Торговля в стрессе. Как российские моллы приспосабливаются к рыночным изменениям

В конце прошлого года в России насчитывалось около 1 тыс. качественных торговых центров общей площадью примерно 30 млн м², где работали 10 млн человек. Главной угрозой для них тогда называли активное развитие онлайн-продаж, которые уже достигли в розничном товарообороте 10-12% и в ближайшую пятилетку обещали удвоиться.

Но сегодня у торговых центров возникли совершенно другие проблемы. «До 50% площадей качественных моллов находятся на рабочей паузе: западные бренды, объявившие об уходе из России, не освобождают помещения. Они сохраняют их за собой, но оставляют в подвешенном состоянии, без определенного будущего. При этом с 10-20% этих арендаторов заключены договоры, где зафиксирована арендная плата в виде процентов от товарооборота. Это значит, что если товарооборота нет, то размер арендной платы в договоре не указан», — говорит Анна Никандрова, региональный директор департамента управления недвижимостью и департамента торговой недвижимости Colliers International.

Оставшиеся арендаторы, которые продолжают работу, попали в тяжелую ситуацию. Они решают свои вопросы с логистикой, корректировкой ассортимента, а параллельно ведут переговоры с собственниками ТЦ об оптимизации арендной платы и помощи в выживании.

При этом, как уточняет Анна Никандрова, арендаторы делятся на две группы: те, кто ведет диалог с арендодателями и в ожидании новых договоренностей аренду не платит, и те, кто соблюдает предыдущие договоренности и платит в надежде, что потом ситуация будет скорректирована. «В стрессе находится весь сегмент рынка: и арендаторы, и собственники торговых центров», — заключает эксперт.

Борис Кац, директор по развитию сети «Леонардо», отмечает, что среднеценовой сегмент ретейла столкнулся сегодня с кассовым разрывом: чтобы купить следующую коллекцию товара, надо платить сейчас, между тем выручка у всех продавцов упала, а бюджеты следующих закупок выросли.

Многие ретейлеры вели расчеты с помощью аккредитивов, и этот инструмент сегодня рухнул: «Из-за того, что система платежей между разными банками нарушилась, поставщики не получили деньги по аккредитивам, которые были предъявлены им к оплате по прошлым поставкам». Соответственно, ретейлер не может заказать следующую коллекцию, поскольку по факту еще не оплатил прошлую.

Борис Кац прогнозирует, что через несколько месяцев рынок столкнется с двумя противоположными проблемами одновременно: с падением спроса и с падением предложения, так как, с одной стороны, снижается платежеспособность населения, а с другой — бренды сокращают поставки товаров.

Главной проблемой торговых центров и владельцев торгового бизнеса эксперты называют их жизнь на разных скоростях.

«Владение торговой недвижимостью — это медленный и спокойный бизнес. Строили долго, любое решение реализуется долго, эффект проявляется через несколько лет… А ретейл — это бизнес быстрый. Здесь надо быстро принимать решения, быстро смотреть на результаты и, если надо, быстро менять тактику», — объясняет Борис Кац.

Если владельцы компаний мониторят выручки ежедневно, то ТЦ видит выручку за прошлый месяц. «Соответственно, ретейл видит, что уже всё, катастрофа, а ТЦ говорит: «Так у вас прошлый месяц был отличный!» — комментирует Борис Кац, сравнивая разговор арендатора и собственника торгового центра с разговором слепого с глухим.

Торговая сеть «Леонардо», по его словам, из-за несовпадения позиций с торговыми центрами потеряла в пандемию несколько магазинов, а сейчас скорость отправки уведомлений о расторжении аренды с ТЦ составляет примерно одно письмо в неделю. «Мы пытаемся договариваться, но не получается. Значит, надо отправлять уведомление и через какое-то количество месяцев закрывать магазин», — говорит Борис Кац.

Он рассказывает, что иногда торговые центры уже перед самым уходом магазина идут на уступки и пытаются остановить процедуру ухода, не понимая, что решение о закрытии ретейла, когда уже все процессы запущены, нельзя откатить обратно.

