Российский аукционный дом выставляет на продажу бывший доходный дом купца Киселева в центре Петербурга. Стартовая цена лота — 200 млн рублей. Аварийный дом можно приспособить под комплекс апартаментов или гостиницу.
РАД по поручению комитета имущественных отношений Петербурга 15 июня проведет аукцион по продаже бывшего доходного дома купца Киселева, расположенного в Большом Казачьем переулке, 10А, напротив знаменитых Казачьих бань. За восьмиэтажное нежилое здание площадью 3,9 тыс. м2 и земельный участок под ним площадью 1,4 тыс. м2 город предполагает выручить не менее 213,7 млн рублей.
Аналитики отмечают привлекательность локации: в центре Петербурга, возле станций метрополитена «Пушкинская» и «Звенигородская» и крупных автомагистралей — Гороховой улицы и Загородного проспекта.
«Это развитый деловой и жилой район, качество непосредственного окружения и объем коммерческой и иной инфраструктуры высокие», — указывает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
«Адрес интересный, это исторический центр города, вблизи от метро. Такие локации всегда востребованы», — согласен с коллегой директор департамента рынков капитала и инвестиций компании Maris Алексей Федоров. По его мнению, запрашиваемая за объект цена выглядит «адекватной на начало февраля». В данный момент оценить объект сложно, так как «на рынке нет определенных цен, потому что непонятны темпы и цены продаж недвижимости».
Дефицитный лот
Объект может вызвать интерес у потенциальных инвесторов, считают эксперты. «На текущий момент подобные лоты — расселенные аварийные здания в центральных районах Петербурга — появляются нечасто, хотя у города их достаточно», — говорит Валерий Трушин.
«Свободные участки под застройку в центре города практически отсутствуют, и реконструкция старого фонда становится оптимальным вариантом для создания коммерческого проекта», — отмечает руководитель департамента продаж РАД Дарья Гончарова. Она также подчеркивает, что выставляемое на торги здание не относится к объектам (или выявленным объектам) культурного наследия, а это «существенно сокращает этапы согласования реконструкции».
По мнению аналитиков, наиболее целесообразным использованием здания было бы его приспособление под комплекс апартаментов (как сервисных, так и «псевдожилья») или гостиницу. «Объект привлекателен для организации гостиничного комплекса или комплекса сервисных апартаментов, поскольку они не требуют большого количества парковочных мест в отличие, например, от офисного центра», — рассуждает Валерий Трушин.
«Здесь можно реализовать проект по типу того, как VALO сделал на Лиговском проспекте VALO UNO», — полагает директор департамента финансовых рынков и инвестиций «Коллиерз Интернешнл» Анна Сигалова. Компания в 2021 году купила на торгах здание под реконструкцию у Московского вокзала и сейчас заканчивает реновацию объекта в апарт-отель на 168 номеров, напоминает она. «Ключевые вопросы с функциональным назначением всегда связаны с прогнозом спроса на тот или иной тип недвижимости», — говорит Валерий Трушин. Текущая ситуация, по его словам, серьезно препятствует прогнозированию спроса, что сильно ограничивает потенциального инвестора в возможности принципиального выбора наиболее эффективной функции.
Цена вопроса
Между тем аналитики затруднились в оценке необходимого объема инвестиций в коммерческий проект в Большом Казачьем переулке. «Сейчас на рынке в принципе непрогнозируемая ситуация, и она останется таковой в течение ближайшего квартала. Перестраиваются цепочки поставок стройматериалов, что может занять до полугода», — поясняет Алексей Федоров. Если исходить из ситуации, складывавшейся на рынке до 24 февраля, то, по его мнению, реконструкция бывшего доходного дома Киселева в комплекс апартаментов бизнес-класса обошлась бы в 150-200 млн рублей.
«Если бы вопрос поступил до 24 февраля, инвестиции в реализацию проекта составили бы 40 тыс. рублей за «квадрат» без учета дополнительных инвестиций в комплектацию, которые зависят от выбранной функции», — согласен Валерий Трушин.
Потенциальным покупателем объекта Алексей Федоров видит либо частное лицо, либо небольшую компанию, которые заинтересованы в сохранении имеющихся средств, либо крупного инвестора, «который может позволить себе заморозить проект до стабилизации рыночной ситуации».
«В спокойных экономических и геополитических условиях спрос, несомненно, был бы выше», — полагает Валерий Трушин. Но сейчас конъюнктура рынка стремительно меняется, и инвесторы смотрят в сторону объектов, уже обеспеченных арендным потоком. «Объекты, требующие дополнительных инвестиций и временных затрат на реализацию, малопривлекательны ввиду отсутствия возможности что-либо прогнозировать», — резюмирует он.
Фото: РАД
Компания «Петрополь» переделает под апарт-отель класса «4 звезды» полностью построенное здание на 17-й линии Васильевского острова.
На днях суд впервые приговорил россиянина к пяти годам принудительных работ за фейки об армии после участия в уличном опросе на тему СВО. После таких сюжетов художник Виктор Богорад настороженно относится к данным соцопросов, в частности к последней работе ВЦИОМ, которая показала, что 36% россиян абсолютно счастливы.
