Субарендаторы Морвокзала не хотят отчаливать

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на прошлой неделе запретил комитету имущественных отношений Смольного (КИО) распоряжаться помещениями Морского вокзала, расположенного на пл. Морской славы, 1. С соответствующими ходатайствами обратились субарендаторы вокзала ООО «КИРС» и ООО «Балтик Ситуристик и Дьюти Сервис» (БСДС). КИРС (оборот в 2017 году — 83 млн рублей, чистая прибыль — 68 тыс. рублей, бенефициар и гендиректор — Тимофей Столбов) занимает седьмой этаж здания Морвокзала (3,1 тыс. м2) под гостиницу. БСДС (оборот — 27 млн рублей, чистый убыток — 5,2 млн рублей, бенефициары — Сергей Тимофеев, Борис Шелков и Александр Яцевич) снимает помещение на первом этаже площадью 226 м2 под магазин duty free. Оба договора субаренды были заключены в 2015 году с арендатором здания АО «Морской вокзал» сроком на 28 лет. Ранее комитет расторг отношения с этой компанией и отказал в перезаключении договоров её субарендаторам.

Былая слава

АО «Морской вокзал» арендовало восьмиэтажное здание Морского вокзала общей площадью 26 тыс. м2 на площади Морской славы в 1997 году сроком на 49 лет. В базе СПАРК легко проследить прочные исторические связи между этой компанией и обоими её субарендаторами: с БСДС у АО были общие совладельцы, с КИРС — связь более отдалённая (через структуры и топ-менеджеров «Ростелекома» и Интрастбанка).

АО «Морской вокзал» связывали с Фондсервисбанком, который в 2012 году выдал ему $70 млн, а затем обанкротил и взял под свой контроль. Впоследствии сам Фондсервисбанк был подвергнут санации, санатором стал Новикомбанк, и ему, похоже, было не до управления имуществом компаний-должников. По крайней мере, «Морской вокзал» задолжал и за аренду КИО, и за свет, воду и тепло. В итоге в феврале 2018 года КИО расторг 49-летний договор аренды с компанией, выиграв соответствующий судебный спор, и передал здание своей 100%-ой «дочке» АО «Морской фасад», оператору пассажирского терминала на намыве Васильевского острова.

По планам Смольного, здание должно быть реконструировано в центр международного круизного туризма, и для этого требуется инвестор. Но на время разбирательств с субарендаторами, как сообщил источник в комитете по инвестициям, реализация этих планов приостановлена: ведь в случае наличия обременения в виде 28-летней аренды помещений, занимающих почти 12% общей площади здания, найти инвестора будет сложнее. 

КИО не против

Как сообщили в комитете имущественных отношений, город в принципе не против заключения договоров с субарендаторами на оставшийся срок, но предоставляет решать это нынешнему пользователю здания: «Заседаний по этим искам ещё не было, но наша позиция на сегодня сводится к тому, что мы не отрицаем преимущественного права данных компаний на заключение с КИО прямых договоров аренды на оставшийся срок, но, учитывая специфику объекта, а также тот факт, что комитет уже передал его в доверительное управление АО «Морской фасад», предлагаем компаниям заключить договоры с нынешним пользователем».

В «Морском фасаде» на запрос «НП» сообщили, что КИО заключил с ними договор аренды на год — до декабря 2019 года. Соответственно, они предложили всем субарендаторам заключить такие же краткосрочные договоры. «ООО «КИРС» и ООО «Балтик Ситуристик и Дьюти Сервис» не проявили инициативы в заключении договоров аренды с АО «ПП СПб МФ», обратившись в комитет имущественных отношений для заключения прямых договоров аренды на 28 лет. Поданные ими к комитету иски свидетельствуют об отсутствии результатов переговоров. Таким образом, решение по указанному вопросу будет вынесено судом», — добавили в пресс-службе порта. Совладелец БСДС Сергей Тимофеев вчера не захотел комментировать иск и правовую позицию своей компании.

28 лет лучше года

По словам юристов, позиция субарендаторов вполне понятна: если они согласятся перезаключить договоры на год, то утеряют предусмотренное законом преимущественное право на заключение договоров на срок, оставшийся по договору прежней субаренды, то есть на 28 лет. Но и в суде у них шансы выиграть не 100%-ные.

«По действующим нормам ГК субарендатор действительно вправе требовать заключения прямого договора с арендодателем на оставшийся срок субаренды на условиях прекращённого договора аренды, — говорит Елена Крестьянцева, руководитель петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп». — Однако при оценке перспективы спора нужно учитывать целый ряд факторов, и один из них — это срок субаренды. Сложившаяся судебная практика показывает, что, например, субарендаторы по договору, продлённому на неопределенный срок, лишены такого права. Препятствиями также могут стать передача объекта другому лицу по инвестиционному договору, проведение собственником строительных работ, а также иные обстоятельства, препятствующие передаче в аренду. То есть суд будет исходить из баланса интересов сторон, и этот баланс может быть не в пользу субарендаторов». 

Фото: Станислав Забурдаев/Коммерсантъ