а IT-компании не тяготеют к подобным форматам, поэтому на местном рынке просто нет спроса на такое явление градостроительства», — резюмирует он.


офисы коммерческая недвижимость строительство недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, уверен, что офисный рынок Петербурга находится на пороге ощутимого снижения арендных ставок. Уход с рынка крупных международных компаний и ввод новых площадей увеличат количество пустых офисов в городе в 2,5 раза, и правила игры начнут диктовать арендаторы.

Многие россияне покинули родную страну после начала военной спецоперации. Они переехали за границу и стали активно скупать там недвижимость. На пике спроса оказались Турция, ОАЭ и Таиланд. Почему именно эти страны так популярны и сколько там стоит жилье, разбирался «Новый проспект».

Компания «Мегалайн», связанная с близким к Кремлю бизнесменом Евгением Пригожиным, планирует вложить 60 млрд рублей в строительство сети транспортно-пересадочных узлов на границе Петербурга и Ленобласти. На создание подобных проектов претендовали несколько инвесторов, но дальше обсуждений дело не пошло.

В Смольном утвердили проект планировки территории станции метро "Гавань"
27.06.2022
Количество гражданских жертв Украины за пять суток выросло еще на 200 человек
27.06.2022
Объем российских финопераций с Западом упал на 80%
27.06.2022
НАТО резко увеличит силы повышенной готовности до 300 тысяч человек
27.06.2022
Производители фармоборудования останавливают поставки в Россию
27.06.2022
Ашот Хачатурянц покинул пост президента Российской премьер-лиги
27.06.2022
Президент США анонсировал новые санкции против России
27.06.2022
"ДомДА" запускает упрощенный аукцион по продаже квартир с дисконтом
27.06.2022
Обладателям гостайны запретят выезд из России под страхом колонии
27.06.2022
Россия допустила "символический" дефолт по внешнему долгу — впервые с 1918 года
27.06.2022
Аттестация экскурсоводов с 1 июля станет обязательной
26.06.2022
От покупателей "максимально российской" Lada Granta требуют подписать согласие не ездить на авто за границу
26.06.2022
Bloomberg: Россия находится в "нескольких часах от дефолта"
26.06.2022
Банк "Открытие" может быть продан ВТБ без торгов
26.06.2022
В Петербурге с завтрашнего дня ограничат движение в шести районах города
26.06.2022
Блинкен заявил о потере Россией $19 млрд в случае отказа G7 от импорта золота
26.06.2022
Байден и Шольц считают, что конфликт на Украине должен разрешиться через переговоры
26.06.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки