Выкуп по-новому. В России меняют правила приватизации зданий-памятников

В России меняется порядок выкупа зданий-памятников. Малый и средний бизнес получит преимущественное право выкупать арендуемые там помещения. Для Петербурга, где почти 4,5 тыс. исторических зданий нуждаются в срочной реставрации, этот закон особенно важен.

Правительство РФ поддержало поправки в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», касающиеся, в том числе, изменения порядка выкупа у государства объектов культурного наследия. Как сообщили «Новому проспекту» в аппарате сенатора от Петербурга Андрея Кутепова, инициатора данных поправок, соответствующий законопроект на днях внесен в Госдуму РФ. 

Этот документ содержит целый ряд нововведений в способах приватизации памятников культуры. До сих пор инвесторы могли выкупать в собственность лишь те объекты культурного назначения (ОКН), которые находились в неудовлетворительном состоянии. Кроме того, с 2018 года по инициативе Верховного суда была прекращена практика преимущественного права выкупа арендаторами зданий-памятников и помещений в нем. 

Законопроект Андрея Кутепова расширяет список ОКН, подлежащих приватизации. Теперь разрешено покупать памятники, находящиеся в удовлетворительном состоянии, причем сразу с земельными участками под ними — такие объекты будут продаваться без конкурса, на аукционах. А победитель вместе со зданием получит охранное свидетельство и будет обязан заботиться о здании.

Немного изменяется и порядок приватизации ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Отныне они будут продаваться по итогам конкурсов, но без земельного участка — его будут сдавать покупателю в аренду по ставке 1 рубль в год на время проведения работ по ремонту, реставрации и приспособлению под новые функции. Перечень мероприятий по сохранению ОКН будет включаться в конкурсную документацию, и покупатель обязан будет предоставить банковскую гарантию на сумму не менее чем 35% от общей сметной стоимости этих работ. После окончания ремонта владелец здания сможет выкупить в собственность и участок. Также предполагается ужесточить требования к потенциальным участникам подобных конкурсов: они должны будут вносить залог в размере 20% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Еще одна новация законопроекта — возвращение малым и средним предприятиям преимущественного права на выкуп арендуемых в ОКН площадей с соблюдением всех требований для их использования.

Поправками урегулирован важнейший момент: разграничена процедура реализации руинированных памятников и памятников в удовлетворительном состоянии, подчеркивает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. «В одном случае — конкурс с инвестусловиями и отсроченное право собственности, во втором — обычный аукцион и собственность на объект с охранным обязательством. Также урегулирован вопрос целевого выкупа объектов ОКН арендаторами, что тоже чрезвычайно важно: в Петербурге множество зданий отреставрировано и включено в хозяйственный оборот именно теми, кто исторически занимал эти объекты на условиях аренды», — отмечает Андрей Степаненко. 

«Два года назад, когда преимущественная приватизация арендаторами помещений в ОКН была запрещена, предприниматели оказались в неравных условиях: кто-то успел выкупить занимаемые площади, кто-то нет», — рассказывает председатель Совета НП «Союз малых предприятий Петербурга» Владимир Меньшиков. По его мнению, запрет был странным. «В центральных районах много жилых домов-памятников, в которых сохранению подлежат внешние части — фасады, лепнина, а внутри ничего исторического нет. В них приватизированы квартиры на верхних этажах. Возникает вопрос: почему предприниматель может арендовать помещение, но не может выкупить его?» — спрашивает он. Данный законопроект устранит это законодательное недоразумение, поэтому многие петербургские предприниматели его приветствуют. 

Правда, девелоперов тревожит, что в результате этой практики здание из целостного объекта недвижимости может превратиться в лоскутное одеяло. «Чем больше в здании собственников, тем меньше шансов со всеми договориться и провести реконструкцию исторического объекта», — переживает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Но большинство участников рынка считают, что изменение в законодательстве улучшит ситуацию с использованием и сохранением памятников культуры в городе.

«Пока в Петербурге огромное количество пустующих зданий с непонятным форматом и в неудовлетворительном состоянии. Большинство инвесторов просто не хотят с ними связываться, поскольку в каждом таком проекте неоднозначный бюджет и масса согласований», — говорит партнер Rusland SP Андрей Бойков. Когда правовая коллизия будет решена, инвесторы, по его словам, будут гораздо активней вовлекать здания-памятники в хозяйственный оборот, и город преобразится.

По данным КГИОП, в Петербурге сейчас 8 980 памятников и выявленных объектов культурного наследия. По оценкам председателя петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрия Панова, половина из них находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в реставрационно-восстановительных работах на сумму свыше 500 млрд рублей. «Из-за высокой степени износа ежегодно из историко-культурного фонда города выбывает от 30 до 50 памятников», — говорит Дмитрий Панов. 

Он напомнил, что в Петербурге существует нерабочая программа «Памятники за 1 рубль», которая, в отличие от предлагаемых поправок, не заинтересовала практически никого из бизнеса. «За время ее действия с 2018 года, было реализовано всего три объекта. Основная причина низкой активности инвесторов заключается в изначально невыгодных условиях участия – дело в том, что льготная ставка 1 рубль за 1 м² в год устанавливается только после окончания реставрации, которая может занять до 7 лет», - поясняет Дмитрий Панов. При этом, стоимость работ в здании-памятнике существенно выше, чем стоимость нового строительства. Она может превышать 100 тыс. рублей/1 м², увеличивая сроки окупаемости будущего объекта., говорит он

«В сегодняшних реалиях инвестор в рамках программы «Памятники за 1 рубль» может вложить в историческое здание сотни миллионов рублей, но дальнейший правовой статус объекта ему никто не гарантирует», - согласна генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. По ее словам, несомненный плюс обсуждаемых поправок – их направленность на создание единых правил игры. «Только в этом случае инвесторы смогут планировать сроки для реализации таких объектов и создавать эффективную экономическую модель», - резюмирует Оксана Кравцова.

«Между тем Петербург много раз доказывал на личном примере эффективность привлечения частных инвестиций в объекты ОКН. При этом все механизмы контроля за судьбой зданий остаются в руках государства, а собственник получает гарантию сохранности своих вложений», — говорит Андрей Степаненко. Он уверен, что после принятия поправок продажа объектов культурного наследия в городе и по всей стране возобновится. «Потому что право собственности на объект инвестиций — основной камень преткновения в работе по восстановлению исторических объектов», — заключил Андрей Степаненко.