Уральский вояж. Группа "Эталон" присматривается к строительному рынку Екатеринбурга

В середине декабря ФАС выдала ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Екатеринбург» разрешение на приобретение 100% долей екатеринбургского ООО «Генеральный застройщик района Солнечное». По данным открытых источников, в активе компании есть участок площадью 6004 тыс. м2, ограниченный улицами Бабушкина, Баумана, Старых Большевиков и Лобкова, в районе Эльмаш. Рыночная стоимость пятна на конец 2021 года оценивалась в 41,2 млн рублей. На данной территории разрешена жилая застройка. Возможная высота объектов недвижимости ограничена 100 метрами. Освоение участка станет первым строительным проектом группы «Эталон» в Екатеринбурге.

В пресс-службе группы «Эталон» отметили, что на сегодняшний день нет окончательно принятого решения о выходе на рынок Екатеринбурга. «Подача ходатайств в ФАС по различным перспективным проектам и получение согласований ведомства является обычной девелоперской практикой и не обязывает к юридическому оформлению сделок», — напомнили в компании.

В девелоперской компании «Форум-групп», в структуру которой входит «Генеральный застройщик района Солнечное», на запрос «Нового проспекта» не ответили.

Сумму возможной сделки ее участники раскрывать не стали, но, по мнению исполнительного директора департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артёма Тузова, «возможен вариант, когда «Форум-Групп» получит свой доход не от продажи ООО «Специализированный застройщик микрорайона Солнечное», а в качестве подряда на строительство».

Эльмаш — хорошо развитый жилой околоцентральный район Екатеринбурга. «В нем преобладает старая застройка домами малой этажности, современных высоток там мало», — рассказывает генеральный директор и совладелец ГК «Ярмарка» Дмитрий Гусев. Пустующих территорий там нет, таким образом, застройщик будет вынужден расселять существующие дома, полагает он.

«Самое простое — застроить участок многоквартирными жилыми домами с коммерческими помещениями на первых этажах», — считает Дмитрий Гусев. Он отмечает, что это будет жилье преимущественно классов «эконом» и «комфорт», с возможными единичными вкраплениями корпусов бизнес-класса. «Так как речь идет о проекте комплексного освоения территории, то помимо жилых домов «Эталон» построит на Эльмаше торговые центры, школы, детские сады, досуговые учреждения», — полагает Артём Тузов.

По оценке директора направления земельных участков Colliers Антона Орлова, на данном участке можно построить до 24 тыс. м2 недвижимости, из них 18 тыс. м2 жилья.

В Екатеринбурге ежегодно строится около 3 млн м2 нового жилья, спрос на новостройки большой, и, в отличие от Петербурга, «там они популярнее, чем старый фонд», рассказывает Дмитрий Гусев.

Тотального дефицита предложения на рынке города, по его оценкам, нет. Но, как и везде, качественные объекты раскупаются на ранних стадиях строительства, хотя выбор у покупателей есть. «Правда, найти подходящую квартиру в доме на высокой стадии готовности уже трудно», — добавляет Дмитрий Гусев. По его словам, цены на первичное жилье в Екатеринбурге в 2021 году выросли на 20-25%. «Стоимость квадратного метра в эконом и комфорт-классе перевалила за 100 тыс. рублей», — говорит Дмитрий Гусев.

По данным агентства недвижимости «Этажи», средняя стоимость жилья на первичном рынке на Эльмаше в январе 2022 года составляет 83,8 тыс. рублей за 1 м², что на 12,7% выше аналогичного показателя прошлого года. По подсчетам RealtyMag, в 2021 году новое жилье в районе станции метро «Уралмаш» подорожало на 28,79%, до 86,5 тыс. рублей за 1 м². Бо́льшую динамику продемонстрировали лишь объекты в центре города, у метро «Динамо», где недвижимость прибавила в цене почти 30%, до 100,9 тыс. рублей за 1 м².

В ближайшие 2 года, по оценкам экспертов, рост цен на первичную недвижимость в Екатеринбурге продолжится, но не будет столь бурным, как в 2021 году, оставшись в пределах 5-10%.

До конца 2021 года ГК «Эталон» развивалась преимущественно на рынках Москвы и Петербурга. В декабре компания анонсировала первый региональный проект. Им стал жилой квартал «Зеленая река» в Омске, который будет возведен на участке площадью 164 га в Кировском округе, на левом берегу Иртыша. Первая очередь включает в себя 14 жилых домов переменной этажности с ожидаемой реализуемой площадью около 150 тыс. м2, а также детский сад, встроенные коммерческие помещения и паркинги. Полностью реализовать проект «Зеленая река» ГК «Эталон» планирует к 2030 году.

В рамках своей стратегии Группа «Эталон» рассматривает возможность присутствия в ряде российских регионов, пояснили в пресс-службе компании. Екатеринбург является одним из крупнейших и экономически развитых городов России, он «обладает значительным потенциалом, поэтому также входит в круг интересов компании для возможной реализации инвестиционно-строительных проектов», добавили в группе «Эталон».

«Выбор Екатеринбурга как следующего пункта в рамках региональной экспансии ГК «Эталон» может быть обусловлен как активным жилищным строительством в городе, так и более доступными ресурсами — стройматериалами, рабочей силой», — полагает генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. Он напомнил, что Уральский федеральный округ — главный металлургический регион страны. «Там также есть крупные производители других основных строительных материалов», — поясняет он.

«Исходя из комментариев президента ГК «Эталон» Геннадия Щербина, компания выходит на региональные рынки, не занятые другими крупными игроками, в которых есть возможность найти проекты под территории комплексного развития», — напоминает Артем Тузов. С его точки зрения, такой шаг логичен: в Москве и в Петербурге обостряется конкуренция, в том числе и со стороны региональных игроков, которые пробуют свои силы в столицах. «Учитывая тренд на развитие регионов, заданный правительством, такой подход для «Эталона» позволит получить финансирование на лучших условиях по сравнению с местными игроками, что сделает его проекты в регионах достаточно рентабельными», — считает он.

По оценкам Алексея Белоусова, маржинальность строительных проектов в Екатеринбурге «не будет выше, чем в Москве, но окажется сопоставимой с показателем в Ленобласти».

Аналитики ИК «Фридом Финанс» считают, что группа «Эталон» сместила акцент на регионы для того, чтобы за счет более низких издержек снизить долговую нагрузку. «Пандемия и остановка строительства очень сильно ударила по финансовым показателям компании. «На конец 2021 года «Эталон» оказался среди отстающих компаний этого сектора из-за недостатка предложений, даже несмотря на то, что сам рынок вырос в полтора раза», — объясняют эксперты.

Напомним, что в общероссийском рейтинге за 2021 год Группа «Эталон» опустилась на 20 позиций и занимает сейчас 30 место. Объем ввода жилья компании составил 143 754 тыс. м2. В топ-10 застройщиков Петербурга Группа «Эталон» также не входит. За год она потеряла 13 позиций и по итогам 2021 года занимает 16 место с объемом ввода жилья на территории города в 54 228 тыс. м2. Восстановления компании эксперты ожидают к концу 2023 года.

«Группа «Эталон» отличается устойчивым финансовым положением, высокой наполненностью эскроу-счетов и маржинальностью проектов», — говорит Артем Тузов. По его мнению, покупка застройщика в Екатеринбурге принципиальным образом не скажется на финансах группы.