Территорию «Самсона» обживут
Речь идет о 16 смежных участках по адресу Московское шоссе, 13. Сейчас эта земля предназначена для развития за пределами расчетного срока генплана. С учетом продления срока его действия с 2019 до 2021 года, застройка этой территории могла быть заморожена еще на три года. Депутат, который до избрания в городской парламент возглавлял совет директоров строительной компании «Лидер Групп», предлагает снять это обременение.
С теми же функциями
Функциональная зона при этом не меняется — общественно-деловая застройка с включением жилых зон. Большая часть площади «Самсона» предназначена для размещения бизнес-центров — 104 тыс. м2, и строительства гостиниц — 68,3 тыс. м2, под жилье отводится — 49,2 тыс. м2, для размещения объектов торговли — 15,3 тыс. м2. Остальное зарезервировано для объектов транспорта и подстанций.
«Функциональную зону я не меняю, — подчеркивает депутат. — Новый генплан не смогли разработать вовремя. Затягивать с освоением этой территории нельзя. Смежные участки активно развиваются, там не хватает социалки, вовлечение новых земель в оборот поможет решить эту проблему. К тому же на этой территории находятся потенциальные объекты культурного наследия. Без развития территории эти объекты обречены на гибель».
В комитете по градостроительству и архитектуре и профильной комиссии ЗС СПб по городскому хозяйству поддержали эту поправку в генплан. На ближайшем заседании городского парламента ее должны утвердить.
Боевое прошлое
Александр Рассудов настаивает, что при подготовке поправок не консультировался с собственниками земли и не в курсе их планов по дальнейшему развитию территории.
Судя по выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, эти участки принадлежат ООО «ИнтерГрупп» (земля находится в залоге у «Московского индустриального банка») и ООО «М-17». По данным СПАРК, «ИнтерГрупп» владеет выходец из Чечни Зураб Бисиев. Собственник «М-17» Хамзат Арсамаков — это бывший гендиректор «Мясокомбината «Самсон». В 2006 году именно он стал участником нашумевшего инцидента — нападения бойцов батальона «Восток» Сулима Ямадаева, которые силовыми методами пытались взять предприятие под свой контроль.
Редевелопмент территории обанкротившегося мясокомбината стартовал в 2012 году, когда страсти вокруг комбината поутихли, а городские власти согласовали перевод 48 га промзоны под жилье. Собственники начали распродавать землю по частям. В частности, 1,4 га приобрела «Лидер Групп», 2,5 га — «Аквилон Инвест», 5,5 га — Seven Suns Development. Пару лет назад сама «ИнтерГрупп» тоже приступил к строительству ЖК «Две столицы». Узнать о дальнейших планах развития территории после принятия поправок в генплан в компании не удалось.
Серьезная конкуренция
В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» подсчитали, что на конец 3 квартала 2018 года в локации «Средняя рогатка» (территория в районе метро «Звездная») представлено 15 жилых комплексов совокупной жилой площадью 618 тыс. м2. В основном объекты позиционируются в классе «масс-маркет» (13 ЖК), еще два ЖК — бизнес-класс. В открытой продаже находится 316 тыс. м2, что занимает 6% в общем объеме предложения по агломерации.
Средняя цена предложения в этой локации в масс-маркете — 109,7 тыс. рублей за метр, что на 8% выше показателя средней цены по городу в классе.
«Свободных и перспективных пятен под застройку все меньше, поэтому редевелопмент сейчас — один из самых эффективных способов развития городов. Редевелопмент порой позволяет существенно сэкономить на подведении инженерных коммуникаций (при их рабочем состоянии), прокладке дорожных магистралей. Подобные жилые проекты нечасто появляются в данной локации, речи о перенасыщенности жильем нет. Скорее, мы можем говорить о его дефиците», — говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
По прогнозам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAO Becar Ольги Шарыгиной, после принятия поправок в генплан стоимость участков «Самсона» может увеличиться на 20-30%. «Участок очень привлекателен для строительства жилья благодаря удачному расположению относительно метро и ключевых транспортных артерий города. Для отельной функции, торговых и бизнес-объектов здесь тоже удачное место, более того, думаю, что девелоперы офисной недвижимости часть своих проектов обязательно заложат под строительство апартаментов», — считает Ольга Шарыгина.
Апартаменты предпочтительнее
Опрошенные «Новым проспектом» эксперты сходятся во мнении, что вместо гостиниц на территории бывшего мясокомбината выгоднее строить апартаменты. «Южная часть города, аэропорт, площадь Победы популярны у «Газпрома» и сопричастных компаний — это повышает общий потенциал офисного рынка Московского района. Гостиницы неподалеку от аэропорта — также достаточно распространенное решение, но в данном случае минусом будет отсутствие удобной связи с аэропортом. Формат апарт-отелей более универсален», — считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«У сервисного апарт-отеля с гостиничной составляющей могут возникнуть сложности с заполняемостью объекта ввиду его удаленности от метро», — согласна заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова. По данным Colliers, Московский район находится на втором месте по объему апартаментов на первичном рынке Петербурга. Здесь ведутся продажи в шести комплексах с суммарным количеством 3 515 апартаментов. При этом в четырех из них продажи стартовали в 2018 году. Средняя цена квадратного метра апартаментов в Московском районе на конец третьего квартала 2018 года — 133,1 тыс. рублей за квадратный метр.
