ТРЦ на изломе. Торговля смотрит на Восток и держится за Запад

Общая площадь качественных торговых центров в России превышает 50 млн м2, из которых 30 млн м2 составляет GLA (торговая или арендопригодная площадь). Такие цифры представила Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. При этом основной объем GLA-площадей, примерно 40%, по словам эксперта, сосредоточен в столичном регионе и в Петербурге. Остальные распределены по российским регионам, преимущественно по городам-миллионникам.

Самый большой объем торговых центров, около 14 млн м2 (или 24%), сосредоточен в Москве, в Петербурге — 10%, в Московской области — 6%.

Бума строительства новых ТРК в России не было с 2015 года, но сегодня это на руку девелоперам. «Если мы еще в прошлом году говорили, что качественных предложений в регионах не хватает, то сегодня понимаем, что небольшой объем ввода, который мы наблюдали последние 6-7 лет, помогает нам сейчас сдерживать уровень вакансий в торговых центрах», — говорит Евгения Хакбердиева.

Торговые центры продолжают строиться и сейчас, но это фактически всегда небольшие объекты в центре города. До конца 2022 года планируется ввести в эксплуатацию примерно 1,2 млн м2 таких площадей с объемом GLA 700 тыс. м2. Но всё это будут малоформатные объекты — районные моллы.

«В последние годы открывались именно районные форматы: доля международных брендов в них составляет менее 5%, а доля брендов, которые приостановили работу, вообще стремится к нулю», — говорит Евгения Хакбердиева, объясняя это тем, что доли профилей арендаторов в корзине небольших районных и крупных региональных ТЦ очень сильно отличаются.

Сильно пострадавшая от приостановки деятельности международных брендов категория «Одежда, обувь, аксессуары» занимает в региональных моллах 45% площадей, а в районных всего 6%. С другой стороны, самые устойчивые по продажам категории «Продукты» и «Красота и здоровье» в районных ТЦ занимают соответственно 21% и 20%, а в региональниках — лишь 10% и 1% соответственно.

На сегодня примерно 180 компаний ограничили деятельность в России. «Это именно компании, а не бренды. Если говорить о брендах, то их более 300», — уточняет Евгения Хакбердиева.

При этом, как отмечают эксперты, страны разделились очень четко. К примеру, Англия, Дания, Финляндия и США отказались работать совсем: их магазины закрываются, и никакие поставки не происходят.

«А, например, Италия грузит как не в себя. Они говорят: «Ребята, у нас страна бедная, у нас самих экономический кризис, и мы не можем позволить себе жертвовать даже одним евроцентом, поэтому принимайте товар!» Германия тихонечко грузит, Франция нормально грузит, и в целом континентальная Европа грузит тоже», — улыбается Геннадий Лёвкин, генеральный директор АО «Стокманн».

Никаких затруднений в отношении логистики, как говорит эксперт, ни у кого из ретейлеров нет, но цепочка стала ощутимо дороже: «Если мы раньше возили товар из Европы за 4 дня и за, скажем так, 100 рублей, то теперь мы возим за 5 дней и за 250 рублей».

Поначалу, по его словам, был период шока, когда поставщики отказывались поставлять товар, но сейчас всё наладилось, и в результате, если говорить о поставках следующей зимы, «Стокманну» удалось сохранить 80% заказов.

Аналитики Knight Frank подсчитали, что из 180 компаний, ограничивших деятельность в России, более 30 уже приняли решение об окончательном уходе с рынка и начинают постепенно закрывать магазины, увеличивая вакантные площади. При этом основной объем уходящих категорий товаров приходится на fashion-сегмент. Поэтому перед девелоперами сегодня стоит главная задача — найти арендаторов, которые смогут заполнить образовавшуюся пустоту.

«В нашем торговом центре происходит то же самое, что и во всех остальных. Количество закрытых площадей после ухода иностранных брендов у нас составляет 18% от GLA. Что, с одной стороны, довольно много, но если считать по дверям (по количеству арендаторов), то это всего лишь 14 из 270 магазинов», — рассказывает София Мерлен, коммерческий директор ТРЦ «Красный кит».

Конечно, все эти арендаторы занимали наиболее интересные площади в торговом центре, но уже, как говорит София Мерлен, открылся «Синсей», ведутся переговоры с «Адидасом». Однако девелопер понимает, что некоторые крупные бренды не откроются, и в торговом центре уже сейчас готовятся к этому, планируя свои дальнейшие действия.