«Развитие сейчас остановлено у всех», — подтверждает Мария Дей, директор по развитию новых форматов Ozon Fresh. Однако продовольственный ретейл, особенно такого ценового сегмента, как «Магнит» и «Пятёрочка», по ее мнению, проблем не испытывает. А онлайн здесь так и остается главной угрозой офлайна.

«Оборот e-grocery (продажа товаров повседневного спроса в интернете. — Прим. «НП») в 2021 году составил около 330 млрд рублей, а рост в I квартале 2022 года — 148%», — приводит экспертные данные Мария Дей, отмечая, что сейчас, как и в любом предыдущем кризисе, доля общих трат на еду будет перераспределяться, особенно с учетом игроков, ушедших с рынка.

К примеру, как говорит эксперт, люди не будут теперь тратить деньги в «Макдоналдсе» и подобных ему компаниях. «И мы уже видим бум в готовой еде, особенно в местах, где был «Макдоналдс», — замечает она, подчеркивая, что в продовольственном ретейле всё всегда было хорошо и будет хорошо: «Люди ели и будут есть».

Что касается торговых центров, то, как считает Мария Дей, они в первую очередь сегодня являются центрами притяжения и развлечений. «Люди ходят туда гулять и есть, и трафик там, по моим наблюдениям, даже сейчас очень живой», — говорит она. Но сможет ли этот трафик сохранить позитивную экономику — большой вопрос. «Не уверена, что текущая ситуация хуже той, в которую моллы попали в пандемию, когда трафика не было вообще», — заключает эксперт.

«Сейчас на рынке торговых центров складывается интересная ситуация. Многие сети, которые фактически никак не завязаны на импорт, начали выкручивать руки торговым центрам, присылая ультиматумы о необходимости пересмотра аренды и перехода на процент от товарооборота», — говорит Александр Копанев, генеральный директор «ЦДМ на Лубянке».

Он называет это или попыткой нарастить маржинальность, или попыткой воспользоваться моментом, чтобы «отжать для себя условия получше».

Правда, конкретно в «ЦДМ на Лубянке», по словам Александра Копанева, таких партнеров нет. Эксперт объясняет это тем, что еще в 2020 году, в пандемию, торговый центр разработал новую стратегию, сократив количество арендаторов и сделав ставку на собственный ретейл и на то, чтобы стать туристическим местом. «Я убежден, что сейчас нужно искать новые доходные направления для торговых центров», — говорит он.

Например, в «ЦДМ на Лубянке» открыли поп-ап-торговлю, привязанную к выходам кинофильмов, мультфильмов и других интересных развлекательных событий. «Это высокомаржинальное направление, которое приносит доход и при этом вписывается в деятельность торгового центра, будучи понятным и привлекательным для его посетителей», — отмечает эксперт. Причем, по его словам, ТЦ идет к тому, чтобы самому стать агрегатором мероприятий для посетителей.

«Мы уже вышли на маркетплейсы с ассортиментом поп-ап-торговли, видим там рост продаж и уверены, что за этим будущее: по динамике продаж мы уже приближаемся к ретейлерам», — уточняет он.

Говоря о будущем торговых центров в принципе, Александр Копанев отметил, что рынок будет пересобираться, поскольку, во-первых, торговые центры будут вынуждены расстаться с частью арендаторов, во-вторых, придут новые игроки.

«Правда, этот приход не будет быстрым: чтобы та же турецкая или китайская компания пришла к нам системно, качественно, с локализованными здесь партнерами, выстроенной логистикой и выстроенными процессами, нужно не менее полугода. Многое будет зависеть от покупательной способности и от того, каким будет уровень финансирования. Здесь возникает вопрос доступа к деньгам и стимулирования тех отраслей, которые являются системообразующими с точки зрения получения дохода большей части населения нашей страны. Если будет доступ к деньгам и будут деньги у населения, мы найдем, чем заместить те компании, которые вынуждены уйти с рынка. Рынок пустым не останется!» — заключил он.