Встретимся у бани. РАД продает дореволюционное здание в центре Петербурга

РАД по поручению комитета имущественных отношений Петербурга 15 июня проведет аукцион по продаже бывшего доходного дома купца Киселева, расположенного в Большом Казачьем переулке, 10А, напротив знаменитых Казачьих бань. За восьмиэтажное нежилое здание площадью 3,9 тыс. м² и земельный участок под ним площадью 1,4 тыс. м² город предполагает выручить не менее 213,7 млн рублей.

Аналитики отмечают привлекательность локации: в центре Петербурга, возле станций метрополитена «Пушкинская» и «Звенигородская» и крупных автомагистралей — Гороховой улицы и Загородного проспекта.

«Это развитый деловой и жилой район, качество непосредственного окружения и объем коммерческой и иной инфраструктуры высокие», — указывает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

«Адрес интересный, это исторический центр города, вблизи от метро. Такие локации всегда востребованы», — согласен с коллегой директор департамента рынков капитала и инвестиций компании Maris Алексей Федоров. По его мнению, запрашиваемая за объект цена выглядит «адекватной на начало февраля». В данный момент оценить объект сложно, так как «на рынке нет определенных цен, потому что непонятны темпы и цены продаж недвижимости».

Объект может вызвать интерес у потенциальных инвесторов, считают эксперты. «На текущий момент подобные лоты — расселенные аварийные здания в центральных районах Петербурга — появляются нечасто, хотя у города их достаточно», — говорит Валерий Трушин.

«Свободные участки под застройку в центре города практически отсутствуют, и реконструкция старого фонда становится оптимальным вариантом для создания коммерческого проекта», — отмечает руководитель департамента продаж РАД Дарья Гончарова. Она также подчеркивает, что выставляемое на торги здание не относится к объектам (или выявленным объектам) культурного наследия, а это «существенно сокращает этапы согласования реконструкции».

По мнению аналитиков, наиболее целесообразным использованием здания было бы его приспособление под комплекс апартаментов (как сервисных, так и «псевдожилья») или гостиницу. «Объект привлекателен для организации гостиничного комплекса или комплекса сервисных апартаментов, поскольку они не требуют большого количества парковочных мест в отличие, например, от офисного центра», — рассуждает Валерий Трушин.

«Здесь можно реализовать проект по типу того, как VALO сделал на Лиговском проспекте VALO UNO», — полагает директор департамента финансовых рынков и инвестиций «Коллиерз Интернешнл» Анна Сигалова. Компания в 2021 году купила на торгах здание под реконструкцию у Московского вокзала и сейчас заканчивает реновацию объекта в апарт-отель на 168 номеров, напоминает она. «Ключевые вопросы с функциональным назначением всегда связаны с прогнозом спроса на тот или иной тип недвижимости», — говорит Валерий Трушин. Текущая ситуация, по его словам, серьезно препятствует прогнозированию спроса, что сильно ограничивает потенциального инвестора в возможности принципиального выбора наиболее эффективной функции.

Между тем аналитики затруднились в оценке необходимого объема инвестиций в коммерческий проект в Большом Казачьем переулке. «Сейчас на рынке в принципе непрогнозируемая ситуация, и она останется таковой в течение ближайшего квартала. Перестраиваются цепочки поставок стройматериалов, что может занять до полугода», — поясняет Алексей Федоров. Если исходить из ситуации, складывавшейся на рынке до 24 февраля, то, по его мнению, реконструкция бывшего доходного дома Киселева в комплекс апартаментов бизнес-класса обошлась бы в 150-200 млн рублей.

«Если бы вопрос поступил до 24 февраля, инвестиции в реализацию проекта составили бы 40 тыс. рублей за «квадрат» без учета дополнительных инвестиций в комплектацию, которые зависят от выбранной функции», — согласен Валерий Трушин.

Потенциальным покупателем объекта Алексей Федоров видит либо частное лицо, либо небольшую компанию, которые заинтересованы в сохранении имеющихся средств, либо крупного инвестора, «который может позволить себе заморозить проект до стабилизации рыночной ситуации».

«В спокойных экономических и геополитических условиях спрос, несомненно, был бы выше», — полагает Валерий Трушин. Но сейчас конъюнктура рынка стремительно меняется, и инвесторы смотрят в сторону объектов, уже обеспеченных арендным потоком. «Объекты, требующие дополнительных инвестиций и временных затрат на реализацию, малопривлекательны ввиду отсутствия возможности что-либо прогнозировать», — резюмирует он.

Фото: РАД