«Ощущение, что те международные ребята, которые закрылись, к нам пока не вернутся. В ряде случаев по ряду торговых центров они, возможно, будут продолжать платить аренду, держа свои помещения закрытыми, поскольку понимают риски, связанные с полным уходом, но до конца года я не верю, что кто-то из них откроется», — подтверждает Геннадий Лёвкин, считая это огромной возможностью для локальных российских брендов.

«Мы будем довольно агрессивно развиваться и завоевывать рынок, используя возможности, которые нам раньше были недоступны. В последние 2 недели мы видим просто вал предложений, потому что в некоторых торговых центрах закрыты целые галереи — рукава! Конечно, ни один нормальный девелопер с этим не будет мириться, какие бы аренды там ни платили и какие бы договоренности ни были», — утверждает он.

София Мерлен также считает, что сегодня нужно переориентировать рынок на российский ретейл. «Да, пока мы еще психологически не очень к этому готовы. Мы думаем, как же мы заменим «Зару» или «Страдивариус»? Да как-нибудь заменим! У нас есть и российские бренды, и новые ретейлеры выходят на рынок, например «Олсо» (Olso). Какое-то время назад мы, девелоперы, к российским производителям относились с меньшим уважением, но сейчас мы будем относиться к ним правильно. А покупатель сегодня покупает одно, а завтра другое — то, что предложим ему мы».

«Мы развиваем все свои проекты, причем каждый из них просчитываем сейчас более скрупулезно, с учетом нескольких сценариев развития событий. Но в целом у нас очень много локаций, где мы стоим лучше, чем те бренды, которые сейчас закрыты», — улыбается Екатерина Пригода, директор по развитию ОАО «Мэлон Фэшн Групп» (бренды Zarina, befree, Love Republic и sela).

Помимо российских есть и иностранные бренды, которые никуда не уходят и хотят развиваться в России. «Мы съездили в Турцию, посмотрели на суперчудные турецкие бренды и поняли, что на самом деле с ними можно работать. Там есть даже бренды крепкого европейского среднего класса», — утверждает Геннадий Лёвкин.

«Турецкий бизнес готов развиваться в России!» — соглашается Алмаз Ширеев, исполнительный директор турецкой компании «Котон Текстиль». На сегодняшний день у «Котона» в России открыт 41 магазин, и потенциал открытия составляет 100-150 магазинов.

В конце мая, по словам эксперта, в Турции прошла выставка, где Россия обсуждалась в подробностях. В Турции есть бренды, которые хотят выйти на российский рынок, и есть те, кто уже здесь работает. Но вопрос в том, будут ли им предоставлены те же самые условия, которые были предоставлены не оправдавшим доверие западным брендам. «Как можно считать их партнерами?» — спрашивает представитель турецкого бренда. Ответы именно на эти вопросы волнуют сегодня потенциальных партнеров.

Чтобы работать с новыми партнерами, необходимо понимать особенности этой работы. К примеру, в Азии давно сложилась своя культура взаимодействия между арендатором и арендодателем.

«В Корее, где я многократно бывала, работая в одной из корейских компаний, вообще нет, например, фиксированной оплаты аренды — только процент от оборота, который значительно выше, чем у нас, и начинается от 20%. Там девелопер изначально становится неким соинвестором: арендодатель сам делает ремонт и всегда инвестирует в капитальные расходы. От арендатора требуется только предоставлять коллекции и работать в своей модели», — рассказывает Наталья Кермедчиева, партнер CRE Retail Group.

Она объясняет, что в Корее арендодатель и арендатор совместно решают, что делать, если торговля по какой-то причине не идет так, как планировалось. Более того, обе стороны в открытых приложениях всегда видят, как звенят кассы, и если этого почему-то не происходит, реагируют молниеносно.

Но это не означает, что за бизнес отвечает девелопер: когда он видит, что обороты арендатора находятся на трех последних местах, он, по словам эксперта, просто выгоняет арендатора из ТЦ. «Забавно было наблюдать, как сотрудники таких магазинов начинали скупать свои товары, чтобы только не вылететь из торгового центра!» — говорит Наталья Кермедчиева.

Всё это, замечает эксперт, очень отличается от отношения наших девелоперов, которые в целом не сильно хотят участвовать в жизни своих арендаторов и о многом совершенно не знают. «Поэтому сегодня нам надо формировать новую культуру взаимоотношений, становиться соинвесторами и реальными, а не формальными участниками жизни друг друга», — делает вывод эксперт.

«Сегодня как никогда важен максимально честный и открытый диалог между арендатором и арендодателем», — заключает Евгения Хакбердиева.

По материалам VIII Международного форума бизнеса и власти «Неделя российского ретейла»