Российский аукционный дом (РАД) выставляет на торги почти 260 га земли на южной границе Петербурга и Ленобласти. Раньше на этом месте был цветочный питомник сельскохозяйственного кооператива «Цветы». Аналитики считают, что предложение может заинтересовать девелоперов складской недвижимости.
РАД 8 апреля проведет торги по продаже четырех земельных участков общей площадью 258 га на границе города и области — на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе.
Три смежных участка площадью 13,1 га, 44,7 га и 161,4 га расположены в Ломоносовском районе Ленобласти, а еще один, площадью 38 га, находится в Пушкине, на Рехколовском шоссе, уч. 26. Аукцион пройдет на электронной торговой площадке РАД. Он стартует с отметки 1,49 млрд рублей.
Складской потенциал
Эксперты отмечают транспортную привлекательность продаваемой земли: недалеко находится железнодорожная станция Александровская, в 10 км — развязки с кольцевой автодороги и трассой М-11 и почти столько же до аэропорта Пулково.
По мнению экспертов, потенциально локация подходит для строительства складов. «Волхонское и Пулковское шоссе востребованы арендаторами качественной складской недвижимости. При этом реальное предложение здесь практически отсутствует, оно представлено единичными проектами», — указывает партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.
«В Петербурге основными «складскими» зонами являются Шушары и Парнас. Есть «анклавы» в Горелово и Уткиной заводи, а в направлении Киевского шоссе — лишь пара небольших объектов в нескольких километрах от города», — отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Илья Князев. Тем не менее, по его словам, удаление в 10 км является незначительным. «У локации есть удобное сообщение с автотрассами, с железной дорогой. Здесь можно строить качественные склады», — уверен Илья Князев.
Под крылом самолета
Территории возле южных границ Петербурга активно развиваются. «Наличие поблизости аэропорта, а также основных транспортных магистралей делает этот район привлекательным для любого коммерческого проекта, а площади позволяют реализовать самый амбициозный и многоплановый подход к использованию территории», — подчеркивает заместитель руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова.
По ее мнению, участки в Ломоносовском районе целесообразно приспособить под «современный технопарк», а на земле в Пушкинском районе реализовать «многофункциональный проект, связанный с обслуживанием гостей Петербурга, например апарт-комплекс».
«В Петербурге наблюдается очевидный дефицит качественных технопарков, способных удовлетворить растущий запрос как на готовые к использованию современные производственно-складские объекты, так и на подготовленные участки для строительства проектов под конкретного заказчика», — говорит Дарья Гончарова.
«Участок на Рехколовском шоссе возможно использовать для строительства жилья для резидентов и гостей технопарка», — согласен директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Colliers Антон Орлов. Однако на текущий момент есть конфликт между ПЗЗ и Генпланом. «По Генплану на участке предполагается размещение жилых домов, однако по ПЗЗ это зона сельскохозяйственного использования», — поясняет он и уточняет, что для реализации проекта новому собственнику нужно будет перевести одну функциональную зону в другую.
«Также возможна коллаборация инвестора, решившего создать технопарк, и жилищного девелопера, который задумает строить на Рехколовском шоссе жилой комплекс. При этом целиком все участки жилым девелоперам не будут интересны», — считает Антон Орлов.
Слишком много земли
Между тем, указывают аналитики, у этих участков «сложное соседство»: непосредственно к самому большому участку площадью 161,4 га прилегает мусорный полигон Южный.
«Хотя его рекультивация уже началась, данный фактор, скорее всего, повлияет и на торги, и на будущую застройку», — считает Филипп Чайка. Он напомнил, что санитарно-защитная зона полигона — 1 км. Это расстояние, которое покрывает практически весь участок в 161 га. «Из-за этого возникают ограничения по размещению некоторых видов арендаторов, например продуктовых или алкогольных ретейлеров», — указывает эксперт.
Лучшие перспективы у участка на Рехколовском шоссе. Но для реализации проекта в области складской недвижимости девелоперу придется менять назначение земель «на логистику». Сейчас данная территория предназначена для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Между тем, отмечает Филипп Чайка, участки продаются по привлекательной цене: предложение земли в данной локации находится на отметке в 2,5 тыс. рублей за 1 м². «Основной интерес лоты могут представлять для профессиональных девелоперов складского сегмента. Правда, это слишком крупный лот. Традиционно игроки этого сегмента покупают земельные участки площадью 50-60 га, которые осваивают очередями», — резюмирует Филипп Чайка.
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Цветы» создан в 1996 году и являлся правопреемником муниципального предприятия «Производственное цветочно-питомническое объединение «Цветы». В состав «Цветов» входили шесть отделений в Петербурге и Ленобласти, которые специализировались на выращивании срезанных цветов, горшечных растений, цветущих кустарников, рассады однолетних и многолетних цветов для озеленения городских территорий, а также овощной рассады. В 2004 году кооператив обанкротился — не выдержал конкуренции с импортной продукцией. На его бывших угодьях в Невском, Московском, Калининском, Приморском районах построено жилье.
Компания «Петрополь» переделает под апарт-отель класса «4 звезды» полностью построенное здание на 17-й линии Васильевского острова.
На днях суд впервые приговорил россиянина к пяти годам принудительных работ за фейки об армии после участия в уличном опросе на тему СВО. После таких сюжетов художник Виктор Богорад настороженно относится к данным соцопросов, в частности к последней работе ВЦИОМ, которая показала, что 36% россиян абсолютно счастливы.
